«Берите, пока еще дают»: сельскую ипотеку под Казанью могут запретить

Не попадают в понятие сельских территорий населенные пункты, находящиеся в 30 км от городов с населением более 100 тыс. человек Фото: «БИЗНЕС Online»

Из сельской ипотеки могут исключить деревни вокруг крупных городов

Условия выдачи сельской ипотеки могут ужесточить. Соответствующие предложения разработал минсельхоз России. Поправки вносятся в порядок субсидирования выпадающих доходов банкам, участвующим в этой программе. Проект документа выложен на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.

Сельская ипотека предоставляется для покупки или строительства жилья на:

• сельских территориях;
• в сельских агломерациях;
• в опорных населенных пунктах.

И документ в первую очередь серьезно ужесточает требования к этим территориям.

В частности, понятие «сельские территории» теперь не включает населенные пункты, входящие в состав городских округов, где находятся столицы регионов, Москва и Санкт-Петербург. Кроме того, исключены населенные пункты, расстояние от которых до региональных столиц по трассе не превышает 50 километров. Не попадают в понятие сельских территорий и населенные пункты, находящиеся в 30 км от городов с населением более 100 тыс. человек. Отдельно прописано, что к сельским территориям не относится и территория в радиусе 50 км от Севастополя.

Понятие «сельских агломераций», по мысли разработчиков, более не будет относиться к городам, которые находятся ближе 50 км от столиц регионов и менее 30 км от городов с населением более 100 тыс. человек. То же самое касается «опорных населенных пунктов».

В целом перечень сельских территорий утверждается региональными сельхозведомствами — в Татарстане это определено в приказе министерства сельского хозяйства и продовольствия. Но понятно, что если идеи минсельхоза РФ примут, то самые популярные для покупки районы вокруг Казани — Лаишевский, Высокогорский, Зеленодольский, Пестречинский, где строится достаточно много и частных, и многоквартирных домов, окажутся за пределами действия сельской ипотеки.

Цель разработчиков — снизить нагрузку на бюджет. После того как в стране завершилась программа ипотеки с господдержкой, изменились условия семейной ипотеки и IT-ипотеки, заемщики обратили больше внимания на сельскую ипотеку. Решение по ужесточению в сфере субсидирования ипотеки укладывается в логику экономии: на господдержку бюджет направил около 500 млрд рублей, и эти суммы в будущем только растут.

«Есть понимание, что у нас, как правило, село, которое мы имеем в пригороде крупных наших городов, формирует миграционные потоки. То есть эти люди не задействованы в сельхозпроизводстве» Фото: «БИЗНЕС Online»

Решение пока не принято, но позиция властей Татарстана — сохранять все меры поддержки граждан

Как заметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» первый замминистра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Алексей Фролов, пока никаких нормативных документов еще не принято — проходит обсуждение. Сельская ипотека действует по прежним правилам.

«Как вы наблюдаете, и в федеральных средствах массовой информации идет достаточно такая жесткая дискуссия между Центробанком и отраслевыми министерствами, которые отвечают за процесс проекта. Конечно, для нас важно, чтобы оставались все меры, стимулирующие спрос. И чтобы жилье было максимально доступно для всех категорий граждан. Не только для тех, которые проживают на селе, но и в городских микрорайонах тоже, чтобы эти меры реализовывались и поддерживались», — сказал Фролов.

Вместе с тем, по его словам, идет обсуждение вопросов, связанных с поддержкой сельских жителей, — исходя из тех финансовых возможностей, которые заложены в бюджете. И важно, чтобы эта поддержка была направлена по максимуму именно на тех, кто занят в секторе сельской экономики.

«Есть понимание, что у нас, как правило, село, которое мы имеем в пригороде крупных наших городов, формирует миграционные потоки. То есть эти люди не задействованы в сельхозпроизводстве. Они, как правило, приезжают и работают в городах на предприятиях. В этом направлении наша основная задача — именно формировать агломерационное развитие, чтобы те жители, которые приезжают в пригород, желательно имели точку приложения труда там. А как это будет, какие решения будут приняты — здесь мы свою позицию высказываем. И готовим нашу позицию через Рустама Нургалиевича [Минниханова], как руководителя рабочей группы при Государственном совете. То есть наша позиция, конечно, огромное желание сохранять все меры поддержки для всех категорий граждан», — добавил первый замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ.

По данным Росреестра, всего в стране за время действия сельской ипотеки было выдано свыше 90,7 тыс. кредитов Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

В Татарстане по сельской ипотеке выдано более 15 млрд рублей

Сельская ипотека предоставляется для покупки или строительства жилья на сельских территориях, в сельских агломерациях и опорных населенных пунктах. Ставка ипотеки — 3%, максимальная сумма кредита — 6 млн рублей. Программа действует с 2020 года, она неоднократно продлевалась и с 2022-го стала бессрочной. Кроме того, ее условия — возраст заемщика от 21 года, а также постоянная или временная регистрация на территории РФ. Минимальный размер кредита — 100 тыс. рублей при первоначальном взносе 20%, выдается он максимум на 25 лет.

По данным Росреестра, всего в стране за время действия сельской ипотеки было выдано свыше 90,7 тыс. кредитов.

В Республике Татарстан по программе «Сельская ипотека» за 2020–2023 годы и первое полугодие 2024-го выдано 5,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 15 млрд рублей. Об этом «БИЗНЕС Online» сообщили в минсельхозпроде РТ. Спрос на этот вид ипотеки ограничен лимитами, а желающих в 4 раза больше: за то же время поступило более 19 тыс. заявок на сумму около 60 миллиардов.

По данным управления Росреестра по РТ, в основном в республике спрос по этой программе сконцентрирован вокруг Казани — в Лаишевском, Высокогорском, Пестречинском, Зеленодольском районах РТ. Республика входит в число регионов-лидеров по реализации программы.

Для сравнения скажем, что всего, по данным управления Росреестра по РТ, в республике в 2023 году было зарегистрировано 60 тыс. сделок с ипотекой на жилые помещения. За это время было выдано 1 тыс. сельских ипотек. Т. е. доля сельской ипотеки — примерно 1,7% от общего количества кредитов.

«Программу сельской ипотеки используют для покупки любого жилья за пределами города: как квартиры, так и ИЖС. Полноценные квартиры вы тоже можете купить по сельхозипотеке» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Это отличные условия, которых, я думаю, больше не будет, но…»

«БИЗНЕС Online» предложил участникам рынка недвижимости прокомментировать возможные изменения. В целом сейчас, пока изменения не приняты, снова можно ожидать призывов в стиле «берите, пока еще дают», шутят риелторы.

Анастасия Гизатова — АН «Счастливый дом»:

— Сельхозипотека — это очень популярный продукт, и причина ее популярности прежде всего в сниженной ставке. То есть те 3 процента, которые предлагаются по этой программе, не может предложить ни один банк. Для покупки загородного жилья это отличные условия, которых, я думаю, больше не будет.

Кроме того, как раз введение сельхозипотеки наложилось на рост популярности сегмента ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Если вы сейчас посмотрите последние данные по объему ввода квадратного метра жилья в эксплуатацию, то увидите, что превалируют там индивидуальные жилые дома. Это в том числе и заслуга такой ипотеки.

Но у нее было и очень много сложностей: процесс от одобрения кредита до выхода на сделку дольше, чем по другим программам. Вы должны пройти и Россельхозбанк, если вы через него идете, и минсельхоз, то есть там свой алгоритм оформления — и не все моменты отработаны.

Программа использовалась для приобретения или строительства жилья в пригородах. Перечень этих пригородов, поселков, деревень всегда можно было узнать в банке, минсельхозе. Сейчас вносится корректировка, и много интересных объектов, которые востребованы у казанцев в качестве альтернативы городскому жилью, туда не попадет.

Если у компании-застройщика основные покупатели пользовались сельской ипотекой, конечно, они просядут. И будут вынуждены искать другие финансовые модели, пути расчетов для того, чтобы удержать свой пул покупателей. Но есть много застройщиков, которые попадают под сельхозипотеку, но ввиду сложных требований к объектам недвижимости застройщика они просто не заходят в эту программу. Я знаю много поселков под Казанью, которые были распроданы без участия в данной программе, потому что для них это дополнительные ресурсы, нервы и время.

Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимости»:

— Смотрите, во-первых, хочу отметить, что это пока еще проект предложения. И не факт, что его утвердят. Безусловно, сельская ипотека очень популярна, потому что ставка низкая и купить дом можно прямо рядом с Казанью. Например, по факту Усады, Столбище — это Казань, хотя юридически Лаишевский район. Также о популярности сельской ипотеки можно судить по тому, что на нее очень быстро заканчиваются лимиты. Как только банк получает очередной транш, то через 2–3 недели все лимиты заканчиваются. А это миллиарды рублей.

Программу сельской ипотеки используют для покупки любого жилья за пределами города: как квартиры, так и ИЖС. Полноценные квартиры вы тоже можете купить по сельхозипотеке. От городской она отличается в первую очередь ставкой в 3 процента. Поэтому с учетом того, что у нас обыкновенная ипотека теперь имеет ставку в районе 20 процентов, такая популярность вполне естественна.

Отмена программы для Казани скажется отрицательно, потому что 50 километров для казанцев — это, конечно же, очень широкий круг. Такое расстояние — норма для Москвы. Для Татарстана это все же натуральная сельская ипотека. Обычно горожане у нас берут до 30 километров. А покупать жилье горожанам за 50 километров от Казани — это неудобно.

Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ»:

— В условиях отмены господдержки, ужесточения условий по семейной ипотеке на ИЖС и строительство, отсутствия лимитов по IT-ипотеке и запредельно высокой ставке на вторичный рынок сельхозипотека стала чуть ли не единственным спасательным кругом, делающим покупку жилья или строительства дома доступным среднестатистическому гражданину. В этом строительном сезоне данная программа как никогда популярна. И именно она поддерживает движение в том числе и на вторичном рынке, так как многие клиенты продают свои квартиры в городе ради возможности построить по сельской ипотеке дом в пригороде Казани.

Возможности по сельской ипотеке достаточно широки и распространяются не только на новое жилье (в отличие от семейной ипотеки и IT-ипотеки). По ней можно купить квартиру, дом от физлица (дом не старше пяти лет), коттедж от застройщика за пределами границ города, построить дом по договору подряда со строительной компанией с одновременной покупкой земельного участка. И все эти возможности доступны под ставку 3 процента. При этом лимит 6 миллионов может быть предоставлен каждому из супругов (для семей), что дает возможность использовать минимальный первоначальный взнос и платить более-менее посильный ежемесячный платеж.

Введение ограничений для крупных городов однозначно негативно скажется на всем рынке недвижимости.

Гузель Шахимарданова руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ»

Покупательная способность населения ограничена высокой ставкой по коммерческой ипотеке. Госпрограммы становятся все менее доступны обычным людям, поэтому однозначно спрос будет снижаться. 

Можно было бы предположить, что за снижением спроса стоит ожидать снижения цен. Но в условиях нынешней инфляции и с учетом того, что мы видим дефицит предложений на вторичном рынке (они в большинстве своем сделки альтернативные, то есть люди продают, чтобы тут же что-то приобрести), а дальнейшая покупка сильно ограничена условиями госпрограмм и ставками, я бы не ожидала сильного отката. Скорее нас ждет стагнация рынка и рост стоимости аренды жилья.