«Категория семей, претендующих на семейную ипотеку по старым условиям, и так очень мала, а теперь станет еще меньше», — встречают опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты новые условия семейной ипотеки. Накануне минфин опубликовал новые правила: льготная программа сохраняется, но теперь размер ставки по кредиту и его сумма зависят от количества детей в семье. В правительстве объясняют это тем, что хотят сделать программу более демографически ориентированной, хотя главное скорее снижение расходов бюджета на субсидирование ставок, которое в 2025-м достигло 2 трлн рублей. В выигрыше на этом фоне — сегмент ИЖС, где льготные условия прежние: единая ставка 6% годовых для всех. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Льготная программа сохраняется, но теперь размер ставки по кредиту и его сумма зависят от количества детей в семье
Дифференцированной ставке быть!
Анонсированные почти полгода назад изменения условий семейной ипотеки в России все-таки приняли — они вступают в силу через 7 дней. Накануне под вечер минфин России раскрыл все карты. Действие программы продлили до конца 2030 года, и дифференцированным ставкам в зависимости от количества детей все-таки быть.
«Ключевые изменения — дифференциация процентной ставки по кредиту и максимальной суммы кредита для приобретения жилья. Они будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Это сделает семейную ипотеку“ более адресной и демографически ориентированной программой», — отмечают в минфине РФ.
Что изменяется? Как и прежде, условия для столицы и «не столицы» отличаются друг от друга. В регионах — в том числе и в Татарстане — будут действовать следующие условия:
- 2% годовых на максимальную сумму кредита в 10 млн рублей — для семей с пятью и более детьми (здесь и везде важное условие — хотя бы одному ребенку должно быть меньше 7 лет на момент заключения договора);
- 4% годовых с лимитом в 10 млн рублей — для семей с четырьмя детьми;
- 6% годовых с таким же лимитом в 10 млн рублей — для семей с тремя детьми;
- 8% годовых с лимитом уже в 8 млн рублей — для семей с двумя детьми;
- 10% годовых на уже всего 6 млн рублей — для семей с одним ребенком.
Для Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей будут действовать чуть другие условия. «Лестница» ставок будет выше на 2 п. п. для аналогичных категорий семей. Зато отличаются и лимиты: для семей с одним ребенком в этих регионах предельная сумма кредита установлена на уровне 12 млн рублей, для семей с двумя детьми — 15 млн рублей, а для остальных категорий — 18 млн рублей.
— 4% годовых с максимальной суммой кредита в 18 млн рублей — для семей с пятью и более детьми (и также хотя бы одному малышу должно быть менее 7 лет);
— 6% годовых и 18 млн рублей — для семей с четырьмя детьми;
— 8% годовых и 18 млн рублей — для семей с тремя детьми;
— 10% годовых, но уже с лимитом в 15 млн рублей — для семей с двумя детьми;
— 12% годовых и 12 млн рублей — для семей с одним ребенком.
Это что касается «квартирного вопроса». Если же речь идет об использовании семейной ипотеки на строительство своего дома или покупку земли под него, то льготные условия остаются фактически прежними: 6% годовых и уже без всяких оговорок о количестве детей или регионе проживания.
Самое, пожалуй, важное: сокращается срок субсидирования льготного ипотечного кредита — до 15 лет, а не 30 лет, как это было раньше. К слову, раньше программой семейной ипотеки срок вообще не регламентировался — это отдавалось на откуп банкам.
Изменения начинают действовать с 1 октября.
В Казани в сентябре 2026-го под лимит семейной ипотеки подпадал только 1% продаваемых квартир, это менее 100 объектов
Для Казани ничего не меняется: под лимит семейной ипотеки попадало менее 100 квартир
В Казани в сентябре 2026-го под лимит семейной ипотеки подпадал только 1% продаваемых квартир, это менее 100 объектов. Годом ранее доля таких квартир была в 3 раза выше — 3%. И это самый низкий показатель среди городов-миллионников, свидетельствуют данные проекта «Движение.ру».
С введением новых правил мало что поменяется. В Казани практически не закладываются дома экономкласса, столица РТ в пределах БКК стала городом дорогой недвижимости. В диапазон 6–8 млн рублей можно вписать студию, в 10 млн — однокомнатную квартиру. Купить малогабаритную трешку за 10 млн можно, но ближе к Лаишевскому району или за городом. Нужна ли студия семье с тремя детьми и могут ли жить 7 человек в однокомнатной квартире? Конечно, могут, но вот хорошо ли — другой вопрос. Поэтому семейная ипотека скорее поддержит жителей за пределами Казани.
Кроме того, сокращение срока до 15 лет означает рост ежемесячных платежей. Если сейчас для семьи с двумя детьми при кредите в 6 млн на срок 30 лет ежемесячный платеж — 35 тыс., то при 15 годах и ставке 8% придется выложить 57 тысяч.
Добавим, что более-менее льготными условиями (ставка не выше прежних 6%) в Татарстане смогут воспользоваться максимум 59,2 тыс. семей, где три и более ребенка. Да и то неизвестно, сколько в этих семьях детей до 7 лет, так что потенциально получателей гораздо меньше.
Прежние условия провоцировали рост цен «квадрата» и вымывание студий и однушек под инвестиции
«БИЗНЕС Online» предложил экспертам прокомментировать новые правила.
«Самое главное — программа стала адресной и больше соответствует первоначальной идее!» — считает гендиректор компании «Этажи-Казань» Марат Галлямов. Минусы, конечно, тоже есть: ежемесячные платежи вырастут, из-за чего не все желающие смогут воспользоваться этим предложением. Объемы кредитования упадут, но некритично — минус 15–20%.
«В любом случае это поддержка рынка новостроек, но никак не спасение! Для семей с двумя-тремя детьми условия практически не поменялись, за исключением срока 15 лет вместо 30 лет — это существенное изменение. Разница с рыночной ипотекой еще велика (18–19 процентов), потому для семей с одним ребенком даже ставка в 10 процентов привлекательна», — говорит Галлямов.
Почему правительство приняло решение изменить условия семейной ипотеки? По мнению эксперта, есть два момента. Во-первых, недоработка программы в самом начале привела к спекулятивному спросу по всем новостройкам. Результатом стал рост цены 1 квадратного метра в 2 раза за 5–7 лет! «Вымывание студий и однокомнатных квартир не для себя, а в целях перепродажи не соответствовало первоначальной идее проекта, а это все-таки поддержка семей с детьми. Двух-трехкомнатные квартиры составляли 20–30 процентов в общем объеме продаж», — делится гендиректор компании «Этажи-Казань».
А во-вторых, объем субсидий государства под программу вышел за пределы заложенного в бюджете. Благодаря активному спросу выросли цены на недвижимость. «И те, для кого на самом деле была создана программа, так и не смогли купить квартиру. Теперь программа стала более адресной — и это поможет сдержать рост цены квадратного метра», — резюмирует Галлямов.
Платеж вырастет, но это не основная проблема: главное — ужесточаются требования к уровню дохода
От изменений остается двоякое ощущение, считает генеральный директор компании «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев. С одной стороны, льготная программа по приобретению жилья становится доступнее, особенно для семей с детьми из столичных регионов, с другой — ежемесячный платеж по ипотеке неизбежно вырастет. Хотя бы потому, что теперь уже это не просто 6% для всех. «Категория семей, претендующих на семейную ипотеку по старым условиям, и так очень мала, а теперь станет еще меньше. Можно сказать, что семейная ипотека практически завершает свое существование», — говорит Савельев.
«Я бы не сказала, что это катастрофические изменения с учетом такой огромной рыночной ставки. 10 процентов — это не так уж и плохо. Например, для семей с двумя детьми максимальный лимит составляет 8 миллионов рублей при ставке 8 процентов годовых. Поднятие лимита — это хорошо, потому что многие семьи оформляли комбо-ипотеку и им приходилось добирать недостающие 2 миллиона по рыночной ставке. Потому эти изменения адекватны рынку», — считает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Платеж вырастет, причем в отдельных случаях почти вдвое, полагает она. Но это не главная проблема новой семейной ипотеки. Ключевое тут, как говорится, все, что прописано «мелким шрифтом», — не все смогут пройти одобрение. «Требования к доходу заемщиков ужесточаются: если раньше нужно было показать совокупный доход семьи в 100 тысяч рублей, то с учетом сокращенного срока потребуется уже 150 тысяч официального белого дохода. И не все под это подойдут», — говорит Гиззатова.
Из-за сокращения срока льготного кредита до 15 лет сумма ежемесячного платежа вырастет значительно. Не в 2 раза, конечно, но процентов на 30.
Впрочем, «семейку» чаще всего раньше использовали скорее инвесторы, нежели реально нуждающиеся в жилье семьи, добавила руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом». Почему? Лимит в 6 млн рублей под 6% подходил только под однокомнатную квартиру в текущих ценах. Плюс по закону «семейку» нельзя использовать на покупку вторички — только новое жилье. А где в Казани или Набережных Челнах такие цены? «Основным покупателем был инвестор. Сейчас для инвесторов семейная ипотека станет менее выгодной и популярной», — отмечает Гизатова.
Если задача программы изначально заключалась в поддержке семей, то нужно было ставить лимит не на количество детей, а на площадь — например, на покупку квартир от 50 кв. метров. Это действительно помогло бы семьям расшириться. Но как сильно расширишься с 8 миллионами? Молодая семья этого не сможет. Такое доступно только тем, у кого уже есть капитал — минимум 5 млн рублей. «Либо людей снова обманывают: они не могут себе позволить жилье в Казани и будут покупать недвижимость в пригороде, выбирая окраины не потому, что им там нравится, а просто потому, что там проходит лимит по семейной ипотеке», — говорит руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом».
Эксперты считают, что существенного влияния на рынок недвижимости новые условия семейной ипотеки не окажут. Хотя бы потому, что льготная программа с начала этого года и так не самый главный инструмент в приобретении жилья в силу своей малой доступности. «Условия ипотеки ужесточились для большей части заемщиков, но слишком поздно. Если бы это опубликовали хотя бы в августе или начале сентября, результат был бы иным. Сейчас осталась всего одна неделя: за это время люди не успеют получить одобрение, подобрать квартиру и выйти на сделку», — говорит Савельев.
Условия для семей в любом случае ухудшаются, так как платеж будет выше из-за уменьшенного срока. И даже для семей с двумя детьми ставка в 8 процентов хуже, чем 6 процентов. Но это все же лучше, чем рыночные 18 процентов.
«Единственный плюс здесь — увеличение лимита. Но рассчитывать на семейную ипотеку как на поддерживающий рычаг уже нельзя, потому что исчерпан другой лимит — лимит спроса. Те, кто мог купить, уже купили, а новые заемщики еще не появились. Я думаю, что сейчас все усиленно побегут в последний вагон, но многие уже сделали это ранее», — отмечает Гизатова.
Почему вообще изменили семейную ипотеку, если она не работает ни на застройщиков, ни на потенциальные семьи? По словам Савельева, вероятно, просто сокращают бюджетирование и финансирование данной программы, поскольку по факту это выглядит именно как ее урезание. По мнению руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом», уменьшение срока кредитования — перестраховка банков. Когда к ним пришло много заемщиков по прошлым условиям программы, но с инвестиционными целями (с надеждой продать потом квартиры после сдачи домов), у банков начал расти портфель просроченной задолженности, а новые правила позволяют отсекать менее надежных заемщиков.
«Уменьшение срока кредитования — это поддержка для банка и меньший ущерб для бюджета, которому пришлось бы субсидировать рыночную ставку все эти годы. У бюджета просто нет таких резервов», — объясняет Гизатова смысл изменения условий программы для государства.
Напомним, что в 2025 году на господдержку льготной ипотеки выделили 5% бюджета страны — «недешево», как оценивает вице-премьер Марат Хуснуллин. В деньгах «недешево» стоит 2 трлн рублей. Эти средства идут в банки, компенсируя им разницу ставки между рыночной и льготной ипотекой. Для сравнения: в 2025 году федеральным бюджетом по разделу «Образование» предусмотрено 1,56 трлн рублей. Видимо, бюджет уже не тянет таких расходов.
Как менялась семейная ипотека
Программа льготной семейной ипотеки появилась в России с 2018 года. Изначально основной целью была помощь в решении жилищного вопроса семьям с детьми, но не путем предоставления субсидий на покупку квартиры, а через компенсацию государством банкам части недополученных ими процентных доходов. Это первая задача. Вторая заключалась в том, чтобы стимулировать в стране рождаемость: хочешь квартиру подешевле — рожай детей побольше. Грубо, но логика примерно такая.
За время существования программы условия семейной ипотеки не раз менялись, причем порой существенно: расширяли круг получателей, увеличивали перечень недвижимости, меняли сроки действия программы и правила повторного получения льготных кредитов. Декларативная цель поддержки семей с детьми де-факто оказалась поддержкой застройщиков и инвесторов: история о том, как по семейной программе один из заемщиков купил 27 квартир, облетели интернет.
Основные вехи развития программы:
- 2018 год — старт программы: ставка 6% для семей с двумя или тремя детьми, но не на весь срок кредита (в зависимости от рождения детей, но максимально до 8 лет);
- 2019 год — льготную ставку все-таки распространили на весь срок ипотеки (для Дальнего Востока ввели ставку в 5%);
- 2020 год — программу распространили на семьи, воспитывающие детей-инвалидов;
- 2021 год — семейную ипотеку разрешили брать на ИЖС или покупку земли для ИЖС, плюс в этот же год программа стала доступна семьям уже с одним ребенком, появились предельные суммы кредита (для столиц — до 12 млн рублей, для других регионов — до 6 млн рублей);
- 2022 год — продлили программу, дополнив ее возможностью брать кредиты сверх субсидируемого лимита, но уже по рыночной ставке;
- 2023 год — программа стала распространяться на семьи с двумя несовершеннолетними детьми вне зависимости от даты их рождения, плюс семьям с детьми-инвалидами разрешили покупать на «семейку» вторичку в тех регионах, где просто не строится новое жилье, под конец года ввели принцип однократности льготной ипотеки;
- 2024 год — программу продлили до 2030-го, повысив ее адресность;
- 2025 год — «семейку» распространили на вторичный рынок, но для семей с ребенком до 6 лет и в тех регионах, где очень низкие темпы строительства нового жилья;
- 2026 год — ввели принцип «одна ипотека на одну семью», кредит фактически стал привязываться к семье.
До сегодняшнего дня семейная ипотека — это кредит с процентной ставкой в 6% на весь срок займа для покупки жилья преимущественно на первичном рынке. Первоначальный взнос составляет не менее 20%, а максимальная сумма ипотеки — до 12 млн рублей для столичных регионов, до 6 млн рублей — для всех остальных регионов. Такие правила действуют до конца сентября.