«Офис площадью в 40–50 квадратных метров можно сдать за 80 тысяч в месяц. А за квартиру аналогичной площади можно выручить максимум 45 тысяч. Плюс коммерческие объекты не требуют ремонта, его делает под себя сам арендатор. Что мы получаем? Больший доход при меньших затратах», — рассказывает владелец компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин. Почему жилая недвижимость сегодня лишь иллюзия инвестиционного инструмента, каков порог входа в сегменте коммерческой недвижимости и в чем секреты современного офисного пространства, которое продастся в два счета, — в нашем интервью.
Вячеслав Пимурзин: «Офис площадью в 40–50 квадратных метров можно сдать за 80 тысяч в месяц»
«Если у вас есть свободные 3–5 миллионов рублей, выгоднее и проще вложиться в коммерческую недвижимость»
— Вячеслав Валерьевич, на примере торгового проекта — «Корзинка» на Мусина — вы ранее показали, как растут в цене коммерческие объекты. Павильон в 10 «квадратов» в 2022 году обошелся инвестору в 2,6 млн рублей — сейчас же аналогичные лоты в среднем уходят за 3,6 миллиона. Можно сказать, что доход с коммерческих площадей сравним с депозитами?
— Доход от качественных коммерческих помещений в Казани существенно выше, чем депозиты и аренда жилья, и вот почему.
Банки сейчас предлагают примерно 22–24% годовых, а наши покупатели офисов в БЦ «Теплоприбор» заработали на перепродаже свыше 85% годовых за 8–10 месяцев.
Напомню: продажи в «Теплоприборе» стартовали со стоимостью «квадрата» в 100 тыс. рублей. Цифра перепродажи сегодня доходит до 185 тысяч за квадратный метр. Это почти двукратный рост.
Но главное в другом: депозит — безликая инвестиция. Вы ничего не создаете, ничего не оставляете себе на будущее. При этом несете существенные риски: к сожалению, в Татарстане за последние несколько лет «схлопнулось» несколько крупных банков. И в каждом из этих случаев не было явных предпосылок. А в итоге — нервы и убытки тех людей, которые просто хотели сохранить свои средства.
У недвижимости в этом плане большое преимущество — ее нельзя потерять. Более того, на фоне падения жилого сектора интерес к коммерческим площадям в Казани только растет. Дополнительный импульс роста дал саммит БРИКС, который снова подчеркнул высокий международный статус Казани. Инвесторы со всей страны стали более пристально смотреть на этот рынок, понимая его потенциал.
— Но если депозит можно забрать в любой момент, то с коммерческой недвижимостью не все так просто…
— Проблемы с реализацией будут только в том случае, если «задирать» ценник. Более того, задачу по продаже всегда можно делегировать: многие клиенты, купившие у нас объект, обращаются с запросом на перепродажу тоже к нам. Мы с удовольствием помогаем им в этом вопросе.
Но бо́льшая часть покупателей в БЦ «Теплоприбор» оставили офисы себе.
Арендная ставка в бизнес-центре «Теплоприбор» выросла в два раза — до 2 тысяч рублей за «квадрат» в месяц. Доход с 40 квадратных метров — 80 тысяч рублей. Не сравнится с доходностью квартир, которые так раньше любили покупать казанцы и иногородние в поиске хорошего пассивного дохода.
— Кажется, что квартиры до сих пор остаются более понятным инвестиционным инструментом. Ее можно оставить детям, перепродать или сдавать в аренду…
— Такой стереотип и правда все еще имеет место. Раньше квартира была разменной валютой — можно было купить у застройщика и тут же перепродать с «выхлопом» больше 10%. Сегодня же квартиры в принципе не являются инвестиционным инструментом. Хочешь быстро перепродать — придется дисконтировать… Поэтому многие инвесторы в жилую недвижимость даже не остаются при своих деньгах, а только теряют.
Большинству страшно иметь дело с какими-то там предпринимателями и компаниями. Кажется, что проще с обычным арендатором, а не юридическим лицом. А ведь юрлицо — это про долгосрочные и более стабильные отношения.
Простейшие расчеты показывают: какие бы «квадраты» ни рассматривались, сдача офиса в аренду сегодня выгоднее, чем сдавать квартиру такой же площади, пусть даже в том же доме. Разница начинается от 20% и достигает 50–70%. Как я уже говорил, офис площадью в 40–50 квадратных метров можно сдать за 80 тысяч в месяц, а за квартиру аналогичной площади можно выручить максимум 45 тысяч. Плюс коммерческие объекты не требуют никакого ремонта, покупки техники и других затрат. Что мы получаем? Больший доход при меньших затратах.
Сегодня, если у вас есть свободные 3–5 миллионов рублей, выгоднее и проще вложиться в постоянно растущую коммерческую недвижимость, а не тратиться на первоначальный взнос в дорогую по текущим ставкам ипотеку и покупку квартиры.
«Продажи в «Теплоприборе» стартовали со стоимостью «квадрата» в 100 тыс. рублей. Цифра перепродажи сегодня доходит до 185 тысяч за квадратный метр»
— Сейчас есть все предпосылки к тому, что коммерческая недвижимость будет только расти в цене?
— Конечно! Вернемся к «Теплоприбору». Улица Кулагина активно развивается: прямо сейчас за «спиной» нашего БЦ один из ведущих девелоперов Татарстана возводит крупный жилой комплекс почти на 1000 квартир. Определенную часть в этом ЖК будут занимать коммерческие площади. Как правило, застройщики ставят достаточно высокий ценник как за продажу, так и за аренду. Это потянет вверх стоимость и в нашем бизнес-центре, и локации в целом.
Еще бы отметил, что сегодняшний рынок чувствует острую потребность именно в современных коммерческих помещениях. Мы недавно разбирали с коллегами этот вопрос и сошлись на том, что в Казани количество ликвидных объектов, подобных «Теплоприбору», не превышает 3%. Только 3% помещений, которые реально хочется купить или взять в аренду!
— А почему так мало?
— Сейчас объясню. Представьте: вы инвестор, который решил прикупить себе какой-нибудь небольшой коммерческий объект. Смотрите объявление и видите, на первый взгляд, классное помещение. Звоните собственнику, приезжаете по адресу и, прежде чем зайти в сам офис, встречаетесь с полным разочарованием — разбитым асфальтом на территории, облезлой штукатуркой в коридорах и старым лифтом.
Для меня абсолютно понятно, почему все эти помещения, выставленные на любом ресурсе, так долго стоят без покупателей. Будущее за комплексной реновацией бизнес-центров целиком.
«Мы недавно разбирали с коллегами этот вопрос и сошлись на том, что в Казани количество ликвидных объектов, подобных «Теплоприбору», не превышает 3%»
— А что требует рынок? Какой коммерческий объект вы бы назвали самым привлекательным для покупателя сегодня?
— Рассмотрим на примере офисного пространства. Бизнес стремится конкурировать за хорошие кадры. Рынок зарплат у специалистов равного уровня примерно одинаков. Чем можно еще привлечь сотрудника? Условиями труда! Согласитесь, есть разница, когда человек проведет 8 рабочих часов в комфортной обстановке либо в условной бетонной коробке.
Извините за такое сравнение, на лошади ведь тоже можно пахать сколько угодно, пока она не упадет. А мы не лошади, мы люди. Во всем мире сегодня идет тренд на создание комфортных условий для сотрудников.
Предприниматели понимают: эмоциональное выгорание, стрессы, ежедневное перенапряжение, если их не предупреждать, обойдутся намного дороже, чем создание комфортных условий на работе.
— А что вы назвали бы главным в хорошем офисе?
— Первое для офиса — это правильный дизайн. Рабочее место должно радовать глаз и быть удобным.
Второе — внутренняя среда. Приветствуется все, что делает офис не просто коридором с комнатами «четыре на четыре», — это точки питания, места для отдыха и даже сна, коворкинги и спортзалы. Тенденция пришла к нам после пандемии, потому что многие офисные работники так и не захотели менять комфортные условия дома на свои старые и тесные офисы.
И, наконец, третье — внешняя среда. Сейчас со всех сторон прививается культура умственного труда, которая включает и прогулки на свежем воздухе. Видим, что городские парки постоянно заполнены — люди гуляют утром, в обед и вечером. Это говорит о том, что сотрудник сегодня нуждается в благоустроенных местах для отдыха и прогулок рядом со своей работой.
«Сотрудники УК постоянно находятся на местах, ежедневно в момент уборки контролируют состояние помещений и, если что, быстро устраняют недостатки»
«Хочешь сделать хорошо — сделай сам!»
— Сейчас развивается рынок управления жилья — мол, можно за процент спокойно доверить свою квартиру риелтору, а тот уже проследит за ее качественной сдачей. А что насчет коммерческой недвижимости? Возможен ли вариант отдать кому-нибудь свой объект в управление?
— Да. На базе нашей управляющей компании мы реализовали такую возможность. Собственник может просто обратиться к нам, заключить договор и, ни о чем не думая, получать ежемесячно платежи. Все по аналогии работы агентств по недвижимости. Но есть отличие — с нами не придется уходить в многомиллионные ремонты после выхода арендатора, как это часто происходит в жилье. Сотрудники УК постоянно находятся на местах, ежедневно в момент уборки контролируют состояние помещений и, если что, быстро устраняют недостатки.
— Вы упоминали, что «дикий» рынок управляющих компаний вынудил вас открыть свою. В чем вас не устраивает работа других УК?
— Многие бывали в хороших отелях — зданию может быть много лет, но внутри нет следов эксплуатации. Почему? Потому что их постоянно поддерживают. Современные офисные пространства развиваются, и их собственники требуют такого же сервиса, что бывает, признаться, не всегда.
В существующих УК ты, скорее всего, столкнешься с неадекватным тарифом за не самое качественное обслуживание. Также есть много организаций, где, допустим, нет инженерного специалиста. Поэтому еще до открытия своей УК нам приходилось своими силами устранять какие-то проблемы на объектах.
Отсутствие хорошей управляющей компании «убивает» даже свежий офис. Все труды идут насмарку уже через пару лет!
— Это стало главной причиной, почему вы решились на открытие своей управляющей компании?
— Сначала я предпринял попытки нанять управляющую компанию. Представить сложно, сколько подводных камней таит в себе этот рынок, поэтому работа была грандиозная. Запрос касался не только адекватной уборки и своевременного обслуживания (к слову, спотыкались и на этом), но и наличия в УК всех необходимых специалистов — инженеров, способных решить любую проблему в сетях, и менеджеров, грамотно работающих с инвесторами и арендаторами на объекте.
Управляющую компанию я в результате нанял всего на год. Из ее команды оставил только бухгалтера, а остальную команду сформировал самостоятельно. Сделал это по одной простой причине — может быть, с инженерной стороной работы все в целом было нормально, но вот клиентоориентированность серьезно хромала.
В какой-то момент я в очередной раз повторил себе: «Хочешь сделать хорошо — сделай сам!»
— Сколько площадей сегодня находится в управлении вашей УК?
— Около 13 тысяч квадратных метров, а в арендном управлении — порядка 4 тысяч. Признаться, это очень сложный бизнес, поэтому до сих пор полируем работу нашей УК от разного рода огрехов и недоработок. Главное одно — сейчас я могу беспрепятственно внедрять что-то новое и напрямую улучшать работу управляющей компании.
«Найти деньги, купить, сделать ремонт, продать помещения — все занимает до 8 месяцев»
«Обновляя архитектуру зданий, мы преобразуем внешний вид Казани, сохраняя наследие для будущих поколений»
— Как для вас выгоднее: выкупить объект или работать с тем, что находится в собственности партнера?
— На самом деле нам необязательно брать объект на свой баланс. Представьте: найти деньги, купить, сделать ремонт, продать помещения — все занимает до 8 месяцев. Часто это экономически нецелесообразно.
Бюджет и компетенции моей компании позволяют сразу брать в работу до трех крупных проектов. Что это значит? У инвесторов, которые с нами работают, есть выбор из совершенно разных объектов недвижимости — они отличаются наполнением и локацией.
Кроме того, у «ДОФ» постоянно растут компетенции. Раньше мы специализировались сугубо на офисном рынке, а сейчас имеем большой опыт в области торговых объектов и апартаментов. Нам охота новые стандарты постоянно применять на практике. И это станет просто-напросто невозможно, если мы будем ориентироваться только на покупку тех зданий, с которыми работаем.
«Браться за реконструкцию фасада возможно только в случае, если работаешь со всем зданием в комплексе. Самый яркий пример — это опять же наш любимый «Теплоприбор»
— Можете оценить потребность в таких услугах на рынке?
— Сейчас видим, что много наших коллег тоже применяют эту модель бизнеса — делят здания, дают им новую жизнь. Это говорит о том, что потребность, как и конкуренция, все же растет.
Мы все же были новаторами именно в части глубокого подхода к коммерческой недвижимости. И сейчас уже отличаемся от других стандартами своей работы, больше внимания уделяем дизайну и архитектуре, наполнению объектов. Развиваться в этих направлениях для меня гораздо интереснее.
Обновляя архитектуру зданий и их внутреннее наполнение, мы существенно преобразуем внешний вид Казани, сохраняя наследие для будущих поколений.
— Это, наверное, можно назвать некоей миссией компании?
— Да, именно так! Кроме глобальной цели — преобразить город, наша работа позволяет бизнесменам получать современные пространства, что, естественно, влияет и на их сотрудников, а значит, напрямую на жителей Казани.
«Кроме глобальной цели — преобразить город, наша работа позволяет бизнесменам получать современные пространства, что, естественно, влияет и на их сотрудников, а значит, напрямую на жителей Казани»
«Без личного опыта, проб и ошибок свой бизнес построить невозможно»
— Вы поступили в Казанский институт предпринимательства и права и за время своего карьерного пути прошли множество тренингов по бизнес-процессам. Говорят, что научить бизнесу невозможно и никакие курсы не помогут. Вы согласны?
— Абсолютно, потому что все упирается в индивидуальный опыт. Вначале я, как и многие молодые предприниматели, напоролся как раз на эту ошибку. Кто не пытался слепо применять те формулы, которые предлагаются тренерами и разными информпродажниками? Безусловно, бывают качественные обучающие продукты, но фундаментально одно — без личного опыта, проб и ошибок свой бизнес построить невозможно.
Самое основное для меня — это разностороннее развитие. Меня очень сильно увлекли архитектура и дизайн. Кроме того, много времени посвящаю изучению новых технологий. Это для меня такое же хобби на самом деле.
— Создается впечатление, что такой фундаментальный подход к работе отбирает максимум вашего свободного времени. Как вы проводите свободное время?
— 16 лет увлекаюсь игрой в русский бильярд. Помимо этого, люблю кататься на гидроциклах, снегоходах. Особое место в моей жизни занимает баня. Отлично помогает расслабиться и «перезагрузить» сознание.
Это помогает мне своевременно внедрять новые технологии в работу команды. Часть функций уже давно автоматизирована.
— Назовите три секрета успеха в бизнесе.
— Первый секрет — действовать. Как только вы остановились, все процессы теряют свою эффективность, и со временем это может привести к негативным последствиям. Второй — уважение традиций. Речь не только про религию или язык, но и про бытовые вещи. В моем понимании любовь к своему дому, городу, республике, стране — один из драйверов. Я патриот, и именно эта любовь дает мне внутренние силы и желание созидать! Третий секрет — постоянное развитие. И тут важно не только наполняться знаниями, но и развиваться духовно и физически.
***
Это вторая часть интервью с владельцем компании «Доступный офисный фонд» Вячеславом Пимурзиным. Ранее он рассказал нашим читателям о том, каким был его карьерный путь, почему судьба привела его к коммерческой недвижимости и как шла работа над реновацией года — зданием бывшего завода «Теплоприбор».
Читайте также: Вячеслав Пимурзин: «Уставшие» советские здания Казани — это «золотая жила» для инвесторов» (1 часть)
Визитная карточка компании
Компания «Доступный офисный фонд»
- Год основания — 2021.
- Направления работы — реализация коммерческой недвижимости в Казани.
- Количество сотрудников — 50.
Визитная карточка руководителя
Пимурзин Вячеслав Валерьевич — учредитель и генеральный директор компании «Доступный офисный фонд»
Образование:
- Казанский институт предпринимательства и права, специализация «менеджмент организации».
- Финансовый Университет при правительстве РФ, дисциплина «финансовый брокеридж».
Карьера:
- 2004–2006 — ООО «Деловой мир», менеджер по развитию.
- 2006–2008 — компания IKEA, администратор магазина отдела «IKEA-Сервис». Внутри компании прошел 36 международных тренингов.
- 2008–2009 — служба в армии (Северо-Кавказский военный округ).
- 2009–2010 — АО «Альфа-Банк», отдел розничного кредитования.
- 2012–2015 — учредитель и директор компании ООО «Бюро кредитных услуг».
- 2013–2015 — учредитель, директор ООО «Пайм Раша», торговое название «НАЦПРОЕКТ.РФ».
- 2016–2018 — учредитель, директор ООО «Иннотека».
- 2018–2021 — директор ООО «ДОМ». Официальный партнер банка АО «ДОМ.РФ».
- С 2021-го по настоящее время — учредитель, директор компании «Доступный офисный фонд».
Семейное положение — холост.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 0
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.