Индира Мубаракшина, «Строй Инвест Консалт»: «Можно стать совладельцем завода по цене двушки в Казани»

Индира Мубаракшина: «Основная задача — поставить на рельсы существующие проекты, их контроль и реализацию»

«Уже не нужно иметь миллиарды рублей в сейфе, чтобы построить жилой комплекс»…

— Индира Робертовна, «Строй Инвест Консалт» работает 8 лет — а как давно вы стали частью компании?

— Я присоединилась к команде в сентябре 2023 года и заняла позицию коммерческого директора. Прежде я полгода проработала в ОЭЗ «Алабуга» — меня пригласили в модуль инфраструктурных объектов, а до этого на протяжении 5 лет я занимала должность коммерческого директора в промышленном парке «М-7». Признаюсь честно: не планировала резкой смены работы. Но предложение мне показалось интересным: поняла, что работа в «Строй Инвест Консалт» — новый, интересный вызов для меня, поэтому согласилась.

— Какие задачи перед вами поставило руководство компании при приеме на работу?

— Основная задача — поставить на рельсы существующие проекты, их контроль и реализацию. Так как я имею большой опыт в анализе потенциала объекта, построении финансовых моделей, маркетинге, то первоочередным было проверить все проекты: узнать их текущее состояние, внести корректировки. И, конечно же, взяться за новые проекты, которые ждали своей реализации.

Мои компетенции в коммерческой и промышленной недвижимости очень помогли компании.

«Мы оказываем комплексные услуги в сфере девелопмента и редевелопмента: от анализа наилучшего использования участка до реализации проекта»

— Консалтинговые компании, как правило, предлагают широкий перечень услуг. Что интересно клиентам в «Строй Инвест Консалт»?

— Мы оказываем комплексные услуги в сфере девелопмента и редевелопмента: от анализа наилучшего использования участка до реализации проекта. К основным направлениям относятся:

• Анализ эффективного использования недвижимости;
• Разработка концепции;
• Анализ, оценка проектных рисков (матрица рисков) и разработка способов реагирования на них, а также минимизации последствий;
• Привлечение проектного финансирования;
• Разработка графика реализации проекта;
• Разработка и согласование необходимой документации;
• Проектирование от разработки проекта до получения разрешения на строительство под ключ;
• Проведение тендеров на производство строительных работ и выбор генподрядчика;
• Контроль реализации проекта (сроки, качество, бюджет);
• Сдача объекта государственной комиссии и эксплуатирующей организации, получение ЗОС и РнВ;
• Оформление юридических прав на объект недвижимости;
• Маркетинговое сопровождение проекта

Так выглядит небольшой, сжатый перечень того, что мы можем. Ключевое в том, что наша компания охватывает девелопмент не только в сфере жилищного строительства, но и в сегменте коммерческой и промышленной недвижимости.

Бо́льшую часть из этих компетенций мы собрали в едином направлении — fee-девелопмент.

Индира Мубаракшина коммерческий директор «Строй Инвест Консалт»

— Что это за направление?

— Fee-девелопмент — формат сотрудничества, при котором девелопер предоставляет собственнику земли свой опыт, компетенции и репутацию, реализуя проект за определенное вознаграждение. Российский вариант fee-девелопмента подразумевает разные форматы партнерства — от генподрядных работ по уже готовому проекту и управления строительством до ведения проекта под ключ. Как показывает практика, чаще всего девелоперские компании привлекаются, чтобы развивать проект с нуля: эксперт из отрасли проводит градостроительный анализ участка и дает рекомендацию о том, как максимально выгодно реализовать потенциал земли и какие форматы недвижимости будут наиболее оптимальными для проекта.

Компании, которые берутся за такие проекты, называют fee-девелоперами. В нашей компании это направление зародилось по воле рынка.

Мы регулярно получали запросы и предложения на темы, близкие к fee-девелопменту. И если сначала помогали решать некоторые из них точечно, то со временем стали делать это комплексно. Чуть позже пришло понимание, что fee-девелопмент — наша главная компетенция и она нужна рынку.

В России эта услуга пока только набирает свою популярность, тогда как на Западе и в Европе fee-девелопмент достаточно популярен.

Земельный участок в собственности — это пассив, который надо правильно капитализировать. И от итогового решения зависит, сколько вы сможете заработать.

Индира Мубаракшина коммерческий директор «Строй Инвест Консалт»

— Насколько у fee-девелопмента большой потенциал? Готов ли рынок недвижимости Татарстана к такому формату?

— Потенциал хороший, так как сейчас многие владеют недвижимостью как непрофильным активом. Мы же помогаем превратить этот «балласт» в прибыльный актив, предлагая индивидуальное решение. Тем более возможности сейчас совсем другие, нежели 5 лет назад.

Более того, сейчас на рынке немало компаний, кто работает исключительно с коммерческой или жилой недвижимостью. Однако мало кто видит потенциал в промышленной недвижимости. А он просто невероятный. Особенно в Татарстане, где свои производственные площадки открывают не только российские, но и зарубежные предприятия. А это значит, что потребность в fee-девелопменте будет только расти.

«Республика — промышленно развитый регион, поэтому востребованы и консалтинговые услуги в сфере промышленного строительства»

«Отвечаем за качество, сроки и окупаемость проекта»

— Много ли игроков в нише fee-девелопмента в Татарстане?

— Конкуренты есть — в основном это федеральные компании из Москвы и Санкт-Петербурга. Это очень интересный, но кропотливый бизнес: нужно понимать, что девелопмент — длинные деньги и сейчас на рынке ощущается кадровый голод.

— Оценивали ли вы, насколько это перспективное направление для Татарстана?

— По нашим оценкам, направление очень перспективное, поскольку Татарстан входит в ТОП-10 регионов РФ по площади строящегося жилья. Согласно последним исследованиям, Казань заняла 3-е место среди городов России, подходящих для переезда ради трудоустройства. А это значит, что увеличится потребность в жилой недвижимости и коммерческих помещениях для бизнеса.

Кроме того, республика — промышленно развитый регион, поэтому востребованы и консалтинговые услуги в сфере промышленного строительства.

— Насколько высоко доверие к fee-девелоперам со стороны инвесторов?

— Оно достаточно высокое, потому что это всем известный консалтинг! Но еще не все бизнесмены, инвесторы и собственники активов научились пользоваться данной услугой. В последние годы видим, что тренды меняются и бизнес все больше разворачивается в сторону качественного консалтинга, понимая, что своими силами не всегда можно реализовать важные и глобальные задачи.

«Главная цель инвестора — получить максимальную прибыль из своего проекта»

— Но тут встает вопрос гарантий…

— Мы берем на себя не только организацию всей работы, но несем ответственность на всех этапах — от анализа наиболее эффективного использования объекта и разработки модели развития до сдачи построенного объекта и оформления юридических прав.

Главная цель инвестора — получить максимальную прибыль из своего проекта. Для этого есть разные способы. Консалтинг дает возможность сэкономить время, нервы и деньги компании. Бизнесу не придется тратить ресурсы на поиск, обучение и контроль сотрудников.

Инвестор выступает в роли заказчика, и его задача — озвучить свои пожелания, оценить предложенный потенциал проекта и решить, готов он его реализовывать по предложенному сценарию или нужно вносить коррективы. У нас есть компетенции и сотрудники, позволяющие заниматься эффективным управлением объекта. Это важно, поскольку мы все в повседневной жизни привыкли к тому, что сервис — неотъемлемая часть товара или услуги. Консалтинг не исключение.

Создавая продукт под ключ, мы отвечаем за качество, сроки и окупаемость проекта.

Индира Мубаракшина коммерческий директор «Строй Инвест Консалт»

— Сколько стоят ваши услуги? Есть ли привязка гонорара к сегменту, в котором ведется работа?

— Стоимость проекта всегда считается индивидуально, так как много нюансов, сложностей и, конечно же, пожеланий заказчика.

«Мы не делим инвесторов по финансовым возможностям или другим критериям. Работаем как с физическими лицами, так и с юридическими лицами»

«Чтобы стать инвестором, достаточно иметь земельный участок от 10 соток или капитал от 10 миллионов рублей»

— С какими инвесторами вы готовы работать?

— Мы не делим инвесторов по финансовым возможностям или другим критериям. Работаем как с физическими лицами, так и с юридическими лицами. Для того чтобы стать инвестором в девелопменте, достаточно иметь земельный участок от 10 соток или капитал от 10 миллионов рублей. Этого достаточно, чтобы выступить в качестве соинвестора проекта, который у нас есть в работе или планируется. Это может быть что угодно: от строительства складского, коммерческого помещения до промышленного здания, производства или автосервиса. Помимо того что можно инвестировать в жилую квартиру, можно вложить эти же средства в строительство склада, завода, офиса или ЖК.

Условно, можно стать совладельцем завода по цене двушки в Казани.

Индира Мубаракшина коммерческий директор «Строй Инвест Консалт»

— В каких направлениях вы планируете развивать fee-девелопмент?

— Нам одинаково интересна жилая, загородная, коммерческая и промышленная недвижимость. У нас большая, сильная команда, и мы придерживаемся принципа узкой направленности специалистов. Это значит, что мы не ищем универсалов, которые закроют все вопросы, а четко сегментируем зоны ответственности и нанимаем узких специалистов, чтобы качественно реализовать проект. Репутация — самая дорогая валюта в деловой среде. Поэтому мы очень дорожим своим именем.

— Расскажите о тех проектах, которые уже реализованы вашей компанией в качестве fee-девелопера?

— Я могу раскрыть эту информацию лишь частично — таковы условия сотрудничества с инвесторами. Сейчас в работе в Казани: жилой комплекс и промышленные площадки. Также на финальной стадии переговоров загородный жилой комплекс. Рассматриваем несколько проектов в близлежащих городах.

— Сколько проектов вы можете вести одновременно?

— Все зависит от объема сложности и специфики проектов.

«Сейчас найти достойный офис для компании — проблема»

— Вы постоянно анализируете рынок недвижимости: можете ли сказать, каких объектов в Казани не хватает, а каких, наоборот, избыток?

— Мы видим дефицит качественной коммерческой недвижимости. Сейчас найти достойный офис для компании — проблема. Фонд коммерческой недвижимости в нашем городе устарел, и многие офисные здания нуждаются в реновации. А новые площади, которые строятся, чаще всего очень быстро занимают. Большой спрос на недвижимость в городе, а земли с каждым днем все меньше и меньше.

Также большим спросом пользуется промышленная недвижимость: в Татарстане благоприятный климат для ведения бизнеса и удобное расположение с точки зрения логистики. Поэтому мы видим, что сохраняется высокий спрос на промышленную недвижимость в агломерации Казани.

— Были ли случаи, когда инвестор приходит к вам с определенной идеей: например, хочет построить многоквартирный дом, а вы его отговариваете в пользу строительства коммерции?

— Конечно! Первое, что мы делаем, — тщательный анализ рынка. Наша ключевая задача — увеличить прибыльность проекта и сократить окупаемость. Все расчеты показываем инвестору, подсвечиваем преимущества и риски, а он уже принимает решение. Что до вашего примера, то могу привести и обратную ситуацию.

У нас сейчас в работе проект, где изначально рассматривали строительство коммерции. Но градостроительный анализ и правильные расчеты технико-экономических показателей показали, что ЖК принесет в 2,5 раза больше прибыли.

Индира Мубаракшина коммерческий директор «Строй Инвест Консалт»

— Строить сейчас дорогое удовольствие. Не занимаетесь ли вы реновацией?

— Безусловно, мы занимаемся и реновацией: проводим все необходимые работы для улучшения объекта и выведения его на более прибыльные обороты. Но пока это достаточно редкий запрос от клиентов.

Если говорить про стоимость строительства объектов — это всегда было недешевым удовольствием, однако все больше собственников идет в эту нишу, понимая, какой финансовый результат они получат. Также, как я говорила ранее, мы можем предложить владельцам земельных участков свой пул инвесторов — они могут выступить в качестве равноценных партнеров на обоюдно выгодных условиях.

«Чаще всего именно на ошибках мы учимся и анализируем: что именно пошло не так, что можно было сделать по-другому и получить желаемый результат»

«Благодаря родителям я получила базовые знания о бизнесе»

— Расскажите подробнее о своем карьерном пути. С чего он начинался?

— Он начался в 2017 году — после института я получила руководящую должность в казанском филиале агентства недвижимости из Кировской области. И в этот момент я поняла, что вся моя дальнейшая карьера будет связана именно с недвижимостью. Следом, как я говорила ранее, 5 лет проработала в Индустриальном парке «М-7». Примечательно, что, еще работая там, совместно с руководством стремились к консалтингу и развитию услуг для промышленного бизнеса.

— Какой вуз вы окончили в 2017 году? Почему поступили именно туда?

— В 2017 году я окончила КФУ по специальности «менеджмент, экономика и управление организацией». Профессия мне понравилась тем, что из нас готовили настоящих топ-менеджеров. Мы изучали все, что может потребоваться человеку, который планирует открывать бизнес, — от построения рекламных кампаний до проведения сложных финансовых операций. Университетские знания очень помогли мне в профессии.

— Имеют ли к выбору профессии отношение ваши родители?

— Конечно. Они оба предприниматели, правда, не из сферы недвижимости. Тем не менее благодаря им я получила базовые знания о бизнесе.

— Как вы реагируете на неудачи?

— Спокойно, любая неудача — это опыт. Чаще всего именно на ошибках мы учимся и анализируем: что именно пошло не так, что можно было сделать по-другому и получить желаемый результат. Когда все дается легко, то сложно провести какой-то объективный анализ. Я верю в то, что все, что ни делается, — к лучшему.

«Меня очень вдохновляет понимание, что мы помогли кому-то улучшить жизнь, а кому-то — заработать»

— Что для вас будет являться самым большим достижением на текущей должности?

— Понимание, что я стала частью команды, которая реализовала знаковые объекты. Меня очень вдохновляет понимание, что мы помогли кому-то улучшить жизнь, а кому-то — заработать.

— Как вы проводите свободное время? Какие хобби и увлечения есть?

— В последнее время я стала читать много художественной литературы, занимаюсь вокалом с преподавателем из филармонии и обожаю ездить за рулем. Я активный участник автоклуба «Мерседес» в Казани и один из его администраторов. Отвечаю за организацию встреч и мероприятий.

— Наш традиционный вопрос: назовите три секрета успешного бизнеса?

— Во-первых, честность перед клиентом, сотрудниками и, конечно, самим собой. Особенно если дело касается ошибок. Все тайное всегда становится явным. Эффективнее решать вопросы сообща. Во-вторых, команда. Каждый винтик в системе важен. При формировании команды надо учитывать не только hard skills, но и человеческие качества, ведь половину нашей жизни мы проводим на работе. В-третьих, соблюдение сроков. Дисциплина помогает не только в бизнесе, но и в жизни.