Как Алексей Семин и другие распродают офисные центры автограда

Цена «Тюбетейки» сегодня составляет 750 млн. рублей

«СТАРЫЕ ОБЪЕКТЫ ПРОДАЮТ ТЕ, КОМУ ОНИ В 90-Е ДОСТАЛИСЬ ПО ДЕШЕВКЕ»

На бульваре Энтузиастов Набережных Челнов, в одном из самых оживленных и проходимых мест, безуспешно ждут своих покупателей два крупных торговых объекта: кафе «Хлебосольный дом» и «Дом быта». Помещение первого выставлено на продажу за 57 млн. рублей. В разное время здесь располагались грузинский ресторан «Тбилиси», кафе «Бона Фиде» и «Хлебосольный дом», а в прошлом году арендаторами помещения стали молодые предприниматели, которые решили организовать в одном здании сразу два заведения — Café Café и No Cafe. Но дело не пошло, и теперь «Хлебосольный дом» хочет продаться в собственность и надолго. Только кому?

Как сообщил корреспонденту «БИЗНЕС Online» совладелец кафе Руслан Халиков, покупатели нашлись и уже готовы были платить, но произошла «ситуация с Крымом», и они взяли тайм-аут. Новые собственники планировали сделать из «Хлебосольного дома» ресторан национальной кухни. Впрочем, сам владелец видит возможность перепрофилирования объекта под торговые площади. Он также подтвердил существующую в городе тенденцию «избавления» от старых коммерческих объектов, включая и «Дом быта», который был выставлен на продажу в середине марта. Руководство его, впрочем, от комментариев отказалось. По мнению Халикова, владельцы таких зданий просто не умеют работать с недвижимостью в новых условиях.

«Старые объекты сейчас продают те, кому они в 90-е годы достались по дешевой цене, — комментирует Халиков. — Но ведь время двигается вперед, естественно, такой объект покупать не будут — там ведь и продавцы, и отделка остались на том же уровне. Владелец продает свой бизнес, потому что он не захотел научиться новым веяниям, новой системе использования этих помещений. В случае со старыми помещениями нужно, чтобы покупатель был профессионалом, чтобы он умел по-новому эксплуатировать здание, находить новые варианты».

По мнению Халикова, сейчас в город приходят длинные деньги, долгосрочные инвесторы — по большей части москвичи. И когда они наведут порядок на рынке челнинской недвижимости, она через три-четыре года существенно вырастет в цене.

«АРЕНДНЫЕ СТАВКИ БЕРУТСЯ С ЛУНЫ»

Ситуация с офисными зданиями Челнов не намного легче — стоят они в разы дороже, а подходящих покупателей ждут годами. Так, «Тюбетейка» начала искать новых хозяев еще в 2011 году, когда, не дождавшись срока окупаемости, гендиректор ООО «Сити-Центр» Игорь Горячев решил продать его и вложить средства в другие проекты, а также расплатиться с «АК БАРС» Банком, который инвестировал в строительство бизнес-центра 325 млн. рублей. Прошло почти три года, а желающих приобрести объект так и не нашлось.

На сегодня заполненность «Тюбетейки» арендаторами — 99%. Арендная плата выросла за год в среднем на 5%, и это, по словам Горячева, тенденция не только для Челнов. Минимальная стоимость аренды в бизнес-центре — 800 рублей за квадратный метр, далее сумма возрастает вплоть до эксклюзивных помещений стоимостью 1750 рублей за квадратный метр. Цена «Тюбетейки» сегодня составляет 750 млн. рублей.

Café Café и No Cafe не прижились в челнах

«Вопрос о продаже актуальный, но мы никуда не спешим, — говорит Горячев. — За эти годы несколько инвестиционных фондов проявляли интерес к нам, но по тем или иным причинам мы до финала так и не дошли. Я думаю, причина в том, что Набережные Челны — не самое привлекательное место для инвесторов. По крайней мере, федерального масштаба. Если у инвестора есть выбор — Челны, Казань или Москва, тут приоритеты понятны».

В это же время на другом конце города уже два года ждет покупателя еще одно старейшее офисное здание (правда, лишенное современной отделки) — бизнес-центр «Челныгорстрой». В 2012 году его стоимость составляла 198 млн. рублей, в 2013 — 179 млн. рублей, сейчас цену повысили почти до начальной — 195 млн. рублей. Как пояснила «БИЗНЕС Online» управляющая имущественным комплексом «Челныгорстрой» Светлана Чернова, причина такого позитивного настроя в том, что в этом году рядом со зданием построят новую дорогу за счет расширения проспекта, благодаря чему бизнес-центр окажется практически на первой линии. Сам объект построен в 1984 году и принадлежит ЗАО «Управляющая компания «АС Менеджмент», контролируемой известным предпринимателем Алексеем Семиным.

По словам Черновой, зданием «Челныгорстроя» не раз интересовались бизнесмены из сферы строительства, но по разным причинам отказывались его покупать.

«Капитальные стены и само здание построены качественно, с соблюдением всех требований СНИП, которые предъявлялись раньше, — говорит управляющая. — Но сейчас эти требования изменились. Теперь строят по-другому — быстро возводят здание-коробку. Сроки строительства сокращаются, и свободная планировка позволяет «подгонять» площади под конкретного клиента. Понятно, что переносить несущие стены многоэтажного «Челныгорстроя» невозможно, будет нарушаться конструктив здания. Это большой минус. К тому же у новых коммерческих объектов современный уровень отделки, красивый фасад. Но то, что находится за этим фасадом, внутри, недолговечно. Сейчас все живут одним днем, в строительство не вкладывают больших средств, через некоторое время этим объектам недвижимости потребуется реконструкция. Раньше их строили капитально, они служили гораздо дольше. Любой нормальный собственник это понимает. Но, вместе с тем, в старое здание нужно вкладываться. Сегодня проще построить объект, чем купить».

Сейчас бизнес-центр «Челныгорстрой» представляет собой 9-этажное здание, где офисные помещения разбиты на кабинетные зоны с различной площадью. Площадь 1 - 9 этажей — 4 665,52 кв. м., цокольного этажа — 1 015,5 кв. м, благоустроенный земельный участок общей площадью 5 780 кв. м находится в собственности.

«У нас в городе избыток коммерческой недвижимости — что офисной, что торговой, — считает Чернова. — Но при этом почему-то не действует закон классической экономики: спрос рождает предложение. Предложения в избытке, но цена не падает. Наоборот, арендная плата из года в год повышается. Каждый арендодатель страдает от того, что у него неполная загруженность. Я не имею в виду «Торговый квартал» и другие объекты — они вообще живут в долларовой системе и берут арендные ставки, по-моему, откуда-то с Луны».

«ЛЮДИ НЕ ПРИВЫКЛИ ТАК ДОЛГО ЖДАТЬ»

По мнению директора агентства недвижимости «КАМА» Рисхата Сабирзянова, проблема старых объектов в том, что в свое время они были построены там, где была свободная земля, без учета будущих коммерческих тонкостей. Тот же «Челныгорстой» расположен в районе с плохой инфраструктурой, куда не каждый клиент готов добраться.

«Челныгорстой» расположен в районе с плохой инфраструктурой, куда не каждый клиент готов добраться

«У владельцев старых зданий не так много опыта в коммерции, они не умеют правильно распоряжаться объектами, — говорит Сабирзянов. — Они привыкли, что у них есть постоянные плательщики. Мне кажется, эти объекты выставляют за слишком высокую цену. Ведь как бывает: в объявлениях написано, что стоимость квадратного метра небольшая, но продается все здание целиком, а это 6 тысяч квадратных метров. К тому же использовать их по другому назначению достаточно сложно — нужно провести работы по реконструкции, а это опять же вложение средств. Предприятия держат такие здания на балансе, но доход они не приносят, а капитализация большая. Выгоднее продать объект, пустить средства на какие-то другие виды деятельности, где эффективность их будет намного выше. Сейчас предприятия просто избавляются от зданий, которые не соответствуют требованиям коммерческих структур».

Но есть и положительные примеры. Сабирзянов рассказал, что у завода силикатного кирпича есть четырехэтажное здание, которое стояло замороженным 8 или 9 лет. В нем должна была расположиться администрация предприятия, но по назначению его почему-то не использовали. Позже решили, что платить налоги просто так невыгодно, и, чтобы коммуникации хоть как-то работали, отремонтировали часть помещения и стали сдавать в аренду. Не исключено, что с поступлением доходов все здание приведут в хорошее состояние.

«Что касается «Тюбетейки», тут совсем другой вопрос. В городе просто нет таких людей, которые могли бы выложить эту сумму, — поясняет Сабирзянов. — Если окупаемость проекта более 7 - 8 лет — это долгосрочное вложение, оно мало кого интересует, люди не привыкли так долго ждать».

«ДЕФИЦИТА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ ГОРОД НЕ ИСПЫТЫВАЕТ»

После кризиса арендная плата в торговых и офисных центрах Челнов сильно снизилась: предприятия уходили с дорогой аренды на дешевую или вовсе закрывались. Но в 2011 - 2012 годах цена восстановилась, сейчас она составляет в среднем около 600 - 700 рублей за квадратный метр. Такова аренда, например, в ТЦ «Апельсин» и ТЦ «Деметра». В ТЦ «Алтын Ай» она чуть выше — 600 - 1,8 тыс. рублей за кв. метр. В ТЦ «Глобус» стоимость аренды договорная — от 1 до 1,5 тыс. рублей за кв. м, в «Доме мебели» — от 900 до 1 тыс. рублей за кв. метр. В этих же ценовых пределах арендуют площади в крытых павильонах Автозаводского рынка — 800 - 1,3 тыс. рублей за кв. метр.

Рекорды по низким арендным ставкам показывает «Камснаб» на проспекте Мусы Джалиля (от 250 руб. за кв. м) и ТЦ «Панорама» (300 - 800 рублей за кв. метр). В ТРЦ «Сити Молл» арендная плата составляет от $700 за кв. м в год, в «Торговом квартале» и «Омеге» клиентам предлагают ставку от $400 до $1 тыс. за кв. м в год.

Разброс по стоимости аренды коммерческой недвижимости в сегменте торговых помещений составляет от 250 рублей за кв. м до 4 тыс. рублей за кв. метр. Среди факторов, влияющих на стоимость аренды коммерческой недвижимости, можно выделить месторасположение, степень развития инфраструктуры, наличие подъездных путей или парковки, этажность помещения, наличие необходимых коммуникаций, статусность. Высокий трафик существенно повышает привлекательность объекта аренды и порождает более высокий спрос. Так, объекты, расположенные по обе стороны от проспекта Вахитова («Океан», «Глобус», «Панорама», «Одежда», «105»), находятся в историческом районе города с высоким покупательским потоком. Стоимость аренды в них достигает 1,5 тыс. рублей в зависимости от площади.

В более выгодной позиции находятся ТЦ «Омега», «Торговый квартал» и «Палитра». «Омега» расположен на первой линии одной из центральных улиц города, обеспечивающей центру высокий автомобильный трафик, близость остановок общественного транспорта. «Торговый квартал» находится на пересечении двух крупных автомагистралей: проспекта Мира и улицы Академика Королева. Проспект Мира является одной из основных транспортных артерий города. Совокупный машинопоток по прилегающим автомагистралям составляет 4 тыс. машин в час, пешеходный поток —700 человек в час. «Палитра» расположена в центре города, на пересечении главных магистралей — проспектов Хасана Туфана и Мира, в удобной зоне транспортной доступности. Таким образом, размер арендной платы в наиболее привлекательных для торговли объектах может составлять примерно 1,2 - 2 тыс. рублей за кв. м в месяц, в исключительных случаях стоимость аренды может и превышать эту величину. (См. таблицу)

По словам Сабирзянова, некоторые арендаторы пытаются повысить ставку на 8 - 10%, оправдывая это инфляцией. Но предложение слишком велико, и каждый клиент может найти себе объект по вкусу и карману. Многие предприятия уходят с насиженных мест в новые строящиеся объекты.

«Панорама» - арендная ставка 300 - 800 руб./м²/мес.

«Еврогрупп» сейчас застраивает проспект Мира — это главная артерия города, по которой движется весь основной пассажиропоток, — говорит Сабирзянов. — Они уже заняли весь 7-й комплекс, там рядом находятся пенсионный фонд и налоговая инспекция. Думаю, через некоторое время они построят объекты в 18 и 3 комплексах. До Автозаводского проспекта дойдут, дальше уже не пойдут. Потихоньку 30-й комплекс как торговый центр потеряет актуальность, хотя раньше туда ездили все — там находится и «105-й универсам», и «Одежда», и «Глобус».

Новыми коммерческими объектами застраивают и старую часть города. Не так давно стало известно о продаже двух новых трехэтажных зданий общей площадью 2960 кв. м, расположенных напротив отеля «Татарстан» на улице Гидростроителей. Как сообщил газете «БИЗНЕС Online» представитель собственника (бизнес-отеля «Татарстан»), цена за кв. м при покупке одного целого здания составит 59 тыс. рублей. Уже есть как минимум три претендента на их покупку, среди которых — ресторан и фитнес-центр. Есть также желающие купить объекты не полностью, а частично, по этажам, чтобы в дальнейшем сдавать помещения в аренду. В большем здании (2,1 тыс. кв. м) площадь каждого этажа составляет 730 кв. м, в меньшем (860 кв. м.) площадь каждого этажа — 285 кв. метров.

Напомним, что в начале строительства возник спорный вопрос, связанный с переносом скульптуры Ильдара Ханова «Метеорит», которая действовала с 1981 года и как фонтан. Как рассказала газете «БИЗНЕС Online» главный архитектор города Ольга Никитина, обязанностью застройщика является перенос скульптуры на площадку перед Центральной городской библиотекой. Она подчеркнула, что функции фонтана в «Метеорите» восстановить невозможно из-за проржавевших труб внутри, поэтому конструкция будет существовать в качестве скульптурной композиции.

«Глобус» - арендная ставка от 1000 до 1500 руб./м²/мес.

«На момент, когда будут вводиться в эксплуатацию два новых коммерческих объекта перед отелем «Татарстан», скульптура должна быть перенесена, иначе объекты не будут приняты», — подчеркнула Никитина.

Директор бизнес-отеля «Татарстан» Валентин Голубев, в свою очередь, пообещал, что перенос скульптуры на новое место начнется после майских праздников. Что касается двух новых коммерческих объектов, то их строительство планируется закончить в последние дни апреля, благоустройство территории начнется в конце мая. Полностью же все работы планируется завершить к сентябрю. На площади перед бизнес-отелем появится парк, новый фонтан, скамейки и т.д.

По мнению Никитиной, дефицита торговых площадей город сейчас не испытывает.

«Нет критериев, которые регламентировали бы, сколько именно коммерческой недвижимости должно быть в городе, — говорит она. — Есть минимальный порог, все, что более — регулируется естественной конкуренцией. Кто-то ее не выдержит, уйдет».

«ПЛОХИХ ОБЪЕКТОВ НЕ БЫВАЕТ, БЫВАЕТ ПЛОХАЯ ЦЕНА»

Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Набережных Челнов «БИЗНЕС Online» прокомментировали эксперты.

Вячеслав Нилов — генеральный директор ООО «Челныпроект»:

— Можно надеяться, что судьба старых зданий не плачевна, потому что они расположены в хороших местах. Сейчас спроса и ажиотажа на коммерческую недвижимость не наблюдается. Я являюсь одним из собственников бывшего детсада 7/11, и он тоже почти никого не привлекает. Может быть, ситуация изменится к лету. Сегодня ведь неустойчивая внешняя обстановка, кредитный рейтинг России понизили до «негативного». Никому не хочется вкладывать средства в такую зыбкую систему.

То, что в городе много коммерческих площадей — это ошибочное представление. Никогда не может быть много площадей обслуживания, в европейских городах их в десятки раз больше. Раньше думали, что и магазинов много, а появились «Омега», «Сити Молл» — и все заполнились, и люди там ходят. Мнение, что площадей много, основано на взгляде назад. Я совершенно уверен, что много еще строить надо.

Олеся Шашкина — директор отделения «Савиново» АН «МИАН»:

— Ситуация с продажей объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит от самого объекта. Предпочтения у покупателей вызывают площади, которые находятся ближе к центру города и обязательно имеют парковку. Такие здания, как правило, продаются очень хорошо и по достаточно высоким ценам. А если объект на окраине или же это 2 - 3-этажное здание и при нем парковка на десяток мест, или же здание требует серьезного ремонта, такой товар никому не нужен. Они годами стоят на продаже, сначала в одном агентстве, потом в другом, третьем...

Что же касается аренды коммерческой недвижимости, то спрос на нее, действительно, все же выше. По той простой причине, что купить объект может позволить себе достаточно крупная компания с хорошим оборотным капиталом и, главное, свободными средствами, чтобы инвестировать их в здание. А аренда востребована чаще всего у небольших организаций. Они не могут позволить себе иметь собственное здание и предпочитают арендовать площади. Причем преимущественно уже в готовых бизнес-центрах. И таких фирм гораздо больше, чем крупных компаний, потому спрос на аренду и растет.

Валерий Абсалямов — директор Центрального дома недвижимости «Валери»:

— Если происходит такое, что коммерческая недвижимость не продается, значит, единственная тому причина — цена не соответствует самому объекту. Другого тут быть не может. Покупатель же просчитывает, сколько стоит сам товар, какие деньги надо в него вложить, сколько можно выручить от сдачи площадей в аренду. Соответственно всплывает вопрос окупаемости вложенных средств. Обычно он составляет 7 - 8, максимум 10 лет. Если расчеты в этот срок не укладываются, естественно, объект не пользуется спросом.

Что же касается повышенного спроса на аренду, то это, скорее, неизбежное зло, на которое идут арендаторы. Ведь покупка объекта — это значительное событие. Обычно в недвижимость вкладываются, предполагая, что впоследствии смогут вернуть эти деньги. А если не уверены в этом, что делать? Опять продавать объект? А если это затянется на годы? Кроме того, покупка недвижимости обязательно подразумевает изъятие немалой суммы из оборотных средств. Далеко не все это могут себе позволить. Вот и идут в арендаторы, чтобы этого избежать.

Адель Хасбиулин — директор ООО «Мегалит»:

— Спрос на реализацию коммерческой недвижимости определяется исключительно ее ликвидностью. Ты купил объект, потратил на него деньги, сдаешь в аренду. Вдруг резко понадобилась большая сумма денег. Ликвидное здание можно быстро опять поменять на деньги. А на какое-то могут понадобиться годы. Кроме того, нельзя не учитывать человеческое восприятие рынка коммерческой недвижимости. Дело в том, что продажа объектов стоимостью 150 миллионов рублей и дороже — событие редкое. Такие здания всегда притягивают общественное внимание, потому мы их и видим. Хотя, возможно, рынок не стал менее активным — сделки на продажу объектов меньшей стоимостью заключаются вовсе не реже.

Кроме того, нельзя не учитывать, что многие компании все же стараются сэкономить на расходах на недвижимость. Особенно, некрупные. В частности, сейчас многие предпочитают, если уж выкупать, пристрои или первые этажи жилых зданий. По той причине, что земельный налог собираются увеличить. А тут своей земли либо нет вообще, либо она делится на всех собственников.

Еще один аспект — просчет доходов от последующей сдачи в аренду приобретаемого здания. Он далеко не всегда оказывается таким радужным, как казалось изначально. Например, в минус могут сыграть так называемые вспомогательные площади здания — подвалы, станции водоподготовки, электрощитовые и т.д. Они необходимы для эксплуатации объекта, но прибыли не приносят. Вот и выходит, что общая площадь здания, например, 1 тысяча «квадратов», но из них 300 приходится на подвал. Прибыль-то дает только «верхняя» часть.

А вообще, наша компания в этом бизнесе 10 лет, и мы можем подтвердить старую истину: плохих объектов не бывает, бывает плохая цена. Чаще всего, если продажа здания застопорилась, это нереальная цена. А бывает, что и реальная, но компаний, способных выложить за объект такие деньги, крайне мало. А те, кто способен, имеют на рынке более интересные, хотя, может, и более дорогие объекты.

Стоимость арендных ставок в ТЦ Набережных Челнов