Выбор новой квартиры — это всегда мучительно долгий и непростой процесс. Директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в своем материале, написанном специально для «БИЗНЕС Online», сделала анализ, назвав преимущества и недостатки вторичного и первичного жилья.
ПРОДАВЦЫ НЕДВИЖИМОСТИ СТАЛИ БОЛЕЕ ЛОЯЛЬНЫ К ПОКУПАТЕЛЯМ
Если говорить о существующей ситуации на рынке недвижимости в Казани, то курс не меняется. Новогодняя стагнация, вызванная внешнеполитическими и экономическими процессами, традиционно усугубится вхождением в «низкий» летний сезон. И до конца августа ситуация в корне не изменится.
Те немногие покупатели сейчас, как правило, ищут однокомнатную квартиру до 40 кв. м в сданном доме. Оптимальным бюджетом считают 2 - 2,5 млн. рублей. С инвестиционной целью рассматриваются менее ликвидные районы и малогабаритные квартиры-студии с бюджетом от 1,5 до 2 млн. рублей.
Я согласна с данными Росреестра о большем количестве сделок по договорам долевого участия. Сюда как нельзя лучше подходит выражение из «12 стульев»: «Утром деньги, вечером — стулья». Потому что если мы рассмотрим качественные характеристики, то значительная доля придется на уже совершенные сделки в декабре 2014 года (т.е. застройщик получил деньги по предварительным договорам, договорам инвестиции и вексельным схемам), а зарегистрировать договоры долевого участия в силу разных причин, как правило связанных с неготовностью ряда документов, они смогли только в первом квартале 2015 года.
Сейчас рынок недвижимости больше нацелен на покупателя, но это не говорит о массовых скидках и обвале цен. Но как на первичном рынке, так и на вторичном, продавцы стали более лояльны в плане снижения и схем расчетов.
И если в настоящее время вам необходимо улучшить свои жилищные условия и вы стоите перед выбором, купить квартиру в старой доброй «ленинградке» или познать прелести жизни новосела в только что сданном доме, то я предлагаю сделать небольшой анализ.
«ВТОРИЧКА» VS «ПЕРВИЧКА»
Рассмотрим на примере среднестатистического случая с молодым человеком.
Женат, двое детей, переезжает в Казань, скажем, из Набережных Челнов, располагает 2 млн. рублей после реализации своей квартиры, на недостающую сумму планирует воспользоваться ипотечным кредитом. Кроме этого может потратить 500 - 600 тыс. рублей на ремонтные работы и мебелировку.
Требования к объекту недвижимости: до 4 млн. рублей, до 70 кв. метров.
Для примера я рассматривала реальные варианты, фото этих домов и подъездов также реальные. Обе квартиры были куплены недавно. Кадастровая стоимость и указанные цены соответствуют сегодняшним реалиям (цены, кадастровые — все реальное)
Вторичный | Первичный (дом введен в эксплуатацию) | |
Адрес | Пр.Победы, 60, 4 этаж | Ул. Ад. Кутуя 110б, 5 этаж |
Площадь | 65 кв. м | 65 - 69,49 кв. м |
Возраст дома | 40 лет | 6 месяцев |
Отделка | Косметический ремонт – 3 года, износ минимален | Предчистовая отделка (стяжка, штукатурка, электрика) |
Стоимость квартиры | 4 млн. рублей | 4 млн. рублей |
% ставка по ипотеке | 15,25% | 11,9% |
Ежемесячный платеж | 28 334,99 рублей | 23 874 рублей |
Сумма переплаты | 3 100 298 рублей | 2 297 320 рублей |
Кадастровая стоимость | 2 714 462 рублей | 1 816 552 рублей |
Налог на имущество | 3 761,05 рублей | 2 628,79 рублей |
Доп. затраты на ремонт | — | 350 - 400 тыс. рублей |
Юридические риски | Гораздо выше, сложнее отследить нарушение прав несовершеннолетних, отказавшихся от приватизации, наследников | Минимальны, дом сдан, приобретение у застройщика |
Расчет | Наличный | Безналичный |
Возможные претензии по качеству отделки | Устранить невозможно | Возможны согласно 214 ФЗ, выбирайте добросовестного застройщика |
Проблемы с лифтом | Лифт требует капитальных вложений через определенное время эксплуатации | Может быть отключен первое время, что повлечет допзатраты на подъем стройматериалов и мебели |
Ремонтные работы, проводимые соседями | Носят случайный характер | Носят массовый характер, может вызывать дискомфорт в течение 1 - 3 лет |
Инфраструктура, часто основополагающий фактор | Больший выбор и минимальная удаленность от ДДУ, школ, больниц, остановок общественного транспорта | Как правило, уступает вторичному рынку, но проблема будет решена в перспективе |
Ликвидность | Высокая степень морального и материального износа дома. Например, через 10 лет объект будем менее привлекательнее | Ликвидность увеличится в связи с заселением дома, развитием инфраструктуры |
Паркинг | Как повезет. Или в специально отведенных местах | Возможность приобретения, как правило, во дворе дома |
Заселение | Как будет указано в договоре, но, как правило, от 2 недель до 1 месяца | В зависимости от объема ремонтных работ — от 1,5 до 3 месяцев |
Состояние двора | Зачастую далеко от идеала, требует вложений | Как правило, сдается с обустроенной детской площадкой |
Состояние подъезда | Требует ремонта | Чистый, ухоженный, но на момент заселения и ремонта жильцов могут быть временные проблемы |
Адекватность соседей | Больше шансов оказаться соседом эксцентричной старушки, проживающей с 6 собаками и кошками, или 50-летним любителем алкоголя | Более однородный, т.к. соседние квартиры не перешли по наследству, а приобретены самостоятельно |
Инженерные коммуникации | Высокая степень износа, может потребоваться замена (ремонт) труб в случае, если находятся на балансе дома | — |
Износ внутридомовых коммуникаций | Риск постоянных прорывов водо- и канализационных стояков с заливом квартир | — |
Эмоциональные моменты | Иногда, копнув историю даже 20-летнего дома, можно узнать много интересного. В этой квартире могли прощаться с умершим, родители ругать трудного ребенка, не говоря о суицидах и различных правонарушениях | Справлять новоселье, где ты будешь первым собственником, гораздо приятнее. Тут вспомнишь и про ауру, чувство новизны и начало новой жизни. А что говорить о том, что отделка квартиры будет произведена исключительно из ваших вкусовых пристрастий |
Все конкурентные преимущества, что на сегодняшний день, что в перспективе на 10 лет, как мне кажется, в пользу новостроек. Исключением могут стать требования к инфраструктуре. Если, скажем, нужна определенная школа или наличие рядом станции метро, как, к примеру, на московском рынке. Так что делайте свой правильный выбор.
Расчет «вторички»
2714462 : 65,1 = 41696,80492
65,1 – 20 = 45,1
45,1 * 41696,8 = 1880525,902
1880526 * 0,2% = 3761,051803
Инвентарная | 247405 | Ставка налога | 0,1% | Налог, |
| |||||||||
2015 г. | 3761,05 | - | 251,02 | = | 3510,03 | * | 0,2 | + | 251,02 | = | 953,0264 | |||
2016 г. | 3761,05 | - | 251,02 | = | 3510,03 | * | 0,4 | + | 251,02 | = | 1655,033 | |||
2017 г. | 3761,05 | - | 251,02 | = | 3510,03 | * | 0,6 | + | 251,02 | = | 2357,039 | |||
2018 г. | 3761,05 | - | 251,02 | = | 3510,32 | * | 0,8 | + | 251,02 | = | 3059,276 | |||
2019 г. | 3761,05 | - | 251,02 | = | 3510,03 | * | 1 | + | 251,02 | = | 3761,052 | |||
Расчет новостройки
1816552 : 72,35 = 25107,83469
72,35 – 20 = 52,35
52,35 * 25107,8 = 1314395,146
1314395 * 0,2% = 2628,790292
Инвентарная | 666814 | Ставка налога | 0,3% | Налог, который бы уплатили по ст. схеме | 2000,44 | ||||||
2015 г. | 2628,79 | - | 2000,44 | = | 628,35 | * | 0,2 | + | 2000,44 | = | 2126,11 |
2016 г. | 2628,79 | - | 2000,44 | = | 628,35 | * | 0,4 | + | 2000,44 | = | 2251,78 |
2017 г. | 2628,79 | - | 2000,44 | = | 628,35 | * | 0,6 | + | 2000,44 | = | 2377,45 |
2018 г. | 2628,79 | - | 2000,44 | = | 628,35 | * | 0,8 | + | 2000,44 | = | 2503,12 |
2019 г. | 2628,79 | - | 2000,44 | = | 628,35 | * | 1 | + | 2000,44 | = | 2628,79 |
==table531==