1,4 миллиарда дивидендов только за полгода: владельцы «Унистроя» запаслись кешем

В первом полугодии 2024-го «Джи-Групп» увеличила выручку более чем в 1,5 раза по сравнению с тем же периодом 2023-го — с 9,7 млрд до 15 млрд рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Выручка выросла на фоне ажиотажа

АО «Джи-Групп» раскрыло данные консолидированной аудированной управленческой отчетности по итогам первого полугодия 2024-го. Это единственная в Татарстане девелоперская компания, раскрывающая свою бухгалтерию для участников рынка с 2019 года. В Казани компания работает под брендами «Унистрой» (многоквартирное строительство), UD Group (коммерческая недвижимость) и Corner by Unistroy, который отвечает за индивидуальное жилое строительство. Таким образом, «Джи-Групп» консолидировала под своим крылом все три основные направления в строительстве. География присутствия — Казань и агломерация, Санкт-Петербург, Тольятти, Уфа, Пермь и Екатеринбург.

Напомним, что по состоянию на 31 декабря 2022 года кипрский офшор «Хансоло Лимитед» был материнской компанией группы. Контроль осуществлялся семьей Гильфановых — это супруги Рашит и Фаридя, а также их сыновья Ильфат и Альберт. В конце мая 2023-го бенефициары АО «Джи-Групп» Рашит и Ильфат Гильфановы стали прямыми собственниками организации, исключив офшор из цепочки владения. «Хансоло Лимитед» передал принадлежавший ему пакет в 98,3% акций девелопера Рашиту Гильфанову и его сыну Ильфату в равных долях по 49,15% акций. Но уже 21 июня 2023 года Рашит Гильфанов по договору дарения отдал долю своему второму сыну — Альберту.

Итак, на чем же строился бизнес Гильфановых? В первом полугодии 2024-го «Джи-Групп» увеличила выручку более чем в 1,5 раза по сравнению с тем же периодом 2023-го — с 9,7 млрд до 15 млрд рублей.

При этом компания отмечает тот факт, что в 2024 году события на Украине продолжают оказывать значительное влияние на экономическую среду. Введение и последующее усиление санкций повлекли за собой:

• увеличение экономической неопределенности, в том числе снижение ликвидности и большую волатильность на рынках капитала;
• изменчивость курса российского рубля и ключевой ставки;
• сокращение объема иностранных и внутренних прямых инвестиций;
• сложности в осуществлении выплат для российских эмитентов еврооблигаций;
• существенное снижение доступности источников долгового финансирования, что приводит к усилению зависимости от государственной поддержки.

Пожалуй, одним из главных факторов, который сильно повлиял на рынок недвижимости, стал рост ставки ЦБ, что повлекло за собой рост рыночных ставок по ипотеке до 23–25%. Это привело к удорожанию проектного финансирования и ипотечных кредитов. Кроме того, в первом полугодии возник ажиотаж на покупку жилья, который был подстегнут завершением программы ипотеки с господдержкой под 8%.

В целом по стране застройщик возводит 436,8 тыс. кв. м — на 6% больше, чем за аналогичный период в 2023-м Фото: «БИЗНЕС Online»

Что строит «Унистрой»?

Но вернемся к нашей компании. По данным единого ресурса застройщиков, у «Унистроя» на 1 сентября 2024-го строительный объем текущего строительства в РТ составляет 8,4% от всего строительного объема в Татарстане, или 257,6 тыс. кв. м, что на 7% больше, чем на начало сентября прошлого года.

В целом по стране застройщик возводит 436,8 тыс. кв. м — на 6% больше, чем за аналогичный период в 2023-м. Из общего объема строительства 75 тыс. кв. м строится в Екатеринбурге, 44 тыс. кв. м приходится на Санкт-Петербург, 47,4 тыс. кв. м — на Самарскую область, 12,9 тыс. кв. м — на Пермский край, 12,6 тыс. кв. м — на Башкортостан.

О том, что застройщик вышел на федеральный уровень, известно давно. Еще в 2018 году группа «Унистрой» взяла в аренду три участка в Курортном районе Санкт-Петербурга общей площадью 105 га (рядом — Финский залив, экопарк, озеро Сестрорецкий разлив, а также «Лахта Центр» — знаменитая «кукурузина» «Газпрома»). Строительство города-парка «Лисино» сегодня вовсю идет, сдача первой очереди запланирована на 2025 год. Всего проект предусматривает строительство 52 жилых домов общей площадью 370 тыс. кв. метров. Кроме того, «Унистрой» возводит в Санкт-Петербурге дом бизнес-класса Upoint, ЖК «Уникум на Коммунистической» в Уфе и «Южный Бульвар» в Тольятти.

«Унистрой» возводит в Санкт-Петербурге ЖК «Лисино» и дом бизнес-класса Upoint Фото: unistroyrf.ru

На фоне такого большого объема возводимых площадей «Унистрой» в этом году ввел в эксплуатацию (по РФ) только 50,3 тыс. кв. м жилья, из которых на Татарстан пришлось 28,2 тыс. кв. метров. С этим показателем застройщик, который по итогам 2023-го занимал 1-е место по РТ по объемам введенного жилья, к началу сентября упал на четыре позиции вниз в рейтинге застройщиков региона (по версии портала ЕРЗ.РФ).

Цифровой «квадрат» и пятикратный рост дивидендов: как владельцы компании «Унистрой» намолотили 24 ярда

Аренда: менее рискованно и более выгодно

Изучим более подробно детали раскрытой отчетности. Суммарная выручка за январь – июнь 2024 года, как мы упоминали выше, составила 15 млрд рублей.

85% от всех поступлений приходится от операций с жилой недвижимостью. Сюда вошли продажи как готовых квартир, так и приобретенных по договорам долевого участия, а также сдача квартир в аренду. Самый большой вклад принесла «долевка». Квартир в уже сданных домах было реализовано на 11,5 млрд рублей, что на 5,3 млрд рублей больше, чем в 2023-м

Высокая генерация выручки связана и с ростом стоимости квадратного метра. По данным «СберИндекса», который оперирует цифрами реальных сделок с новостройками, если средний «квадрат» в Татарстане на начало июля 2023-го стоил 131,8 тыс. рублей, то уже через год — 175,2 тыс. рублей. За год стоимость «квадрата» в новостройке выросла на 33%.

Обратная ситуация со вторичкой. Если новостройки разбирали под различные ипотечные программы, то высокая ключевая ставка, влияющая на конечную стоимость кредита, остудила спрос на квартиры в уже построенных домах. Если в первом полугодии 2023-го таких квартир было реализовано на 1,74 млрд рублей, а готовых домов на 215 млн рублей, то в этом году денежный поток от таких операций снизился в 2 раза до 913 млн рублей.

Прибыль от продаж квартир составила 1,7 млрд рублей, что по сравнению с 2023-м меньше на 26%, или 615 млн рублей. Таким образом, если в 2023 году доходность квартирных продаж составляла более 29%, то в 2024-м она снизилась до 11,5%. Несмотря на высокую стоимость квадратного метра, возросшая кратно себестоимость строительства не дала девелоперу заработать больше.

Прибыль от продаж квартир составила 1,7 млрд рублей, что по сравнению с 2023-м меньше на 26%, или 615 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

Инвестиционная коммерческая недвижимость приносит не только стабильный поток арендных платежей, но и генерирует для своих акционеров постоянно увеличивающуюся прибыль. Сюда вошли и поступления от арендных платежей, и продажа собственного имущества коммерческого назначения.

Выручка, полученная от аренды, за год увеличилась всего на 18% с 1 млрд до 1,18 млрд рублей. При этом чистая прибыль по данному сегменту показала более шуструю динамику — плюс 47%: с 497 млн до 731 млн рублей. Напомним, в управлении UD Group находится торговый центр KazanMall, ТЦ «ГоркиПарк» и ретейл-парк Udacha на въезде в жилой комплекс «Царево Village» в Пестречинском районе, ТОЦ «Дружба» и др. Доля UD Group на рынке торговой недвижимости Казани в 2023 году достигла почти 20%.

Помимо этой коммерческой недвижимости, на балансе группы в III квартале 2024 года появится многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Art Центр» на ул. Николая Ершова в Казани. В феврале 2023-го было подписано кредитное соглашение на финансирование строительства данного центра с АО «Газпромбанк» на сумму 2,6 млрд рублей. Торговые площади займут 15,7 тыс. «квадратов», появится обширное общественное пространство и открытая парковка для посетителей. Многофункциональный проект также будет включать в себя современное офисное пространство с коворкингом площадью 7,3 тыс. кв. метров.

В управлении UD Group находится торговый центр KazanMall, ТЦ «ГоркиПарк» и ретейл-парк Udacha на въезде в жилой комплекс «Царево Village» в Пестречинском районе, ТОЦ «Дружба» и др. Фото: «БИЗНЕС Online»

Объем поступлений от продажи готовых частных домов вырос в 4,6 раза и составил 0,9 млрд рублей. При этом прибыль по частному домостроению достигла 70 млн рублей против убытка в 36 млн рублей в 2023-м.

Выручка от прочей деятельности, куда входит предоставление услуг в сфере ЖКХ, картинг-центр в KazanMall, услуги по сопровождению сделок, юридические и услуги по ведению бухгалтерского учета, составила 143 млн, принеся убыток группе в размере почти 1 млрд рублей.

Несмотря на 5-миллиардный рост выручки, прибыль группы сократилась почти на 750 млн рублей — с 2,3 млрд до 1,57 млрд рублей. На сокращение прибыли повлияло увеличение себестоимости продаж на 3,6 млрд — с 4,97 млрд до 8,5 млрд рублей, а также рост коммерческих и административных расходов более чем на 300 млн рублей — с 2 млрд до 2,33 млрд рублей. Сюда вошли и расходы на маркетинг и рекламу (видимо, из-за роста рекламной активности в медиаполе, что немаловажно на стагнирующем рынке), которые увеличились в 2,5 раза до 366 млн рублей, а также расходы на оплату труда — с 646 млн до 814 млн рублей (здесь, очевидно, «постаралась» пресловутая кадровая проблема, запустившая гонку зарплат).

Долги растут, но растет и бизнес

Что по другую сторону баланса? За год объем долгосрочных кредитов и займов не изменился — 15,7 млрд рублей, краткосрочные, наоборот, увеличились на 56% до 15,8 млрд рублей. Общий долг группы на конец года составил 31,4 млрд рублей.

В части долгосрочной нагрузки произошло снижение задолженности перед банками. На конец первого полугодия компания снизила долг перед кредитными учреждениями на 3 млрд рублей, с 13,6 млрд до 10,6 млрд рублей. При этом краткосрочная задолженность перед банками увеличилась на 7,7 млрд рублей. Данный рост объясняется перетеканием в эту категорию займов из долгосрочных кредитов (3 млрд), по которым просто стал ближе срок погашения. Остальные заимствования — это финансирование проектов в Екатеринбурге, Перми и Санкт-Петербурге.

Увеличение краткосрочной задолженности можно также списать на работу с эскроу-счетами, суть которых предполагает поэтапное финансирование строительства со стороны банков. Сумма договоров с использованием эскроу-счетов, заключенных в январе – июне 2024 года, увеличилась в 2,78 раза, или на 10 млрд рублей, с 5,8 млрд до 15,8 млрд рублей. Остатки средств на эскроу-счетах группы выросли в 1,5 раза и составили 29,9 млрд рублей. При этом процентные расходы, возникающие при признании кредитов с использованием эскроу-счетов по рыночной ставке, выросли в 2 раза с 408 млн до 820 млн рублей. К слову, процентные расходы по кредитам и займам составляют 864 млн рублей.

В результате расширения займов объем активов, переданных в залог, вырос с 18,6 млрд до 20 млрд рублей, из которых 10,9 млрд приходится на инвестиционную недвижимость. Помимо этого, обеспеченные обязательства составили еще 26,7 млрд рублей. При этом собственный капитал «Джи-Групп» с начала 2024 года снизился на 8% до 24,9 млрд рублей. В целом, как отмечают в компании, соотношение чистого долга к капиталу остается одним из лучших среди публичных девелоперов России.

Помимо банковских кредитов, источником привлеченных денег является открытый заемный рынок. В 2020-м компания выпустила облигации на 1 млрд рублей, в 2021-м разместила еще один выпуск — уже на 3 млрд рублей, в декабре 2022 года — на 1,5 млрд рублей со сроком погашения до июня 2024-го, в октябре 2023-го — на 2 млрд рублей сроком до 2026 года. Остаток задолженности по таким займам на 1 июля 2024-го составил 4,9 млрд рублей. Рост подобных займов понятен: в отличие от кредитов, средства, привлеченные через выпуск облигаций, дают бо́льшую мобильность. Компания сама определяет срок заимствования, процентную ставку и объем привлекаемых ресурсов.

Кроме того, на балансе в части краткосрочных кредитов отражены цифровые финансовые активы. ЦФА — это разновидность имущественных прав, которые выражены в виде записей (токенов) в системе блокчейн, предполагающих наличие у их держателей цифровых прав. Первые цифровые квадратные метры группа запустила в середине лета прошлого года. Первый цифровой финансовый актив на квадратный метр был привязан к стоимости «квадрата» в строящемся доме ЖК «Атмосфера» на территории Высокогорского района РТ. Позже состоялось еще два выпуска в виде цифровых облигаций. В апреле 2024 года «Джи-Групп» выпустила ЦФА на доходность коммерческих площадей ТРЦ KazanMall. По итогам первого полугодия 2024-го объем денежных средств в виде такого привлечения составил почти 540 млн рублей.

Взятые кредиты на фоне текущей ключевой ставки выглядят очень дешевыми: если в 2023-м средняя ставка составляла 10%, то по итогам первого полугодия 2024-го — 6,41% годовых. В сегодняшней рыночной ситуации такие банковские займы смотрятся практически как беспроцентные.

По итогам всего 2023-го группа выплатила дивиденды в размере 519 млн рублей — почти 13% прибыли Фото: Maksim Konstantinov / Global Look Press / www.globallookpress.com

Что с дивидендами?

По итогам всего 2023-го группа выплатила дивиденды в размере 519 млн рублей — почти 13% прибыли. Сумма по сравнению с 2022 годом сократилась почти на 200 млн рублей: в 2022-м, как и в 2021-м, владельцы получили выплаты по 700 млн рублей.

В конце апреля 2024 года совет директоров рекомендовал не распределять чистую прибыль по результатам деятельности за 2023-й. При этом данная рекомендация не коснулась нераспределенной прибыли прошлых периодов. Итогом стало решение о выплате дивидендов в размере 2,57 млрд рублей из расчета 25 рублей на одну акцию.

По итогам первого полугодия текущего года казанский девелопер «Джи-Групп» принял решение выплатить акционерам еще 1,37 млрд рублей дивидендов. Дивиденды распределены между держателями 100 млн акций, в расчете на одну ценную бумагу заплатят 13 рублей 70 копеек. При этом на балансе девелопера остается нераспределенная прибыль в 26,4 млрд рублей, которую акционеры могут распределить в любое удобное для себя время…