Эпоха квартирного дефицита, похоже, подходит к концу. К началу этого года татарстанские девелоперы продали лишь четверть строящихся квартир, свидетельствует статистика «Наш Дом.РФ». Минстрой РТ недаром бьет тревогу — такого не было с 2020 года. Запасы непроданных квартир начали расти, у некоторых застройщиков даже появилось волшебное слово «скидка». Но за год цена «квадрата» новостройки в Казани выросла на 40%, и скидка в 10% выглядит крючком маркетинга. О том, что происходит и чего ожидать в ближайшем будущем, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».
В 2022 году коммерческие застройщики ввели в эксплуатацию 783,4 тыс. кв. м — вместе с долей Госжилфонда получилось 890 тыс. кв. метров
Падение продаж: «Это был первый год, когда мы отказывали клиентам в продаже квартир»
Несмотря на то что реклама жилых комплексов несется из каждого утюга, многоквартирных домов в Татарстане возводится все меньше. На коллегии минстроя РТ сообщили, что в 2022 году коммерческие застройщики ввели в эксплуатацию 783,4 тыс. кв. м — вместе с долей Госжилфонда получилось 890 тыс. кв. метров. По сравнению с 2020-м объемы ввода «человейников» снизились на 27%, свидетельствуют данные компании «Дом.РФ». Параллельно ослабились темпы продаж. По данным той же компании «Дом.РФ», в январе 2020-го было продано 42% того, что на тот момент строилось. Через год дефицит жилья стал глубже: еще до ввода домов расхватали 55% площадей. А ныне картина поменялась: к началу 2023 года продали лишь четверть того, что строится. Остальное пополняет товарные запасы девелоперов. В Казани за 2022-й было продано на 31% меньше еще не достроенных квартир, чем годом ранее, — всего около 6 тысяч.
Почему так получилось? Стройка крайне инерционный процесс. На бешеный спрос 2021 года девелоперы Казани ответили закладкой больших объемов жилья: теперь строится почти 22 тыс. квартир, из которых 2/3 пока не нашло хозяев.
«Продажи, безусловно, просели, и заметно. А чего еще можно было ожидать, когда в течение полугода рынок был фактически выключен? — говорит гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Двузначная ключевая ставка на протяжении трех месяцев в начале года, частичная мобилизация осенью, отток платежеспособного населения и общая тревожность покупателей — тому причины. На мой взгляд, ситуация даже тяжелее, чем в 2020-м, но в этот раз уже без дешевой ипотеки для всех и каждого. И на этом фоне не такое уж это и катастрофическое падение продаж».
«2022-й оказался неординарным, — оценивает результаты заместитель генерального директора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Это первый год, когда мы отказывали клиентам в продаже квартир. В марте мы были вынуждены остановить продажи в части объектов и оставить только дома с высокой степенью готовности, где закуплены все строительные материалы и комплектующие».
Эксперт выделяет основные факторы, влияющие на снижение продаж новостроек:
- начало спецоперации;
- рост себестоимости строительства;
- рост цены квартир для конечного потребителя;
- отток платежеспособного населения.
В 2022 году спрос упал. Да, некоторое затоваривание происходит. Сейчас девелоперы более осторожно выводят новые проекты. Какие-то даже замораживают, что, разумеется, скажется на объеме ввода жилья в 2024–2025 годах.
В Казани за прошлый год взято на 11% меньше разрешений на строительство, чем в 2021-м. Но, с другой стороны, столица РТ «доедает» свободные (а главное, доступные) девелоперам участки в черте города: запаса земли здесь почти не осталось. Дальше будет еще меньше, полагает Галеев. Так что единственная надежда — на редевелопмент промзон. «Очевидно, что казанская стройка все больше концентрируется в агломерации — в кольце вокруг столицы РТ. Но этих квадратных метров не видно в статистике по городу», — считает он.
Затоваренность сейчас появилась, поскольку в конце года реализовался весь возможный спрос, считает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Застройщики воспользовались неопределенностью с льготной ипотекой — шла дискуссия о завершении данной программы, и покупатели поскребли по сусекам, решившись на покупку.
Если этот тренд сохранится, рынок жилья перейдет в стадию реального затоваривания. Но есть нюансы. «Затоваривания я бы в этом году точно не ждал — чтобы преодолеть казанский дефицит нового жилья, нужно больше времени», — говорит Галеев. «Остается много проектов, которые при полученном разрешении на строительство так и не вышли в продажу, — пояснила „БИЗНЕС Online“ исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова. — По данным единого ресурса застройщиков, число квартир, не выведенных в продажу, доходит до 40 процентов. При этом интересные лоты раскупают достаточно быстро».
«А скажите: кто будет покупать, если сдача дома не через год, а через три? Да никто не станет. Поэтому однозначно оценивать ситуацию рано. Вдобавок, если девелоперы сейчас придержат появление новых проектов, спрос снова „размажется“ по рынку и затоваренность уйдет», — добавляет Гизатова.
Привлекательность столицы РТ по-прежнему на высоте — заполняемость «человейников» поддерживается еще и потоком приезжих
Что в кошельках у девелоперов: выход в кеш и самоинвестиции в недвижимость
В общем, с тем, что спрос на новостройки в этом году сократится еще больше, согласны не все девелоперы. К примеру, есть мнение, что Казань вступила в стадию так называемого отложенного спроса на жилье. Те, кому светит маткапитал, ждут его повышения: в феврале выплаты выросли на 11,9%, и они могут прийти за квартирами. К тому же Казань находится на особом счету среди городов-миллионников России. Привлекательность столицы РТ по-прежнему на высоте — заполняемость «человейников» поддерживается еще и потоком приезжих.
Кроме того, быстрая продажа всех квартир невыгодна и самим девелоперам. «Мы плотно работаем с банками, продажи идут по согласованному с ними графику, — поясняет представитель одной из строительных компаний. — Продавать быстрее — значит, рисковать экономикой объекта в случае роста себестоимости. Кроме того, выйти в кеш — значит, подвергнуть деньги инфляции, в отличие от квадратных метров. Мы можем продавать их и после сдачи, выводя средства для реализации следующих проектов. Надо ведь на что-то покупать землю, прокладывать коммуникации, разрабатывать и согласовывать документацию».
Раз в 2022-м продали меньше недостроенного жилья, следовательно, застройщики обеднели? Как бы не так. Заглянем в их карманы. Это позволяет сделать статистика единой информационной системы жилищного строительства, основанная на очищенных и обработанных данных, включая среднюю цену фактической реализации жилья. За прошлый год девелоперы в РТ увеличили выручку на 11%, продав строящиеся квартиры на сумму в 78 млрд рублей. Учитывая инфляцию в 12%, в реальном исчислении их выручка немного сократилась. В тройке лидеров — «Ак Барс Дом» с 13 млрд рублей выручки, «Унистрой» с 9 млрд и #Суварстроит с 5 миллиардами. При этом АБД увеличил объемы продаж квартир на треть, а два других участника тройки лидеров снизили их наполовину. В затылок дышат СМУ-88 и «Профит». Последний наторговал аж на 4,7 млрд, несмотря на то что цена жилья в Челнах в разы ниже, чем в Казани.
Впрочем, опрошенные «БИЗНЕС Online» девелоперы говорят, что цифры доходов и продаж неточные. Сервис просто не полностью вскрывает положение дел у застройщиков.
Как пояснила «БИЗНЕС Online» коммерческий директор ГК «Новастрой» Антонина Дарчинова, «Дом.РФ» анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает. Отсюда и расхождение цифр с реальностью. С этой оценкой согласна и замдиректора по маркетингу и продажам #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. Компания к середине прошлого года ввела в эксплуатацию 158 тыс. кв. м жилья. И все, что продавалось после этого, уже не учитывается в статистике сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Изрядная доля сделок регистрируется Росреестром уже после сдачи домов, пополняя статистику сделок на вторичке. «Фактическая статистика несколько искажена, по факту объем продаж компании „Унистрой“ больше, так как после вводов в эксплуатацию оставались непроданные объемы, которые не вошли в статистику продаж „Дом.РФ“», — добавляет Юсупов. В свою очередь, Латыпова из АБД говорит, что статистика «Дом.РФ» в итогах года не учитывает сделок, которые проводились многими застройщиками в последние дни декабря.
Но тренды аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки колебаний рынка, согласились опрошенные нами эксперты.
Ипотека занимает более 70% общего объема сделок с квартирами, причем 64% из них прошло по программе господдержки – 2022, а 36% — по семейной ипотеке
Кто виноват в росте цен: ипотечный «схематоз» или себестоимость?
Почему увял спрос на новостройки? Причин несколько. Это и рост цен, и неуверенность покупателей в завтрашнем дне, и снижение уровня господдержки. Влияет и уход с рынка заметной части инвесторов, которые покупают квартиры в строящихся домах для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Вдобавок в 2023-м ипотека с господдержкой под 8% теперь возможна лишь при заключении одного договора. А раньше программой можно было воспользоваться неограниченное количество раз.
«Новостройки в 2021–2022 годах перестали быть инструментом заработка инвесторов, — считает Гизатова. — Если посмотреть объекты застройщиков, мы увидим, что они часто оказываются дороже тех, что продает дольщик в уже сданном корпусе того же ЖК. Разница достигает миллиона. Рост цен в новостройках связан с ипотечным „схематозом“».
В Казани средняя цена 1 «квадрата» в 2022-м составила 150 тыс. рублей. К концу года цифра доползла до 170 тыс., по году — рост 40%. Подчеркнем, что «Дом.РФ» оперирует не ценой предложения, а стоимостью фактической реализации жилья. Среди городов-миллионников дороже только в Санкт-Петербурге и Москве. Кто виноват?
На рост цен влияет два фактора, считает Юсупов:
- рост себестоимости строительства из-за ограничения импорта и резкого роста цен на российские аналоги;
- субсидирование банковской ставки — за это платят застройщики, закладывая субсидии в рост цены «квадрата» в случае продаж по «околонулевой» ипотеке.
Программы едва ли не бесплатной ипотеки были широко распространены. Итоговую цену продажи фиксирует Росреестр — и вот вам прямой рост стоимости объектов, согласно статистике. Недаром против такого разгона цен на недвижимость в конце концов выступил Центробанк.
Ипотека занимает более 70% общего объема сделок с квартирами, приводит цифры замгендиректора компании «Унистрой». Причем 64% из них прошло по программе господдержки – 2022, а 36% — по семейной ипотеке, приводит Юсупов статистику по компании. Гизатова добавляет, что семейная ипотека позволяет покупать не только у девелоперов, но и по переуступке ДДУ у физлиц. И это нечто новенькое на рынке: с такими «физиками» договариваться о снижении цены проще, чем с девелопером. На сделки чаще будут выходить те, кто готов к каким-то дисконтам.
Еще один тренд — это снижение площади квартир, отмечает исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Латыпова. В результате средняя цена «квадрата» растет, но стоимость всей квартиры кажется более доступной. Для покупателя неважно, сколько стоит метр, — главное, во сколько обойдется квартира в целом. Здесь мы тоже наблюдаем существенный рост цен, но гораздо ниже, чем в пересчете на «квадрат». За прошлый год квартира в РТ в среднем подорожала с 5,2 млн до 6,5 млн рублей. В Казани рост на 1 млн рублей с 6,8 млн до 7,9 млн за квартиру, т. е. «всего» на 15% по сравнению с 40%, на которые подорожал средний казанский квадратный метр строящегося жилья.
К слову, лидерами по строительству малометражек в столице республики можно считать двух любимых застройщиков вице-премьера Марата Хуснуллина. Согласно статистике информресурса «Наш Дом.РФ», студии по 19 кв. м предлагает московский застройщик «ПИК» (компанию ранее не раз хвалил зампредправительства) и местный ТСИ, который контролирует сын Хуснуллина. Кстати, за счет большого количества малометражек в проектах «квадрат» у ПИКа оказался одним из самых дорогих.
Так или иначе, цены на новостройки в прошлом году продолжили рост. Ну не считать же снижением скидку в 10% при покупке «двушки» за 11 млн на берегу Казанки! Это всего лишь маркетинговая уловка. Скидки замаскированы под программы кешбэка, траншевой ипотеки, субсидирования ставок и т. д. Но все же, по мнению Гизатовой, в этом году предпосылок для повышения цен нет: они скорее будут снижаться.
Для сохранения хотя бы нынешнего уровня продаж нового жилья надо существенно снижать цены на него
Что будет дальше: платежеспособный спрос почти выбран, пора снижать цены
Прогнозы зависят скорее от внешнеполитических факторов, от настроений покупателей и покупательной способности. А она не растет. По сути, ипотечное плечо льготных программ перегрело рынок. В прошлом году был задействован максимально возможный платежеспособный спрос, что не дало скатиться в кризис ни банковской системе, ни строителям, ни экономике страны в целом. Придумывались все новые варианты: сельская, дальневосточная, айтишная, семейная ипотеки… И теперь этот платежеспособный спрос выбран почти по максимуму: дальше расти некуда.
Судите сами. В 2019-м средний срок выплат по ипотеке был 15 лет, через год — 17 лет. В 2021-м средний срок погашения жилищного кредита вырос до 18 лет. В 2021 году — уже 20. А теперь Казань — в пятерке городов с максимальными сроками кредитования: 24 года. Чем выше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж, поэтому и растягивают выплаты во времени. Но как-то сложно представить себе, чтобы банк выдал такой долгосрочный кредит человеку, которому придется расплачиваться по нему буквально до пенсии. Те, кому сейчас 35–40 лет, уже не могут брать ипотеку с комфортным платежом на максимальный срок. Если нет новорожденных детей, если доступна лишь классическая ипотека, ежемесячный платеж без крупного первоначального взноса оказывается неподъемным для большинства.
Очевидно, что выход из этого цугцванга либо в понижении цен на жилье, либо в фокусах с якобы «нулевой» ставкой по ипотеке. Последнюю Центробанк уже де-факто запретил. Получается, что для сохранения хотя бы текущего уровня продаж нового жилья надо существенно снижать цены на него. В Москве уже в прошлом году начали снижаться цены на квартиры в новостройках. Зафиксировано снижение цен и в Казанской агломерации. Получается, владельцам квартир можно готовиться к тому, что их метры в будущем станут обесцениваться. Это сейчас, продав «двушку» в Казани, вы купите «трешку» в центре Уфы или четыре студии в Батуми, но в будущем все может измениться.
Впрочем, на рынке новостроек за счет участия банков в этом году вполне может появиться интересный феномен. Квартиры подешевеют, хотя цена «квадрата» останется прежней. Как такое может быть, объясняет гендиректор ГК «СМУ-88» Галеев. «С начала этого года околонулевые ставки ипотеки запрещены, минимальный порог теперь 3 процента, — говорит наш собеседник. — Это значит, что размер комиссионного вознаграждения для банка в целом по рынку станет меньше. Соответственно, и удорожание при покупке квартиры с субсидированной ставкой станет меньше. Это первое. Второе — для части покупателей выгоднее будет взять не субсидируемую, а семейную ипотеку. Разница по процентам там небольшая, зато нет удорожания за счет выплаты комиссий банку. Это тоже отразится на статистике цен. И в итоге будет казаться, что квартиры стали дешевле примерно на 5 процентов, хотя на самом деле ничего не изменится».
У девелоперов по большому счету остается лишь один инструмент поддержания спроса на новостройки — это бренд Казани. Сейчас, пожалуй, только на привлекательности столицы РТ, которая сформирована благодаря появлению новых школ и детских садов, развитию метро, благоустройству общественных пространств, масштабному дорожному строительству, и держится рынок нового жилья. Поэтому для девелоперов важно сохранять высокий уровень проектов. Мало найдется городов, где житель привередливо оценивает качество зеркал в местах общего пользования или количество диванов в холле перед бесшумным лифтом, и это уже в комфорт-классе. Если не вкладываться в хорошую архитектуру, дворы, цифровизацию домов, заполняемость «человейников» может оказаться под вопросом. А пока Казань остается на особом счету среди городов-миллионников, рынок недвижимости будет подпитываться за счет потока приезжих, пусть даже они и заселяют в первую очередь более доступные дома на окраинах.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 100
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.