Если у вас стоит задача продать свою старую квартиру
и стать участником долевого строительства, то лучше поторопиться.
Разрыв между двумя сегментами рынка будет только лишь увеличиваться,
и с течением времени придется доплачивать больше

РЕАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ НОВОСТРОЕК

Согласно рейтингу института Legatum Institute, по уровню жизни в 2015 году Россия занимает почетное 91-е место, соседствуя с экзотическими Гватемалой и Лаосом. Но это совсем не повод для отчаяния: глава минэкономразвития Алексей Улюкаев уверяет, что уже в текущем году наша страна выйдет из ситуации спада и, более того, с 2017 года может рассчитывать на рост. Например, в годовом выражении, по оценке МЭР, в феврале 2016 года ВВП снизился на 0,6%, а с исключением фактора високосного года динамика показателя сохранилась на уровне января (снижение на 2,7%).

Как для инвестиционного решения, так и для банального улучшения своих жилищных условий необходимо понимание того, в каком направлении движется рынок недвижимости. Погрешности не избежать, но попробовать сделать символический прогноз, оглядываясь на аналогичный период прошлого года и основываясь на имеющихся показателях, все-таки можно.

На первый взгляд, первый квартал 2016 года выглядит гораздо оптимистичнее 2015. Данные представил замруководителя управления Росреестра по РТ Артем Костин. На первичном рынке число сделок по купле-продаже выросло на 5,2% и составило 34 936 (в 2015 году — 33 209). На вторичном количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 21% (с 3 292 сделок 4 312).

Но стоит проанализировать причины такого роста, и радужность красок несколько померкнет. Вспомним, в первом квартале 2015 года рынок недвижимости столицы Татарстана не просто находился в глубочайшей стагнации, а переживал шок, пока в марте не стартовала программа господдержки новостроек с субсидированной процентной ставкой. Соответственно, количество сделок в аналогичный период прошлого года было минимальным. Уже в январе-феврале этого года покупательскую активность подстегивали слухи о прекращении вышеуказанной программы, что повлекло бы за собой увеличение ипотечного бремени для новых покупателей. Таким образом, реализовался весь отложенный спрос.

Цены упали, но для роста спроса этого, к сожалению, недостаточно.

Чтобы увеличить, нажмите



Чтобы увеличить, нажмите


Проанализируем динамику изменения средней стоимости квадратного метра в Казани (на примере жилой недвижимости Советского района столицы) в рублях. Положение вторичного рынка менее стабильно и выигрышно — квартира в старом фонде продолжает дешеветь и приближается к 20-процентной отметке.

Если у вас стоит задача продать свою старую квартиру и стать участником долевого строительства (при гарантиях своевременного введения дома в эксплуатацию), то лучше поторопиться. Разрыв между двумя сегментами рынка будет только лишь увеличиваться, и с течением времени придется доплачивать больше.

Наш земляк Марат Хуснуллин, ныне заместитель мэра Москвы и глава городского стройкомплекса, в интервью «Российской газете» посоветовал именно сейчас приобретать столичные новостройки ввиду того, что нынешние цены являются минимальными и находятся на уровне 1990-х годов. Его коллеги из Татарстана пока воздерживаются от аналогичных призывов, хотя именно сейчас есть интереснейшие предложения от застройщиков города по соотношению цена-качество-степень готовности. На самом деле, многие застройщики, умело завуалировали реальные скидки под действующие акции и дотируемые ими же ипотечные ставки банков. По одной квартире «потери застройщика-удача дольщика» может достигать 400 тыс. рублей. Проведем несложный расчет, подсчитаем скрытую скидку.


При грамотном и взвешенном подходе можно приобрести квартиру в новостройке в ипотеку по сниженной ставке — действительно, в Казани не было ранее таких беспрецедентных акций. Но не стоит забывать про банальный сыр в мышеловке: за многими рекламными призывами скрываются проблемы строительной отрасли.

Таблица новостроек

БАРРЕЛЬ, ДОЛЛАР И КВАДРАТНЫЙ МЕТР

Наученные горьким опытом кризиса 2008 - 2009 жители нашей республики уменьшили свои ипотечные запросы — все реже встретишь финансовых романтиков, рассчитывающих на кредиты более 2 млн. рублей. По среднему размеру выданного ипотечного кредита в РТ он составляет 1,282 млн. рублей — мы находимся на одном из последних мест в Приволжском федеральном округе, соседствуя с Ульяновской и Кировской областями, а вот по количеству выданных ипотек и по объему выданных жилищных кредитов (37,5 млрд. рублей) мы по-прежнему являемся лидерами.

При выборе ипотечной программы сравните предложения банков с точки зрения размера переплаты и возможности досрочного погашения. Также обратите внимание на стоимость страхования.

Чтобы увеличить, нажмите

Если рассмотрим структуру отложенного спроса, то добрая половина потенциальных покупателей до сих пор ждет обвала цен первичного и вторичного рынка, а вторая группа откладывает новоселье из-за отсутствия финансовых возможностей. Нельзя не признать, что зачастую активность участников рынка зависит от колебаний курса рубля, и при новостях с валютной биржи об удорожании доллара количество покупателей увеличивается. Я попыталась выявить закономерность и соединить в графиках баррель, доллар и квадратный метр.

Чтобы увеличить, нажмите



Чтобы увеличить, нажмите



Чтобы увеличить, нажмите



Чтобы увеличить, нажмите



Чтобы увеличить, нажмите



Чтобы увеличить, нажмите


В настоящее время с инвестиционной точки зрения в краткосрочной перспективе вложения в недвижимость покажутся менее выгодными, чем предложения банков или размещение в валюте.

По мнению замминистра финансов Максима Орешкина, российская экономика уже пережила пик шока от адаптации платежного баланса к новым условиям прежде всего на сырьевых рынках. По его мнению, все колебания носят уже гораздо более сдержанный характер, потому что российская экономика к ценам 30 - 40 долларов за баррель адаптировалась, платежный баланс, соответственно, тоже. Хочется закончить на оптимистичной ноте, более того, мы приближаемся к традиционному майскому снижению покупательской активности, где обсуждения судьбы квадратного метра уступают спорам о преимуществах сортов огурцов или более благоприятных датах посадки картофеля. Покупатели переключаются на сектор загородной недвижимости, начинается активная экспозиция коттеджных поселков, домов, дач и земельных участков.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции