Елена Стрюкова: «Для успешного инвестирования в недвижимость необходим поиск сферы, объектов и локаций, в которых доходность выше, чем в среднем по рынку при прочих равных условиях. И чаще всего это не те сегменты, куда массово инвестирует большинство»Фото предоставлено Еленой Стрюковой

То там, то тут слышу о неких девелоперских проектах с 5–7-летней окупаемостью

Вице-премьер страны Марат Хуснуллин однажды назвал повышение ключевой ставки угрозой для развития жилищного строительства. Я бы сказала, что этот фактор в целом затормозит весь рынок девелопмента. Последние полгода я работала над несколькими финансовыми моделями по реализации девелоперских проектов в различных сегментах рынка недвижимости. Это и склады, и торговые центры, и проекты для краткосрочного и среднесрочного проживания. Экономика всех этих проектов в регионах, несмотря на высокий и устойчивый спрос, даже при ставке 8,5% была сравнима с доходностью банковских вкладов. Т. е. девелопер должен взять на себя риски, во-первых, по земельному участку и техподключениям.

Во-вторых, по стоимости строительства, напрямую связанной с курсом валюты (импортозамещение для большей части инженерного оборудования и качественных отделочных материалов все еще не случилось). В-третьих, по реализации конечному пользователю помещений. И в итоге получить доходность банковского депозита… Желающих немного.

Стоимость банковского финансирования строительства коммерческих объектов равна ключевой ставке российского Центробанка — плюс-минус 2–2,5%. Значит, в сегодняшней  действительности — 14–14,5%. При такой стоимости денег мне неизвестно о проектах в девелопменте, которые бы дали привычную окупаемость в 9–11 лет. Естественно, если мы говорим о традиционном экономическом подходе к расчету сроков окупаемости и доходности, который учитывает все расходы на реализацию проекта, включая налоги, стоимость денег в периоде, инфляцию и потенциальную индексацию ставок аренды. Я так подробно останавливаюсь на этом потому, что-то там, то тут слышу о неких девелоперских проектах с 5–7-летней окупаемостью. Интересно, вдруг я чего-то не знаю? Начинаю считать, а по факту где-то не принимается во внимание стоимость земельного участка, где-то — упускают из виду налоги на имущество и земучасток. Практика показывает, что чудес не бывает! Важно сопоставлять сравнимые вещи.

Стоимость банковского финансирования строительства коммерческих объектов равна ключевой ставке российского Центробанка — плюс-минус 2–2,5%. Значит, в сегодняшней  действительности — 14–14,5% «Стоимость банковского финансирования строительства коммерческих объектов равна ключевой ставке российского Центробанка — плюс-минус 2–2,5 процента. Значит, в сегодняшней действительности — 14–14,5 процента» Фото: «БИЗНЕС Online»

Ждем следующей даты пересмотра «ключа» и внимательно корректируем свои планы

Тем не менее предпосылок для снижения ключевой ставки в краткосрочном периоде не наблюдается. Строительная отрасль является ключевой сферой современной экономики. Очевидно, что всем профессиональным игрокам рынка ничего не остается, как адаптироваться к текущим условиям ведения бизнеса.

Что это будет означать для разных участников рынка недвижимости? Для инвесторов и девелоперов это увеличение сроков окупаемости и снижение доходности проектов. Мы движемся к такому периоду, когда доходность их приближается к общемировым показателям, с той только разницей, что уровень рисков остается крайне непредсказуемым. Для бизнеса и конечных пользователей помещений, арендаторов и покупателей высокая ключевая ставка неизбежно приведет к росту цен и ставок аренды. Ни в один день, конечно, но повышение неизбежно.

Сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости тоже на паузе. Покупки с привлечением кредитных средств под вопросом экономической целесообразности по тем же причинам, что и строительство новых объектов. Продажа недвижимости сейчас целесообразна только с четким пониманием дальнейших инвестиционных целей. «Выход в наличные» сопряжен с инфляционными рисками. Развитие рынка недвижимости в очередной раз поставлено на паузу. Многое зависит от дальнейшего развития ситуации. Ждем следующей даты планового пересмотра «ключа» и еще раз все внимательно считаем и корректируем свои планы.

«Для успешного инвестирования в недвижимость необходим поиск сферы, объектов и локаций, в которых доходность выше, чем в среднем по рынку при прочих равных условиях» «Если уже выбран земельный участок, есть проект и понимание, кто будет арендатором помещений, можно продолжать. В конце концов на протяжении 5–10 лет колебания стоимости заемных денег неизбежны» Фото: ru.freepik.com

Куда инвестировать, если есть деньги?

У тех, у кого есть большие деньги на руках, если стоит задача инвестировать денежные средства, лучшее, что можно посоветовать, — искать стоящие проекты. Тут не может быть однозначного рецепта — вкладывать в какой-то конкретный сегмент недвижимости или в объекты в конкретном городе. На доходность недвижимости влияет множество факторов. Их тщательный анализ и позволяет находить инвестиционно привлекательные объекты. Иногда приходится перебрать множество проектов, прежде чем находишь тот, который обладает потенциалом.

Стоит ли сейчас вкладывать деньги в стройку коммерческих объектов или подождать? Опять-таки это зависит от множества факторов. Если уже выбран земельный участок, есть проект и понимание, кто будет арендатором помещений, можно продолжать. В конце концов на протяжении 5–10 лет колебания стоимости заемных денег неизбежны.

А если вкладывать — куда именно? Какие объекты рассмотреть, если есть сотни миллионов? Для успешного инвестирования в недвижимость необходим поиск сферы, объектов и локаций, в которых доходность выше, чем в среднем по рынку при прочих равных условиях. И чаще всего это не те сегменты, куда массово инвестирует большинство.

Елена Стрюкова