Проверяем офисную недвижимость на юридические «сюрпризы»: 6 обязательных шагов

Вячеслав Пимурзин: «Незаконная перепланировка — один из самых распространенных рисков покупателя офисной недвижимости. Особенно часто она встречается на объектах, которые расположены в жилых домах» Фото: «БИЗНЕС Online»

1. Сравните фактическую планировку помещения и ту, что в техпаспорте

Предположим, вы съездили в офис, который хотите купить. Он вам понравился: расположение, планировка, метраж и отделка — все в порядке. Продавец уверяет, что техпаспорт на объект в полном и совершенном порядке. Предоставляет вам пакет документов, в котором все вроде бы на месте. Вы соглашаетесь на сделку и даже, возможно, передаете продавцу задаток. А потом оказывается, что фактический объект отличается от того, что указано в документах. Часто площадь и внешний контур помещения — это вообще единственное, что «роднит» технический паспорт с реальным объектом.

Незаконная перепланировка — один из самых распространенных рисков покупателя офисной недвижимости. Особенно часто она встречается на объектах, которые расположены в жилых домах. Ведь согласовать изменения (например, перенос сантехнических коммуникаций, действия с газовыми трубами, полную перекладку электротехнических коммуникаций) — задача очень непростая. Поэтому сплошь и рядом собственники предпочитают делать перепланировку неофициально.

А при продаже покупатель в придачу к новому офису получает старый техпаспорт, уже давно не отражающий реальную организацию помещения. Некоторые деятели перед продажей изготавливают новый техпаспорт, который, разумеется, не зарегистрирован. Технически, вы можете купить это помещение, если действуете с наличным расчетом, но ипотечную сделку не одобрит ни один банк. Проблемы с незаконной перепланировкой впоследствии всегда становятся камнем на пути владельца — и ему придется потратить много времени, сил и денег на то, чтобы привести все в юридический порядок.

«Вообще, для минимизации рисков запросите максимум документов, которые только доступны по объекту» Фото: ru.freepik.com

2. Выясните, есть ли у продавца законные полномочия на продажу

Обязательно нужно озаботиться тем, имеет ли продавец, с которым вы заключаете договор, право проводить эту сделку. В случае, если это юридическое лицо, убедитесь в том, что у него есть все необходимые разрешения на продажу, а у его представителя — право подписывать документы при сделках с недвижимостью. Вы, кстати, имеете полное право ознакомиться с паспортами собственников.

Если объект продает акционерное общество — убедитесь, что получено согласие всех акционеров. Проверьте, завершены ли арбитражные споры. Дополнительно запросите у продавца договор, который фиксирует основание возникновения права собственности на помещение. Вообще, для минимизации рисков запросите максимум документов, которые только доступны по объекту.

3. Убедитесь, что перед вами не «однодневка»

Если вы планируете приобрести недвижимость у ООО, то необходимо убедиться, что это не «однодневка», на которую переоформлена недвижимость. Например, ЗАО могут перевести свою собственность на недавно созданное ООО, а потом продать вам. В этом случае все сделки можно будет оспорить!

Вообще, в этом свете обязательный пункт проверки — изучение предыдущих сделок. Лучше прояснить цепочку перехода объекта из рук в руки глубиной в две-три сделки. Это нужно, чтобы узнать, все ли условия по ним выполнены. Повод насторожиться и более детально изучить документы — если вы видите цепочку сделок с краткосрочным владением.

«Надо осторожно относиться к недвижимости, которую вам предлагают купить гораздо дешевле рынка. Выясните, сколько стоят аналогичные объекты в вашем районе — на эту цену и ориентируйтесь» Фото: © Victor Lisitsyn, Виктор Лисицын / Global Look Press / www.globallookpress.com

4. Не «ведитесь» на дешевизну

«Мы хотим занизить стоимость объекта, чтобы оптимизировать налоги» — такую фразу часто можно услышать при сделках с недвижимостью. Соглашаться на такие условия не стоит: если возникнет судебный спор, вы не докажете, что действительно передали бОльшую сумму.

Добросовестный продавец закладывает сумму налога в цену. Так что уже сам подобный подход с заниженной стоимостью становится поводом усомниться в том, что с этим объектом стоит связываться. Я рекомендую в этом вопросе найти компромисс и провести всю сделку «в белую».

Второй аспект — надо осторожно относиться к недвижимости, которую вам предлагают купить гораздо дешевле рынка. Выясните, сколько стоят аналогичные объекты в вашем районе — на эту цену и ориентируйтесь. Бывают моменты, когда продавцу срочно нужны деньги, и он дает дисконт. Но если вы видите какие-то нереально низкие для сегодняшнего рынка цены — насторожитесь: что-то может быть не так. Возможно, перед вами собственник, пытающийся сбыть с рук неликвидный товар. А может быть, и мошенник.

Например, недобросовестный продавец может начать процедуру банкротства и в тоже время продавать недвижимость: в этом случае сделка будет оспорена кризисным управляющим, и суд встанет на его сторону. Чтобы избежать неприятностей, поищите собственника помещения в реестре банкротств.

Лайфхак: для того, чтобы проверить компанию или физлицо на банкротство, есть определенные механизмы. Но можно полностью делегировать эту задачу в более опытные руки: например, для надежности сделки провести ее через банк. При оформлении коммерческой ипотеки банк проверяет объект так, что никакое банкротство через него не проскользнет. Кроме того, гарантом юридической безопасности станет страхование титула. Страховая компания позаботится о том, чтобы защитить интересы кредитора и заемщика, если суд признает сделку по покупке недвижимости недействительной. Важно оформить этот документ до совершения сделки. Кстати, зачастую участие банков и страховых компаний отпугивает мошенников. Их любимый «клиент» — человек с чемоданом наличности.

5. Проверьте дееспособность продавца

Сделка с недвижимостью может быть отменена, даже если с документами все в порядке. Поэтому эксперты советуют не менее серьезно относиться к проверке дееспособности продавца, если это физическое лицо. Запросите у собственника недвижимости справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит там на учете. Если этого не сделать и пропустить момент недееспособности, то сделку можно будет оспорить на основании того, что продавец на момент ее совершения не осознавал свои действия.

Тонкий момент: собственник помещения не обязан предоставлять эти данные — это относится к личной информации. Однако если в его интересах продать квартиру и всё чисто, он, скорее всего, это сделает. А вот если вы встречаете агрессивное сопротивление — насторожитесь.

«Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед покупкой выясните, кому принадлежат права на землю, коммуникации и прочую инфраструктуру» Фото: © Bulkin Sergey / news.ru via globallookpress.com / www.globallookpress.com

6. Выясните, кому принадлежит земля под объектом

Большое упущение — не поинтересоваться, кому принадлежит земля под зданием, в котором вы покупаете офис. Такое происходит сплошь и рядом, но задумайтесь: здание не висит в воздухе. И все, что будет происходить с землей, на которой оно стоит, напрямую будет влиять на вашу будущую недвижимость.

Спорные ситуации возникают, когда после покупки выясняется, что земля под зданием принадлежит другому юридическому лицу. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед покупкой выясните, кому принадлежат права на землю, коммуникации и прочую инфраструктуру. А бонусом — не забудьте проверить наличие заключенных договоров у собственника здания с ресурсоснабжающими организациями (наличие присоединенной электросети, договоров водоснабжения и пр.).