Тревожный штиль на рынке жилья: «Мы цены не повышаем не оттого, хочется нам или нет»

Прошедший июль стал самым успешным месяцем для рынка новостроек с 2013 года Фото: «БИЗНЕС Online»

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: НАБИРАЕМ РАЗГОН?

Прошедший июль стал самым успешным месяцем для рынка новостроек с 2013 года, об этом свидетельствуют данные Росреестра по РТ. По договорам долевого участия было заключено 1,2 тыс. сделок, что на 27% больше, чем за июль прошлого года и на 3% больше по сравнению с тем же месяцем самого успешного для всех сегментов рынка жилья 2014-го. Лучше всего продажи росли по Татарстану, где они по сравнению с июлем-2015 увеличились на 34%, по Казани рост тоже был неплохой — 20%.

Несмотря на хорошие продажи в июле, в целом с начала года количество сделок на рынке новостроек сохранилось примерно на уровне прошлого года — 7,4 тыс. (всего лишь на 64 сделки больше, чем в прошлом году). Это означает, что по итогам года рынок новостроек, скорее всего, останется на прошлогоднем уровне. Разница лишь в том, что в этом году вера в строящееся жилье в Казани у покупателей начала возвращаться (4,4 тыс. сделок за 7 месяцев сейчас вместо 4 тыс. в прошлом году). По Татарстану же количество желающих приобрести первичку, наоборот, снизилось на 300 покупателей до 3 тысяч.

Директор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев полагает, что о настоящем росте продаж на рынке новостроек говорить преждевременно. «Здесь более правильно говорить не про рост в этом июле, а про падение в прошлом июле. В этом году просто ситуация начала выправляться. Если вы посмотрите статистику 2013 года, то она будет выше, чем в этом году. Сентябрь-октябрь, я думаю, будут еще лучше», — отмечает он.

Начавшийся в июле всплеск активности покупателей на первичном рынке жилья обусловлен стабильными ценами. В августе стоимость квадратного метра здесь достигла 60,65 тыс. рублей, согласно данным портала недвижимости Казани. Год назад стоимость была лишь на 2 тыс. рублей меньше — 58,6 тыс. рублей, то есть за год прирост цен на первичные квадратные метры составил лишь 3,5%, что не покрывает инфляцию. При этом прошлым летом участники рынка говорили о большом разнообразии скидок, размер которых составлял 5 - 15%. Сейчас застройщики меньше настроены завлекать покупателей аукционом невиданной щедрости.

Сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве управления Росреестра по Республике Татарстан

2016

2015

2014

Вместо скидок девелоперы предлагают изначально более дешевое жилье. По словам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, порог приобретения квартиры в пригородах Казани в этом году оказался понижен до 900 тыс. рублей. К этому привело изменение проектов в пользу малогабаритных квартир. «Наличие бюджетных вариантов позволяет приобрести желанные квадратные метры без привлечения кредитных средств», — говорит она.

У директора агентства недвижимости «Премьер» Руслана Садреева свое объяснение июльского оживления на первичном рынке жилья: «Действует отложенный спрос, потому что 2015 год был достаточно скупым на сделки. Тогда была волатильность на валютном рынке, можно было заработать. Инвесторам было более интересно пока не вкладывать в недвижимость, а, допустим, положить деньги в банки, на депозиты. Там были очень высокие проценты. Сейчас мы этого уже практически не наблюдаем — волатильность на рынке минимальная, да и вклады в два раза дешевле. Поэтому очень многие крупные и мелкие инвесторы свернули в новостройки. Ну и вторая причина — рынок новостроек стал более прозрачен. Мы наблюдаем, что идет активная борьба с нерадивыми застройщиками и граждане стали больше доверять строительным компаниям. Да и жилье стало строиться более активно и более современно», — рассказывает Садреев.

Он соглашается с Гизатовой в том, что застройщики стали предлагать много доступного по цене жилья. Однако в пределах самой Казани квартир, даже самых малогабаритных, по цене в 900 тыс. рублей нет. Садреев поясняет: «Стало очень много гостинок, маленьких однокомнатных и двухкомнатных. В этом году, начиная с весны, строительные компании открыли продажи по нескольким новым проектам: „Сувар“ — ЖК „Сказочный Лес“ в районе Фермы-2, „Стандарт-Строй“ — ЖК „Мелодия“ на Габишева, „Ак Таш“ — „Садовое кольцо“. И эти проекты наполнили статистику „Росреестра“, потому что ценник там очень дешевый — 1,6 - 1,7 миллиона рублей за однокомнатную квартиру». Именно на бюджетный сегмент нацелен и недавно заложенный мегапроект «Сувара» — ЖК «Станция Спортивная».

Вторичка была довольно популярна на фоне скандальных новостей с долгостроями обманутых дольщиков Фото: metshin.ru

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: ЦЕНЫ ВНИЗ, ПРОДАЖИ ВВЕРХ

Отставание вторичного рынка от показателей последнего докризисного 2014 года более явное — как в месячном выражении, так и с начала этого года. В июле в Казани было зарегистрировано 2,1 тыс. сделок на рынке готового жилья, что в 1,5 раза меньше, чем в июле 2014 года (3,4 тысячи). Хотя прошлогодний июль был переплюнут в 1,3 раза (тогда было только 1,6 тыс. сделок). За 7 месяцев разница не столь велика — в этом году в Казани купили 17,3 тыс. вторичных квартир, в позапрошлом — 18,4 тысячи. То есть до возвращения к пиковым показателям на вторичном рынке жилья столицы РТ осталось совсем немного.

Всего по Татарстану в июле было зафиксировано 5,8 тыс. сделок на вторичном рынке, что почти на 2,2 тыс. меньше, чем в июле 2014 года. С начала года по республике было 44,3 тыс. сделок против 46,6 тыс. в успешном 2014 году. Нивелирование разницы произошло за счет первого полугодия, когда вторичка была довольно популярна на фоне скандальных новостей с долгостроями обманутых дольщиков.

Владельцы квартир, в отличие от застройщиков, не обременены строительными затратами и могут себе позволить больше «играть» ценами. На вторичном рынке в отличие от первичного за год произошло пусть и малозаметное (на 3%), но все же снижение средней стоимости «квадрата». Сегодня он оценивается в 63,5 тыс. рублей, тогда как год назад — в 65,5 тыс. рублей. Гибкой ценовой политикой и отсутствием риска долгостроя объясняется огромное превосходство вторичного рынка в объемах продаж по сравнению с первичным. Напомним: в июле только в Казани было продано в полтора с лишним раза больше вторичных квартир, чем на первичном рынке всего Татарстана включая столицу.

«Людей в основном интересует готовое жилье, в котором они уверены. Потому на вторичном рынке больше проводится ипотечных сделок», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Один из самых убедительных признаков стабилизации на рынке жилья — возвращение объема ипотечных сделок
Фото: ©Игорь Зарембо, РИА «Новости»

НИЗКАЯ ЗАРПЛАТА КРЕДИТУ НЕ ПОМЕХА?

Один из самых убедительных признаков стабилизации на рынке жилья — возвращение объема ипотечных сделок на пиковый уровень благополучного 2014 года. Местами ипотека даже одерживает верх над докризисными показателями. Так, в Казани в период с января по июль было совершено 7,3 тыс. сделок. Это в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, и пусть всего на 300 сделок, но больше, чем в 2014-м. В целом по Татарстану ипотека почти догнала показатели 2014 года — 24,1 и 24,3 тыс. сделок соответственно. При этом результаты провального для ипотечного кредитования прошлого года превышены по республике аж на 40%.

Впрочем, в июле ипотечный бум пошел на спад. По Татарстану было зарегистрировано 3,15 тыс. ипотечных сделок, тогда как в июле 2014 года — на треть больше (4,7 тысячи). В Казани — 1,1 тыс. сделок, хотя июль 2014 года был на 16% богаче (1,3 тысячи).

Под вопрос развитие ипотеки ставят проблемы федерального бюджета, в котором может не найтись денег на субсидирование ипотечной ставки в будущем году. Гизатова добавляет: «Разговоры о невозможности в будущем продлить программу субсидирования новостроек преждевременны. Если несубсидируемая ставка будет в границах до 13 процентов, то катастрофического влияния на рынок долевого строительства это не окажет. Если экономическая составляющая не позволит продлить субсидирование ставки, то однозначно будут разработаны иные стимулирующие программы для строительной отрасли».

Сделки с ипотекой на жилые помещения

Директор ОАО «Строительная фирма «ФаРус» Рустем Юнусов считает: «На самом деле субсидированная ипотека сильно выручила в 2015 году и начале 2016-го. Был большой процент продаж объектов. Если ситуация на рынке в принципе выровняется, может быть, отмена субсидирования не сильно на нас повлияет. Если останется на нашем дне, от которого мы никак не может отпрыгнуть, то, наверное, отмена субсидирования — это не очень хорошо. Покупательская способность у людей все-таки падает».

Отметим, что на днях вокруг республиканской ипотеки развернулись горячие споры. В своем исследовании РБК внесло Татарстан в Топ-10 регионов с недоступной ипотекой. В расчет брались следующие показатели: средний доход семьи в месяц в размере 64,4 тыс. рублей и цена квадратного метра в 51,3 тыс. рублей. При площади квартиры в 49 кв. м и кредите в 1,9 млн. рублей ежемесячный платеж составит 24,3 тыс. рублей. При расчете доступности бралась планка — ежемесячный платеж не должен превышать 30% семейного бюджета. В Татарстане этот показатель превышен на 8%, не хватает семейного дохода в размере 16,7 тыс. рублей.

==table1292==

В АИЖК, однако, не согласились с такой оценкой. Как «БИЗНЕС Online» сообщили в ипотечном агентстве, на Татарстан пришлось 3% от всей выданной ипотеки в России в первом полугодии, а в целом на Топ-10 регионов с самой недоступной, по расчетам РБК, ипотекой — 40% всей выданной ипотеки. «Получается, что выводы расчета противоречат здравому смыслу», — пояснили в АИЖК нашей газете. По данным агентства, брать планку в 30% неправильно, нормой является 40 - 50% совокупного дохода семьи.

Как выглядит ипотека глазами агентства? Согласно предоставленным в наше распоряжение данным, средняя доля ипотечного платежа в доходе семьи из Татарстана составляет 38% (в среднем по России — 33%). Платеж по ипотеке в новостройке (при ставке АИЖК в 11,25%) усредненно равняется 22,6 тыс. рублей (23,3 тыс. — по России). Кроме того, учитывалось, что стоимость квадратного метра в РТ — 52 тыс. рублей (по России — 53,5 тыс.), зарплата — 29,7 тыс. (35 тыс.), месячный доход семьи — 59,5 тыс. (70 тысяч). Из этих данных агентство делает вывод: Татарстан входит в число регионов с высоким уровнем развития ипотеки и строительства (учитывались площади построенного жилья в многоквартирных домах и количество ипотечных кредитов на тысячу человек).

В республике ввод жилых домов на 5 августа составил 1 млн. 271 тыс. кв. м, не изменившись по сравнению с тем же периодом прошлого года / Фото: metshin.ru

«МЫ ЗАКЛАДЫВАЕМ МИНИМАЛЬНУЮ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ»

Кстати, о строительстве жилья. В республике ввод жилых домов на 5 августа составил 1 млн. 271 тыс. кв. м, не изменившись по сравнению с тем же периодом прошлого года. Татарстан явно выделяется на фоне всей страны. По России в целом произошел заметный спад объемов жилищного строительства: за январь-июль вели в строй 37,2 млн. кв. м жилья, что на 7,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Вообще же по итогам 2015 года ввод жилья составил рекордные 85,3 млн. кв. метров. В этом году, по экспертным оценкам, ожидается на 5 - 10 млн. кв. м меньше.

Между тем министр строительства РТ Ирек Файзуллин сообщил газете «БИЗНЕС Online», что по итогам этого года Татарстан планирует ввести традиционные для республики 2,4 млн. кв. м жилья. Несмотря на то, что точных данных еще нет, судя по всему, удержать планку удастся с помощью увеличения доли соципотечного жилья.

Что касается коммерческих застройщиков, то им не так просто держать планку. Они сохраняют объемы предложения и ввода жилья за счет проектов, начатых до кризиса. Чтобы продать жилье на фоне вялого спроса, вынуждены сдерживать цены. Но в итоге у них падает как запас прочности, так и возможности вкладываться в новые ЖК. «Многие застройщики работают сейчас на грани рентабельности с надеждой на реанимирование рынка», — говорит Гизатова.

Сведения о количестве объектов недвижимости, на которые зарегистрированы переходы прав на основании договоров купли-продажи за 2016 год

С ней согласен и руководитель строительной компании «ФаРус». «Количество новых больших проектов по пальцам пересчитать можно, и они в долгой перспективе. По поводу „на пределе рентабельности“ — да, так и есть. Мы цены не повышаем даже не оттого, хотелось нам или не хотелось. Чтобы обеспечить нормальный оборот, мы закладываем минимальную рентабельность. Ну а стройматериалы в любом случае растут в цене. Как бы нам ни хотелось, повысить прибыль мы не можем, иначе упадет оборот», — признает Юнусов.

Что ж, по всей видимости, рынок как санитар леса все отрегулирует: либо цены вырастут, либо за счет застройщиков-неудачников сожмется предложение. Впрочем, для окончательных выводов стоит подождать статистики традиционно урожайных для рынка недвижимости августа-сентября.