К началу сентября свободных крупных складов высоких классов в Татарстане практически не осталось

Руководитель компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин: «Доступное предложение сегодня формируется в основном объектами вторичного рынка. При этом продолжает расти средневзвешенная ставка аренды складских площадей — за минувший год она прибавила 9%» Фото: Андрей Титов

Товара много, а хранить его негде

В последние годы дефицит свободной складской недвижимости принимает в России угрожающий характер. Развитие маркетплейсов, служб доставки, увеличение объема торговли требуют все новых и новых площадей хранения. Требуются они и гигантским компаниям федерального уровня, и владельцам небольших магазинов формата «у дома». В городах-миллионниках ситуация особенно тяжелая.

По данным аналитики, которую предоставляет компания Core.XP, доля свободных площадей на рынке складской аренды в нашей стране к концу 2022 года составляла лишь 2,6% от имеющихся. Основная доля потребления в этом сегменте приходится на онлайн-ретейлеры — 61% всего годового объема в минувшем году.

Доступное предложение сегодня формируется в основном объектами вторичного рынка. При этом продолжает расти средневзвешенная ставка аренды складских площадей — за минувший год она прибавила 9%, в 2023 году продолжает расти (окончательный итог мы увидим к середине декабря).

Что касается Татарстана, то к началу сентября свободных крупных складов высоких классов в Татарстане практически не осталось, доля вакансии снизилась до 0,1%, по данным IBC Real Estatе. Запускаются новые логистические центры, строятся промпарки со складскими площадями, но до окончательного снятия проблемы еще далеко. В этом свете видятся весьма актуальными инвестиции в складскую недвижимость — в зависимости от предполагаемого объема вложений рассмотреть можно разные классы складов.

Нужно понимать главное: инвестируя в складское помещение, вы должны четко представлять себе, под какие задачи оно может использоваться, какие технические возможности в нем предоставляются (к примеру, коммунальные сети), как организован заезд транспорта Фото: «БИЗНЕС Online»

Какие бывают классификации складской недвижимости?

Типировать складские помещения можно по-разному. В сфере коммерческой недвижимости используется не менее десятка различных классификаций. Приведу некоторые из них:

1. По размерам. Склады могут представлять собой боксы площадью в несколько десятков квадратных метров (и объединяться в большие комплексы) — это минимальные складские единицы. А есть на рынке и склады-гиганты площадью в сотни тысяч «квадратов».
2. По высоте укладки грузов. Есть склады, в которых товар укладывается в многоярусные стеллажи, а есть те, где груз хранится не выше человеческого роста. В зависимости от этого варьируются и въездные группы, и общая высота помещений, и сама организация пространства внутри склада (к примеру, в высоких складах с многоярусными стеллажами нужно обязательно предусмотреть проезды для погрузчиков).
3. По конструкции. Закрытый склад представляет собой отдельное помещение. Полузакрытый может иметь только крышу, или же крышу и три стены. Открытый склад представляет собой специально оборудованную площадку под открытым небом (на таких, к примеру, могут храниться некоторые строительные материалы).
4. По степени механизации складских операций склады делятся на немеханизированные, механизированные, комплексно-механизированные, автоматизированные и автоматические.
5. По широте ассортимента хранимого груза: специализированные (к примеру, склады для хранения замороженных продуктов питания), склады со смешанным или универсальным ассортиментом.

Логичных методов деления складов на типы еще множество. Нужно понимать главное: инвестируя в складское помещение, вы должны четко представлять себе, под какие задачи оно может использоваться, какие технические возможности в нем предоставляются (к примеру, коммунальные сети), как организован заезд транспорта. Немаловажен и вопрос безопасности: система пожарного оповещения и пожаротушения, охрана на территории.

Склад класса А+ — «элита» в мире складской недвижимости, «президентский люкс». Такое помещение построено из легких высококачественных металлоконструкций, высота потолков не менее 13 метров (чтобы обеспечить складирование в 6–7 ярусов) Фото: «БИЗНЕС Online»

От А до D: чем ближе к началу алфавита буква, тем выше категория склада

Чтобы сразу же, на этапе рассмотрения объекта, представлять себе ответы на эти вопросы, удобно использовать западную классификацию. По ней все складские помещения делятся на 6 классов: А+, А, В+, В, С, D. Чем ближе к началу алфавита буква, тем выше категория склада. При классификации учитываются месторасположение, высота, инженерное оснащение склада, решение вопросов безопасности, организация транспортной системы внутри складского комплекса и многое другое.

Склад класса А+ — «элита» в мире складской недвижимости, «президентский люкс». Такое помещение построено из легких высококачественных металлоконструкций, высота потолков не менее 13 метров (чтобы обеспечить складирование в 6–7 ярусов). Здесь ровный бетонный пол, который выдерживает нагрузку не менее 5 тонн на «квадрат». Обязательно есть вентиляция и кондиционирование, возможность регулирования температурного режима, полная оснащенность системами безопасности. Здесь удобные ворота докового типа с погрузочными площадками регулируемой высоты. Территория круглосуточно охраняется, есть железнодорожная ветка, которая подходит прямо к складу. Располагается такая недвижимость непосредственно рядом с крупной транспортной магистралью.

Склад класса А отличается от своего «президентского» коллеги площадью помещения и высотой потолков (здесь минимум составляет 10 метров). Железнодорожная ветка, подходящая к складу, в этом классе желательна, но необязательна.

Склад класса В+ построен или переоборудован из помещения промышленного назначения под выполнение задач хранения разных типов грузов. От предыдущих классов его отличает чуть меньшая высота потолков (тут она начинается от 8 метров). Система вентиляции тут тоже обязательна, а вот кондиционирование только желательно. Система отопления регулирует температурный режим в помещении. Погрузочная площадка необязательно регулируемой высоты, но обязательно должен быть пандус для грузовых машин.

Склад класса В — следующий класс. Как правило, это многоэтажные здания, каждый уровень имеет высоту 4–8 метров. Для переноса товаров на верхние этажи обязательны грузовые лифты. Пол может быть как бетонным, так и асфальтным. Система вентиляции может присутствовать, а может и нет. Температура и уровень влажности регулируются с помощью обязательно встроенной системы отопления. Отопление, канализация и водоснабжение — общие, а вот электричество может подаваться и от общей коммунальной электросети.

Склад класса С чаще всего представляет собой утепленный ангар или капитальное помещение промышленного назначения. Высота потолков — не менее 4 метров. Этажность здания может быть любой (если этажей несколько, обязательно должно быть достаточно грузовых лифтов). Ворота для грузового транспорта на нулевом уровне — обязательное требование. Есть системы отопления и вентиляции, в помещении постоянно поддерживается температура от +8 до +14 градусов по Цельсию. Как правило, на таком складе есть водоснабжение и канализация. Склад класса С может располагаться на небольшом удалении от автомагистрали, но к нему должна подходить качественная дорога-сателлит, по которой беспрепятственно может проехать большегруз. Таких складов в России и Татарстане больше всего.

Часто склады класса D представляют собой комплексы из небольших ангаров, которые можно выкупать отдельными модулями (и наращивать таким образом объем своих площадей хранения) Фото: «БИЗНЕС Online»

Такой простой и такой нужный склад класса D:

Склад класса D — самый простой и недорогой, но инвестировать в него проще всего (порог входа минимален), а вот востребованность такой недвижимости очень велика. Под такие склады могут использоваться разнообразные нежилые и технические площади, в том числе ангары. На таком складе обязательно есть освещение, обеспечивается постоянная температура и уровень влажности. Есть удобный подъезд для грузового автотранспорта и ворота для погрузки/выгрузки. Обязательно оборудованы системы безопасности: пожарная сигнализация, система пожаротушения.

Часто склады класса D представляют собой комплексы из небольших ангаров, которые можно выкупать отдельными модулями (и наращивать таким образом объем своих площадей хранения). Привлекательность такого склада заключается в мультимодальности его использования — коммерческого и личного. К примеру, в черте миллионника на них большой спрос у представителей мелкого бизнеса, чтобы хранить небольшие партии различных грузов. Самый простой пример — небольшой магазин канцтоваров в жилом массиве. Чтобы хранить товар, огромный склад с кондиционером, железнодорожной веткой и утренней йогой не нужен, а вот сухого, чистого и защищенного ангара небольшой площади неподалеку от магазина вполне достаточно.

Арендуют и покупают такие складские помещения и граждане, живущие неподалеку. Где, как не здесь, хранить многочисленные банки с консервациями, комплекты сезонной резины на машину и коробки с вещами, которые сегодня не нужны, но вот завтра точно пригодятся? Не захламлять же этим всем свои драгоценные жилые квадратные метры?

Если склад находится в комплексе, которым управляет компетентная компания, можно обратиться к ней, чтобы она помогла подобрать подходящего арендатора. Впрочем, это несложно сделать и самому Фото: © Aleksey Smyshlyaev / Global Look Press / www.globallookpress.com

Три причины, зачем покупать склад класса D

Прямо сейчас у нас в продаже находится комплекс боксов для хранения бытовых вещей и мелких партий груза. Он находится на улице Латыпова, в нем обновлены инженерные системы, организована охрана и система пожарной безопасности. Въездные ворота и дороги внутри комплекса позволяют заезд грузового транспорта, а в погрузочно-разгрузочной зоне есть возможность перегружать товар на тележки-рохли.

Я с ходу могу выделить три причины, по которым мои клиенты с удовольствием покупают такие склады:

1. Порог вложений в них минимальный. При этом такие площади ежегодно прирастают в цене — не так драматично, как их более «высококлассные» коллеги, но уверенно и уж точно не медленнее инфляции. То есть можно не только сохранить, но и приумножить свои сбережения.
2. На них можно зарабатывать дополнительно: сдавать в аренду пусть за небольшую, но все же стабильную плату. Если склад находится в комплексе, которым управляет компетентная компания, можно обратиться к ней, чтобы она помогла подобрать подходящего арендатора. Впрочем, это несложно сделать и самому.
3. Склады, которые предлагаем мы, находятся в городе, а не на трассах вокруг него. Более того, у нас есть такие предложения прямо в черте исторического центра Казани, в непосредственной близости к оживленному жилому массиву, торговым объектам и промышленным предприятиям. Все это облегчает задачу поиска арендатора и повышает удобство собственного использования (если объект покупается для себя).

Вячеслав Пимурзин