Рынок жилья Казани: до нового взрыва цен осталось полгода?

Ожидание конца льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам на жилье привели к невиданному росту числа ипотечных сделок Фото: Сергей Елагин

ИПОТЕКА ПРИШЛА В НОРМУ

Первое, что отмечают специалисты на рынке жилья Казани и всего Татарстана, — это невиданный рост ипотеки. Казань в мае так и вовсе поставила абсолютный рекорд. По сравнению с маем прошлого года число ипотечных сделок увечилось в 2,6 раза — с 428 в мае-2015 до 1101 в мае-2016. По РТ рост год к году более чем в полтора раза — с 2193 сделок до 3921. Всего за первые пять месяцев этого года с привлечением ипотечных кредитов в Казани куплено 5018 объектов жилой недвижимости, а за первые 5 месяцев прошлого года — только 3090.

Более того, на ипотечном рынке зима-весна этого года обошли соответствующий период и 2014-го. Напомним, тогда в январе-мае были достигнуты рекордные показатели рынка недвижимости, в том числе и по количеству ипотечных сделок. Еще не было антироссийских санкций в полном объеме. Нефть в мае 2014 года стоила $110 за баррель, а за доллар давали 35 рублей. И тем не менее в мае 2014 года в Казани было заключено 1053 ипотечные сделки, что на 48 сделок меньше, чем в том же месяце этого года. За январь-май 2014 года в столице республики купили с ипотекой 4587 жилых помещений — на 431 меньше, чем за 5 месяцев этого года.

В чем причина столь бурного роста ипотеки? Причина №1, как уже не раз отмечалось, «словесные интервенции» чиновников, проявивших сомнения в продлении льготной ипотеки, действие которой должно было закончиться в марте 2016 года. Программу продлили, но страх сделал свое дело.

Однако ожидания «конца света» все-таки остались в первом квартале, отголоски в виде закрывающихся сделок чувствовались в апреле, однако майские цифры одноразовым фактором уже не объяснишь — наметился тренд. Причина, по мнению экспертов, в улучшении условий выдачи кредитов — теперь ипотека вновь вполне доступна и без госсубсидий, которые распространяются только на новостройки. «Ипотечная ставка по вторичному жилью сейчас снизилась по сравнению с прошлым годом до 13 - 14 процентов годовых, а в прошлом году была 14,5 процентов и выше. Благодаря этому ипотека на рынке вторичного жилья стала более доступной», — отмечает директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев. По данным Центробанка РФ, с середины прошлого года средневзвешенная ипотечная ставка по всей России снизилась почти на 2 процентных пункта — с 14,4% до 12,59% годовых, то есть ниже прошлогодней инфляции. Значительное снижение ставок по сравнению с началом прошлого года отмечает и глава ООО «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев. «В феврале 2015 года ипотека была порядка 18 - 19 процентов годовых, а в январе-феврале 2016-го — уже порядка 13,5 процентов», — отметил он в комментарии для «БИЗНЕС Online».

Не приведет ли ипотечный бум к росту невозврата кредитов и массовому банкротству ипотечных заемщиков? Пока наши эксперты такой опасности не видят Фото: архив «БИЗНЕС Online»

На первичном рынке условия, кстати, еще лучше. По словам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, ипотека по новостройкам доходит даже до 7% годовых. В совокупности с госпрограммами поддержки строительства нового жилья, скидками и рассрочками от застройщиков, а также материнским капиталом это стимулирует заемщиков.

При этом эксперты отмечают, что никакого краткосрочного ажиотажа нет, люди не гонятся за уходящим поездом, берут кредиты обдуманно. Скорее речь идет о возвращении к нормальному уровню активности рынка. Падение же доходов населения влияет на снижение суммы кредита, а не на количество сделок. «Если мы проанализируем средний размер получаемых в Казани кредитов, то он, как правило, не превышает 1 700 000 рублей», — замечает Гизатова.

«НА «ВТОРИЧКЕ» ИДЕТ ТОРГ, ДЕМПИНГ ДОХОДИТ ДО 20 ПРОЦЕНТОВ»

Подстегнутый раздачей доступных кредитов покупательский спрос вылился в первую очередь на рынок готового жилья. Здесь первые 5 месяцев года также были богаты на рекорды. В Казани в мае едва ли не вдвое выросла покупка вторичных квартир по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Была 1331 сделка, стало 2418. В целом за 5 месяцев нынешний год обошел 2015-й почти на 4 тыс. (или около 50%) сделок по «вторичке». По Татарстану успехи скромнее, прибавка составила чуть более 3,5 тыс. сделок, или 12,5%. На рынке вторичного жилья Казани оказались превзойдены и показатели благополучных первых 5 месяцев 2014 года, пусть и ненамного — на 306 жилых помещений.

Эксперты в один голос рассуждают о бегстве от скомпрометировавшего себя скандалами с «Фоном» и «Свеем» долевого жилья. «Популярности вторичного рынка способствуют два фактора: помимо снижения ипотечных ставок, есть и негативный — это долгострои на первичном рынке и страх покупателя вступить в ряды обманутых дольщиков», — говорит директор по инвестициям компании «ЮИТ Казань» Наиля Еникеева. Также она отмечает гибкость продавцов вторичных квартир по ценам: «Не секрет, что многие готовы снижать цену для ускорения продажи и совершения следующей покупки».

Покупательский спрос вылился в первую очередь на рынок готового, так называемого вторичного жилья Фото: metshin.ru

С ней соглашаются и представители других застройщиков: «Рост числа сделок на вторичном рынке, я думаю, связан с тем, что цены там в последнее время снижались, причем достаточно ощутимо. На «вторичке» идет торг, демпинг доходит до 20 процентов. Цены, указанные в рекламе, чаще всего отличаются от тех, за которые фактически уходят квартиры. В связи с этим и мог проснуться определенный интерес к «вторичке», — утверждает директор по продажам «Унистроя» Искандер Юсупов.

При этом дальше опускаться уже некуда, считают участники рынка. «Срабатывает отложенный спрос: люди выжидали, а сейчас видят, что ниже цены уже не пойдут, и получается такая тенденция», — говорит Савельев.

«В 2017 - 2018 ГОДАХ В КАЗАНИ БУДЕТ ДЕФИЦИТ НОВОСТРОЕК»

Рынок новостроек, и правда, не может даже близко похвастаться похожими на рекорды «вторички» свершениями. В мае в Казани купили 563 новые квартиры, в остальном Татарстане — 345. Для сравнения: в 2015 году было 496 и 591 соответственно. Если по столице РТ есть небольшой рост (на 13,5%), то по республике минус 41%. За 5 месяцев показатели похожие — небольшой рост по Казани и провал по республике. И это при том, что в начале 2015 года льготная ипотека при покупках первичного жилья еще не действовала, а рынок был в коматозном состоянии после ажиотажа декабря 2014 года. Как видим, даже при более низких в этом году по сравнению с прошлым ставках льготной ипотеки и разнообразных скидках от застройщиков рынок новостроек топчется на месте.

Одна из причин, как уже было сказано, кризис доверия, который коснулся в первую очередь небольших застройщиков. «Казанский потребитель разделил застройщиков на три группы: очень надежные, средненькие и совсем ненадежные. У совсем ненадежных, соответственно, никто ничего не покупает, у самых надежных сконцентрировано до 80 процентов всех сделок. Это наши гиганты — «Унистрой», «Ак Барс Девелопмент», «Сувар», «Сити-Строй», — считает Савельев.

Вторая, более глобальная, причина — сокращение объема предложения. Если в момент резкого сокращения числа сделок рынок пережил затоваривание, то сейчас набирает силу обратная тенденция — дефицит. «Новых жилых комплексов практически не закладывается. Дома строятся, но их очень мало, буквально точечная застройка. А квартиры в домах, заложенных в прошлом году, достаточно быстро раскупили. Остались или крайние этажи, или дорогие квартиры. Поэтому по первичному жилью количество сделок, естественно, снижается, объектов становится меньше», — говорит Садреев.

За первое полугодие прошлого года было выдано 49 разрешений на строительство многоквартирных домов, за тот же период 2016-го — всего 21 Фото: metshin.ru

С этим согласен и гендиректор компании «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов: «По поводу того, что больше вкладываются во «вторичку», я думаю, это как раз связано с отсутствием предложения новостроек — с тем количеством, которое нужно. Отложенный спрос перетекает на «вторичку».

Судя по статистике исполкома Казани, дефицит действительно может обостриться. За первое полугодие прошлого года было выдано 49 разрешений на строительство многоквартирных домов, за тот же период 2016-го — всего 21. Причем масштабы застройки не впечатляют. Например, ГЖФ получил право построить 88-квартирный дом по улице Мазита Гафури. Плюс продолжается застройка ранее заложенных ЖК. К примеру, АО «Сувар-Казань» получило разрешение на постройку двух домов первой очереди ЖК «Станция Юбилейная».

О новых крупных жилых комплексах, предполагающих серьезные вложения в инфраструктуру на первом этапе, пока не слышно. «Могу вам сказать, почему выдается меньше разрешений, — поделился секретами Сиразетдинов. — Ситуация на рынке такая, что девелоперам пришлось свернуть свои проекты, наступил период паузы, нужный для того, чтобы сформировался отложенный спрос. Потому что если рынок не позволяет, то девелопер строить не будет. Мы в этом году получили два разрешения на строительство жилых домов. Это Red Apple и Kalinina House. В этом году постараемся дать старт еще трем проектам. Я думаю, до конца года вы увидите, что ситуация наладится, рынок станет потихоньку оживать», — находит он повод для оптимизма.

Юсупов тоже говорит лишь о планах достраивать начатые ЖК: «Это еще один, третий по счету дом в «Арт Сити», это «Весна», где мы в ближайшее полугодие сдадим три дома, а также начнем продажи в новом доме. Это «Царево», где мы недавно ввели в эксплуатацию еще 6 домов, получено разрешение на строительство еще 6, сейчас они уже вышли из нулевого цикла». При этом он замечает, что риски в настоящее время действительно очень высоки: «Застройщики сейчас более аккуратно выводят новые объекты. Себестоимость строительства растет, и вести сразу несколько проектов под силу только крупным компаниям, которые уверенно стоят на ногах. Для небольших компаний это очень большой риск — есть вероятность вытащить новый дом, продажи пойдут плохо или не сразу, а стройку финансировать нужно каждый день, это может увести компанию на дно».

Многие участники рынка недвижимости говорят о снижении предложения первичного жилья Фото: архив «БИЗНЕС Online»

По словам Садреева, острого дефицита пока все-таки нет. «Я думаю, это будет ощущаться ближе к лету 2017 года. Часть домов сдастся уже или будет на стадии сдачи, а новых домов, в которых можно купить квартиры, не будет. Те ЖК, которые были заложены, — «Победа», «Весна», «Царево», «Журавли», «Солнечный город» — и другие комплексы достраиваются в конце 2016 - начале 2017 года. Застройщики тоже ориентируются — смогут они потянуть стройку или не смогут. Их бюджет «поприжался» в прошлом кризисном году».

Еще пессимистичнее оценивает ситуацию Савельев. «В 2017 - 2018 годах в Казани будет дефицит новостроек, — говорит он. — Можно назвать единичные проекты, которые начали закладывать в 2015 - 2016 годах. Сейчас 90 процентов всего нового жилья — это то, что начали строить до кризиса. А новых проектов буквально три-четыре».

«ДО КОНЦА ГОДА РОСТ ЦЕН СОСТАВИТ 5 - 7 ПРОЦЕНТОВ»

Теперь — о ценах. В целом по России стоимость квадратного метра продемонстрировала, наконец, предпосылки к росту. Как отмечают эксперты компании «ЦИАН», продолжавшееся с конца 2014 года падение цен на недвижимость закончилось во втором квартале этого года. За последние три месяца средняя стоимость «квадрата» по 20 крупнейшим городам России выросла на 0,9%. По данным ЦИАН, в Казани средняя цена квадратного метра жилья составляла на 31 марта 2015 года 70119 рублей. На 31 марта текущего года — уже только 65211 рублей. Однако затем начался рост, за второй квартал цена казанского метра прибавила по сравнению с концом первого квартала 1,3%, достигнув в среднем 66063 рублей. ЦИАН приводит среднюю цену «два в одном» — одновременно и на вторичном, и на первичном рынке жилья. При этом эксперты ожидают продолжения медленного восстановления цен на недвижимость и в третьем квартале 2016 года.

Портал reportal.ru оценивает стоимость казанских метров отдельно по «вторичке» и по «первичке». По его данным, год назад, в мае 2015-го, средняя стоимость вторичного «квадрата» в Казани составляла 66537 рублей. Через год она опустилась до 62921. Однако начиная с февраля 2016 года цена месяц к месяцу начала расти, за исключением провала в апреле на 0,9%. В мае цены на «вторичке» в среднем выросли к апрелю на 0,6%. При этом за год цены на вторичном рынке Казани опустились на 5,4%.

«Казанский потребитель разделил застройщиков на три группы: очень надежные, средненькие и совсем ненадежные Фото: metshin.ru

На первичном рынке ситуация с ценами начала выправляться еще раньше. Отдельные месяцы начали показывать рост с августа прошлого года. В итоге за год стоимость первичного «квадрата» в Казани даже выросла на 5,9% — с 59042 рублей в мае 2015-го до 62535. Заметим, что, судя по этим цифрам, стоимость вторичного жилья в Казани практически сравнялась с первичным, что, как уже было сказано, повлияло на выбор. Покупатели готовы переплатить менее 400 рублей за «квадрат» с тем, чтобы избежать риска недостроя.

Эксперты «БИЗНЕС Online» предсказывают продолжение осторожного роста цен на рынке жилья. По словам Сиразетдинова, очередной всплеск отложенного спроса произойдет в начале 2017 года, вместе с чем вырастут и цены. Еникеева полагает, что в этом году если и произойдет дальнейшее восстановление цен, то очень умеренное. «Нужно учитывать «несезонный» для рынка недвижимости период летних отпусков. Единственной очевидной причиной роста цен может быть высокая степень готовности отдельных новостроек. В «ЮИТ Казань» — это дома в составе ЖК «Современник» и дом №2 в ЖК «Гармония», — говорит она.

Садреев настроен более решительно. «Я уверен, что падать цены не будут. Однако резких скачков быть не должно — до конца года рост цен составит 5 - 7 процентов», — считает директор агентства недвижимости «Премьер».

По мнению Савельева, основной рост цен на рынке недвижимости придется на два следующих «дефицитных» года. «Мы ожидаем, что начиная с 2017-го и до 2018-го в Казани произойдет резкое увеличение спроса на квартиры. Это станет ощущаться уже в конце 2016 года. Летом однозначно цены не будут расти, а вот начиная с осени потихоньку начнется превалирование спроса над предложением, соответственно, цены пойдут вверх. Рост цен на новые квартиры в Казани составит 30 - 40 процентов. Вторичный рынок подтянется за первичным — они очень взаимосвязаны и всегда реагируют одинаково, просто с небольшим опозданием», — утверждает руководитель ООО «НЛБ-Недвижимость».