Рынок жилья: тот, кто ждет своего покупателя, может и не дождаться

Риелторы Татарстана впервые признали, что продолжающийся спад на рынке жилой недвижимости может продлиться не только до конца года, но и распространиться до лета следующего

ТЕ, КТО МОЖЕТ ЖДАТЬ, ЖДУТ СВОЕГО ПОКУПАТЕЛЯ, НО МОГУТ И НЕ ДОЖДАТЬСЯ

Риелторы Татарстана на прошедшем вчера круглом столе «Казанской недвижимости» впервые признали, что продолжающийся спад на рынке жилой недвижимости может продлиться не только до конца года, но и распространиться до лета следующего. Об этом, правда, довольно осторожно заявил вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев: «Перспективы сложно прогнозировать. Но могу заявить, что до конца этого года и, наверное, до середины следующего резкого скачка спроса и, соответственно, резкого роста цены ожидать не стоит. Но и падения не будет, а если и будет, то небольшое и в определенных сегментах».

По его словам, несмотря на дешевеющий рубль, дорожающие стройматериалы и в целом недвижимость, к сожалению для застройщиков и к счастью для покупателей, жилье дешевеет с февраля. Спад оказался не таким большим, как в кризис 2009 года, когда за полгода недвижимость подешевела на 30 - 50%. С зимы этого года во всех сегментах цены снизилась в среднем на 15%, откатившись к сентябрю прошлого года. «В сентябре 2015 года рынок живет своей жизнью, но пульс нестабильный», — поставил диагноз Садреев. Нет стабильного спроса, точнее, он существует, но отложен: те, кто хочет купить трехкомнатную квартиру, присматриваются к двухкомнатным. «Таким образом рынок живет, но... все равно стоит» (о ситуации на рынке жилой недвижимости по итогам 8 месяцев «БИЗНЕС Online» писал ранее).

Сегодня в тренде квартиры в строящихся домах и у надежных застройщиков. Например, есть в хорошем районе однокомнатные за привлекательные 1,7 млн. рублей, но «это ненадежные застройщики». При этом спрос у покупателей есть не только на однокомнатные, но и на двух-, трехкомнатные. Перевес стал происходить, потому что сократилась доля тех, кто приобретал инвестиционное жилье для сдачи в аренду, перепродажи или сохранения средств, а это, как правило, однушки, теперь в основном берут для того, чтобы непосредственно жить.

Несмотря на дешевеющий рубль, дорожающие стройматериалы и в целом недвижимость, к сожалению для застройщиков и к счастью для покупателей, жилье дешевеет с февраля

Спрос на квартиры в строящихся домах достаточно высокий (тем не менее цены на «первичку» остались на том же уровне), чего нельзя сказать про вторичное жилье. Причем стоимость одинаковых квартир может разниться даже в полмиллиона. Например, однокомнатная хрущевка сегодня у одного покупателя может быть выставлена за 1,9 млн., а у другого аналогичная — за 2,4 млн. рублей. «Продавцы, которым надо продать, снижают стоимость. Те, кто может ждать, ждут своего покупателя, но могут и не дождаться. За всю мою работу я первый раз такую разницу наблюдаю», — констатировал вице-президент гильдии.

«Сегодня район большого значения не имеет, имеет значение цена, — продолжил Садреев. — На сегодня мы видим строящиеся комплексы у «Ак Барс Девелопмента», у «Унистроя», но они находятся на отшибе города. И «Грань» строит свою «Рощу», хотя Ферма-2 никогда не была популярной. Но тем не менее люди туда идут, потому что ценник очень дешевый».

Тему продолжил Олег Митюнин — директор компании «Ак Барс Недвижимость», констатировав, что 2015 год проходил под знаком первичного жилья. «На рынке были райские предложения, которые не встречались до кризиса. Можно найти предложения по 11 процентов, многие застройщики предлагают свои дополнительные скидки, кто-то вступает в совместные программы с банками, тогда ставки могут составлять менее 11 процентов. По стандартам АИЖК есть ставка 9,9 процента».

Олег Митюнин: «На рынке были райские предложения, которые не встречались до кризиса»

КТО ПОПАДЕТ ПОД РАЗДАЧУ

Поставив диагноз рынку, участники круглого стола обсудили и главную тему собрания — надежность сделок. Так, например, президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев поинтересовался у представителя Регпалаты, на какие признаки его сотрудники ориентируются при определении таунхауса. «В последнее время участились отказы на первичную регистрацию индивидуальных жилых домов в связи с тем, что есть подозрение, что это таунхаус. Как мы можем доказать, что это не таунхаус, а обыкновенный жилой дом?» — спросил он, приведя пример из собственной практики: Регпалата приостановила сделку, поскольку посчитала жилой дом в 200 кв. м и два этажа (с одним входом и без подземных этажей) таунхаусом.

Напомним, казанские власти три года назад объявили войну лжекоттеджам — незаконно построенным многоквартирным домам, которые выдаются за индивидуальное жилье, называя их «метастазами, которые разрастаются». На прошлой неделе в Советском суде состоялось рассмотрение первого дела о «лжекоттеджном мошенничестве» — в уголовном деле 36 потерпевших, 12 томов и более 67 млн. рублей ущерба. На скамью подсудимых села Ольга Варисова — застройщица двух снесенных в 2013 году 12-квартирных домов на улице Красного Химика, продававшая квартиры даже жителям Магадана. В поле зрения исполкома попало 87 строящихся объектов, эксплуатируется еще 40. Исполнительное производство Казани возбуждено против 32 лжекоттеджей, 2 были снесены. Проблема есть, но теперь риелторы опасаются, что с водой можно выплеснуть и ребенка, то есть под раздачу попадают те, кто действительно строит индивидуальный жилой дом.

Казанские власти три года назад объявили войну лжекоттеджам — незаконно построенным многоквартирным домам, которые выдаются за индивидуальное жилье

Вряд ли ответ устроил ретейлеров — в каждом случае надо смотреть конкретный дом, возможно, с выездом на место или с изучением фото, но если отказ уже вынесен, то следующий этап — обращения в суд, ответила Галина Гончарова, начальник отдела регистрации сделок и перехода прав управления Росреестра по РТ. «Не хотелось бы, чтобы это стало практикой», — развел руками Савельев.

Причину участившихся отказов частично раскрыла Зульфия Шакирова, прокурор управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры РТ. Шквал подобных правонарушений вызвала дачная амнистия, благодаря которой появилась упрощенная процедура оформления прав на объекты недвижимости. «Это вызвало поток подачи на государственную регистрацию поддельных государственных актов на землю, решений о выделении земельного участка, — рассказал она. — На земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, стали появляться многоквартирные дома. На регистрацию не требовалось разрешения на строительство. Такие дома являются самовольными постройками. В Казани уже вынесены разрешения о сносе. Пострадали граждане, которые купили дома в псевдомногоэтажках. Поэтому сомнения у Росреестра берутся неспроста».

Руслан Хабибрахманов: «Множество сделок проходит без участия риелторов»

КАК УВИДЕТЬ В СДЕЛКЕ МАТКАПИТАЛ

Еще одну ситуацию предложил разобрать директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов. Покупатели совершают сделку с использованием маткапитала, однако в дальнейшем они продают квартиру, без злого умысла не указав в квартире долю ребенка. Однако в результате эта сделка не будет признана. Представитель прокуратуры, подтвердив, что такие факты имеются, напомнила, что на любую сделку с имуществом несовершеннолетних требуется разрешение РАНО. Однако по факту, парировали риелторы, при последующей продаже в документах не указывается, что первоначально квартира была приобретена с использованием маткапитала.

«При регистрации это тоже никак не указывается. Мы можем только догадаться, что банк выдал кредит на определенную сумму и, скорее всего, использован маткапитал. То есть полагаемся на чутье и опыт регистратора», — рассказала Гончарова.

«Можно ли поставить какой-то барьер, чтобы такие вещи не допускать?» — спросил Хабибрахманов. По его мнению, в ближайшее время можно ожидать роста количества отмененных сделок.

«Уточняйте, за счет каких средств приобреталась квартира», — посоветовал Росреестр.

«Мы-то уточним, но множество сделок проходит и без участия риелторов».

Сегодня в тренде квартиры в строящихся домах и у надежных застройщиков

Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом», напомнила, что в прошлом году после принятия поправок в ФЗ-214 в части страхования застройщиков все сделки по новостройкам были приостановлены до подтверждения страхования, несмотря на то что прежнее разрешение на строительство этого документа не требовало. «Аналогичную схему можно было бы применить и в части маткапитала, подключив пенсионный фонд (который может подтвердить или не подтвердить использование этих средств)», — предложила она.

УМЕЙТЕ ПРОДАВАТЬ, РАБОТАЙТЕ С ТЕКСТАМИ

В своем выступлении Гизатова рассказала, что при мошенничестве с недвижимостью, как правило, подделывают доверенность нотариуса. Алгоритм прост: мошенники снимают квартиру на небольшой срок, при заключении договора аренды они получают копии всех необходимых документов. Затем по доверенности получают дубликат документов в Регистрационной палате, изготавливают за 300 - 1000 рублей печать. Найти нотариальные бланки в Казани тоже несложно. И квартира поступает в продажу, как правило, по сниженной стоимости. Последний раз подобная схема мошенничества была провернута в ЖК «Суворовский». Еще один вариант — подделать паспорт хозяев квартир.

«Чем можно помочь? В России, к сожалению, нет открытой нотариальной базы, — констатировала директор агентства недвижимости «Счастливый дом». — Хотя даже на Украине, на которую мы любим смотреть в последнее время, есть открытая база и по наследству, и по доверенности. Если доверенность выдана в Казани, она может быть оформлена в любом городе России, информация об отмене доверенности высылается почтой России. За это время можно успеть сделать много чего».

Анастасия Гизатова: «В России, к сожалению, нет открытой нотариальной базы»

Савельев рассказал о качествах, которым в кризис должен обладать риелтор. Помимо юридических, психологических знаний и свободного обращения с IT-технологиями сегодня риелторы должны быть хорошими аналитиками. «Прошли те времена, когда покупатели брали то, на что хватало денег. Сейчас они задумываются, насколько это покупка будет ему выгодна. 30 - 40 процентов сделок на рынке Казани — это инвестиционные сделки, когда жилье приобретается либо для сдачи в аренду, либо для сохранения капитала, либо для перепродажи. Риелтор должен уметь делать прогноз по ценам, по эффективности объекта недвижимости». Савельев напомнил, насколько выгодно в 2002 - 2003 годах было покупать земельный участок в Салмачах. «За год-два произошел бум коттеджных поселков, и стоимость земли в Салмачах выросла в 10 раз. В 2002 году можно было купить земельный участок за 50 тысяч, а в 2005 году 50 тысяч стоила сотка», — рассказал президент гильдии.

В кризис особо ценится умение правильно продать, напомнил истину Савельев, но тут же вновь привел пример: в одной из компаний наняли копирайтера, который переписал все объявления с учетом привлекательности для читателей. В итоге эффективность таких рекламных обращений выросла на 30%. Но в Казани рекламные объявления в большинстве своем скучны и неинтересны.

ЗА ДВА ГОДА — 1,5 МЛН. КВ. М ЖИЛЬЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КЛАССА

Под занавес встречи Митюнин рассказал о федеральной программе «Жилье для российской семьи», которая может стать подспорьем для всего рынка. «Новая программа, предложенная федералами, ориентирована на достаточно широкий круг потребителей, которые могут стать ее участниками: начиная с молодых семей с одним ребенком, с 35 лет, с тех, кто имеет более двух детей с маткапиталом, очень большой список бюджетных учреждений, чьи сотрудники могут участвовать в программе», — перечислил он.

Проекты, которые идут по данной программе, уже аккредитованы в АИЖК, то есть предполагается предоставление соципотеки по 9,9% годовых. «Самое привлекательное, что есть, — это фиксированная цена. На сегодня по данной программе предполагается 35 тысяч рублей за квадратный метр», — рассказал Митюнин.

Напомним, о реализации данной программы в своем послании говорил президент Татарстана Рустам Минниханов. «Необходимо стимулировать коммерческое и индивидуальное строительство. В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» до 1 июля 2017 года планируется ввести в эксплуатацию 1,5 миллиона квадратных метров жилья экономического класса. Следует активнее использовать ресурсы агентства по ипотечному жилищному кредитованию», — сказал Минниханов. В Татарстане с данной программой помимо «Ак Барс Строя» (жилой комплекс в селе Усады Лаишевского района) работают «Сувар Казань» (село Нармонка Лаишевского района), «СтройКом» (деревня Куюки Пестречинского района), «Джукетау» (Чистополь), «Инвест» (село Высокая Гора), ГЖФ при президенте РТ (Казань, «Салават Купере»), «Татнур» (село Набережные Моркваши).