ПРОДАВЦЫ НЕДВИЖИМОСТИ СТАЛИ БОЛЕЕ ЛОЯЛЬНЫ К ПОКУПАТЕЛЯМ
Если говорить о существующей ситуации на рынке недвижимости в Казани, то курс не меняется. Новогодняя стагнация, вызванная внешнеполитическими и экономическими процессами, традиционно усугубится вхождением в «низкий» летний сезон. И до конца августа ситуация в корне не изменится.
 |
Те немногие покупатели сейчас, как правило, ищут однокомнатную квартиру до 40 кв. м в сданном доме. Оптимальным бюджетом считают 2 - 2,5 млн. рублей. С инвестиционной целью рассматриваются менее ликвидные районы и малогабаритные квартиры-студии с бюджетом от 1,5 до 2 млн. рублей.
 |
Я согласна с данными Росреестра о большем количестве сделок по договорам долевого участия. Сюда как нельзя лучше подходит выражение из «12 стульев»: «Утром деньги, вечером — стулья». Потому что если мы рассмотрим качественные характеристики, то значительная доля придется на уже совершенные сделки в декабре 2014 года (т.е. застройщик получил деньги по предварительным договорам, договорам инвестиции и вексельным схемам), а зарегистрировать договоры долевого участия в силу разных причин, как правило связанных с неготовностью ряда документов, они смогли только в первом квартале 2015 года.
 |
Сейчас рынок недвижимости больше нацелен на покупателя, но это не говорит о массовых скидках и обвале цен. Но как на первичном рынке, так и на вторичном, продавцы стали более лояльны в плане снижения и схем расчетов.
И если в настоящее время вам необходимо улучшить свои жилищные условия и вы стоите перед выбором, купить квартиру в старой доброй «ленинградке» или познать прелести жизни новосела в только что сданном доме, то я предлагаю сделать небольшой анализ.
 |
«ВТОРИЧКА» VS «ПЕРВИЧКА»
Рассмотрим на примере среднестатистического случая с молодым человеком.
Женат, двое детей, переезжает в Казань, скажем, из Набережных Челнов, располагает 2 млн. рублей после реализации своей квартиры, на недостающую сумму планирует воспользоваться ипотечным кредитом. Кроме этого может потратить 500 - 600 тыс. рублей на ремонтные работы и мебелировку.
Требования к объекту недвижимости: до 4 млн. рублей, до 70 кв. метров.
 |
Для примера я рассматривала реальные варианты, фото этих домов и подъездов также реальные. Обе квартиры были куплены недавно. Кадастровая стоимость и указанные цены соответствуют сегодняшним реалиям (цены, кадастровые — все реальное)
|
Вторичный |
Первичный (дом введен в эксплуатацию) |
|
|
Адрес |
Пр.Победы, 60, 4 этаж |
Ул. Ад. Кутуя 110б, 5 этаж |
|
Площадь |
65 кв. м |
65 - 69,49 кв. м |
|
Возраст дома |
40 лет |
6 месяцев |
|
Отделка |
Косметический ремонт – 3 года, износ минимален |
Предчистовая отделка (стяжка, штукатурка, электрика) |
|
Стоимость квартиры |
4 млн. рублей |
4 млн. рублей |
|
% ставка по ипотеке |
15,25% |
11,9% |
|
Ежемесячный платеж |
28 334,99 рублей |
23 874 рублей |
|
Сумма переплаты |
3 100 298 рублей |
2 297 320 рублей |
|
Кадастровая стоимость |
2 714 462 рублей |
1 816 552 рублей |
|
Налог на имущество |
3 761,05 рублей |
2 628,79 рублей |
|
Доп. затраты на ремонт |
— |
350 - 400 тыс. рублей |
|
Юридические риски |
Гораздо выше, сложнее отследить нарушение прав несовершеннолетних, отказавшихся от приватизации, наследников |
Минимальны, дом сдан, приобретение у застройщика |
|
Расчет |
Наличный |
Безналичный |
|
Возможные претензии по качеству отделки |
Устранить невозможно |
Возможны согласно 214 ФЗ, выбирайте добросовестного застройщика |
|
Проблемы с лифтом |
Лифт требует капитальных вложений через определенное время эксплуатации |
Может быть отключен первое время, что повлечет допзатраты на подъем стройматериалов и мебели |
|
Ремонтные работы, проводимые соседями |
Носят случайный характер |
Носят массовый характер, может вызывать дискомфорт в течение 1 - 3 лет |
|
Инфраструктура, часто основополагающий фактор |
Больший выбор и минимальная удаленность от ДДУ, школ, больниц, остановок общественного транспорта |
Как правило, уступает вторичному рынку, но проблема будет решена в перспективе |
|
Ликвидность |
Высокая степень морального и материального износа дома. Например, через 10 лет объект будем менее привлекательнее |
Ликвидность увеличится в связи с заселением дома, развитием инфраструктуры |
|
Паркинг |
Как повезет. Или в специально отведенных местах |
Возможность приобретения, как правило, во дворе дома |
|
Заселение |
Как будет указано в договоре, но, как правило, от 2 недель до 1 месяца |
В зависимости от объема ремонтных работ — от 1,5 до 3 месяцев |
|
Состояние двора |
Зачастую далеко от идеала, требует вложений |
Как правило, сдается с обустроенной детской площадкой |
|
Состояние подъезда |
Требует ремонта |
Чистый, ухоженный, но на момент заселения и ремонта жильцов могут быть временные проблемы |
|
Адекватность соседей |
Больше шансов оказаться соседом эксцентричной старушки, проживающей с 6 собаками и кошками, или 50-летним любителем алкоголя |
Более однородный, т.к. соседние квартиры не перешли по наследству, а приобретены самостоятельно |
|
Инженерные коммуникации |
Высокая степень износа, может потребоваться замена (ремонт) труб в случае, если находятся на балансе дома |
— |
|
Износ внутридомовых коммуникаций |
Риск постоянных прорывов водо- и канализационных стояков с заливом квартир |
— |
|
Эмоциональные моменты |
Иногда, копнув историю даже 20-летнего дома, можно узнать много интересного. В этой квартире могли прощаться с умершим, родители ругать трудного ребенка, не говоря о суицидах и различных правонарушениях |
Справлять новоселье, где ты будешь первым собственником, гораздо приятнее. Тут вспомнишь и про ауру, чувство новизшы и начало новой жизни. А что говорить о том, что отделка квартиры будет произведена исключительно из ваших вкусовых пристрастий |
Все конкурентные преимущества, что на сегодняшний день, что в перспективе на 10 лет, как мне кажется, в пользу новостроек. Исключением могут стать требования к инфраструктуре. Если, скажем, нужна определенная школа или наличие рядом станции метро, как, к примеру, на московском рынке. Так что делайте свой правильный выбор.
z=z=z
Расчет «вторички»
2714462 : 65,1 = 41696,80492
65,1 – 20 = 45,1
45,1 * 41696,8 = 1880525,902
1880526 * 0,2% = 3761,051803
|
Инвентарная |
247405 |
Ставка налога |
0,1% |
Налог, |
|
|
||||||||
|
2015 г. |
3761,05 |
- |
251,02 |
= |
3510,03 |
* |
0,2 |
+ |
251,02 |
= |
953,0264 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
2016 г. |
3761,05 |
- |
251,02 |
= |
3510,03 |
* |
0,4 |
+ |
251,02 |
= |
1655,033 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
2017 г. |
3761,05 |
- |
251,02 |
= |
3510,03 |
* |
0,6 |
+ |
251,02 |
= |
2357,039 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
2018 г. |
3761,05 |
- |
251,02 |
= |
3510,32 |
* |
0,8 |
+ |
251,02 |
= |
3059,276 |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
2019 г. |
3761,05 |
- |
251,02 |
= |
3510,03 |
* |
1 |
+ |
251,02 |
= |
3761,052 |
|||
Расчет новостройки
1816552 : 72,35 = 25107,83469
72,35 – 20 = 52,35
52,35 * 25107,8 = 1314395,146
1314395 * 0,2% = 2628,790292
|
Инвентарная |
666814 |
Ставка налога |
0,3% |
|
Налог, который бы уплатили по ст. схеме |
|
|
|
2000,44
|
||
|
2015 г. |
2628,79 |
- |
2000,44 |
= |
628,35 |
* |
0,2 |
+ |
2000,44 |
= |
2126,11 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2016 г. |
2628,79 |
- |
2000,44 |
= |
628,35 |
* |
0,4 |
+ |
2000,44 |
= |
2251,78 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2017 г. |
2628,79 |
- |
2000,44 |
= |
628,35 |
* |
0,6 |
+ |
2000,44 |
= |
2377,45 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2018 г. |
2628,79 |
- |
2000,44 |
= |
628,35 |
* |
0,8 |
+ |
2000,44 |
= |
2503,12 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2019 г. |
2628,79 |
- |
2000,44 |
= |
628,35 |
* |
1 |
+ |
2000,44 |
= |
2628,79 |
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 0
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.