«Нужно строить маленькие склады»: как не обанкротиться подобно Q-park и «Биек Тау»?

В отеле «Шаляпин» прошла ежегодная конференция по складской недвижимости

СДЕЛКИ УХОДЯТ В РЕГИОНЫ. ЖДИТЕ ТЕМПИНГ?

Если в прошлые годы все основные сделки происходили в Москве или Санкт-Петербурге, то в 2016 году активность сместилась в сторону регионов — так начал свое выступление на ежегодной конференции по складской недвижимости в отеле «Шаляпин» директор направления по представлению интересов корпоративных клиентов Knight frank Александр Кацегоров. В качестве примера он привел «Эльдорадо», которое договорилось с компанией «А плюс девелопмент» о строительстве логистического комплекса в Казани. Его площадь составит 36,3 тыс. кв. м, и возведен он будет специально под дистрибьютора электротехники. В настоящее время «Эльдорадо» арендует площади в Q-park. По данным Knight frank, эта сделка стала одной из крупнейших в этом году на рынке складской недвижимости страны, предположительно, она может оцениваться в 1 - 1,2 млрд. рублей. Вообще, Казань сегодня занимает 6-е место среди региональных городов по уровню спроса (не считая Москву и Санкт-Петербург). Екатеринбург, Новосибирск и Краснодар являются лидерами по спросу среди ретейлеров — именно сюда в 2016 году охотнее всего шли крупные игроки.

Сегодня в Казани объем качественного предложения составляет 460 тыс. кв. метров. Максимальный прирост складских площадей был в 2009 году, когда были введены в эксплуатацию два крупных складских комплекса — Q-park и «Биек Тау» — общей площадью около 250 тыс. кв. метров. Это более половины всего объема существующих качественных складских площадей в Казани. Начинались данные проекты во время роста оборота розничной торговли, однако на момент ввода после кризиса 2008 года рост сменился небывалым до той поры падением (см. таблицу). Сегодня ситуация еще хуже: начиная с 2012 года прирост оборота розничной торговли сокращался и по итогам 2015 года упал до нуля, чего не было как минимум с 2002 года. Правда, в Татарстане сам по себе данный показатель по итогам 2015 года составил 780 млрд. рублей, что значительно превышает показатели соседей: в Нижегородской области, например, 509 млрд. рублей, в Башкортостане — 452 млрд. рублей.

Динамика объемов ввода в эксплуатацию качественных складских площадей в Казани

Нажмите, чтобы увеличить

Конечно, компании приспосабливались и все равно вводили склады, но уже под конкретного клиента, продолжил спикер. Если до 2010 года 85% вводимых площадей были спекулятивными (строящихся не по запросу конкретных компаний), то в последние годы все ровно наоборот — таких осталось только 15%, рассказал представитель Knight frank. Случай с «Эльдорадо» также подтверждает тенденцию, у которой даже есть название: build-to-suit.

По словам другого эксперта, с которым побеседовали корреспонденты «БИЗНЕС Online», работа под конкретного заказчика объясняется тем, что в республике просто не хватает качественных площадей. В классе А сегодня представлены только два названных выше крупных игрока — «Биек Тау» и Q-park. Есть также логистический комплекс «Константиновский» (ГК «Смайл», 24,5 тыс. кв. м), но он работает в основном под конкретных клиентов, а также меньшие по размеру складской комплекс в селе Усады (ООО «ТрастИнвестСтрой», 19 тыс. кв. м), складской комплекс «Ринго» (УК «Ринго», 5,5 тыс. кв. м) и складской комплекс «РАФФ» (ООО «СК «РАФФ», 14 тыс. кв. метров).

При этом в «Биек Тау» из-за проходящей там процедуры банкротства не заключают длительные, на несколько лет, договоры, что неудобно крупным партнерам, которые заходят в регион не на один год. «Биек Тау» удобен тем, что можно «что-то положить и вскоре быстро забрать», сказал наш собеседник. Остается Q-park, но там доля вакантных площадей составляет всего около 10%. По словам управляющего Q-park Игоря Ишкова, количество обращений к ним существенно увеличилось: если раньше потенциальный клиент обращался раз в три-шесть месяцев, то сейчас в месяц — три-четыре визита. «Какие-то игроки ушли из-за кризиса, но другие пришли на их место. Потребность в складских площадях увеличилась в разы. Сегодня компании тщательно считают свои расходы и многие приходят к выводу, что открыть региональный склад в Казани дешевле, чем возить из других регионов. В разговоре предприниматели признают, что занимаются оптимизацией своих бизнес-процессов». Как рассказал Ишков, в ЗАО «Логистик», владеющем Q-park, процедура банкротства завершилась, и уже можно задумываться о развитии, например, о строительстве второй очереди.

В среднем уровень вакантных площадей в Казани составляет около 13%, продолжил Кацегоров. Это соответствует уровню прошлого года. Впрочем, были времена и получше — тот же Knight frank в 2011 году фиксировал долю вакантных площадей на уровне 1 - 5%. Было времечко... Говоря о перспективах, эксперт отметил, что с 2017 по 2018 годы в Казани запланирован ввод в эксплуатацию около 130 тыс. кв. м складских площадей, то есть речь идет о приросте примерно на четверть за два года. Доля вакантных площадей при этом рискует увеличиться до 25%, поскольку компании, которые строят объекты под собственные потребности, переедут с арендуемых мест в свои помещения. «Именно крупные компании являются основными поглотителями в регионах», — продолжая разговор о тенденциях, заметил Кацегоров. На протяжении многих лет такие компании имеют собственную логистику и четко понимают, какие объекты им необходимы. Стандартные склады зачастую не подходят: кому-то нужна большая глубина складов, нагрузка на пол, своя специальная система пожаротушения. «Когда компания видит, что на арендованном объекте не получается, она либо уходит на строительство в собственность, либо просит какого-то девелопера построить тот продукт, который им необходим, чтобы снять его в дальнейшем в аренду», — пояснил эксперт.

Средняя ставка аренды (из разряда «все включено») колеблется от 380 до 450 рублей за квадратный метр, рассказал выступающий. Эксперт «БИЗНЕС Online» отмечает, что ставка вместе с коммунальными расходами чуть ниже — около 350 рублей. «Это более чем разумная ставка», — говорит представитель одного из складских помещений.

Однако, несмотря на то, что ставка считается невысокой, ожидается еще и демпинг со стороны конкурентов, говорит Кацегоров. В заключение он вспомнил о проекте «Биек Тау», заметив, что на сегодняшний день его судьба не определена. Но когда этот вопрос будет решен и объект можно будет сдавать в долгосрочную аренду, собственники, чтобы заполнить его, скорее всего, прибегнут к определенному демпингу — им нужно будет снизить ставки аренды, чтобы заполнить большой объем площадей. Сегодня же основным арендатором на «Биек Тау» остается X5 Retail Group и компания Fix Price.

Евгений Нумеров: «Нужно строить маленькие склады. Это не является антикризисным предложением. Это тот новый пласт, который позволит рынку развиваться, и отраслеобразующие игроки об этом начали говорить»

ONLINE-ПРОДАЖИ ПЕРЕФОРМАТИРУЮТ РЫНОК ПОД НЕБОЛЬШИЕ СКЛАДЫ

Еще одна интересная тема на конференции — сегмент Light Industrial (LI), который по прогнозу Евгения Нумерова, управляющего директора, партнера компании Skladman USG, получит активное распространение в ближайшие годы. Речь идет о складах различного класса, но разделенных на отдельные небольшие блоки от 100 кв. м до 2,5 тыс. кв. м, с отдельным входом, офисным помещением, розетками и туалетами, чего не могут предложить обычные большие склады, так называемые big box. При необходимости LI могут и «складываться» в блоки большей вместимости.

По словам спикера, направление LI получит активное распространение главным образом благодаря развитию онлайн-продаж. Если ранее компания строила или арендовала один большой распределительный центр на несколько регионов, откуда развозила товар по торговым точкам, то сегодня онлайн-продажи заставляют компании доставлять любой товар в квартиру покупателю максимум на следующий день. Значит, в дополнение к большим распределительным центрам появится огромное количество небольших складов различных классов сегмента LI. «Ранее девелоперы возводили объекты для больших компаний, но сейчас эта эра закончилась. Нужно строить маленькие склады. Это не является антикризисным предложением. Это тот новый пласт, который позволит рынку развиваться, и отраслеобразующие игроки об этом начали говорить», — рассказал спикер.

Кстати, в сентябре интернет-магазин Ozon.ru арендовал все в том же Q-park 3,5 тыс. кв. м, инвестировав в оборудование 100 млн. рублей. Как ранее рассказывал газете «БИЗНЕС Online» директор интернет-магазина Дэнни Перекальски, в этом году компания начала выходить на региональные рынки, чтобы дать местным покупателям возможность получать товар на следующий день после покупки. Сначала был открыт склад в Екатеринбурге, затем в Казани, в планах — Краснодар. Формат Q-park и предполагает такую модульную систему.

Сегодня на рынок LI приходится 25% складского рынка, остальные 75% занимают big box. В качестве прекрасного будущего спикер привел Германию, где LI занимает 35%. Ежегодная потребность в LI в России составляет 1,1 млн. кв. метров.

При этом если большие складские помещения в России строить научились, то в сегменте LI лишь 5% можно назвать качественными, считает Нумеров.

В качестве примера, подтверждающего популярность небольших форматов, спикер рассказал еще об одной тенденции: склады индивидуального хранения для тех, кто не хочет или кому площадь балкона не позволяет хранить все нажитое в квартире. Размер таких ячеек может варьироваться от 1 до 100 кв. м, 80% клиентов у таких складов — это физлица, остальные 20% — мелкий бизнес. Рынок данных складов в Москве вырос в 21 раз до 98,2 тыс. кв. м площадей. В Казани спикер нашел только одну компанию, предлагающую услугу индивидуального хранения. «Где же вы все храните свои вещи?» — спросил спикер у зала. «В гаражах!» «Видимо, они еще не такие дорогие у вас», — прокомментировал москвич.

Себестоимость строительства сегмента LI, по данным спикера, составляет 25 - 28 тыс. рублей за «квадрат», что несколько выше по сравнению со строительством простого склада класса А. Влияет большое количество перегородок и пр. Однако, по данным компании, ставка капитализации для арендных проектов в данном формате может доходить до 15 - 17% годовых при грамотной реализации. Для крупных складов это практически невыполнимый показатель.

Александр Кацегоров (слева): «Именно крупные компании являются основными поглотителями в регионах»

СКЛАДЫ СТАЛИ СТРОИТЬ ПОД КОНКРЕТНОГО ЗАКАЗЧИКА

Эксперты оценили для «БИЗНЕС Online» рынок складской недвижимости Казани.

Дмитрий Овсянников — коммерческий директор Smile logistix, ГК «Смайл» (Казань):

— Насколько я знаю, в настоящий момент ставки, я бы не сказал, что достигли дна, но они достаточно низкие. В связи с тем, что вакантных площадей достаточно много, я думаю, что еще год они будут находиться на этом уровне. Возможно, даже будет небольшое снижение.

Из тенденций. Склады стали строить под конкретного заказчика. Точнее, доделывать: кто-то устанавливает морозильные камеры, кто-то — делает большее количество ворот или увеличивает высоту потолков под потенциального заказчика. Участникам рынка уже неинтересно арендовать коробки, называемые классом А, теперь стараются снимать склад, уже доделав его конкретно под себя.

Сейчас все пошли в регионы, потому что рынок Москвы уже конкурентен. Все наши клиенты начинают развивать сети в регионах. Например, тот же «Леруа Мерлен», который, когда мы начинали с ним сотрудничать, имел 18 магазинов и планировал довести это число до 38. Сейчас у них уже план — более 50 магазинов, и в течение нескольких лет мы планируем довести это число до 100.

Насколько я могу судить, в Казани есть четыре комплекса класса А: «Биек Тау», Q-park, «РАФФ» на Горьковском шоссе и наш комплекс. Везде сейчас есть свободные площади. Что касается нашей компании, мы изначально строили под конкретных заказчиков, поэтому у нас нет такого, что мы построили и сдаем в аренду. Хотя за последние годы объем вакантных площадей вырос. Все наши заказчики с 2014 года значительно уменьшили свои объемы: и «М.Видео», и «Эльдорадо», и «Леруа Мерлен», и Nokian Tyres. Потребление упало, и, соответственно, все снизилось.

Light Industrial — это как один из возможных вариантов развития. Консультанты складской недвижимости говорят, что растут два сегмента — это розничные крупные федеральные сети, которые снимают площади, и логоператоры. Потому что многие клиенты сейчас начинают считать деньги и частично отказываются от своих складов, передают на управление логоператорам, тем самым снижая свои постоянные затраты.

Я сомневаюсь, что сейчас кто-то будет вкладывать деньги в строительство склада в Казани, потому что и «Биек Тау», и Q-park не заполнены.

Григорий Дудкин — директор компании «Дельта Консалтинг» (Казань):

— Предложений на рынке складских площадей сейчас много, есть из чего выбирать. Другое дело — качество этих складских площадей. У ретейлеров, европейских компаний есть определенные требования, и тогда уже предложений остается не так много.

Крупные компании сейчас активно идут в регионы. Но не во все регионы, а только в те, которые развиваются. Казань, как и вся республика, конечно, входит в это число.

Light Industrial? Согласен. Небольшие удобные склады с хорошей пропускной способностью, где можно организовать и офис, и склад, сегодня востребованы. Это очень удобно для компаний малого и среднего бизнеса.

Вообще, у сферы логистики и складского хозяйства большое будущее. Этот рынок сейчас активно развивается. Будем надеяться, что кризис рано или поздно пройдет, санкции снимут, и это все будет семимильными шагами развиваться.

Евгений Нумеров — управляющий директор, партнер компании Skladman USG (Москва):

— В целом по России была компрессия ставок — они уменьшились. Как они изменятся, говорить сложно, потому что на ставки сильно влияет вакансия. А вакансия пока на рынке большая. Представьте себе, если рынок Москвы и Подмосковья — это 15 миллионов «квадратов», то свободные 10 процентов — это 1,5 миллиона пустых площадей. Если у собственника несколько месяцев склад стоит пустым, то он будет снижать цены. Пока у нас вакантность не сократится до 5 - 7 процентов, ставки вряд ли будут больше.

У вас, в Казани, молодой и не такой крупный рынок, поэтому выход любого мало-мальски крупного объекта сильно влияет на вакантность. Складской рынок в России вообще молодой. Например, у вас достаточно большая насыщенность торговыми центрами, соответственно, и высокая конкуренция. На складском рынке она меньше.