Вячеслав Пимурзин: «Падение вторички – цветочки. Рынок жилья Казани ждет тотальная перестройка!»

Учредитель «Доступного офисного фонда» Вячеслав Пимурзин Фото: «БИЗНЕС Online»

Инвестиции в жилье сейчас все равно что покупка новой машины: выехал на вторичный рынок — потерял до трети цены

Привлекательный еще год-два назад рынок жилой недвижимости перестал приносить жирные проценты. Инвесторы впали в некоторую растерянность: те, кто вложился и теперь выходит в кэш, не видят в этом секторе былой привлекательности. И это несмотря на то, что спрос на новостройки в Казани в 2023 году побил все предыдущие рекорды — квартир продано в 1,5 раза больше, чем год назад.

Если прежде покупка новостройки считалась отличным инструментом для приумножения средств, то сейчас инвестиции в жилой сектор вызывают сомнения, поскольку выйти в кэш с прибылью на коротком временном интервале будет сложно.

Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»

Ситуация на рынке новостроек напоминает авторынок. Ты получил ключи, выехал из салона — и цена рухнула на треть… Знакомо? Еще как!

Судите сами: цена нового «квадрата» в Казани к январю-2024 достигла 207 тыс. рублей (данные Дом.РФ). За эти деньги вы купите новостройку. А продавать-то вы будете вторичку, потому что сейчас даже сделка по переуступке — в прошлом. Но цена вторички ниже: ее не получится купить в ипотеку с господдержкой. Так что в январе 2024-го средний ценник по Казани составил 174 тысячи рублей. Что это значит для инвестора? Минус 15 процентов — как с куста.

Все это наводит на мысль о нелегких временах для рынка недвижимости, в первую очередь для вторички, которая начинает откровенно проседать.

Тенденция характерна для всей страны — это констатировала глава ЦБ Эльвира Набиуллина в ходе выступления в Госдуме РФ. Она тоже указала на 42-процентный ценовой разрыв между первичкой и вторичкой в среднем по стране и на дико выросшие цены у застройщиков.

Впереди — явно некий период застоя (как минимум). Ведь покупать по таким ценам и на таких условиях все меньше смысла. Эксперты говорят, что стагнация — вопрос времени: в сложившихся условиях она предопределена.

Покупательская способность снизилась, а те, кто замещает молодых и активных людей, как правило, арендуют жилье, а не покупают Фото: «БИЗНЕС Online»

Миллениалы не будут покупать жилье. Им нравится жизнь по подписке

Конечно, стратегия быстро зайти и выйти не единственная. Можно играть и вдолгую: купить жилье сейчас и продать, скажем, через 5–7 лет, когда подорожает. А то и вовсе ждать до пенсии: квартира — это хороший актив если не для приумножения, то для сохранения денег точно. В крайнем случае детям отдашь…

Придется вложиться в ремонт и подыскать арендаторов, чтобы актив не тянул деньги из кармана, но тут уж, как говорится, дело расчетов. Давайте считать!

Ну хорошо, а что с продажей в будущем? Важно понимать, что текущий кризис на рынке недвижимости связан не только с поднятием ключевой ставки и сопутствующими событиями. Все упирается и в падающую покупательскую способность. Покупательская способность снизилась, а те, кто замещает молодых и активных людей, как правило, арендуют жилье, а не покупают.

Новое поколение предпочитает многое брать в аренду. Зачем покупать квартиру и привязывать себя к одной локации на выезде из города, если можно снимать в центре или уехать поближе к морю и работать удаленно?

Как только людей с таким мышлением станет больше, рынок жилой недвижимости ждет тотальная перестройка. Он будет вынужден трансформироваться.

Я допускаю, что этим воспользуются компании-гиганты. Им достаточно будет скупить или построить нужное количество домов и сдавать их в аренду по подписке. Сегодня у вас по подписке музыка и фильмы, каршеринг, а завтра — квартира. Почему бы и нет?

Мы к этому идем — и придем быстрее, чем мы все думаем. Мне кажется, что это случится уже через 5 лет. Поэтому то, что происходит сейчас на рынке недвижимости, в особенности на вторичке, — цветочки. А это значит, что ваш квартирный актив на пенсии будет не столь ценен, да вдобавок еще и устареет морально и физически. А молодым «бабушкин квадрат» малоинтересен даже под аренду за хорошие деньги.

Если бы дистанционный формат мог бы на 100 процентов заменить офис, это уже случилось бы Фото: «БИЗНЕС Online»

Где же выход для инвестора?

Тем не менее недвижимость остается прекрасным инструментом надежных инвестиций с высокой доходностью — просто это уже не жилые, а коммерческие площади. Почему? Вышеназванные тренды не коснутся коммерческой недвижимости в будущем. Здесь немного другие правила и законы: часть услуг и сервисов просто нельзя вытащить из бетона.

Никакие миллениалы не смогут постричься, сходить на массаж или хранить все товары для торговли на e-commerce дома. Для этого и многих других процессов нужно коммерческое помещение.

Если бы дистанционный формат мог бы на 100 процентов заменить офис — это уже случилось бы. В Татарстане в последние годы класс предпринимателей растет: за 2023 год рост субъектов малого и среднего бизнеса составил 3,8% или 170 тыс. единиц. По прогнозам на 2024 год их количество составит около 175 тысяч. Растет и количество самозанятых. Всем им нужно где-то размещать свои мощности: как производственные, так и человеческие.

Безусловно, офисные пространства тоже должны меняться, чтобы быть востребованными и интересными. Времена, когда людям для работы достаточно было четырех стен, стула и компьютера, канули в лету.

Чтобы соответствовать требованиям молодого поколения, многие офисы начнут трансформироваться. В них должны быть переговорки, столовая, спорт-зал, комната отдыха и так далее.

Вячеслав Пимурзин учредитель «ДОФ»

Тенденцию к улучшению офисных пространств диктует рынок. И как бы ни хотелось собственникам помещений придержать деньги, если хотите сдать объект — придется вкладываться в ремонт. Иначе офис ничего не принесет.

Окупается за 8 лет, или Сколько можно заработать на офисной недвижимости

Мы часто слышим о запредельных ценах, но давайте рассуждать объективно. Россия — развивающаяся экономика. А один из ключевых принципов развивающейся экономики — цены должны расти. Нам еще далеко до «потолка». Это касается не только жилого сектора, но и коммерческого.

Согласно данным за три года, стоимость «квадрата» в помещения свободного назначения выросла почти в три раза: с 66 тыс. до 150 тыс. рублей. При этом вход в рынок, в отличие от жилого сектора, начинается от 1,5 млн рублей.

Поэтому спрос на этот сегмент сейчас начинает кратно расти. И дело не только в том, что можно легко зайти на этот рынок, но и в том, что есть еще ряд неоспоримых преимуществ:

• Легко найти арендатора. Если вы владеете офисным помещением в бизнес-центре с развитой инфраструктурой, то с арендаторами проблем не будет. Ликвидные предложения разлетаются как горячие пирожки, потому что качественных предложений на рынке Казани недостаточно.
• Минимальные издержки. Офисное помещение в большинстве случаев можно сдать пустым: арендатор будет счастлив, если вы дадите ему возможность самостоятельно подготовить все под себя.
• Стабильный доход. За 2023-й арендная ставка по Казани на ликвидные объекты поднялась на 20% и есть все предпосылки к тому, что в этом году рост будет аналогичный. Средний чек 1,5 тыс. рублей за «квадрат».
• Капитализация. Помимо роста арендной ставки, быстро дорожает и сам объект: за прошлый год офисы в Казани подорожали в среднем на 20–30%.
• Быстрый выход в кеш. Поскольку на качественные офисные помещения повышенный спрос, то при необходимости выхода в кеш покупатель найдется за месяц.

Если у вас, как у инвестора, есть возможность выбора, смотрите новые офисные помещения в современных бизнес-центрах с развитой инфраструктурой и складами. На фоне бурно развивающейся ниши e-commerce* они пользуются повышенным спросом. Это повысит охват потенциальных арендаторов. При этом сдавать их можно по отдельности.

Сейчас такое предложение в Казани есть, например, у нас на Кулагина, 3. В ближайшее время там сдается крупный бизнес-центр почти на 7 тыс. квадратных метров. Больше половины офисов уже выкуплено, но еще есть интересные лоты. Но куда интереснее — окупаемость.

Стоимость квадратного метра на Кулагина, 3–150 тысяч рублей. При покупке помещения в 35 «квадратов» вам потребуется 5,25 млн рублей. Арендная ставка на Кулагина — 1,5 тыс. рублей за квадратный метр. В нашем примере это 52,5 тыс. рублей ежемесячно. Это 630 тыс. рублей в год.

630 000 / 5 250 000 × 100 = 12% годовых. Срок окупаемости всего 8 лет. При этом мы не берем в расчет рост арендной ставки за это время и главное — удорожание стоимости самого актива.

Посчитайте доход с «однушки» или студии при текущих ставках! Вы быстро поймете, почему инвесторы, предприниматели, да и рядовые граждане, сейчас активно вкладывают в офисы Казани.

Вячеслав Пимурзин

Мнение авторов блогов не обязательно отражает точку зрения редакции