Казань вошла в число городов с минимальной долей доступного жилья на первичном рынке: к декабрю на экономкласс здесь приходится лишь 5% новых проектов. В целом по стране строительство бюджетных новостроек стремительно сокращается — их доля опустилась до рекордно низких 22%, следует из данных ЦБ, которые проанализировали «Известия». На этом фоне растет присутствие бизнес- и более дорогого сегмента. Причины — падение доступности ипотеки и неопределенность вокруг дальнейших параметров семейных программ.

Фото: «БИЗНЕС Online»

Согласно данным ЦБ, в этом году доля новых многоквартирных домов экономкласса достигла минимума, тогда как проекты бизнес- и элитного сегмента уже занимают 17% рынка. Участники отрасли отмечают, что этот процесс носит системный характер. Доля типового жилья в общем объеме строительства сокращается третий год подряд, уступая место более дорогим форматам, рассказала руководитель центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирина Пашковская. Если в 2023 году к экономклассу относилась каждая четвертая новая квартира — 26,7%, то в 2024-м их было уже 21,3%, а к ноябрю этого года — лишь 17,8%.

Сильнее всего за год доля доступного жилья снизилась в Тюмени, Самаре и Волгограде, подсчитали в «Движении.ру». Самые низкие показатели к декабрю зафиксированы в Перми (4%), Ростове-на-Дону (5%), Казани (5%), Санкт-Петербурге (9%) и Нижнем Новгороде (10%). В Москве и Екатеринбурге доля экономкласса лишь немногим превышает 10%.

По словам гендиректора девелоперской компании «Люди» Дениса Жалнина, сегмент бюджетного жилья становится все более рискованным для застройщиков. Основная причина — сокращение льготных ипотечных программ, от которых напрямую зависит спрос в массовом сегменте и наполнение эскроу-счетов. Дополнительным фактором становится усиление конкуренции между вторичным и первичным рынками: по мере сближения рыночных ставок с льготными массовому жилью будет все сложнее соперничать с готовыми квартирами. Ситуацию усугубляет и неопределенность вокруг будущего семейной ипотеки, добавила Пашковская. Власти обсуждают повышение ставки с 6 до 12% для семей с одним ребенком.

Издержки девелоперов продолжают расти, подтверждают эксперты. За последние годы заметно подорожали земельные участки, строительные материалы, услуги по подключению к инженерным сетям, увеличились расходы на проектирование и эксплуатацию, пояснила руководитель департамента по коммерческой недвижимости Estate Today Марьяна Меркулович. К этому добавляются и растущие требования регуляторов к качеству строительства, что также увеличивает себестоимость проектов, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. В результате экономкласс при нынешних затратах часто становится низкомаржинальным или даже рискованным продуктом, и многие застройщики сознательно переориентируются на бизнес-сегмент.

«Покупатель бизнес-класса менее зависим от льготной ипотеки и чаще использует собственные средства, альтернативные инвестиционные инструменты или рассрочки застройщиков. Поэтому девелоперы сознательно смещают акценты в сторону более прибыльного и предсказуемого сегмента», — пояснила Меркулович. Тумин соглашается: в бизнес-классе ипотека используется значительно реже, а в Москве доля таких квартир уже превысила половину всего предложения.

Однако у этого тренда есть обратная сторона. Сохранение нынешней динамики может привести к дефициту новостроек экономкласса в масштабах всей страны, предупреждают эксперты. Если сокращение строительства доступного жилья продолжится, через несколько лет рынок может столкнуться с нехваткой действительно недорогих квартир, что особенно болезненно скажется на молодых семьях и регионах с невысокими доходами.

При этом меняются и запросы самих покупателей. Россияне все чаще выбирают не просто квадратные метры, а концепцию проекта, шаговую доступность инфраструктуры и качество общественных пространств, отметил Жалнин. Ценовой разрыв остается существенным: если в экономклассе квартиру еще можно купить за 10–12 млн рублей, то бизнес-сегмент начинается как минимум от 25 млн, а в исторических центрах — от 50 млн рублей и выше.

Напомним, в России уже несколько месяцев упоминают введение дифференцированной ставки льготной ипотеки. В сентябре министр финансов Иван Чебесков заявил, что ставку по семейной ипотеке нужно понижать при появлении большего количества детей. Он тогда указал, что прорабатывается механизм рефинансирования в автоматическом или полуавтоматическом режиме.

Марат Айзатуллин в кабмине РТ: ипотека падает, сроки сдвигаются, а выручка застройщиков растет!

В ноябре глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что в 2026 году ставку по семейной ипотеке могут поднять в 2 раза до 12%: «Если один ребенок, то 10 либо 12 процентов, если второй родился, то 6 процентов, если третий, то 4 процента». На прошлой неделе спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко заявила, что правила выдачи семейной ипотеки не способствуют повышению рождаемости, хотя программа создавалась для этих целей.

Тем временем в Татарстане с января по октябрь 2025 года выдали 23,8 тыс. ипотек. Это на 44% меньше показателя того же периода прошлого года.