Отсудив в прошлом году 100 га у миллиардера Алексея Семина, казанские власти не стали останавливаться на достигнутом. Как стало известно «БИЗНЕС Onlinе», после четырехлетней судебной эпопеи в муниципальную казну вернулись еще 95 га бывших земель Высокогорского района. Оба участка теперь будут перезонированы и проданы на торгах. Тем временем против других владельцев незаконно приватизированных земель готовится новый крестовый поход — на сей раз не исключены уголовные дела.

ТИПИЧНАЯ ЗЕМЕЛЬНАЯ СПЕКУЛЯЦИЯ

Крайне непростая судьба выдалась у участка в 95 га бывшей агрофирмы «Нокса» возле Константиновки. В апреле 2008 года исполком Высокогорского района своим постановлением предоставил его в собственность ООО «Беркутовское» (компания принадлежала некоему Василию Проклову и прекратила деятельность в декабре 2011 года).

Сумма сделки составила 317 тыс. рублей. Однако уже через несколько месяцев «Беркутовское» передало участок Акибанку в качестве обеспечения по кредиту в 100 млн. рублей, выданного ООО «КомТраст» (на тот момент им владел некий Роман Андреев). Стоимость участка при этом оценили в 142,7 млн. рублей, то есть почти в 450 раз дороже! В июне 2009 года заемщик платить по кредиту отказался, и заложенный участок благополучно перешел в собственность Акибанка.

Как показало недавнее заседание антикоррупционного совета при президенте РТ, подобные схемы процветают в республике и поныне. Так что в истории не было бы ничего уникального, но в 2011 году случился неожиданный поворот. Права на землю заявил комитет земельных и имущественных отношений (КЗИО) исполкома Казани.

КАК ВЫСОКОГОРСКИЙ РАЙОН ТОРГОВАЛ ЧУЖИМ ИМУЩЕСТВОМ

Логика казанских властей проста: исполком Высокогорского района продал то, что ему не принадлежало. На момент его сделки с «Беркутовским» уже вступил в силу закон РТ от 2007 года «О преобразовании, изменении границ отдельных муниципальных образований...». И Константиновское сельское поселение, где находится спорная земля, было присоединено к Казани. На основании этих аргументов татарстанский арбитраж признал изначальную сделку купли-продажи сельхозугодий, совершенную с ООО «Беркутовское», недействительной. Еще год спустя по иску прокуратуры республики было признано недействительном соглашение о переходе участка Акибанку.

Акибанк-Вектор-схемы.jpg
Вот те самые ноксинские наделы, проданные в 2008 году ООО «Беркутовское»
(Чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Однако до того, как последствия судебных решений были применены, вокруг участка начались судорожные телодвижения. Вначале «Беркутовское» в арбитраже потребовало от Акибанка возвратить землю. Потом стороны заключили добровольное соглашение о возврате гектаров, на основании которого 12 июля 2011 года «Беркутовское» успело зарегистрировать на участок право собственности. Но уже через три дня, 15 июля, фирма заново вернула землю Акибанку в качестве отступного по кредиту. Банк же, недолго думая, 1 августа продал участок новой структуре — ООО «Вектор-А» (до июня 2013 года единственным владельцем была Альфия Юнусова).

Зачем кому-то понадобилось покупать столь проблемный актив, история умалчивает. Сам Акибанк на предложение «БИЗНЕС Online» как-то прокомментировать ситуацию ответил отказом.

ДЕЛО ДОШЛО ДО ВЫСШЕГО АРБИТРАЖА

После этого КЗИО пришлось продолжить погоню и подать иск против нового собственника — «Вектор-А». Но не тут-то было: Арбитражный суд РТ в январе 2012 года признал фирму добросовестным приобретателем и в иске отказал.

Апелляционная судебная инстанция пришла к противоположному выводу. При этом всплыла любопытная деталь. Коллегия судей усомнилась, что сделка вообще была оплачена, то есть «Вектор-А» хоть что-то заплатил за землю Акибанку.

Далее кассационная судебная инстанция — Федеральный арбитражный суд Поволжского округа — отменила устраивавшее КЗИО постановление. Добиться окончательного решения в свою пользу власти Казани смогли лишь спустя год — это сделал 11 июня 2013 года президиум Высшего арбитражного суда РФ.

Но и это еще не хеппи-энд. Когда КЗИО подал бумаги в управление Росреестра по РТ, чтобы перерегистрировать землю на себя, пришел ответ: актуальных записей на означенный участок нет. Выяснилось, что пока суд да дело, один большой участок разделили на шесть мелких. И все как один перешли в собственность некоему ООО «Стройресурс-М» (на паритетной основе этой компанией владеют Марс Багапов и Марсель Хафизов). Новый «добросовестный приобретатель» выкупил участки у «Вектор-А» в феврале 2013 года за 161,3 млн. рублей.

Что поделать — комитет вступил в новую судебную тяжбу. При этом история повторилась точь-в-точь. В мае Арбитражный суд РТ отказал властям Казани в иске. Следующая судебная инстанция — апелляционная — пришла к противоположным выводам и постановила вернуть землю КЗИО. Решение вступило в силу, хотя у проигравшей стороны все еще есть шансы на обжалование.

39009.jpg
В прошлом году власти Казани отсудили 100 га у Алексея Семина

КЗИО: ГЛАВНАЯ БЕДА — НЕПРИНЯТИЕ СУДОМ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫХ МЕР

По словам председателя КЗИО Ратмира Шайдуллина, который прокомментировал спор «БИЗНЕС Online», основная причина затягивания дела — несвоевременное принятие судом обеспечительных мер.

«Мы неоднократно заявляли ходатайства об этом и в Арбитражном суде РТ, а также при оспаривании его определений в апелляции. Но нам все время говорили: вы не представили достаточных доказательств, которые бы подтверждали, что лицо может распорядиться землей и т. д. В итоге только в самом конце наложили арест...» — возмущается он.

Точно по такому же сценарию, кстати, развивалась и история предыдущего судебного спора исполкома Казани со структурами миллиардера Алексея Семина по поводу участка в 100 га в том же Высокогорском районе.

То, что это собственность муниципалитета, подтвердил еще в начале 2013 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд. Тогда участки были истребованы из незаконного владения компаний «АС Менеджмент», «Единая арендная система» и «Энерготехника» (принадлежат Семину). В ходе процесса суд дважды отказывал КЗИО в обеспечительных мерах, не видя для них оснований. Как результат к моменту вынесения постановления землю уже раздробили и перепродали. В итоге городским властям пришлось возвращать 8 наделов, неся дополнительные судебные и временные издержки.

ГРЯДЕТ ОХОТА НА МОШЕННИКОВ?

В любом случае полученные исполкомом земли — 195 га в городской черте — стоят потраченных усилий. Особенно на фоне острого земельного дефицита в столице. Для сравнения территория соципотечного мегапроекта «Салават Купере» на 50 тыс. жителей занимает территорию 400 гектаров.

По словам Шайдуллина, в соответствии с поручением мэра Казани Ильсура Метшина, КЗИО и управление архитектуры ведут работы по вовлечению участков в хозяйственный оборот. Во-первых, предстоит их перезонирование из зоны сельхозземель в зону жилой застройки. Будет это многоквартирное или индивидуальное жилье, пока не решено. Во-вторых, будет разработан проект планировки территории, подразумевающий развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Затем землю планируется выставить на торги с обременением. Согласно разработанной дорожной карте, все это должно занять не более 9 месяцев.

— Следующий год покажет, сколько мы сможем получить на этом проекте средств. По предварительным прогнозам наших специалистов, доход от торгов по продаже 195 гектаров под жилье должен составить не менее 1 миллиарда рублей, — дает оценку Шайдуллин.

Окрыленный успехом КЗИО вынашивает новые амбициозные планы по дальнейшей национализации незаконно приватизированных участков. «Надеюсь, это не последняя победа. Мы сейчас активно проверяем других крупных землевладельцев, которые незаконным способом получили земельные участки в Высокогорском и других прилегающих районах», — говорит Шайдуллин.

При этом трехлетний срок исковой давности в гражданском судопроизводстве не помеха. В таких случаях КЗИО собирается инициировать через правоохранительные органы возбуждение уголовных дел, а по ним срок давности привлечения к ответственности гораздо больше — от 10 лет. Например, по части 4 статьи 159 УК РФ «Мошенничество в особо крупном размере» срок давности составляет до 15 лет.

— В случае с 95 гектарами мы этого не планируем. Здесь гражданско-правовой способ оказался эффективным: мы защитили свои права, вернули землю — ущерба нет. Но там, где не сможем возвратить наше имущество, вопрос будет поставлен обязательно, — предупреждает Шайдуллин.

«ОППОНЕНТЫ ГОРОДСКИХ ВЛАСТЕЙ В ЭТОМ СПОРЕ НЕ ЖУЛИКИ»

«БИЗНЕС Onlinе» предложил экспертам оценить ситуацию.

Андрей Савельев — генеральный директор агентства «НЛБ-Недвижимость»:

— Площадь земельного участка достаточно большая, большая и его ценность. Не будем забывать, что это черта Казани. Поэтому цена земли, по самым скромным подсчетам, может составлять минимум 100 тысяч рублей за сотку при условии возможности перевода ее в назначение «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Если участок уже переведен в категорию ИЖС, то средняя цена за сотку навскидку может быть в районе 150 тысяч. А если провести коммуникации, проложить асфальтированную дорогу, то участки будут с легкостью уходить и по 180 тысяч. Это в любом случае достаточно ценный актив. 90 гектаров с учетом даже 100 тысяч рублей за сотку — громадная сумма: 900 миллионов. Если это индивидуальное жилищное строительство, можно построить коттеджный поселок. Спрос там достаточно большой — земля в Константиновке последние 7 - 8 лет пользуется популярностью. Тем более если она будет продаваться не по завышенной, а по нормальной рыночной цене. Это может быть не комплексный коттеджный поселок, а новый микрорайон точечной застройки.

Марат Камалов — управляющий партнер ООО «Юридическая фирма «Татюринформ»:

— Споры из-за земли — одни из самых долгоиграющих судебных тяжб. Они длятся годами. Причем как в арбитраже, так и в судах общей юрисдикции. Зачастую вопрос заключается не только в стоимости земельного участка. Например, землю нарезали так, что участок одного из собственников перекрывает общую дорогу. И он задумывается: «Почему все ездят по моей земле? Поставлю-ка я забор». И вроде бы хозяин земли прав. Но как быть владельцам десятка других домов, которых он отрезал от связи с миром? Поэтому порой и из-за 10 квадратных метров возникают невообразимые споры.

Для того чтобы не возвращать землю истинному владельцу, часто используются такие уловки, как неоднократная перепродажа и дробление участка на множество мелких. Первый метод: хотят сделать так называемого добросовестного приобретателя. Почему-то у всех в голове содержится устойчивое клише, что главное — продать участок, у нового владельца его не заберут. В действительности это работает только в определенных ситуациях и не всегда. Второй — это дробление, то есть уничтожение первоначального предмета спора, земельного участка под конкретным кадастровым номером. Когда вы «режете» землю, возникают абсолютно новые объекты недвижимости. Да, это усложняет спор. Исков может быть неограниченное количество, если не наложить обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок со спорной землей. И очень часто суды это понимают. Земля ведь не портится, у нее нет срока годности. Если ты уверен в своей правоте, делай с участком что угодно: хочешь сей, хочешь жни. Тебе только запрещено на время спора отчуждать его и делить на части.

Принятие обеспечительных мер гораздо эффективнее будет способствовать исполняемости судебных решений. Конечно, не по всем спорам с землей нужно накладывать аресты, а именно там, где речь идет о нарушении прав собственника и предъявлении иска тому, кто незаконно завладел недвижимостью. Иначе участки будут дробить и перепродавать, будет необходимо подавать новый иск, еще один и еще. Можно сказать, что своевременный арест купирует последующие перепродажи. Это очень полезный инструмент для того, чтобы предотвратить ситуацию, когда земля буквально ускользает из рук.

Тот факт, что Казань вернула 95 гектаров земли, не может не радовать. Я в последнее время нашим комитетом земельных и имущественных отношений в лице Ратмира Шайдуллина просто восхищен. Это же надо — дойти до президиума Высшего арбитражного суда РФ и добиться того, чтобы он отменил постановление Арбитражного суда Поволжского округа: браво! Но и оппоненты городских властей в этом споре не жулики. Они просто стали заложниками отсутствия информации. Где было опубликовано решение о присоединении земель? Скорее всего, в каком-нибудь не самом тиражном издании мелким шрифтом на последней странице. Приобретатели участков документы оформляли как полагается, но, оказывается, это были уже земли Казани. Я уверен, что если бы все было информационно открыто, такого бы не случилось.