«Если бы продажи были в начале февраля, Казань могла бы поглотить этот объем жилья по такой цене за пару дней», — оценивают риелторы спрос на квартиры фонда дольщиков. Со дня на день в столице РТ начнут продавать жилье, парковки и кладовки, достроенные за счет бюджета после банкротства ряда застройщиков. Более 2 тыс. объектов недвижимости, среди которых и самый старый казанский долгострой на Достоевского, и «урезанный» дом на Четаева, находится уже в обжитых локациях с готовой инфраструктурой. Вырученные деньги пойдут в казну, которая может почти полностью окупить затраты на помощь обманутым дольщикам. О том, будет ли дисконт на такие квартиры, как их станут продавать и сравнимо ли качество жилья с нынешними новостройками, — в материале «БИЗНЕС Online».
44 тыс. «квадратов» в 7 долгостроях Казани: где фонд дольщиков РТ продает жилье и парковки?
Фонд поддержки дольщиков Татарстана (ФПД) выставляет на продажу целый пул своих объектов недвижимости в долгостроях Казани. Речь идет о свободных помещениях, которые остались в достроенных за счет бюджетных денег домах, после того как дольщики сполна получили все, что им причитается. Как выяснил «БИЗНЕС Online», общая площадь таких «сладких» остатков — 50 тыс. кв. метров. Это квартиры, коммерческие помещения, парковочные места и кладовки. Львиную долю составляет жилье: 43,3 тыс. «квадратов», или 641 квартира. В условиях жесткого дефицита нового жилья в столице РТ и продолжающегося роста цен ФПД вполне может составить конкуренцию имеющимся предложениям от девелоперов.
Фонд республики Татарстан по защите прав граждан – участников долевого строительства был создан 9 марта 2018 года указом президента РТ Рустама Минниханова для поддержки лиц, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Фонд является некоммерческой организацией. Его куратор в РТ — первый вице-премьер Татарстана Рустам Нигматуллин. 23 октября 2019-го региональный фонд зарегистрирован в качестве юрлица. Учредитель фонда — минстрой РТ. Структура берет на себя функцию застройщиков-банкротов.
Казань пережила две мощные волны появления обманутых дольщиков. Первая — в 2008 году, когда в городе появилось 75 проблемных объектов. Большинство удалось достроить к 2014-му в результате больших усилий городских и республиканских властей. Вторую волну — с 30 проблемными домами в 2015-м — главным образом создали «Фон» и «Свей». В 2018 году, согласно дорожной карте, в республике оставалось 25 проблемных объектов для 4 167 дольщиков. По итогам 2021-го республика вышла на первое место в России по вводу проблемного долевого жилья. Для обманутых дольщиков в Татарстане достроили 9 проблемных домов общей площадью 187 тыс. кв. м для 2,4 тыс. человек. Планируется, что уже в этом году единый реестр проблемных объектов по республике будет полностью закрыт.
Фонд дольщиков планирует выручить от продажи недвижимости чуть более 6,9 млрд рублей. Такую ориентировочную оценку указывает сам фонд. Окончательная минимальная цена реализации определится после оценки всех имеющихся объектов. Выпускать квартиры на продажу будут небольшими партиями, чтобы не обрушить цены. Порядок реализации квартир регламентирован федеральным фондом защиты прав дольщиков. У потенциальных покупателей есть два варианта покупки жилья в бывших долгостроях:
- с аукциона на электронной площадке sale.zakazrf.ru;
- через уполномоченное фондом агентство недвижимости.
Все, что не распродадут через аукцион, будет реализовывать уполномоченное агентство недвижимости — его определят в ходе конкурса. Фонд уже опубликовал условия тендера на 126 млн рублей на оказание услуг по продаже достроенного жилья. С каждой проданной квартиры, кладовки или парковочного места агентство будет получать определенный процент. Цена тендера — максимальная, просчитанная с учетом стоимости всех объектов. Поэтому вся сумма, понятное дело, до брокера не дойдет.
Почему фонд сам не продает квартиры? Особого смысла в подобном нет: создавать свой отдел продаж, как делают застройщики, сейчас экономически нецелесообразно. В 2022 году фонд завершает достройку всех проблемных объектов в Татарстане. И хочется верить, что после этого долгостроев больше не будет, ну или, по крайней мере, в таком количестве.
В конце 2021 года фонд завершил строительство 7 объектов и выполнил обязательства перед 2,4 тыс. обманутыми дольщиками. Фонд теперь должен реализовать свободные помещения, а денежные средства — направить на возмещение расходов бюджета, понесенных на достройку.
Как получилось, что квартиры в долгостроях решили продать именно сейчас, когда цены на жилье в Казани подросли за год почти на 30%? Как утверждал в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» исполнительный директор ФПД Иван Новиков, никакой финансовой заинтересованности из-за роста цен на жилье в столице РТ у фонда нет. Просто уже решены почти все юридические вопросы.
В Казани первый замруководителя исполкома Азат Нигматзянов практически еженедельно «штабил» долгострои вплоть до их сдачи, расшивая узкие вопросы строителей и встречаясь с дольщиками на стройплощадках
Что продают? От старейшего долгостроя Казани на Достоевского до Квартала и Азино
В каких локациях открываются продажи? На «витрине» — 7 домов в Вахитовском, Ново-Савиновском и Советском районах Казани.
- Жилой дом на Достоевского, 57. На продажу — 38 квартир, 67 парковочных мест;
- ЖК «Золотая середина» на ул. Чистопольской, 71б и Четаева, 14. Реализуется 131 квартира и 128 парковок;
- ЖК «МЧС» на ул. Зур Урам, 1. Здесь выставят на продажу 451 квартиру в корпусах №3, 4, 5, а также 412 кладовок и 675 парковок;
- ЖК «Молодежный» на ул. Чингиза Айтматова, 9. Продается 21 квартира и 105 парковок.
Начнем обзор с самого дорогого предложения и лакомой локации — доме на Достоевского, 57. Квадратный метр здесь предварительно оценили в 154 тыс. рублей. К слову, на февраль средняя цена на первичке в Вахитовском районе была на 50 тыс. дороже, а на вторичном достигла 157 тыс. за «квадрат». Многоэтажка считается самым старым долгостроем Казани, ее сдали в июле 2021-го, спустя 16 лет после начала стройки. Жильцы должны были въехать сюда в 2005-м, а первые договоры долевого участия с гражданами заключили в 2003-м. Однако строительные работы здесь приостановили, а в 2011-м застройщика — ООО «Фирма „Свей“» — признали банкротом. Объект находился уже в высокой степени готовности, пострадавшими признали 305 человек. 9 лет многоэтажка, словно бетонный скелет, стояла в ожидании достройки. Работы возобновились лишь в июне 2020 года, после того как фонду РТ по защите прав граждан передали права застройщика. За стройку взялась подрядная организация «Садака» (входит в группу компаний «Бриз» Андрея Белякова). Финансирование было как за счет средств Татарстана, так и федерального бюджета.
Начнем обзор с самого дорогого предложения и лакомой локации — доме на Достоевского, 57. Квадратный метр здесь предварительно оценили в 154 тыс. рублей
На продажу здесь будет выставлено 38 квартир: 15 «однушек», 22 двухкомнатные и одна «трешка». Для примера: сейчас на Avito однокомнатные в 42 кв. м продают за 7,4 млн рублей в черновой отделке. Это дороже, чем предлагает фонд, на 25 тыс. рублей за «квадрат». В объявлениях подчеркивают, что дом новый и с видовыми характеристиками: витражные окна в пол, с 17-го этажа открывается весь город. Преимущество локации — развитая транспортная инфраструктура, недалеко торговый центр «Корстон» и Чеховский рынок. Однако у фонда остались только большие квартиры: однокомнатные — более 60 «квадратов», а двухкомнатные — 80–90 кв. м, и это может оттолкнуть потенциальных покупателей. Приятный бонус — в доме есть подземный паркинг. Предварительно машино-места в фонде оценили в 1 млн рублей.
Еще одно интересное предложение по расположению — дома в ЖК «Золотая середина» на улице Четаева, при достройке которого снесли «лишние этажи». В какую сумму оценили «квадрат» в бывших свеевских владениях? В 6-м доме, что на Чистопольской, осталось всего 6 свободных квартир. В третьем на Четаева — 125. Квадратный метр и там, и здесь фонд предлагает за 145,3 тыс. рублей. По такой же цене сегодня продают «вторичку» в Ново-Савиновском районе. В домах «Золотой середины» есть также 128 машино-мест, одно оценили в 1,1 млн рублей — дороже, чем на Достоевского.
Еще одно интересное предложение по расположению — дома в ЖК «Золотая середина» на улице Четаева, при достройке которого снесли «лишние этажи»
В июле 2021-го фонд получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома №6, а затем сдали и дом №3. Напомним, многоэтажку начали строить в 2012-м и планировали сдать через два года. Исполком Казани выдал разрешение на строительство 9 этажей, но структуры «Свея» Рашида Аитова увеличили этажность обоих домов до 18. Суд не узаконил лишние этажи, в 2018 году Аитова осудили за мошенничество в особо крупном размере с ущербом в 349 млн рублей. В 2020-м работы на объекте возобновились. По решению Арбитражного суда РТ незаконно надстроенные этажи и один подъезд были демонтированы, проведены работы по усилению конструкции дома и устранению строительного брака, выявленного при демонтаже. Подрядчиком стала компания «Бриз». По решению президента РТ Рустама Минниханова для собственников квартир на «лишних» этажах жилого комплекса за счет бюджета РТ построят новые дома на улицах Рауиса Гареева и Аграрной.
Самый большой пул квартир на продажу представлен в ЖК «МЧС» на ул. Зур Урам, 441. Квадратный метр жилья здесь оценили в 139,8 тыс. рублей. Стройку тут начинала еще в 2011-м компания «Фон» Анатолия Ливады, которая впоследствии обанкротилась, оставив без обещанных квартир сотни семей дольщиков. Объект заморозили в 2014-м, и только в 2018 году он сдвинулся с места. Подрядчиком выступило ООО «СМК „Ак таш“». В 2021-м комплекс полностью сдан. ЖК состоит из пяти домов, на продажу же выставляют площади в трех из них.
Самый большой пул квартир на продажу представлен в ЖК «МЧС» на ул. Зур Урам, 441. Квадратный метр жилья здесь оценили в 139,8 тыс. рублей
Квартиры в ЖК «МЧС» будут серьезно конкурировать с теми, что продают сами дольщики, говорят эксперты. У многих из них за годы ожиданий квартиры поменялись планы. На площадках объявлений мы насчитали боле 100 предложений. Так, «однушку» в 43,5 кв. м с ремонтом продают за 5,9 млн рублей, а трехкомнатную в черновой отделке можно купить за 8,9 миллиона. В комплексе от фонда также представлено самое большое число парковочных мест — 675, фонд продает каждое за 575 тыс. рублей. Есть здесь и кладовки — «квадрат» оценили в 8,5 тыс. рублей. Локация МЧС значительно уступает остальным объектам. Дольщики жаловались на отсутствие развитой инфраструктуры — дорог, детских садов и школ. В планах все это есть, заверял на заселении последнего дома президент РТ.
Последний объект — и самый недорогой — ЖК «Молодежный» на Чингиза Айтматова. На продажу здесь всего 21 квартира. Квадратный метр оценили в 123 тыс. рублей. Место на подземной парковке стоит 546 тыс., всего их здесь 105. Здание начали возводить в 2014 году, сдать его планировалось в 2016-м. Однако из-за банкротства застройщика — ООО «ЖК „Молодежный“» группы компаний «Фон» — строительство остановилось практически в самом начале, на уровне свай. После пятилетнего перерыва, осенью 2020-го, работы возобновились. Подрядчиком выступила компания «Ак таш». В квартирах залита стяжка пола, оштукатурены стены, обустроена разводка коммунальных сетей, установлены счетчики, розетки и радиаторы отопления. Сами дольщики сейчас продают здесь квартиры от 109 тыс. за «квадрат», есть и ценник повыше. Так, трехкомнатную с черновой отделкой в 77 кв. м на 17-м этаже выставили за 8,9 миллиона. Большинство предложений — с готовым ремонтом. Самая дорогая — «трешка» в 90 кв. м — стоит 13 млн рублей.
Последний объект и самый недорогой — ЖК «Молодежный» на Чингиза Айтматова. На продажу здесь всего 21 квартира. Квадратный метр оценили в 123 тыс. рублей
Мини-инструкция: как купить квартиру, есть ли ипотека и почему такие цены?
Можно ли ждать дисконта с учетом того, что сваи в ряде домов забиты 10–15 и даже 20 лет назад? Как указано в нормативных документах фонда поддержки дольщиков, цена будет рыночной. Минимальная стоимость объектов определит специализированная оценочная организация, и подтвердит ее федеральный фонд. Несмотря на годы строительства, все объекты считаются не вторичным жильем, а новостройками. Отсчет «рождения» идет с момента сдачи. Поэтому и цена соответствующая. Агенты по продажам вправе самостоятельно определять ее, однако в порядке реализации квартир сказано, что цена не может быть ниже рынка. Выше — пожалуйста, если будет спрос. Цена также может подрасти и во время торгов на электронной площадке — кто больше даст, тот и выиграет.
Повторим, что путей покупки два: самостоятельно с аукциона квартир либо через уполномоченное фондом агентство недвижимости. Рассмотрим оба варианта в деталях.
Чтобы участвовать в аукционе, обывателю для начала придется разобраться с правилами участия на сайте электронной площадки. Предстоит пройти регистрацию, получить электронную цифровую подпись и доступ к торгам. И главное — внести задаток для участия в торгах. Какой именно, станет известно позже. Большое преимущество для покупателя — на квартиры в долгостроях появится возможность оформить ипотечный кредит, в том числе по льготной ставке от 5,1%, семейной ипотеке и льготной от 11,3% с увеличенным лимитом кредитования до 6 млн рублей. Механизм приобретения следующий:
- до момента подачи заявки и пакета документов для участия в аукционе нужно получить в банке одобрение ипотеки;
- внести задаток (1–5%), подать заявку, принять участие в аукционе путем подачи ценового предложения;
- после подведения итогов победителю аукциона необходимо получить одобрение недвижимости от банка. В случае отказа банка задаток победителю аукциона не возвращается, и это самое неприятное. Нужно очень четко все рассчитать.
Также есть другой путь: подать документы на одобрение банком недвижимости заранее, до момента проведения аукциона. Следует учесть, что в рассмотрении заявки на ипотеку банк может отказать до момента подведения итогов торгов.
Схема продаж через уполномоченное агентство недвижимости самая обычная. Объекты появятся на сайтах объявлений или на сайте агентства, выигравшего тендер ФПД. Брокер также будет вести полное сопровождение сделки, страховать объекты и проводить строительную экспертизу перед продажей. Если возникнут замечания к фонду как к застройщику, их устранят в рамках гарантийных обязательств. Брокеры займутся и охраной помещений: случались прецеденты, когда долго пустующие квартиры привлекали незваных гостей в виде бомжей или хулиганов.
До момента подачи заявки и пакета документов для участия в аукционе нужно получить в банке одобрение ипотеки
Вырученные миллиарды вернут в казну России и Татарстана
Все вырученные от продажи квартир в долгостроях деньги будут направлены в федеральный фонд защиты прав дольщиков. Там их распределят между федеральным бюджетом и бюджетом Татарстана. Напомним, на реализацию программы ликвидации долгостроев в республике выделено 9 млрд рублей. Из них 6 млрд — из федерального бюджета, 3 млрд — доля бюджета РТ.
Поскольку доля софинансирования достройки проблемных объектов от РТ составляет 42%, такая же часть денег вернется назад в республиканскую казну. За минусом издержек, конечно. Это расходы на оценку объектов недвижимости, услуги риелторов, госпошлины, «коммуналку». Все расходы не могут превышать 10% от стоимости проданной квартиры. Плюс фонд должен будет заплатить налог с продажи помещений. С учетом всех расходов в бюджет Татарстана вернется, по самым скромным подсчетам, около 2,5 млрд рублей. Таким образом, за счет стремительного подорожания квартир на рынке в казну может вернуться почти все потраченное.
Опыт прямых продаж квартир через аукцион у фонда уже имелся, но неудачный. В начале прошлого года ФПД выставлял недвижимость в доме №5 долгостроя ЖК «Молодежный» на Ноксинском спуске в Казани. Это 34 квартиры и 105 парковочных мест, которые не успел продать обанкротившийся «Фон». Продажи были на момент строительства дома, квартиры реализовались через аукцион по принципу «кто даст бо́льшую сумму, тот и выиграет». Но для покупки на электронной площадке покупателю нужна сразу внушительная сумма денег, поэтому с торгов ушло только четыре квартиры. Остальную недвижимость данного ЖК фонд продавал уже напрямую покупателям, размещая объявления на различных электронных площадках, в том числе на своем сайте.
Задача ведомства Новикова (справа на фото) — снять все обременения, которые мешают реализовывать площади
Пропавшие дольщики и судебные тяжбы
Перечень объектов фонда не является окончательным. Дело в том, что по ряду помещений еще идут судебные споры — они могут быть исключены из продажи. Проблема заключается в том, что часть дольщиков просто не могут найти. Они в свое время заключали с застройщиком, впоследствии ставшим банкротом, договор долевого участия, но в реестр обманутых участников строительства не включались. А это обязательное условие для получения квартиры. Проще говоря, дольщик должен подтвердить, что он действительно платил за свое будущее жилье. Потому что прецеденты, когда дольщик договор заключил, а деньги не принес, тоже случаются. Так или иначе объект «зависает», фонд не может его продать. В этом случае проводится процедура снятия обременения. Фонд подает иск в Арбитражный суд, чтобы запись в ЕГРН сняли в судебном порядке — только тогда помещение переходит в разряд свободных. Как показывает практика, 60–70% исков не удовлетворяется: дольщики все же объявляются и предъявляют свои права.
Споры идут и по коммерческим помещениям в долгостроях. Покупатели более 7 кв. м нежилых площадей в случае банкротства застройщика никак не защищены. Это считается предпринимательским риском, но кто же сдастся без боя? Как объясняют юристы, многие первые и цокольные этажи в долгостроях в свое время были проданы. До 2017 года, до принятия закона о федеральном фонде защиты прав дольщиков, такие собственники находили способы для защиты своих прав. И по ряду объектов дольщики, которые защитили права собственности, получили судебные решения и даже зарегистрировали права собственности на еще не существующие помещения. Фонд же сейчас проводит процедуру по снятию обременений, но бывшие участники строительства, понятное дело, сопротивляются. Поэтому задача ведомства Новикова — снять все обременения, которые мешают реализовывать площади. По данным наших источников, большинство из тех, кто судится за свои коммерческие помещения, — юрлица, близкие к застройщикам-банкротам.
«Сегодня на вторичном рынке в Казани в продаже находится примерно 6 тысяч квартир. То есть доля квартир фонда будет составлять около 10 процентов от данного объема, что достаточно ощутимо для рынка предложений»
«Качество строительства нынешних новостроек может уступать доведенным до ума долгостроям»
«БИЗНЕС Online» попросил экспертов оценить объемы жилья, которые выйдут на продажу, где появится большой спрос, а также поразмышлять, справедливо ли продавать жилье в долгостроях по цене настоящих новостроек.
Руслан Садреев — директор риелторской юридической компании «Премьер-Недвижимость»:
— Я думаю, это не последние комплексы на продажу. Сейчас фонд достраивает в Казани ЖК «Мелодия» и «Поколение», еще несколько объектов в столице РТ, также есть объекты в Закамье.
Стоимость квартир, указанная в материалах, приближена к рыночной. В первую очередь будут пользоваться спросом дома в Ново-Савиновском районе и дом на Достоевского. ЖК «МЧС» также интересен для покупателей, но не так, как Квартал, хотя там в последнее время уже почти решили вопрос с подъездными путями. «Молодежный» также расположен в хорошей локации, там развитая инфраструктура, есть школы, детсады, большой торговый центр.
Сегодня на вторичном рынке в Казани в продаже находится примерно 6 тысяч квартир. То есть доля квартир фонда будет составлять около 10 процентов от данного объема, что достаточно ощутимо для рынка предложений. На спрос повлияет возможность приобретения квартир по льготной ипотеке. При покупке через аукцион соответствующий вопрос достаточно сложно, но все же решается. Думаю, фонд и правительство РТ справятся с этим вопросом и найдут пути, чтобы реализовать данный механизм. Ведь большинство покупателей заинтересованы именно в льготной ипотеке. В последнее время до 80 процентов сделок в Татарстане были именно ипотечными, ведь стоимость недвижимости серьезно выросла. Но, пока не появится возможность приобретения в ипотеку, спрос все равно будет, особенно на Четаева и Достоевского, поскольку в этих локациях есть дефицит предложений, а стоимость жилья на вторичке доходит до 200 тысяч рублей за квадратный метр. Окончательная стоимость квартир отрегулируется спросом.
Что касается парковок — не думаю, что будет какой-то ажиотажный спрос. Но в последнее время покупатели ориентируются на комфорт и удобство, и цены от 500 тысяч до миллиона за парковочное место — уже привычные. Парковки — это тоже недвижимость. У нас есть инвесторы, которые рассматривают их даже в качестве инвестиций. Это недорогая недвижимость, и рост цены на парковочные места в последние годы иногда дальше больше, чем рост цен на квартиры.
По механизму покупки через аукцион могу сказать, что здесь не должно возникнуть проблем у обычного покупателя и все четкие инструкции будут размещены в официальных источниках. Есть уверенность, что все вопросы оперативно решатся и со стороны фонда.
«Вполне вероятно, что на сайтах появятся объявления по продаже квартир в этих домах — позвонив по ним, вы узнаете, что это скрытое предоставление услуги по участию в торгах»
Анастасия Гизатова — руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом»:
— Что касается объема жилья фонда в продажу, это немного для Казани. Но сейчас такая экономическая ситуация у покупателей, когда они откладывают приобретение недвижимости, поскольку не уверены в своем финансовом положении. Если бы продажи были в начале февраля, эти квартиры по такой цене улетели бы за пару дней.
Качество строительства нынешних новостроек может уступать доведенным до ума долгостроям, где использовали в свое время более качественные стройматериалы. Каждый объект нужно рассматривать в комплексе. Интереснее всего локация на Достоевского, там может случиться «битва» за квартиры. На втором месте — Четаева, и затем спрос «размажется» по Губкина и Ноксинскому спуску. Вообще, месторасположение всех комплексов — хорошее и интересное и в плане инвестиций, и в части решения квартирного вопроса.
Обывателю под силу участвовать в торгах. Если у него есть и высшее образование, он с этим разберется без труда. Если возникают какие-то сложности, в сети представлены алгоритмы участия с детальным разбором. Вполне возможно, что каждый справится самостоятельно.
Также вполне вероятно, что на сайтах появятся объявления по продаже квартир в этих домах — позвонив по ним, вы узнаете, что это скрытое предоставление услуги по участию в торгах. Если вам говорят, что вы гарантированно выиграете, здесь стоит задуматься, обращаться ли к такому специалисту. Также эти же объявления могут выкладывать риелторы, предлагая следующее: сумму задатка они оплатят за участие в торгах самостоятельно, а вы вносите оставшуюся выкупную стоимость в срок, установленный условиями торгов.
«Рынок — живой организм, он сам отрегулирует цену. Что касается парковок, сейчас это более ходовой товар, чем квартиры, и особенно в определенных ЖК»
Анна Костыркина — руководитель АН «АртХаус»:
— Это отличный объем квартир. Наконец-то появится хоть какой-то выбор и разнообразие! Спрос будет, тем более что предложение проходит как новостройка. Семейная ипотека и господдержка «съедят» эти квартиры. На Четаева наиболее интересная локация — Ново-Савиновский район имеет магнетическое свойство, к нему тянутся люди и деньги. Я считаю, покупатели сами оценят эти квартиры: если цена завышена, то не станут покупать и будут максимально торговаться. Рынок — живой организм, он сам отрегулирует цену. Что касается парковок, сейчас это более ходовой товар, чем квартиры, и особенно в определенных ЖК. А по коммерческим площадям много вопросов. Наверное, чтобы сохранить свои деньги — почему бы и нет. Но сейчас я не жду от коммерции высокой доходности.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 26
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.