Ренат Дусаев – основатель Dusaev Consulting Ренат Дусаев — основатель Dusaev Consulting Фото: Андрей Титов

«Лихорадка» по ИЖС: россияне больше не хотят инвестировать в квартиры?

В 2022 году сфера частного домостроения установила рекорд: ввод ИЖС в эксплуатацию достиг исторического показателя в 57 млн кв. м. Спрос на загородную недвижимость настолько велик в последние годы, что объемы вводимого частного жилья опережают темпы многоквартирного строительства.

Сегмент ИЖС продолжает расти семимильными шагами, оставаясь одним из ключевых инструментов для улучшения жилищных условий граждан и в этом году, что подтверждают заключения экспертов. По оценкам ВТБ, объем ипотечного кредитования ИЖС по итогам 2023 года может достигнуть 250 млрд рублей, что на 80% выше результата прошлого года!

И что самое главное, это органичный рост: рынок частного домостроения для большинства россиян — наиболее доступный способ обзавестись жильем. Ведь квадратный метр собственного дома с землей в большинстве регионов существенно дешевле многоэтажного городского метра. При этом, наконец, появилась возможность получить льготную ипотеку и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

«Рынок частного домостроения для большинства россиян — наиболее доступный способ обзавестись жильем. Ведь квадратный метр собственного дома с землей в большинстве регионов существенно дешевле многоэтажного городского метра» «Рынок частного домостроения для большинства россиян — наиболее доступный способ обзавестись жильем. Ведь квадратный метр собственного дома с землей в большинстве регионов существенно дешевле многоэтажного городского метра» Фото предоставлено ООО «Брокер Финанс»

Эти и многие другие причины будут и дальше толкать рынок ИЖС вперед. По мнению экспертов, в пятилетней перспективе спрос россиян в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составит около 3 млн домов, или 450 млн кв. м. Но важно помнить, что спрос не только рождает предложение, но и гонит стоимость «квадрата» вверх.

Моя компания занимается инвестициями в загородную недвижимость около 5 лет. И только за последние три года несколько моих клиентов вложили в ИЖС свыше 300 миллионов рублей.
Ренат Дусаев основатель Dusaev Consulting
Ренат Дусаев основатель Dusaev Consulting

И лучше всего дорожание рынка улавливают инвесторы. Они перестали массово скупать квартиры, потому что этот сегмент находится в стагнации, и начали диверсифицировать свои портфели.

«Моему инвестору не придется даже вставать с дивана…»

Важно отметить, что далеко не все, что относится к ИЖС, может принести инвестору 20–30% годовых.

Я лично знаю бизнесмена, который, имея ранее успех в проекте с нашей командой, соблазнился на предложение из соседнего региона, где ему предложили прибыль от инвестиций в коттеджи в два раза выше. В итоге из-за плохо подобранной локации дом продавался около двух лет: пришлось снижать стоимость и инвестор едва остался при своих. За это время большинство наших клиентов неплохо заработали.

«Важно помнить, что спрос не только рождает предложение, но и гонит стоимость «квадрата» вверх» «Важно помнить, что спрос не только рождает предложение, но и гонит стоимость «квадрата» вверх» Фото предоставлено ООО «Брокер Финанс»

Поэтому, прежде чем инвестировать, каждый должен озаботиться перечнем гарантий. Нашим инвесторам мы гарантируем:

  • Залог земельного участка и дома. Инвестор получает в залог земельный участок, на котором строится дом. Также сам построенный дом переходит в залог инвестору.
  • Поэтапное внесение средств. Не надо перечислять всю сумму сразу и целиком. Это важно. Сначала инвестор оплачивает земельный участок, на который накладывается обременение в пользу инвестора. Второй этап — строительство дома, который уже возводится на земле, находящейся в залоге у инвестора.
  • Короткие сроки реализации проекта. Мои партнеры — а это две строительные компании с опытом более 10 лет — возводят дома всего за 6–8 месяцев. Некоторые из них продаются в момент строительства.
  • Заработок. Стоимость загородного «квадрата» растет. По оценкам ЦИАН, средняя стоимость загородного дома в России к началу весеннего сезона 2023 года составила 9,78 млн рублей. Это на 18% выше, чем стоил в среднем дом в марте 2022-го. А за три года — с марта 2020-го — средняя стоимость увеличилась на 85%.

Ранее я уже говорил, что мои клиенты инвестировали в ИЖС свыше 300 млн рублей. Почему инвесторы доверяют именно мне? Вот несколько веских причин:

  • Я 5 лет занимаюсь этим видом деятельности и предлагаю клиентам только проверенных застройщиков, которые строят в популярных локациях;
  • Всегда провожу предварительный аудит компании, в том числе по безопасности, и даю заключение инвестору, чтобы он мог убедиться в «чистоте» своего будущего партнера;
  • Показываю финансовую модель сотрудничества: инвестор до начала работы понимает, сколько он вложит и сколько сможет заработать;
  • Высокая вероятность получения дохода от 20 до 30% годовых;
  • Инвестору не надо ничего делать: всю работу выполняю я в режиме «одного окна». Инвестор решает все вопросы со мной напрямую, не вставая с дивана.

Потенциал ИЖС еще не раскрыт

В данный момент я могу рекомендовать только двух крупных застройщиков в сфере ИЖС, с которыми мы сотрудничаем около 5 лет. Один из них сейчас строит свыше 100 домов в Подмосковье, в том числе на Новорижском шоссе. Второй возводит в Лаишевском и Высокогорском районах более 60 домов. Оба работают на рынке ИЖС более 10 лет и предлагают два вида сотрудничества.

«В данный момент я могу рекомендовать только двух крупных застройщиков в сфере ИЖС, с которыми мы сотрудничаем около 5 лет» «В данный момент я могу рекомендовать только двух крупных застройщиков в сфере ИЖС, с которыми мы сотрудничаем около 5 лет» Фото предоставлено ООО «Брокер Финанс»

Первый вид — прибыль 50 на 50. Инвестор заходит в проект с суммой, необходимой на покупку участка и эквивалентной себестоимости строительства дома. Например, это 10 млн руб. Спустя 6–9 месяцев дом продадут за 14–15 млн, и прибыль делится между застройщиком и инвестором 50 на 50. То есть за 6–9 месяцев инвестор может заработать 2–2,5 млн рублей.

Второй вид — выдача займа застройщику. Например, инвестор вкладывает в такой же дом, как и в примере выше: он передает застройщику 10 млн рублей и получает фиксированный доход в зависимости от частоты выплат. Тут действует фиксированная схема: если выплаты инвестору идут каждый месяц, то он получает 18% годовых. Если раз в 6 месяцев — 19%. Если раз в год — 20%. На всю сумму займа предоставляется залог в виде земельных участков и домов.

Оба застройщика, с которыми я работаю, прошли мой аудит. Мы проверили их финансовую модель и юридическую схему работы. Десятки моих инвесторов уже получили доход от инвестиций в проекты этих застройщиков.
Ренат Дусаев основатель Dusaev Consulting
Ренат Дусаев основатель Dusaev Consulting

Я как финансовый консультант полностью сопровождаю своих инвесторов с момента заключения договора до вывода денег. Это эффективно и удобно для инвестора, поскольку я дополнительно проверяю договоры, изучаю залоги и помогаю решить любые возникающие вопросы.

Но что еще важнее — потенциал ИЖС еще не раскрыт. Недавно об этом говорил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Он отметил, что именно у ИЖС огромный потенциал и правительство страны прорабатывает шаги для его дальнейшего развития. А это значит, что «лихорадка» в ИЖС закончится еще не скоро и заработает больше тот, кто раньше зайдет на этот рынок. Не упустите свой шанс.