«Решили заработать на поддержке государства»: чего ждать жилищному рынку от новой ставки ЦБ?

Интерес к объектам на стадии котлована — нулевой, констатируют эксперты строительного рынка и предрекают банкротства девелоперов в регионах Фото: © Павел Лисицын, РИА «Новости»

Грядет стагнация цен

«Стройотрасль сегодня переживает не лучшие времена», — дал свою оценку рынку член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Спрос на квартиры после подъема ставок на ипотеку упал. Поэтому не исключены и банкротства застройщиков. И, скорее всего, под риском будут те проекты, которые были в зачатке и строились по старым схемам с использованием средств дольщиков. Более же устойчивыми окажутся девелоперы, работающие по эскроу-счетам. Таких, впрочем, уже большинство. «В ряде регионов спрос на квартиры упал на 90 процентов. Говорить о том, что спрос может вырасти в ближайшее время, наверное, неправильно. Мы понимаем, что сезонность — важный фактор. Лето никогда не способствовало росту продаж», — дал он свой прогноз в ходе круглого стола в МИЦ «Известия», где участники рынка сегодня обсуждали последние новости на рынке недвижимости.

Холодный май, мертвый апрель: пока Хуснуллин спасает новостройки, вторичка «замерзла»

Механизм льготной ипотеки Якубовский назвал дорогой с двусторонним движением — он работает и на покупателя, и на застройщика. Но следом за введением субсидирования ставок цены на недвижимость подскочили. «На поддержке государства в конечном итоге заработать решили все. Ответственное отношение застройщиков должно присутствовать, в противном случае государство тоже может по-разному реагировать на происходящее», — предупредил депутат.

Александр Якубовский: «В ряде регионов спрос на квартиры упал на 90 процентов. Говорить о том, что спрос может вырасти в ближайшее время, наверное, неправильно. Мы понимаем, что сезонность — важный фактор. Лето никогда не способствовало росту продаж» Фото: «БИЗНЕС Online»

Как государство может повлиять на стоимость жилья коммерческих застройщиков? У минстроя России есть методика по определению стоимости квадратного метра, но она применяется лишь для госпрограмм, которые финансируются из бюджета. Поэтому Якубовский предложил направить в правительство предложение, чтобы девелоперы ориентировались в своей работе также на эти цены. Для Татарстана приказом министра строительства Ирека Файзуллина этот порог установлен в 101 тыс. рублей — максимум в Поволжье. В Казани же среднерыночные цены больше раза в 1,5.

Эксперт по проектному консалтингу и инвестициям российской гильдии управляющих и девелоперов Татьяна Шарова привела в пример Москву. С начала года на рынок вышло 25 новых проектов — динамика сопоставима с прошлогодней. При этом с начала 2021-го по май 2022-го цена на квартиры в бизнес-классе выросла на 30%, в комфорте — на 26%. Шарова считает, что рынок ждет стагнация цен, резкого снижения пока не предвидится. Заработанные за это время девелоперами деньги, которые находятся на эскроу-счетах, станут подушкой безопасности, говорит она.

Механизм эскроу-счетов в нынешнем виде не защищает покупателей от рисков. И нужно менять нормативную базу — ведь сроки строительства домов могут затянуться и на полгода Фото: «БИЗНЕС Online»

Былой спрос не вернуть?

Главный вопрос круглого стола — стоит ли сейчас покупать квартиры? Рубль укрепился, льготные ставки работают. Поэтому если есть необходимость для жизни — то да, уверяют в минстрое. А вот если пытаться инвестировать и зарабатывать на этом, здесь должны работать только профессионалы рынка. К тому же число новых проектов от застройщиков сейчас снижается, говорит эксперт общественного совета при минстрое России Илья Пономарев. Данные статистики о вводе жилья он называет не совсем объективными. «Мы отчитываемся о тех проектах, которые начали строить 2–3 года назад», — подчеркнул он.

Для поддержки объема рынка государство могло бы выступить неким маркетмейкером, реанимировав арендный рынок через госзаказ, выдавая субсидии. «Если сейчас девелоперы сократят свои объемы (а региональные просадки есть до 90 процентов и больше), встает вопрос существования компаний-подрядчиков, застройщиков», — отмечает он. В пример он привел антикризисную стратегию Татарстана. По его словам, в 2008–2010 годах, когда спрос на коммерческое жилье резко упал, республика давала возможность девелоперам поработать на площадках стройки домов по соципотеке. «Они поработали около года, может быть, с невысокой рентабельностью, но сохранив коллективы и бизнес-процессы. Эту историю сейчас есть смысл посмотреть и поддержать», — сказал он.

Инициатива же застройщиков о поэтапном раскрытии эскроу-счетов до завершения стройки вновь возвратит к рискам долевого строительства, считает Пономарев. По его словам, есть смысл сейчас поддержать идею по неприменению статьи закона о защите прав потребителей по срокам строительства, на время введя мораторий. «Региональные застройщики как минимум подсокращаются, — говорит он, — если их не поддержать».

Илья Вольфсон: «Застройщикам не нужны деньги от государства – отдайте им то, что они и так заработали»

Что происходит со вторичным рынком? Он стал более привлекательным на фоне снижения предложений на первичке, говорит эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Однако на вторичный рынок также нужно распространить льготную ипотеку, тем более в регионах, где нового жилья не так много, как в мегаполисах. Наиболее же интересен сейчас сегмент арендного жилья, считает Склянчук. Он также важен в части выполнения нацпроекта, по которому 5 млн семей должны ежегодно улучшать свои жилищные условия в России. Эксперт предложил разработать механизм налогового вычета, который бы могли получать квартиросъемщики. «Это будет реальным подспорьем для тех, кто не может взять ипотеку. А побочным эффектом выведет этот сегмент на обеление. У нас сегодня 5–7 миллионов человек, по данным минстроя, снимают квартиры. Нужно, чтобы они выводили эти договорные отношения вбелую, поскольку будут нужны финансово-подтверждающие документы по договору на оплату», — говорит он.

Снижение же ключевой ставки ЦБ с 14% до 11% повлияет на ставки и по ипотеке, они будут снижаться, отчего спрос на квартиры пойдет в гору Фото: «БИЗНЕС Online»

Снижение же ключевой ставки ЦБ с 14% до 11% повлияет на ставки и по ипотеке, они будут снижаться, отчего спрос на квартиры пойдет в гору, уверена Шарова. С ней согласны не все. Снижение ключевой ставки даже до 9% все равно не вернет былой спрос, например, уровня 2021 года, говорит вице-президент российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Люди будут выбирать не ситуацию со ставками, а цену. Выиграют застройщики, которые станут ее снижать. В основном начнут покупать объекты, которые будут готовы в ближайшие месяцы либо уже сданные, — дай бог, эти объекты сдать, рассуждает эксперт. «Понятно, что интерес к объектам, которые на стадии котлована, — нулевой, потому что очень высоки риски, — говорит он. — То, что говорят застройщики: „Покупайте сейчас, а в конце периода строительства цены будут выше“, — не факт, что это сработает как убедительный аргумент».

Апрелев считает, что механизм эскроу-счетов в нынешнем виде не защищает покупателей от рисков. И нужно менять нормативную базу — ведь сроки строительства домов могут затянуться и на полгода. Банки никакой ответственности перед дольщиками не несут, поскольку они в лучшем случае обеспечивают сохранность денег, которые лежат на счетах. «Механизм эскроу-счетов не гарантирует людям получения на выходе в срок необходимого продукта, — констатирует эксперт. — Для того чтобы поддержать объемы продаж и ликвидности, придется менять законодательную базу, чтобы можно было разрешить застройщикам и банковскому сектору не заполнять счета в самом начале на 100 процентов, а положить на гарантийное обеспечение 10–15 процентов и до введения объекта в эксплуатацию не привлекать никаких денежных средств, если сам человек не хочет на этот эскроу-счет, а пользоваться проектным финансированием».