Зачем девелоперу провоцировать жизнь в районе, или О пользе синих бегемотов

ЧТОБЫ ЖИЛОСЬ ХОРОШО И УДОБНО, НО НЕДОРОГО

Как обустроить пространство внутри жилого квартала, обсуждали недавно на очередном «Архитектурном завтраке с Дмитрием Пузыревым», проводимом группой компаний «Ак Барс Девелопмент». За образец был взят проект жилого района «Седьмое небо», застраиваемого компанией между агропромпарком и ТЦ «Мега». На этот раз в разговоре приняли участие помощник президента РТ Наталия Фишман и представители архитектурного бюро Wowhaus — его основатели Дмитрий Ликин, Олег Шапиро, гендиректор Анна Ищенко и архитектор Ольга Хохлова. Они рассказали, куда с дворовых территорий можно «переселить» подростков, какой формат общепита будет востребован и как вскоре появится новая профессия — арт-директор жилых комплексов.

• Олег Шапиро — партнер Wowhaus;
• Дмитрий Ликин — партнер Wowhaus;
• Анна Ищенко — генеральный директор Wowhaus;
• Ольга Хохлова — ведущий архитектор Wowhaus;
• Наталия Фишман — помощник президента РТ;
• Дмитрий Пузырев — советник по архитектуре и градостроительству ООО «Ак Барс Девелопмент»;
• Сергей Ураков — заместитель генерального директора ООО «Ак Барс Девелопмент»;
• Илья Лекарев — директор ООО «Ак Барс Инжиниринг»;
• Олег Митюнин — директор ООО «Ак Барс Недвижимость»;
• Иван Мошка — замдиректора ООО «Ак Барс Инжиниринг»;
• Анна Райхель — начальник отдела рекламы «Ак Барс Девелопмент».

Иван Мошка, Олег Митюнин, Дмитрий Пузырев

Дмитрий Пузырев: Хотелось бы поговорить о том, как должно выглядеть современное жилое пространство в микрорайонах, которые мы начинаем строить сейчас, во втором десятилетии XXI века. Как должна выглядеть территория для жилья? Как на ней должно быть все организовано, чтобы человеку жилось хорошо и удобно? И не по заоблачным ценам, чтобы можно было жилье продать.

Дмитрий Ликин: Это тот топик, который волнует сегодня ровно всех во всем мире, даже в Китае.

Олег Шапиро: В Китае еще важнее, там разрушается не только среда, но и образ жизни. Сегодня жизнь китайца — это жизнь на улице. В этом смысле хотелось бы уйти от застройки больших кварталов. Это такой образ жизни, который везде вне традиции.

Ликин: Наполнение района во многом зависит от того, где он находится в городской структуре. Кто там будет жить? Какой социально-демографический портрет потребителя? И чрезвычайно важно, во всяком случае в Москве, понять миграционные потоки. Ездят они развлекаться в город или нет? Или у них есть запрос на то, чтобы какое-то развлечение было у себя? Особенно это касается молодежи. Если с маленькими детьми все понятно — детский сад, поездки в цирк с родителями, детские площадки. Если понятно с молодыми семьями — они, как правило, тусуются в городе. То вот с подростками беда, причем во всем мире. Никто ничего радикального не придумал, кроме как дать им какой-то набор развлечений на местности. Плюс этой группы в том, что у них чрезвычайно высокий запрос на автономность своей среды и при этом низкий запрос на, скажем так, буржуазность этого благоустройства. Вот у вас в проекте района «Седьмое небо» череда парковок, которые отделяют пешеходно-транзитную зону от общей автомобильной дороги. Почему бы, например, крыши этих парковок не отдать молодежи? Отдавать в центре района территорию под скейт-парк мне кажется бессмысленной тратой земли, хотя в этом решении и есть своя логика, поскольку рядом стадион.

Можно использовать двор как центр притяжения микрорайона, но тогда при нем хотелось бы сделать что-то не для подростковой возрастной группы, а для более старших жителей. Чтобы двор стал притяжением, например, для родителей, а самих подростков можно выселить на крыши. Подросткам это интересно — они отделены, другая жизнь.

Пузырев: У нас через дорогу «Мега», она перетянет подростков?

Обустройство пространства внутри жилого квартала обсуждали на примере жилого района «Седьмое небо», застраиваемого между агропромпарком и ТЦ «Мега» (нажмите, чтобы увеличить)

Ликин: Когда в Химках построили первую «Мегу», то столкнулись с феноменом, хорошо известным по американскому кино, — когда дети сразу после школы с портфельчиками ехали в «Мегу» и пропадали там от зари до зари.

Шапиро: Кстати, в Америке по утрам можно бегать по моллам. Не знали, чем привлечь пожилых людей в торговый центр и придумали им программу для бега: расчертили дорожки, пробежали — сели — отдохнули ну и что-то купили. Но по идее надо думать над тем, чтобы жители свободное время проводили во дворе, а не ходили в «Мегу».

Пузырев: То есть, чтобы привлечь сегодня покупателей жилья, надо поделить их на группы и четко представлять потребности каждой из них?

Шапиро: Да. По сути, они уже поделены возрастом, у каждой группы свой образ жизни. Ну и важна социальная группа.

Пузырев: Разделение покупателей на категории и попытка их чем-то занять — это не тонкость, которая на нас, девелоперов, напрямую не влияет?

Шапиро: Если все будут продавать квадратный метр условно за 1000 долларов, а вы — за 400, то понятно, что можно забыть про территорию. За такую стоимость жители сами себе сделают песочницы и клумбы.

Пузырев: Мы часто сравниваем Москву и Казань, но все-таки в Казани маржа застройщиков не такая большая. Так исторически сложилось, что на цену не особо влияет, где находится жилье, плюс-минус 10 процентов. Если, конечно, это не центр города, не дом с претензией на элитность. Рынок Казани на 90 процентов состоит из жилья экономического класса. Это наша реальность. И сейчас, когда этого жилья становится много, застройщики начинают конкурировать. И каждый хочет придумать себе...

Шапиро: ...какие-то штуки. Это зрелость рынка недвижимости. В какой-то момент рынок начинает насыщаться, после чего покупают или очень дешевое, или то, что дает комфорт, помогает поддерживать некий образ жизни.

В этом смысле я вспоминаю Данию, где вообще непонятно, как застройщики зарабатывают. Потому что количество жилья на территорию очень небольшое. Причем оно такое — известный пирамидальный дом, где террасы жилья чередуются с террасами зеленых насаждений, а снизу стоянка. По сути, это тонкая оболочка жилья. Наверное, рано или поздно в нашей стране, если ничего катастрофического не случится, мы придем к задачам создавать такие дома. Иначе не будут покупать.

КАК ДЕВЕЛОПЕРУ ПРОВОЦИРОВАТЬ ЖИЗНЬ?

Анна Ищенко: Если вернуться к первоначальному вопросу, какие базовые качества жизненного пространства необходимы? Вместе с КБ «Стрелка» мы выделили пять критериев, благодаря которым любой пустырь превращается в пространство для жизни. Это комфорт, безопасность, идентичность, доступность. Все любят в более-менее дорогом жилье закрывать территорию на ключ, она только для своих, но пространство при этом начинает умирать. Надо искать баланс.

Ликин: Как раз в Китае есть забавный опыт. Они делают полноценный забор, делают ворота, точнее, ставят два столба, на которые должны крепиться ворота, но сами ворота не вешают. Они обозначают «инаковость» этой территории, но не ставят физическую охрану, создавая некое качественное ощущение барьера. Это при том, что у них много различного опыта и со шлагбаумами, которые открываются при помощи телефонов, и с различными чипами.

Шапиро: В Москве есть комплекс «Станиславский», который разделен на две части: офисы, театр и жилая часть. Она очень небольшая, но тем не менее там очень тщательно сделаны сады. И там открыт вход. Понятно, что это чей-то двор, но он открыт, можно пройти. Тоже вариант.

Пузырев: Хорошо. Вы назвали четыре критерия, а пятый какой?

Шапиро: Мы считаем, дизайн. Идентичность и дизайн в чем-то схожи, так же как и комфорт и безопасность. Но тем не менее.

Пузырев: Мы пришли к интересному моменту. Мы знаем, что делает главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов...

Ликин: Он строит бассейны в Казани, мы знаем (смеются).

Пузырев: Москомархитектура пропагандирует то, что отвечает на вопрос идентичности, — очень четкое разделение частного и общественного. Частый двор — то, где ты чувствуешь себя в безопасности, то, куда твои дети могут выйти поиграть. Это четкое отделение своего собственного и общественного.

Шапиро: Ну вот, например, сейчас в Москве строится жилой комплекс «Сердце столицы», как там будут решать вопрос с идентичностью? Зимой жители могут собраться во дворе, чтобы поставить свою елку. Но если в том же комплексе я иду в соседний двор к своему другу, я увижу тоже елку — красивую, но другую, газоны такие же, но слегка другие. Занимает ли это много дополнительных денежных средств? Думаю, нет. Условно говоря, разные высаженные цветочки, четыре типа лавок, а не один. Это дает качественно другой уровень всему жилому комплексу. А значит, будет легче продать.

Ликин: В Москве есть компания наших коллег Buromoscow, которая работает над проблемой повышения социальной привлекательности массовой застройки. Что они сделали? Проведя опрос, они выяснили, что жителям не хватает чего-то экзотического, никто не был в Африке, а все очень хотят в Африку. Они сказали: «Окей, теперь вы в Африке». И один квартал стал чем-то вроде «Синего носорога», а другой — «Желтым жирафом». Внутри квартала «Синего носорога» они выкрасили подъезды синей полоской, а посреди двора поставили несколько (сначала их сделали картонными, всем понравилось, потом выполнили из металла) гигантских синих носорогов, а в другом квартале — жирафов. Это всего-навсего плоская железка, стоит ноль. Но! Таким образом они решили проблему навигации, потому что квартала несколько похожи. И смогли смешно это раскрутить, проводя межквартальные конкурсы «Носороги» против «Жирафов». Там дети носятся с повязкой и играют в игры, придумывают какую-то «движуху». Они это сделали только для того, чтобы поднять шум в соцсетях. В результате квартиры в новых башнях, которые они построили рядом, разлетелись на раз-два. Потому что все хотят туда, где есть интересная жизнь.

Шапиро: Когда мы говорим о безопасности, мы имеем в виду не только большое количество милиционеров. Безопасность — изначально это, во-первых, свет, освещение всего и вся. Во-вторых, жизнь. Как только на улице появляется жизнь, сразу повышается безопасность. Чем больше людей в парках, скверах, во дворах, тем безопаснее и детям, и вандалы меньше бьют стекла.

Ликин: Это говорит о том, что у территории должен быть условный хозяин. Желательно все время. Если его нет, то вопросы безопасности приходится решать полицейскими средствами. Был забавный случай с одним из префектов, который нам сказал: «А что это у вас скамейки в проекте какие-то неправильные?» — «То есть?» — «Ну вот, архитекторы, а не знаете, что скамейки должны быть полукруглыми». — «Зачем?» — «Чтобы бомжи на них не спали!»

Шапиро: Правда, когда на Арбате поставили полукруглые скамейки, бомжи стали пристегиваться ремнями (смех). Такие категории людей есть во всем мире, они спят на скамейках, когда никого нет. А вот внутри жилого квартала это сложнее, там всегда кто-то есть. Поэтому провоцирование жизни внутри — это всеобщий комфорт и безопасность.

Ликин: Другого пути нет, кроме как тщательно изучать будущих пользователей. Единственное, что могут делать девелоперы, — это провоцировать запросы жителей, провоцировать жизнь.

Ищенко: Чем важно провоцирование такой жизни? Когда у человека нет своего двора, он выходит из своей квартиры и попадает на чужую территорию. Он вышел из зоны комфортна и попал в зону...

Шапиро: В ничью.

Ищенко: Да, в ничью. Рядом друг с другом встречается масса людей, которые находятся на чужой территории и которые в конце концов провоцируют социальную депрессию. Неправильная застройка особенно этим характерна — лет через 10 - 15 уже валяются пакеты, подростки бьют стекла и так далее, стоимость жилья падает. А для того, чтобы она не падала и оставалась на том уровне, на котором нужно, важно создавать такую жизнь.

Шапиро: Чтобы она была не только в квартире, но и в подъезде и во дворе.

Наталия Фишман

АРТ-ДИРЕКТОР КВАРТАЛА КАК НОВАЯ ПРОФЕССИЯ

Наталия Фишман: В Казани, если ты приходишь в ресторан, тебе зачастую дают ровно то, что ты можешь приготовить дома, — так же нарезанная колбаса, поструганные помидоры, приправленные лучком, но дороже. Становится непонятно, зачем за это платить, денег лишних нет. Недавно в Казань приезжал главный архитектор Барселоны Висенте Гуайарт и говорил о моей мечте, о которой мы разговаривали еще с Сергеем Капковым. Мы хотели сделать в каждом округе крутой собственный рынок. Было бы интересно подумать над пространством, где еду и продают, и готовят. Если рядом агропромпарк, может быть, использовать это преимущество? Если ты каждый день можешь ходить за свежей едой, это довольно важно. Или при тебе будут готовить из свежих продуктов. Может быть, заложить какие-то недорогие места, где будут готовить. Как часть имиджа территории.

Пузырев: Условно говоря, это должна быть или площадь, или часть парка, где это можно реализовать.

Фишман: А вокруг может быть кафе с прозрачными окнами и открытой кухней, где, например, готовят рыбу или хлеб пекут. Это с ходу идеи, но почему бы и нет?

Пузырев: Очень интересная тема. Главное, чтобы не превратилась в шашлычные дела с пьяной молодежью...

Ликин: Поэтому мы говорим про оператора территории. Есть два пути. Можно заложить в проект мегакачественное содержание за ваши деньги. Но оно может оказаться безжизненным. Дешевле потратить деньги не на хард, а на какой-то управляющий орган. Таких прецедентов в стране не очень много, но к этому все идет. Чтобы у этой земли из четырех микрорайонов был единый мозговой центр, который принимал как административные, так и технические решения, например, о том, что тут мы зальем каток, а тут, наоборот, зимний рынок сделаем и елочный базар. Достаточно двух-пяти человек на зарплате.

Пузырев: У нас была такая идея, потому что 25 тысяч человек — это довольно большое сообщество, которым надо управлять. Это, безусловно, повысит качество жизни.

Ликин: Подобная должность — это такой тип работы, которой сейчас по факту не существует, но спрос на нее будет большой. Условно сити-менеджер, арт-директор территории. Без управления хозяевами в жилых комплексах в худшем случае становятся бомжи, а в лучшем — суровые охранники в черных рубашках, которые смотрят — не дай бог кто-то сядет на лавочку, пройдет по газонам.

Фишман: У нас разговор про то, а что люди вообще хотят покупать? Чем руководствуются, когда они выбирают...

Пузырев: Ценой?

Шапиро: Ну вы же в два раза не будете цену снижать.

Фишман: Насколько коэффициент цены перекрывает любые другие? Если существенно перекрывает, то можно не волноваться про другие темы. Но вряд ли. Поэтому можно придумать массу вещей, поэкспериментировать, например, давайте многолетнее озеленение во дворе сделаем, покажем, что это экономичнее. Давайте посмотрим на то, как устроены детские площадки, на какие возрасты они рассчитаны, какова востребованность тренажеров для пожилых людей. Занимаясь парковой территорией, я столкнулась с тем, что ответов на эти вопросы нет. Сейчас мы даем ответы на них без большой проработки, поскольку нет времени. Но это разговор про то, что давайте мы будем самыми прогрессивными людьми, которые больше всех думают про городскую среду, и давайте мы попробуем самые современные технологии, которые потом только после нас могут распространиться.

Ликин: Есть еще способ, пока не работающий в нашей стране, когда пул покупателей формируется путем изначального включения их в некое действие через распространение комьюнити, когда человек, еще не купив, уже сейчас начинает решать, а что бы он там хотел видеть. Можно в соцсетях публиковать схемы кварталов, обсуждать предпочтения. Никто не мешает ваши добрые намерения коммуницировать вовне. Ну и потом, может быть, народ что-то и подскажет?

В целом же, если удастся сделать остроумно социальный эксперимент, это будет интересно и на федеральном уровне.