К казанским рынкам присматриваются федеральные ретейлеры

ПОПЫТКА ПРОДАТЬ КРУПНЫЕ АКТИВЫ КАЗАНСКОЙ КАЗНЫ В МОСКВЕ НЕ УДАЛАСЬ

Сегодня казанская казна в очередной раз предприняла попытку продать с торгов пакет акций ОАО «Ново-Савиновский рынок» — торги должны были проходить в Москве по стартовой цене около 250 млн. рублей. В пятницу в Москве же были запланированы аукционы по пакетам акций ОАО «Московский рынок» (247,8 млн. рублей) и ОАО «Жилсервис» (стартовая цена — 134 млн. рублей). Организатором торгов по этим активам казанской казны стал российский аукционный дом (РАД). Заявки принимались в Санкт-Петербурге, Москве, Нижнем Новгороде. Так что сегодня фактически завершился первый «московский круг» по аукционам.

Однако сегодняшние торги были признаны несостоявшимися. Как сообщила «БИЗНЕС Online» заместитель председателя комитета земельных и имущественных отношений Татьяна Козловская, на аукционы не было подано заявок. Однако КЗИО не теряет надежды найти под эти активы новых собственников. Вероятнее всего, по крайней мере один из пакетов акций — Ново-Савиновский рынок — обретет нового владельца на повторных торгах, провести которые запланировано в феврале.

Российский аукционный дом не нашел покупателей казанским рынкам

«В период подготовки документации была масса интересантов, — пояснила Козловская. — Российский аукционный дом провел достаточно серьезную работу. Объект был предложен Х5 Retail (бренды «Пятерочка», «Перекресток»), «Максидому», «Ленте», «О’КЕЙ». Некоторые покупатели приезжали, смотрели объекты, знакомились, однако заявки по каким-то причинам не подали. Мы все же рассчитываем продать Ново-Савиновский рынок в феврале. Учитывая, что территориальная зона позволяет строить не только рынки, но и многоквартирное жилье, мы рассчитываем также на такой спрос. Тем более что объекты рекламируются не только в Москве и в Казани, но и в Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге. Думаю, спрос будет». Интересанты запрашивают техусловия, документацию, прицениваются, поэтому в КЗИО не сомневаются в будущем успехе.

ЦЕНУ КЗИО «РОНЯТЬ» НЕ СОБИРАЕТСЯ

Напомним, что КЗИО, взявший курс на стопроцентную прозрачность, дал от ворот поворот институту посредников при продаже муниципальной недвижимости. Единственное исключение было сделано как раз для РАДа, который является уполномоченным продавцом федеральных активов. Компания аккредитована правительством РФ и по итогам 2013 года реализовала федеральное имущество на 40 млрд. рублей. По условиям сотрудничества, продавец получит за реализацию актива 57 тыс. рублей плюс 20% разницы от роста цен.

Ратмир Шайдуллин (на фото с Татьяной Козловской): «Продажа пакетов акций — это высокоинтеллектуальный процесс. Нужно профессионально оценить и понять, кто мог бы купить. Простой выход рекламы в газете не срабатывает»

«Продажа пакетов акций — это высокоинтеллектуальный процесс, — объяснил ранее «БИЗНЕС Online» выбор посредника председатель КЗИО Ратмир Шайдуллин. — Одно дело продать участок или помещение, а другое — готовый бизнес. Пакет акций — это частичка бизнеса. Нужно понять, какие пассивы, активы, обязательства, перспективные направления есть у этого бизнеса. Одним словом, необходим предварительный анализ. Нужно профессионально оценить и понять, кто мог бы купить. Простой выход рекламы в газете не срабатывает».

Помимо уже активов, через посредничество РАДа планируется продать также пакет акций ОАО «Городская больница №12», но в текущем году казна его не выставляла, добавила Козловская. В соответствии с прогнозным планом приватизации, его можно выставить до 2016 года.

Говоря о предстоящем повторном размещении активов в Москве, она отметила, что в феврале на торги будет однозначно выставлен Ново-Савиновский рынок и, вероятно, Московский. Решение по ОАО «Жилсервис» пока не принято. Цена размещения останется такой же: отчет об оценке объектов действует полгода, поэтому по такой цене объекты и будут выставлены на повторные торги.

ПОПЫТКА НОМЕР ЧЕТЫРЕ

Напомним, Ново-Савиновский рынок пытаются продать уже четвертый раз. В декабре 2013 года не удалась третья попытка продажи Ново-Савиновского рынка несмотря на то, что стартовая цена пакета акций была снижена с 310 до 280 млн. рублей. Для рынка 2013 год также стал не самым удачным — ОАО получило убыток в 265 тыс. рублей, тогда как по итогам 2012 года чистая прибыль составила 391 тыс. рублей, а по итогам 2011 — 957 тыс. рублей. Вместе с тем на праве собственности рынку принадлежит земля площадью 2,4 га на ул. Адоратского, 21, а также одноэтажное зданиеттуалета площадью 75,2 кв. метров. Так что актив ценен прежде всего своей землей, чем и определяется стартовая цена пакета. На сегодняшних торгах в Москве стартовая цена пакета составляла около 250 млн. рублей.

Московский рынок также пытаются продать не впервые — в конце прошлого года аукцион в Казани сорвался из-за отсутствия интереса к объекту. Пакет акций рынка неоднократно выставлялся на торги за 250 млн. рублей. В списке имущества ОАО нежилые помещения на ул. Усманова, 1, общей площадью 4015,9 кв. м, земельный участок там же общей площадью 7270 кв. метров и земельный участок по ул. Энергетиков общей площадью 6660 кв. метров. Кредиторская задолженность, по данным бухгалтерского баланса на июнь 2014 года — 2,7 млн. рублей, дебиторская — 845 тыс. рублей. Численность сотрудников — 43 человека. Отметим, что прошедший 2013 год стал самым неудачным для рынка за последние два года. Чистая прибыль составила 1,6 млн. рублей — это в 4 раза меньше, чем по итогам 2012 года, когда она превысила 7,1 млн. рублей, и в 6 раз меньше, чем по итогам 2011 года (10,1 млн. рублей). Возможно, дела удастся поправить по итогам этого года, поскольку с открытием станции метро увеличился поток покупателей.

ЗЕМЛЯ В ЭТОМ РАЙОНЕ — ДО 1,5 МЛН. ЗА СОТКУ, НО НЕ ВЫШЕ

С чем связаны неудачи с продажей Ново-Савиновского рынка и какова инвестиционная стоимость земли и будущей недвижимости в этом районе? С такими вопросами корреспонденты «БИЗНЕС Online» обратились к экспертам.

Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимость»:

— Если назначение данного земельного участка перевести под многоэтажное жилое строительство, то одну сотку можно оценить в сумму порядка 900 тысяч — 1 миллион рублей. Под жилой комплекс это отличный район, вопрос лишь в том, какой там будет проект. Важно учитывать особенность рядом стоящих зданий, да и проект надо сделать с умом. Но спрос на жилье в этом районе будет, это точно.

Анастасия Гиззатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Я считаю, что перепрофилировать Московский рынок в торговый комплекс не совсем целесообразно. Мне не совсем понятна политика власти в предпочтении ретейла обычным продуктовым рынкам. Если взять в пример западные страны, Германия, Испания, Франция, там рыночная торговля очень развита и ходить на рынок по выходным среди европейцев — традиция. Например, центральный рынок в Валенсии (Испания) находится в старинном здании XV века в центре города — никто его не убирает, и он очень востребован. Я не согласна с тем, чтобы загнать всех в торговые центры.

Место исторически хорошее — оно торговое, чтобы там не было, оно будет пользоваться успехом. Если бы там было жилье, конечно, оно было бы очень востребовано, то есть за квадратный метр в любом случае бы пошло от 60 тысяч рублей. Тут в связи с расположением нужно еще не забыть посчитать социальную нагрузку на застройщика. Его бы однозначно заставили построить за свой счет социальные объект, то есть школы и детские сады. Значит, цена могла бы еще больше возрасти. По поводу ретейла — «Тандем», который находится там, полностью удовлетворяет спрос. Ретейл туда не должен зайти, да он и побоится.

Сейчас такой период в стране: сколько бы эта земля ни стоила, она должна быть сейчас очень дешевой. Дело в том, что сейчас очень многие инвесторы, в том числе и московские, откладывают заход на рынок Казани в связи с экономической ситуацией — они пока заняли выжидающую позицию. Чтобы сделка состоялась, цена должна быть гораздо ниже рыночной стоимости.

Валерий Абсалямов — директор ЦДН «Валери»:

— На жилье в этих районах вполне нормальный ценник. Места очень хорошие что под Московским рынком, что под Ново-Савиновским. Если, например, вместо рынка там построить жилой комплекс, то ценник может быть 60 тысяч рублей за квадратный метр. Если хорошо сделают, то и 65 тысяч пойдет. Спрос будет однозначно. Угол Лаврентьева — Адоратского хороший, а Московский рынок тем более, там сейчас станция метро, отличное место. Отмечу, что это для любителей правого берега Казанки очень хорошие места. Потому что у нас так исторически сложилось, Горки и Квартал почему-то друг друга недолюбливают, казанцы же делят: это люблю — это не люблю, а для иногородних город воспринимается как город в целом.

Наиль Сулейманов — президент союза рынков РТ:

— Я думаю, что продать рынки не удается потому, что цена на них явно завышена. А потом, рынки уже не такой привлекательный объект инвестиций, как это было раньше. Если сейчас мы начнем платить налоги на недвижимость с кадастровой стоимости, то рынки будут экономически невыгодны. С другой стороны, если смотреть по ситуации, которая складывается из-за санкций, то рынки будут очень востребованы населением. И в то же время вкладывать в них большие деньги тоже нет смысла. Сложно сказать, чем все это кончится. В наших законах, которые регулируют бизнес, нет последовательности, нет продуманности... Любой закон, который сейчас принимается, работает не в поддержку малого или среднего бизнеса. Он только разрушает этот бизнес. Непонятно, что с этими рынками делать. Может, скупить их по дешевке и потом построить на этом месте дом будет рентабельнее? Но по той цене, которую ставят муниципалы, их никто не купит. Я с ходу не могу сказать, какая цена на них будет адекватной, но мне кажется, не выше чуть больше 100 миллионов за рынок. Тогда они могут «уйти».

Мурат Ахмеров — генеральный директор консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости A-Development:

— Если рассматривать землю на данных территориях не в рамках текущего проекта — рынков, а, скажем, строительства нового торгового комплекса, то тут преимущество у Московского рынка. Исторически это место торговли, несмотря на близость такого успешного торгового комплекса, как «Тандем», новый проект вполне возможен: там есть и метро, и пересечение транспортных путей, и большая проходимость, и кроме «Тандема» больше нет, в принципе, крупных ТЦ. Особенно, если сделать его в среднем или эконом-сегменте.

У Ново-Савиновского рынка земля тоже интересная с точки зрения строительства торгового центра, но в этом районе большая насыщенность торговыми площадями. XL, «Гулливер», «Савиново», «Парк Хаус», небольшие «Семья», не говоря уже про такие маленькие, как «Имера». Поэтому надо думать над концепцией с учетом того, что там все-таки тоже исторически сложившееся для торговли место. Возможно, там можно было разместить что-то вроде агропромпарка. Если говорить про цену земли, то она составляет около 1,5 миллионов рублей за сотку, при больших объемах — от 1 миллиона до 1,5 миллионов рублей.