Перед выборами общество ловит тревогу на фоне ожидания экономических перемен. И недвижимость в этом вопросе выглядит как Ноев ковчег. Но вторичку купить сейчас практически нереально — ключевая ставка все еще этого не позволяет. Поэтому сегодня руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова рассуждает в первую очередь о новостройках, где достаточно миллиона рублей, чтобы стать дольщиком. О том, ждет ли Казань дефицит новостроек, почему падают продажи застройщиков и в чем заключаются подводные камни рассрочек и субсидирования рыночных ставок, — в материале «БИЗНЕС Online».
«Суровая реальность такова, что купить вторичку сейчас для большинства нереально из-за заоблачных рыночных ставок — и это притом, что она стоит ощутимо дешевле нового «бетона»
Тревога на рынке недвижимости перед выборами
Россияне традиционно испытывают стресс и ждут неприятных экономических сюрпризов в три знаковых периода: в августе, сразу после Нового года и, конечно же, перед выборами. В это время в воздухе всегда висит тревожное ожидание перемен.
Если вы в числе этой группы россиян, не переживайте — вы абсолютно нормальны. Просто у вас синдром тревожного ожидания, кризис коллективной памяти или «синдром выученной финансовой беспомощности». А может, все сразу и вместе; таково мнение психологов и социологов.
В такие моменты вечной нестабильности (когда не помогает магний и пустырник) главным Ноевым ковчегом, тихой гаванью и синонимом надежности для многих кажется недвижимость. Но суровая реальность такова, что купить вторичку сейчас для большинства нереально из-за заоблачных рыночных ставок — и это притом, что она стоит ощутимо дешевле нового «бетона».
Именно поэтому сегодня мы подробно обсудим новостройки. Ведь за счет различных акций, рассрочек и субсидий от девелоперов порог входа сюда для обычного покупателя оказывается гораздо ниже и доступнее… Достаточно миллиона, чтобы заключить ДДУ и называться «дольщиком» или «инвестором». Давайте разберемся, что сейчас происходит на первичном рынке и что стоит учитывать до подписания договора.
«Впереди нас ждут действительно интересные и сильные премьеры»
«Брать и бежать»: ждет ли Казань дефицит новостроек
Согласно статистике «Дом.РФ», в Татарстане резко сократился запуск новых проектов. На этом фоне многие эксперты поспешили сделать вывод, что, раз новых домов закладывается меньше, значит, скоро готовые квартиры закончатся и возникнет жесткий дефицит новостроек.
Действительно ли нам грозит дефицит жилья? Скорее всего, нет, и на это есть две веские причины.
Во-первых, Казань перегрета и затоварена. Вспомните громкие летние заявления на Петербургском международном экономическом форуме, когда директор bnMAP.pro — независимой IT-платформы и профессиональной системы мониторинга рынка недвижимости — Сергей Лобжанидзе включил Казань в список городов с самыми высокими рисками затоваренности. По расчетам аналитиков, при текущем спросе реализация уже накопленных остатков жилья в Казани может занять от 30 до 40 месяцев. Получается, что застройщикам предстоит распродавать уже построенное еще минимум три года. И это многовато: обычно считается, что нормальный порог — около двух лет.
Во-вторых, несмотря на общую статистику спада, девелоперы активно готовят к запуску новые интересные и масштабные проекты. Обратите внимание, что фокус смещается с далеких окраин на развитые районы города. И выбор у покупателей не просто сохранится, а станет качественнее.
В речном порту «КамаСтройИнвест» построит ЖК «Аксиум», на бывшей «промке» Адель Кутуя появится ЖК «Октава», на улице Серова любители Московского района дождались ЖК «Батыр» от «Бриза», на улице Короленко — «Дом на Короленко» от варяга «Глобал плюс». В районе ипподрома вырастет ЖК «Высота» от «Ак Барс Дом», а к станции метро «Проспект Победы» придет ЖК «Якын». Одновременно с этим масштабное строительство развернется в новых точках: в районе Мамадышского тракта проектируется «Энко Клубная» от «Энко Финанс», а на Восточной дуге у Вознесенского тракта краснодарский застройщик ГК «Точно» готовит мегапроект «Кадерле». Наконец, для ценителей исторического центра уже проектируются красивые ЖК в районе престижных улиц Айвазовского, Волкова и Назарбаева.
Спешить и поддаваться панике точно не стоит, ведь рынок переполнен, а впереди нас ждут действительно интересные и сильные премьеры.
«Застройщик по-прежнему должен был объяснить человеку, зачем отдавать деньги сегодня за квартиру, которой тот сможет пользоваться через два-три года»
Почему в 2026 году рухнули продажи новостроек
Вроде очевидно, что проблема исключительно в высокой ключевой ставке и «вероломной» политике ЦБ. Но если копнуть глубже, то уже в прошлом году произошел системный сбой в смыслах долевого строительства. Это только верхний слой проблемы.
«Берите сейчас, дальше будет дороже!» — долгое время это правило действительно работало на рынке недвижимости. Вспомните, как было раньше, до всех проектных финансирований и массовых льготных ипотек: покупка квадратных метров в строящемся доме имела абсолютно понятную экономику. Дольщик приобретал квартиру, которой еще физически не существовало, сознательно рисковал, ждал пару лет и за это получал существенный дисконт по сравнению с готовой вторичкой. На этой идее выросло целое поколение менеджеров девелоперских компаний.
Сейчас дольщик больше не финансирует стройку напрямую своими деньгами. Однако система продаж практически не изменилась. Застройщик по-прежнему должен был объяснить человеку, зачем отдавать деньги сегодня за квартиру, которой тот сможет пользоваться через два-три года.
Правило «Берите сейчас, дальше будет дороже!» больше не работает.
Пока единственным весомым аргументом застройщиков остаются льготные государственные программы и субсидированные рассрочки, которыми они пытаются поддержать угасающий спрос.
Давайте рассмотрим на примере двух популярных комплексов:
ЖК «Мой Ритм» (Казань)
Готовый дом (ул. Назиба Жиганова, 2а):
— от инвестора: двухкомнатная (63 кв. м) — 14,5 млн рублей;
— от застройщика: двухкомнатная (64 кв. м) — 15,9 млн рублей.
Котлован от застройщика (сдача в III квартале 2030 года, улица Петра Полушкина):
— двухкомнатная (66,5 кв. м) — 14,6 млн рублей.
Вывод: застройщик предлагает купить «будущее» со сдачей через четыре года по цене уже готового жилья. Даже если у вас семейная ипотека и вам принципиально нужно купить квартиру именно от юрлица, зачем ждать до 2030 года, если в этом же комплексе у девелопера есть готовые сданные варианты практически за те же деньги?
ЖК «Царево Сити» (пригород)
Готовый дом:
— от инвестора: студия (27,4 кв. м) — 4,9 млн рублей;
— от застройщика: студия (26,6 кв. м) — 6,8 млн рублей.
Котлован от застройщика (сдача в II квартале 2028 года):
— студия (26,6 кв. м) — 6,5 млн рублей.
Вывод: покупая строящуюся студию у девелопера, вы переплачиваете 1,5 млн рублей по сравнению с готовой квартирой от инвестора. А если вам необходима именно семейная ипотека от застройщика, то логика окончательно рушится: зачем переплачивать и ждать сдачи дома еще два года, если можно взять у того же застройщика уже готовый сданный вариант, пусть и немного дороже котлована, но без многолетних строительных рисков и ожидания?
Но нюанс в том, что инвестор не может предложить покупателю никаких «плюшек», а кредит будет дорогим. Поэтому все надо считать и сравнивать варианты.
«Сегодня субсидированием ставок занимаются практически все застройщики Казани, да и, чего скрывать, всей России. Это стало главным инструментом выживания рынка недвижимости»
Спасение утопающих — дело рук самих утопающих
Застройщики, так и не дождавшись помощи от ЦБ и снижения ключевой ставки, решили взять все в свои руки — прямо как было рекомендовано на знаменитом плакате в Васюках. Сегодня субсидированием ставок занимаются практически все застройщики Казани, да и, чего скрывать, всей России. Это стало главным инструментом выживания рынка недвижимости.
Вот актуальный срез того, какие программы казанские девелоперы предлагают прямо сейчас:
— ПИК (ЖК «Сиберово», «Нокса Парк», «Таулар», «Ботаническая 3», «Матюшино Парк») предлагает ставку от 5% на первые два года, но условия действуют только на определенный, ограниченный пул квартир.
— Win Dom (ЖК «Атом», «Зенит») дает ставку от 2,5% на один год, а на весь оставшийся срок предлагает платить от 11,9%.
— СМУ-88 (ЖК «Яналиф», «Минтимер», «Адали», «Вознесенский квартал») выкатил экстремально низкие ставки от 0,1% на срок от одного года до трех лет, а на весь срок — от 11,5%. Однако здесь застройщик честно предупреждает: применяется индивидуальное удорожание стоимости самой квартиры.
— #Суварстроит («Батталовский. Том II») предлагает компромиссный вариант: от 6,5% на первые два года либо от 12,5% сразу на весь срок.
— «Унистрой» субсидирует ставки выборочно. Вариант от 5,2% на два года и от 11,5% на весь срок действует на двух- и трехкомнатные квартиры в ЖК «Уникум на Амирхана» и ЖК «Ку на Кулагина». На абсолютно все квартиры условия распространяются только в ЖК «Арт Премиум» и ЖК «Статум» (второй и третий корпуса).
— «Ак Барс Дом» предлагает единую ставку от 11,9% на весь срок абсолютно на все свои проекты («Мой Ритм», «Дома у Сада», «Светлая Долина», «Новый Свет», «Солнечный город», «Мифы», «Дом на Исхаки»).
Важное примечание: вся информация получена напрямую из отделов продаж застройщиков. Поскольку условия банков-партнеров меняются стремительно, а лимиты на субсидии быстро заканчиваются, всегда уточняйте актуальность программ и конкретные детали у менеджеров перед бронированием.
А в чем главный подвох? За красивыми цифрами может скрываться удорожание самого жилья на 10–20%. В итоге покупатель приобретает переоцененный «воздух» на котловане, который в перспективе будет крайне сложно продать на вторичном рынке без потерь.
Это сладкое слово «рассрочка»
В рекламных буклетах схема выглядит как идеальный план. Квартира стоит 10 млн рублей. Вам достаточно иметь всего 2 млн рублей (20% первоначального взноса), далее идут комфортные, почти незаметные платежи по 40 тыс. рублей в месяц, а финальный расчет переносится на далекий 2027 год.
Менеджеры ласково улыбаются (вспомните сирен из «Одиссеи» Гомера) и говорят: «Не переживайте, к 2027-му инфляция замедлится, Центробанк точно снизит ключевую ставку, и вы спокойно перейдете на стандартную рыночную ипотеку под 10 процентов». Звучит как сказка. Но в реальности эта схема — мина замедленного действия. И вот почему: покупатель новостройки, который сегодня заходит в рассрочку ради быстрой перепродажи, — это чистой воды Германн из пушкинской «Пиковой дамы». Он ослеплен историями прошлых лет, когда «долевка» росла как на дрожжах и в любой непонятной ситуации приносила инвесторам легкие 30–50% прибыли. По сути, он пришел в казино застройщика с твердой уверенностью, что знает беспроигрышный секрет: «Тройка, семерка, туз». В современных реалиях это звучит как «Минимальный взнос, платеж по рублю и перепродажа перед вводом».
Наш герой считает себя суперинвестором. Он уверен, что перехитрил систему: сейчас он внесет пару миллионов или вовсе маткапитал, дом достроится, цена взлетит и он сбросит квартиру по переуступке, даже не связываясь с кабальной ипотекой. Но азартные игры с бетоном в эпоху жесткой денежно-кредитной политики всегда заканчиваются одинаково. Германн забывает, что правила игры на рынке изменились. Льготной ипотеки больше нет, а вторичный рынок, куда он мечтает выйти со своей перепродажей, намертво парализован заградительными ставками. Да и сам застройщик изначально заложил всю возможную прибыль будущих лет в сегодняшнюю цену.
Финал этой финансовой драмы предсказуем, и мы это наблюдаем по рассрочкам с окончательным платежом в IV квартале 2026 года. Инвестор с ужасом понимает, что покупателей на его объект просто нет. И вместо выигрышного туза из колоды выпадает пиковая дама, которая ласково подмигивает ему из офиса продаж. Перепродать квартиру невозможно, банк отказывает в кредите под 22–25% годовых, а застройщик грозит штрафом и расторжением договора. И вот вчерашний «успешный инвестор» уже метафорически сидит в Обуховской больнице, судорожно подсчитывая убытки от своей кабальной рассрочки.
Подытожим. Что делать покупателю прямо сейчас?
Не поддавайтесь искусственному дефициту. Помните о данных bnMAP.pro: Казань затоварена остатками жилья на три года вперед, некоторые застройщики объявляют беспрецедентные акции с хорошими условиями и без удорожаний. Оцените развитие территории рядом с ЖК. Плюс на подходе — новые крупные проекты в отличных локациях ближе к центру. Выбор будет, не переживайте!
Снимайте розовые очки. Каждую рассрочку до 2027–2028 годов считайте по худшему сценарию. Не делайте ставку на то, что ЦБ обязательно снизит ключевую ставку до 10%. Если банк откажет вам в ипотеке в день финального расчета, вы рискуете заплатить штраф и потерять квартиру.
Внимательно читайте ДДУ. Срок финального погашения рассрочки почти никогда не связан со сроком ввода дома или передачи ключей. Помните: даже если застройщик задерживает сдачу объекта, финальный платеж по рассрочке он переносить не обязан и не будет. Вы окажетесь в ситуации, когда дома еще нет, а отдать девелоперу всю сумму вы уже должны.
Учитывайте «эффект нового Mercedes», если влезаете в новостройку для краткосрочных инвестиций. Экс-дольщики, решившие сегодня выйти на вторичный рынок, столкнулись с суровой реальностью. Ситуация один в один напоминает покупку автомобиля в автосалоне: как только новый Mercedes выезжает за ворота дилера, он мгновенно теряет в цене до 20%, какими бы крутыми ни были его опции. То же самое происходит и с новостройкой. В прайсах застройщика возводящиеся дома вроде бы продолжают виртуально дорожать, но, когда реальный собственник пытается продать свою квартиру в уже сданном доме по этой цене, он обнаруживает, что за такие деньги она никому не нужна. Покупатели голосуют рублем за более дешевые переуступки от физлиц-конкурентов.
Ищите альтернативы. Если у вас на руках есть наличные или одобренная семейная ипотека, ищите готовые, уже сданные дома. Сравнивайте цены застройщика с предложениями инвесторов-физлиц (по переуступке) в тех же самых ЖК — разница в вашу пользу может составить от 1,5 млн до 2 млн рублей.
Ну и, наконец, не надо нервничать: паника в условиях тревожности ведет к перерасходу средств. Выдыхайте!
Фотоколлаж на анонсе: «БИЗНЕС Online» (Фото: © Александр Вильф, РИА «Новости»; Фото: «БИЗНЕС Online»)
Мнение авторов блогов не обязательно отражает точку зрения редакции