ГОД ДЛЯ НАКОПЛЕНИЯ ЖИРКА

Итоги рынка жилой недвижимости за прошлый год, а также прогноз на год наступивший обсудили вчера участники круглого стола в газете «БИЗНЕС Online». В нем приняли участие генеральный директор ипотечного агентства РТ Андрей Симаков, архитектор, генеральный директор «Ас-Ком» Виктор Токарев, коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов, директор по развитию компании «Сити Строй» Сергей Никитин, директор ООО «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин, генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов, директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, член совета гильдии риелторов РТ Олег Захаров.

Подводя итоги года, все эксперты согласились с тем, что 2014-й для застройщиков и для агентств недвижимости оказался успешным: объекты строились и сдавались, продажи росли, а в конце месяца в офисах продаж не хватало стульев для клиентов. Год позволил «набрать жирок». На первичном рынке цены выросли примерно на 15 - 17%, на вторичном — на 17 - 18%. Самым большим спросом пользовалось малогабаритное жилье: одно-, двухкомнатные квартиры небольшой площади как в новостройках, так и на вторичном жилье. Митюнин характеризуя прошедший год, назвал его в большей части инвестиционным. Отчасти оживил рынок закон о страховании ответственности застройщиков, вступивший в силу в 2014 году: к новостройкам как к объекту инвестиций стало больше доверия.

По трех- и четырехкомнатным особого роста цен зафиксировано не было. «Сейчас самое благоприятное время для продажи двухкомнатной квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия и переехать в трехкомнатную квартиру, пока на последнюю не выросли цены», — считает Захаров.

Олег Митюнин и Искандер Юсупов

«Если раньше у покупателей была мода на квартиры в 50 квадратных метров, то сейчас пользуются популярностью студии от 20 квадратных метров. Вообще, покупатель сегодня предпочитает однокомнатные до 40 «квадратов», двухкомнатные — до 55, трехкомнатные — до 70. Мы возвращаемся к так называемым ленинградкам и хрущевкам. Сегодня это самый востребованный сегмент и в качестве инвестиций, и в качестве старта», — говорит Гизатова.

За год, судя по словам экспертов, было два всплеска покупательской активности при том, что весь год в целом был достаточно ровным. Так, Юсупов отметил, что небольшой всплеск наблюдался в феврале, когда обострилась ситуация на Украине, и часть граждан уже начала покупать квартиры для сохранения своих средств. Второй всплеск произошел, конечно же, в декабре с небольшим ростом уже в ноябре. По словам Симакова, если в целом 2014 год был предсказуем и по масштабам сопоставим с 2013 годом, то декабрь скорректировал ситуацию: в ИА РТ в декабре в два раза увеличилась продажа домов, в три раза — квартир и в пять раз — земельных участков. «Инвестор решил себя обезопасить и вложить деньги в недвижимость, которую рассматривал как инструмент сохранения своих ресурсов в непонятной финансовой ситуации», — сказал он.

Делюс Сиразетдинов

Однако, по мнению Митюнина, большое количество инвестиционных сделок в течение года и особенно в декабре, когда зачастую покупатель вносил стопроцентную предоплату, можно рассматривать как мину замедленного действия для 2015 года. С ним согласен Сиразетдинов: «Это опасный тренд. Думаю, мы увидим выброс этого жилья на рынок. Это касается и премиум-сегмента, хотя инвестиционное жилье там приобретается в меньшей степени».

ЧТО РАСШЕВЕЛИТ РЫНОК БЕЗ ИПОТЕКИ

Главными опасностями 2015 года эксперты назвали снижение покупательской способности и остановку (точнее приостановку, с надеждой поправили они сами себя) ипотечного кредитования, что больно ударит по застройщикам, особенно если они сами сильно закредитованы. Это, в свою очередь, приведет к заморозке объектов и появлению новой волны обманутых дольщиков (некоторые эксперты опасаются, что их будет довольно много). Риски остаться без жилья будут заставлять покупателей тщательно выбирать квартиры от проверенных, зарекомендовавших себя застройщиков или уже в ЖК высокой степени готовности, а не в приглянувшихся районах, как это было в ушедшем году.

Сергей Никитин

На этом фоне банки ужесточили условия кредитования не только для населения, но и для застройщиков — кредитные организации согласны выделять ресурсы, если видят, что проект реализуется не на уровне котлована, а возводится хотя бы первый этаж. И это в лучшем случае, как правило, объект должен быть готов на 80%. При этом проекты, которые еще только разрабатываются и по которым не открыта кредитная линия в банках, могут быть отложены до лучших времен, считает Митюнин. Правда, он добавил, что по тем объектам, что строятся сейчас, «пессимизма нет».

Объективных причин падения стоимости квадратного метра, по словам Гизатовой, несколько. Это и заморозка банковского кредитования, и заявление ряда компаний РТ о планируемых сокращениях персонала — экономическая ситуация приведет к снижению платежеспособности населения. Однако будет ли снижаться цена квадратного метра, ведь это невыгодно банковскому сектору?

Анастасия Гизатова

Самые большие опасения у экспертов вызывают высокие банковские ставки, которые иначе как заградительными никто не называл. В прошлом году около 30 - 50% всех сделок пришлось на ипотеку, сейчас рынок замер, завершаются ипотечные сделки, добро на которые было получено еще в декабре. Как только они будут закрыты, можно будет окончательно говорить о заморозке ипотечного рынка.

Что в этом случае сможет расшевелить рынок? По мнению Гизатовой, на рынок недвижимости придут инвесторы с рынка ценных бумаг, пожелав вложиться в квартиры. Хотя такая категория покупателей оживит рынок ненадолго, но какое-то время «продержаться можно». Поддержать рынок недвижимости должны и государственные программы, например, военная ипотека, а также увеличение материнского капитала и запрет на его обналичивание. «Рынок будут удерживать от падения, во всяком случае, в 2015 году, но объективных причин для роста нет», — подытожила Гизатова.

Олег Захаров

Захаров считает, что ухудшающаяся экономическая ситуация, увольнения на предприятиях приведут к тому, что на рынке появятся доппредложения на вторичном рынке — многие заемщики не смогут выплачивать кредиты и будут либо сами, либо через банки реализовывать квартиры. Еще один тренд, который будет только усиливаться в наступившем году, связан с налогообложением на имущество физических лиц. Население будет оптимизировать свои расходы, и, по мнению Гизатовой, на рынке также появится много предложений по квартирам из старого фонда — больших ленинградок, крупногабаритных квартир.

По мнению Никитина, небольшим застройщикам на рынке будет крайне тяжело (по его данным, в Казани 54 застройщика), тогда как крупные могут даже выиграть. С тем, что рынок ожидает очищение, согласен Захаров, говоря о сжатии рынка в количественном выражении на 30%. Сейчас в Казани работают до 500 агентств недвижимости (включая псевдокомпании, состоящие из одного-двух риелторов), из них основных агентств — до 200. В кризис выиграют профессионалы, отмечают и тот, и другой.

По мнению Токарева, сегодня в самой незавидной ситуации оказались застройщики. Они как между двух огней, где с одной стороны потенциальный покупатель хочет снижения стоимости, а другой непосредственно строитель, который повышает цены на материалы и услуги. Причем зачастую повышение на 20% идет на отечественные материалы, что аналогично ажиотажу с гречкой, когда продавцы под шумок решили больше заработать.

Интересно, что сами строительные компании начали вводить свои антикризисные меры. «Унистрой» представил свою альтернативу ипотеке — жилищный кооператив, который представляет собой своего рода рассрочку до 10 лет. «Это наш собственный инструмент, который пользуется огромной популярностью», — отметил Юсупов.

ELG_9732.jpg
Виктор Токарев

Одним из трендов наступившего года он назвал повышающийся спрос на малоэтажные дома, расположенные недалеко от Казани. В качестве примера он назвал проект «Унистроя» «Царево Village» в Пестречинском районе РТ, который был запущен в прошлом году и, по словам Юсупова, пользуется большой популярностью. «Сейчас мы видим, что ряд компаний запускают похожие концепции. Малоэтажные дома в пригороде, недалеко от города, безусловно, это тренд. Цена на них ниже, а с учетом значительно роста цен в принципе для многих покупателей это может стать практически единственной возможностью приобрести жилье», — рассказал он.

По прогнозу Симакова, количество сделок у застройщиков в 2015 году упадет на 15 - 20%, хотя общее количество сделок должно остаться на уровне прошлых лет. Спрос будет поддерживаться на вторичном рынке и благодаря инвестиционным квартирам. Социальные программы должны поддержать покупательский спрос у населения на определенном уровне. Безусловно, в этот сценарий можно верить, если не будет резкого обвала социально-экономической ситуации в России, как это случилось в декабре...

Газета «БИЗНЕС Online» готовит полную стенограмму круглого стола.