«Наша группа компаний уже работает на рынке недвижимости ПФО и хорошо понимает особенности бизнеса в Татарстане. Один из ярких примеров успешного сотрудничества — разработка концепции проекта многофункционального комплекса с конгресс-центром «Яр Парк» на берегу реки Казанки от KravtGroup. Он включает в себя рекреационные, образовательные, спортивные и деловые объекты: отель, торговый центр, детский сад и офисные помещения класса А+», — говорит директор по работе с ключевыми клиентами NF Property Management Алексей Фомин. В своем интервью он рассказал о сложностях, с которыми сталкиваются собственники коммерческой недвижимости, и о том, как придать объектам второе дыхание, чтобы они продолжали приносить владельцам высокий доход.
Алексей Фомин: «Главное преимущество заключается в том, что наши партнеры получают весь спектр профессиональных услуг, основанных на лучших и актуальных практиках рынка, в режиме одного окна»
Решения полного цикла в коммерческой недвижимости: от строительства до управления
— Алексей, ваша компания уже много лет занимается управлением коммерческой недвижимостью по всей России. Расскажите, чем управляющая компания может помочь собственнику?
— Главное преимущество заключается в том, что наши партнеры получают весь спектр профессиональных услуг, основанных на лучших и актуальных практиках рынка, в режиме одного окна. Если мы говорим, зачем привлекают управляющую компанию и за что нас ценят, то здесь ответ один — рост доходности. С чего мы начинаем? Как правило, лучше начинать с комплексного аудита, чтобы понять потенциал объекта или успех будущего проекта, который пока существует только на бумаге или как идея. Если заказчик планирует возводить объект с нуля, мы готовы определить наилучшее использование участка, разработать концепцию, выступить в роли технического заказчика или строительного контроля, заполнить объект арендаторами уже на этапе создания, а после завершения строительства обеспечить его успешный запуск и дальнейшее управление. Помимо этого, мы профессионально занимаемся маркетинговым продвижением, чтобы объект в кратчайшие сроки начал приносить собственнику запланированный доход.
— Получается, что вашему клиенту достаточно просто иметь капитал, а остальное вы сделаете сами?
— Конечно! На каждой стадии мы сопровождаем клиента в той степени, в которой ему необходима поддержка. Это может быть 100-процентное взятие всех функций на себя или режим «второго мнения», когда инвестор самостоятельно реализует проект, при этом может обратиться к профессионалам в нашем лице. Выбор всегда на стороне партнера: для нас важно выстроить совместную работу в комфортном для клиента формате и быть полезными на каждом этапе реализации проекта. Как показывает наша практика, именно такое сотрудничество приводит к долгосрочному взаимовыгодному партнерству.
— Татарстан — один из драйверов жилищного строительства в России. Как вы оцениваете состояние рынка коммерческой недвижимости в республике?
— Как мы с вами знаем, республика неоднородна, если говорить о Казани, то мы можем видеть объекты мирового уровня, но в некоторых городах ситуация пока другая. Я бы сказал, что рынок с большим потенциалом и именно поэтому мы здесь. Хочется отметить, что мы являемся постоянными участниками профессиональных премий, а также членами жюри и видим множество объектов коммерческой недвижимости из Татарстана, которые побеждают и оказывают влияние на весь рынок недвижимости России.
Наша группа компаний давно работает на рынке недвижимости ПФО и хорошо понимает местные особенности. Учитывая наше успешное взаимодействие с бизнесом региона, в определенный момент мы решили стать ближе к нашим клиентам, владельцам недвижимости и инвесторам. В целом мы всегда открыты для диалога.
Примером успешной деятельности NF Property Management в Татарстане является разработка концепции многофункционального комплекса с конгресс-центром «Яр Парк» на берегу реки Казанки от KravtGroup. Этот комплекс включает в себя рекреационные, образовательные, спортивные и деловые объекты, такие как гостиница уровня люкс, торговый центр, детский сад и офисные помещения класса А+.
Также наша команда приняла участие в разработке рекомендаций по организации коммерческих и административных помещений для нового жилого комплекса в районе улицы Портовой. Это грандиозный проект развития территории общей площадью 287 га.
«Также наша команда приняла участие в разработке рекомендаций по организации коммерческих и административных помещений для нового жилого комплекса в районе улицы Портовой»
«Наш опыт поможет девелоперам сэкономить средства как на этапе строительства, так и на этапе эксплуатации»
— Для каких объектов в Казани наиболее актуальны ваши услуги?
— Эффективное управление объектом актуально для всех сегментов коммерческой недвижимости. При этом торговые центры и складские комплексы сегодня нуждаются в этом в наибольшей степени.
На наш взгляд, более 60 процентов торговых центров России в ближайшие годы потребуют реконцепции, этот процесс уже идет. Чтобы не довести устаревший фонд до стадии, когда он будет подлежать только неизбежному сносу, следует планировать путь развития объекта, что позволит продлить срок его жизни и обеспечить желаемую доходность. Для этого у нас есть большая и сильная команда, экспертиза и признанный профессиональным сообществом опыт.
Два года подряд NF Property Management становится «Управляющей компанией года» в рамках премии PROESTATE & Toby Awards.
Объекты, которыми мы управляем, также получают признание. Из недавних, например, в 2022 году ТРЦ «ЯркоМолл», для которого мы успешно реализовали проект реконцепции, увеличил доходность на 42%. А затем победил в номинации «Торговый центр площадью от 40 до 85 тыс. кв. м» премии PROESTATE & Toby Awards, а также в номинации «Лучшее управление ТРЦ» уже в 2023 году. А ведь еще совсем недавно это был проблемный актив банка.
«Объекты, которыми мы управляем, также получают признание. Из недавних, например, в 2022 году ТРЦ «ЯркоМолл», для которого мы успешно реализовали проект реконцепции, увеличил доходность на 42%»
— Имеет ли ваша компания опыт в работе со складскими помещениями?
— Да, совокупно по площади более 1 млн кв. м современных складских и производственных комплексов. Мы готовы оказывать помощь девелоперам на всех этапах проекта — от создания концепции логистического или индустриального комплекса до его продажи, включая сопровождение на этапе проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию и управления.
В Татарстане, как и во всей России, сегодня существует нехватка складских и производственных зданий. К началу сентября 2023 года свободных площадей почти не осталось. Особенно высокий спрос наблюдается среди классических и онлайн-ретейлеров, а также логистических операторов.
Сегодня складской рынок находится в высоком спросе и ему необходимы новые объекты. Наш опыт поможет девелоперам сэкономить средства как на этапе строительства, так и на этапе эксплуатации, избегая ошибок, которые уже были допущены другими.
Мы готовы подсказать тонкости, которые зачастую упускаются владельцами недвижимости. Отсутствие этих знаний может привести к дополнительным капитальным вложениям, о которых и не предполагал инвестор.
«В Казани пока немного профессиональных девелоперов»
— Интересен вопрос ценообразования. Насколько сегодня дорого пользоваться услугами управляющей компании в сфере коммерческой недвижимости?
— Практика показывает, что не дороже, чем формировать свою структуру и проходить тот опыт, по которому мы идем уже более 20 лет.
Стоимость услуг профессиональной УК — это открытый и честный подход, формируется себестоимость услуг, в нее включаются затраты на персонал и услуги сервисных компаний (например, уборка, охрана и пр.). Само вознаграждение, т. е. прибыль УК, рассчитывается как процент от чистого операционного дохода. Такой подход стимулирует рост доходности и оптимизацию расходной части, что полностью соответствует интересам любого владельца объекта недвижимости.
Иногда, когда нас спрашивают, в чем смысл и как это работает, отвечаем, что можно сравнить такую схему с наймом профессионального менеджера в свой штат с оплатой бонусов по результатам работы. Но в случае найма УК вы спрашиваете не с человека, а с компании, профессиональная ответственность которой застрахована. Вы получаете опытную команду с авторитетом, экспертизой и силой бренда на рынке недвижимости, технологиями автоматизации, которые уже внедрены, и другие привилегии. За счет знания коммерческих условий по всему рынку мы можем более эффективно договариваться по арендным условиям.
Как правило, нас выбирают инвесторы и собственники, которые ориентируются на долгосрочное развитие и считают важными такие составляющие, как стабильность, надежность актива, его капитализация и планомерный рост дохода. Также мы активно работаем с проблемными активами, где нужна срочная «реанимация».
«Для петербургского «Лахта-центра» мы разработали концепцию системного управления объектом. Гордимся этим знаковым проектом»
— Вы сказали, что работаете как со строящимися объектами, так и с уже существующими. А на каком этапе все-таки эффективнее привлекать профессиональные управляющие компании?
— Очевидно, что если собственник обращается к УК до начала проектирования и строительства, то это позволит учесть опыт реализации других объектов. Сейчас большинство профессиональных девелоперов уже используют такой подход. В процессе проектирования и строительства будут использоваться наиболее эффективные практики, обеспечивающие энергосбережение, низкую аварийность, комфорт для пользователей и снижение стоимости будущей эксплуатации. Все решения мы стараемся пропускать через призму максимальной финансовой отдачи с квадратного метра.
Например, в Казани довольно мало профессиональных девелоперов складской недвижимости, а потребность в складах при этом растет: из 1 миллиона квадратных метров качественных складов здесь свободно менее 1 процента. И такая ситуация практически по всей стране. В свою очередь это стимулирует девелоперов жилья и других сегментов строить склады, но, как и каждый сегмент, они имеют свои особенности. Не учитывая их, можно столкнуться с необходимостью значительного и незапланированного «доинвестирования» уже в построенный объект. Я думаю, каждый девелопер сталкивается с этим и понимает, о чем я говорю. Есть и совсем грустные примеры в нашей республике, когда обрушилось около 70 тыс. кв. м кровли уже завершенного объекта. Такое здание надолго стало проблемным активом в портфеле собственника. В таких ситуациях восстановление после разрушений будет стоить столько же, сколько строительство с нуля. При этом нужно еще учитывать репутационные риски, которые также ложатся на собственника такого объекта, потому что потенциальные арендаторы принимают это в расчет при принятии решения о вхождении в проект.
Для петербургского «Лахта-центра» мы разработали концепцию системного управления объектом. Гордимся этим знаковым проектом: его особенность еще и в том, что это самое высокое здание в Европе, достигающее 462 метров.
Мы готовы делиться опытом, экспертизой, наработками и технологиями с собственниками как управляющая компания, заходя на объект, и в рамках консалтинговых проектов, если собственник принимает решение заниматься созданием проекта и управлением самостоятельно.
«Как правило, нас выбирают инвесторы и собственники, которые ориентируются на долгосрочное развитие и считают важными такие составляющие, как стабильность, надежность актива, его капитализация и планомерный рост дохода»
«Не существует идеально построенных зданий...»
— Часто управляющие компании упоминают многочисленные аудиты недвижимости, можете рассказать об этом подробнее?
— Безусловно, проведение технических, коммерческих и юридических аудитов является важной частью в сфере недвижимости. Комплексный аудит позволяет определить юридические, финансовые и эксплуатационные риски владения. Это обеспечивает прозрачность для инвесторов и на этапе приобретения объекта позволяет определить справедливую стоимость объекта, а также помогает снизить риски и обеспечить планируемую доходность инвестиций.
В России, по разным оценкам, насчитывается более 100 миллионов квадратных метров качественных коммерческих зданий. За последние несколько лет мы провели экспертизу в отношении 7 миллионов квадратных метров. Казалось бы, это огромная цифра, а по факту мы посмотрели всего 7%. Какие выводы мы сделали — к сожалению, не существует идеально построенных зданий. Эта услуга не только позволяет нам зарабатывать, но и дает отличный опыт для нашей команды, которым мы делимся с партнерами. Мы стали намного лучше понимать, к чему приводят ошибки проектирования, строительства, эксплуатации в долгосрочной перспективе управления объектом, с какими затратами и последствиями может столкнуться собственник. Опыт проведения аудитов дает нам знания, как надо делать, а самое главное — как не надо.
— Какие механизмы законодательного регулирования работают в вашей практике?
— В основном это технические регламенты и требования к строительству и содержанию недвижимости, а также к квалификации и аттестации персонала, направленные на обеспечение безопасности.
Также большую роль в управлении играет финансовый менеджмент. Мы действуем исключительно в рамках правового поля и помогаем нашим партнерам свести к минимуму финансовые и налоговые риски.
Только в 2023 году общий объем инвестиций в недвижимость России оценивается в 650–700 миллиардов рублей. Конечно, владение и любые операции с недвижимостью сопряжены с юридическими рисками, поэтому у нас есть целая команда юристов, специализирующихся на коммерческой недвижимости. Наша задача — сделать объект и историю перехода прав собственности прозрачной для инвестора и разработать план по приведению объекта в состояние, комфортное и безопасное для будущего владения.
— Можно ли говорить о том, что рынок управляющих компаний сложился и готов решать стратегические задачи? Либо он только развивается и еще будет расти?
Да, в нашей стране живут талантливые люди, и за 20 лет удалось аккумулировать и систематизировать знания, которые прошли проверку не одним кризисом и позволяют достигать стратегических целей собственников.
Вместе с этим можно сказать, что рынок пока еще молодой. Конечно, он будет расти, сейчас идет смена поколений собственников, которые стояли у истоков рынка коммерческой недвижимости в начале 2000-х годов. Современный собственник умеет считать и научился лучше понимать, на что нужно направлять усилия, чтобы больше заработать. Фокусироваться на всем сразу сложно, если кто-то делает лучше, чем я, почему бы не посотрудничать и не сделать больше? Мы сами руководствуемся таким принципом и стараемся делать только то, что умеем лучше других, а на остальное привлекаем профильные компании.
Рынок управления коммерческой недвижимостью в России представляет собой поле неограниченных возможностей для инноваций, профессионального роста и развития бизнеса. Каждый новый проект или задача — это шанс не только улучшить текущее состояние объекта, но и внести вклад в развитие всей отрасли. Энтузиазм и стремление к нововведениям могут принести значительные плоды, создавая прочную основу для будущего успеха как отдельных компаний, так и всего рынка в целом.
Сайт: kf.expert
Контакт для вопросов и консультаций:
Алексей Фомин, директор по работе с ключевыми клиентами NF Property Management
Тел.: +7 (917) 396 6556
Электронная почта: Alexey.Fomin@nfpm.expert
