Анастасия Гизатова: «Госпрограммы могут застройщиков довести до «панели»

БАРРЕЛЬ, ДОЛЛАР И КВАДРАТНЫЙ МЕТР

Многие эксперты расходятся во мнениях, достиг ли рынок недвижимости так называемого дна или нет. Соответственно, разнятся и прогнозы по дальнейшей судьбе квадратного метра. Как правило,оценивая перспективы, мы оглядываемся назад или начинаем проводить определенные аналогии. Например, в 2008 году было интересное исследование аудиторско-консалтинговой компании «Бейкер Тилли русаудит» под названием «Баррель, доллар и квадратный метр: скованные одной цепью"», которое показало прямую зависимость последнего от черного золота и самой популярной валюты мира.

Я постаралась собрать в одной таблице самые распространенные эквиваленты недвижимости: стоимость услуг, буханки хлеба, ставку рефинансирования и т. д. Получился отчет под названием «38 попугаев», где основой служит старая добрая однокомнатная хрущевка.

* по данным центра экономических и социальных исследований РТ при кабинете министров РТ

Республика Татарстан. Сравнительный анализ. 2014/2015

Договоры участия в долевом строительстве

Договоры купли-продажи (жилые помещения)

Договоры купли-продажи (нежилые помещения)

Договоры купли-продажи (земельные участки)

Казань. Сравнительный анализ. 2014/2015

Договоры участия в долевом строительстве

Договоры купли-продажи (жилые помещения)

Договоры купли-продажи (нежилые помещения)

Договоры купли-продажи (земельные участки)

Оглядываясь назад и проведя сравнительную характеристику 2014 - 2015 годов, мы обнаружим, что по ряду показателей как по столице, так и по республике мы находимся в глубочайшей стагнации. Как видно, задел для падения как минимум в 10%, еще имеется, и думаю, что уже в ближайший месяц в этом сможем убедиться.

Если не брать во внимание влияние внешне- и внутриполитических, экономических процессов, на рынок недвижимости в 2016 году могут оказать влияние следующие факторы:

1. Отмена программы «Ипотека с господдержкой». Введение льготной процентной ставки весной 2015 года для покупателей первичного сектора практически реанимировало находящийся в состоянии клинической смерти рынок новостроек. По оценке главы минстроя РФ Михаила Меня, каждая четвертая ипотека выдавалась с использованием этой программы. Странно, что, понимая ее значение, правительство России отказалось от пролонгации. В настоящее время минстрой в команде с минфином и минэкономразвития разрабатывает новую модель помощи строительному рынку, которая в отличие от «Ипотеки с господдержкой» будет представлять собой адресное кредитование на приемлемых условиях непосредственно застройщиков.

Результат: Однозначно скажется на доступности квартир даже с учетом того, что застройщики будут вынуждены прибегать к таким инструментам стимулирования спроса, как самостоятельное компенсирование процентной ставки или предоставление дополнительных скидок.

2. Увеличение тарифов. В неутешительном прогнозе минэкономразвития на 2016 - 2018 годы говорится о повышении стоимости услуг ЖКХ, росте цен на топливо, электроэнергию и другие материальные затраты. Введеные против России санкции также упоминаются в виде «реализации рисков геополитической напряженности», которые могут повлечь за собой сокращение динамики ВВП в 2016 - 2018 годах. Результат: довольно непопулярная мера приведет к снижению платежеспособности населения, с одной стороны, с другой — к увеличению себестоимости продукции, товаров, услуг. Произойдет дальнейшее затаривание рынка недвижимости. Хочу обратить внимание, что уже сегодня сложилась ранее не типичная для Казани ситуация, когда у застройщиков остаются квартиры в домах, введенных в эксплуатацию. А надежды на смягчение санкций в 2016 году ради военного братства с нашей страной тают с каждым днем.

КОФЕЙНАЯ ГУЩА И КРЕЩЕНСКИЕ ГАДАНИЯ

3. Рост объема банковских вкладов. На начало 2016 года совокупный объем вкладов населения в российских банках составил более 22 трлн. рублей. Заманчивые предложения в виде огромных ставок конца 2014 года - начала 2015 года увеличили как ряды вкладчиков банков, так и величину размещенных у них денежных средств. В конце 2015 года истек срок депозитов, размещенных под высокие ставки.

Результат: Часть вкладчиков, решивших не размещать денежные средства на депозитах под ставку, меньшую,чем уровень текущей инфляции, мы уже увидели в управлении федеральной регистрационной службы приобретающими жилье. Думаю, тенденция оттока капитала в квадратные метры сохранится , хоть и не будет носить массового характера. Если в конце 2014 года было явно выгоднее разместить имеющиеся деньги на вкладе, чем приобрести квадратные метры, то в настоящее время ситуация изменилась: и то и другое стало одинаково неэффективно. Достаточно взглянуть на фактическую и официальную инфляцию, чтобы понять, что эти инструменты не только не приумножили капитал, но и ставят под вопрос его сохранение.

4. Изменение налогообложения в части налога на имущество физических лиц и при реализации недвижимости. Что примечательно, ряд экспертов именно с этими нововведениями связывал ослабление инвестиционной привлекательности недвижимости. Напомню, с 1 января 2015 года действует новая глава НК РФ, посвященная налогу на имущество физических лиц. Ключевым изменением является изменение порядка расчета, где за основу берется кадастровая стоимость (как правило, превышает применяемую ранее инвентаризационную в несколько раз). А через год с текущего месяца федеральным законом от 29.11.2014 №382-ФЗ внесены новые изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации в виде увеличения до 5 лет периода владения.

Результат: Это не привело и не приведет к каким-либо фатальным последствиям. Так как налог на имущества увеличивается планомерно и на фоне обесценивания рубля будет практически незаметен. А нововведение №382-ФЗ касается только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016 года, так что продавая квартиру, приобретенную пару лет назад, вы по-прежнему руководствуетесь знакомой и проверенной 220 ст. НК РФ.

5. Программа «Доступное жилье для российской семьи» . Основные условия программы «Жилье для российской семьи» были утверждены постановлением правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 №404. Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан утвержден перечень земельных участков для строительства жилья по данной программе:

Лаишевский муниципальный район — с. Усады, с. Нармонка;

Пестречинский муниципальный район — с. Куюки;

Верхнеуслонский муниципальный район — п. Набережные Моркваши;

Высокогорский муниципальный район — с. Высокая Гора.

Строительство осуществляется на достаточно популярных направлениях не только для социального проекта, но и для коммерческой, инвестиционно привлекательной застройки. По данной программе, в отличие от так называемых «социальной» или «молодежной» ипотеки, участником может стать каждая вторая казанская семья — право на приобретение жилья экономического класса в рамках реализации данной программы имеют 17 категорий граждан, причем их перечень гораздо шире, чем в программе «Молодая семья» или «Социальная ипотека».

Результат: Считаю данный фактор ключевым и не менее важным, чем происходящие внешне- и внутриполитические процессы, так как появившиеся в продаже квартиры могут пошатнуть позиции многих застройщиков. До 2017 года в России планируется построить не менее 25 млн. кв. м жилья экономкласса со стоимостью ниже рыночной на 20%. Ответом ряда строительных компаний будет использование новых технологий в строительстве, возврат к панели, увеличение радиуса удаленности от центра города и уменьшение площади квартир.

На сегодняшний день в Казани есть следующие предложения:

В любом случае приведенный выше анализ — это не более чем гадание на кофейной гуще или крещенские гадания, как кому будет угодно. Я просто привела совокупность факторов, которая, по моему мнению будет формировать цены на недвижимость. В любом случае это является поводом для дискуссии.