Со «Спортивным» азартом: «Сувар» построит в Усадах 60 «башен» на миллиард долларов

Компания «Сувар Девелопмент» приступила к строительству ЖК «Станция «Спортивная» в Приволжском районе напротив села Усады

СОЙТИ НА СТАНЦИИ «СПОРТИВНАЯ»

В Казани началось возведение крупнейшего за последние годы жилого комплекса. Компания «Сувар Девелопмент» приступила к строительству ЖК «Станция «Спортивная» в Приволжском районе напротив села Усады. Эту информацию газете «БИЗНЕС Online» подтвердили в самой компании.

На территории в 63 га планируется построить 60 домов, в которых будут проживать 17,6 тыс. человек, рассказал коммерческий директор компании «Сувар Девелопмент» Максим Николаев. Высота зданий — 19 - 23 этажа. Жилая площадь составит 450 тыс. кв. м, общая площадь строений — не менее 630 тыс. кв. метров. Из инфраструктуры будут возведены, в частности, 9 детских садов и 3 школы.

Учитывая масштабы стройки, реализация проекта рассчитана до 2024 года, сдача будет идти несколькими очередями. Первые 3 дома в 19 этажей каждый будут сданы во втором полугодии 2018 года. В настоящее время к строительной площадке между железной дорогой в аэропорт рядом со станцией Юбилейная и лесным массивом проложена бетонная дорога, будущая стройплощадка огорожена забором, выполнены земляные работы, забиты сваи под первые 3 дома. Квартиры будут предлагаться как с черновой, так и с чистовой отделкой за дополнительную плату. Все дома — монолитно-кирпичные.

Несмотря на начальный этап реализации проекта, компания «Сувар Девелопмент» уже начала продажи квартир в новом микрорайоне. Судя по метражу помещений — от 30 до 72 кв. м, комплекс относится к формату «доступное жилье». Об этом же свидетельствует и цена: сейчас, на старте продаж, стоимость «квадрата составляет 39 тыс. рублей. В дальнейшем, естественно, цены будут расти: пока что верхняя ценовая граница очерчивается на уровне в 45 - 55 тыс. рублей. В компании отмечают, что все параметры — как по метражу, так и по этажности и прочему — от очереди к очереди могут быть изменены в зависимости от конъюнктуры.

«Проект рассчитан на длительный период. Если через несколько лет ситуация на рынке поменяется, мы будем к этому готовы. Например, если в 2013 - 2014 годах продажи опирались только на однокомнатные квартиры, то сейчас локомотивом большинства объектов идут так называемые смарт-квартиры (с „гибкой“ планировкой, как комнаты учитываются только спальни — прим. ред.) и двухкомнатные», — говорит Николаев. Популярность «двушек» объясняется небольшой разницей по ипотечным платежам между однокомнатной и двухкомнатной квартирой.

На территории в 63 га планируется построить 60 домов, в которых будут проживать 17,6 тыс. жителей

Концепция у нового проекта заложена в названии. «Мы планируем сделать данный комплекс ориентированным на спортивный здоровый образ жизни. В первую очередь это парк со спортивной инфраструктурой, теннисные корты, футбольные, хоккейные площадки, лыжные трассы, велодорожки. Есть желание разместить детсады и школы со спортивным уклоном», — говорит Николаев. Позиционированию в качестве спорткластера способствует и то, что в 5 минутах езды на машине от «Спортивной» расположены Академия тенниса, центр волейбола и Поволжская академия спорта.

Один из главных вопросов для масштабной комплексной застройки — коммуникации. На этом, в частности, погорел «Фон», когда стартовавшие практически одновременно крупные ЖК, например «Яшьлек» и «МЧС», потребовали колоссальных финансовых ресурсов под прокладку новых труб. В «Суваре» объем первоначальных инвестиций не раскрывают, хотя говорят, что вопрос с коммуникациями был, но успешно решен. В лаишевском направлении у «Сувара» запланировало три проекта — помимо ЖК «Станция «Спортивная» планируется реализовать ЖК «Времена года», уже заселены четыре дома в ЖК «Южный парк». Жилые комплексы расположены практически напротив друг друга, хотя и отделены лесными массивами и дорогами. Такая близость, конечно, позволит сэкономить компании, которая одним выстрелом решает вопрос по коммуникациям сразу для трех ЖК.

В настоящее время начато строительство первых трех домов

Эксперты рынка недвижимости считают заложенную в новый ЖК концепцию вполне удачной, хотя и не лишенной рисков. Так. Алексей Гайфи, руководитель компании «Паритет-РК», полагает, что жилой комплекс найдет свою аудиторию, которой понравится, что на одной территории соберутся близкие по духу люди и что придется меньше времени тратить на дорогу до спортивных объектов. Минус же такой стратегии в том, что девелопер упускает аудиторию, которая не хочет заниматься спортом.

«Действительно, проект достаточно масштабный, но его начало не окажет влияние на цены казанских новостроек ввиду специфики месторасположения, фактически в Лаишевском районе. А вот перераспределение клиентопотока с бюджетных пестречинского, зеленодольского направлений однозначно произойдет», — считает Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом».

Инвестиции в развитие проекта (жилую застройку и общественно-деловую зоны) «Станция «Спортивная» составят 0,6 - 1,1 млрд. долларов

СИГНАЛ НАДЕЖДЫ?

«Станция «Спортивная» претендует на статус самого масштабного коммерческого жилищного проекта в Казани. Для сравнения: самый амбициозный проект «Унистроя» — экопоселение «Царево Village» — хотя и в 1,5 раза превосходит суваровский по площади земельного участка (90 га против 60), но зато уступает ему по метражу — в «царевских» пятиэтажках в совокупности набирается лишь 280 тыс. жилых квадратных метров. Два других крупных проекта того же девелопера в черте Казани — ЖК «Арт сити» и ЖК «Весна» — примерно одинаковы по параметрам: участки в 31 га площадью 250 тыс. и 243 тыс. кв. м жилья соответственно.

У «Ак Барс Девелопмента» самыми крупными проектами считается ЖК «Светлая долина» — 385 тыс. кв. м жилья на 33 га, «Солнечный город» — 321 тыс. кв. м жилья на 40 га и «Казань XXI век» — 303 тыс. кв. м жилья на 32 гектара. Оговоримся, что последний ЖК — составная часть огромного района «Седьмое небо», куда также входит еще несколько кварталов (сейчас это пустыри у ТЦ «Мега»). По завершении многолетнего проекта он примет на 200 га около 42 тыс. жителей. Впрочем, тут речь идет все-таки о нескольких ЖК. Примечательно, что в прошлом году в компании рассматривали планы по началу строительства в одном из микрорайонов «Седьмого неба», однако затем было решено оставить проект «на паузе». Компания в сложных экономических условиях решила не рисковать и не замахиваться на застройку большой территории, предпочтя сосредоточиться на уже реализуемых жилых комплексах. К тому же в июле уже этого года стало известно, что «Ак Барс Девелопмент» станет участником другого амбициозного строительного проекта — «Салават Купере». Там, напомним, будет возведено 1,5 млн. кв. м жилья для 50 тыс. человек, однако этот комплекс, что называется, вне конкурса — проект реализуется по программе социальной ипотеки, а не на коммерческом рынке.

Но самое главное — все перечисленные выше проекты стартовали задолго до кризиса. После шокового декабря 2014 года девелоперы не спешили начинать новые проекты. Можно вспомнить, пожалуй, только «Унистрой», у которого проект ART City стартовал практически одновременно с валютными потрясениями. В остальном же девелоперы предпочли попридержать коней до лучших времен, ограничиваясь завершением начатых проектов, точечной застройкой либо ЖК из нескольких домов. В этом смысле «Станция «Спортивная» — это некий прецедент и сигнал рынку. Но сделает ли эта ласточка весну?

Всего по итогам года «Сувар Девелопмент» планирует сдать 206 тыс. кв. м жилья (на фото: ЖК «Залесный Сити»)

ДЕЛО ЗА МАЛЫМ — НАЙТИ МИЛЛИАРД ДОЛЛАРОВ

Сам «Сувар» реализует сразу несколько крупных проектов: ЖК «Залесный Сити», ЖК «Столичный», ЖК «Барселона», ЖК «Южный парк», ЖК «ВДНХ». За исключением последнего, остальные ЖК частично или полностью будут сданы в этом году. Всего по итогам года «Сувар Девелопмент» планирует сдать 206 тыс. кв. м жилья (примерно четверть от всего сданного по итогам 2015 года жилья в Казани). Так что начинать что-то новое ему было необходимо — надо загружать мощности.

С финансовой точки зрения самое примечательное и в то же время вызывающее озабоченность в новом проекте — это то, что «Сувар Девелопмент» планирует строить своими силами, без привлечения банковских кредитов. Это, по мнению компании, позволит удержать стоимость «квадрата» на достаточно низком уровне. По расчетам финансового аналитика ГК «Финам» Тимура Нигматуллина, с учетом текущей себестоимости строительства инвестиции в развитие проекта (жилую застройку и общественно-деловую зоны) «Станция «Спортивная» составят $0,6 - 1,1 миллиарда.

Это колоссальная сумма для строительного рынка Казани, но, поскольку проект весьма растянут во времени, «Сувар», возможно, рассчитывает собрать необходимые инвестиции с покупателей квартир. Хотя напуганные долгостроями «Фона» и «Свея» казанцы сегодня крайне настороженно относятся к рынку новостроек. Тем более когда квартиры предлагаются на стадии котлована. «Каков сейчас спрос на ЖК на этапе котлована? В данном вопросе на первое место выходит репутация застройщика. Лояльная группа клиентов при доверии к строительной компании готова приобретать квартиры на ранних этапах строительства, выигрывая в стоимости и выбирая более ликвидные планировки и этажи», — считает Гизатова.

Впрочем, проблема с кризисом доверия в ближайшее время может разрешиться: на смену страхованию с 1 января 2017 года придет государственный компенсационный фонд долевого строительства, работающий по принципу системы страхования вкладов. Застройщики должны будут отчислять в него не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Впрочем, примерно такой же тариф существует сейчас при страховании ответственности застройщиков, поэтому, как говорят специалисты, нагрузка на игроков рынка практически не изменится — они просто будут перечислять деньги непосредственно в фонд. Другое дело, что солидные страховые компании покрывать риски дольщиков не спешили, а полисы страховщиков-однодневок, как оказалось, не стоили бумаги, на которых они напечатаны.

Есть и еще один фактор, на который в компании, очевидно, делают расчет, начиная столь крупный проект. По мнению Нигматуллина, если ЦБ РФ продолжит снижать ключевую ставку в соответствии с замедлением инфляции до где-то 6 - 8% годовых в 2017 году, то в ипотеку будет покупаться уже до 60% первичной недвижимости в целом по РФ. Спрос на строящееся жилье будет достаточно высок уже и на начальной стадии возведения.

Можно только представить, какие усилия прилагают игроки рынка, чтобы вернуть доверие казанских покупателей к новостройкам

ПОКУПАТЕЛИ ВЫБИРАЮТ «ВТОРИЧКУ»

Однако некоторые данные статистики свидетельствуют о замедлении едва начавшегося ипотечного бума, простимулированного бюджетными субсидиями. Старт амбициозного проекта приходится на сложное для рынка новостроек время, свидетельствуют опубликованные на днях данные Росреестра по количеству сделок за июнь и первое полугодие. С начала года в Казани по договорам долевого участия было заключено 3,8 тыс. сделок, что лишь на 200 штук больше, чем за первые 6 месяцев прошлого года. Июнь также не порадовал хорошими показателями.

В целом по Татарстану «первичка» даже не смогла преодолеть показатели прошлого года (6,2 тыс. против 6,5 тыс. сделок), а первое полугодие 2014 года с бойкой распродажей новых квартир для участников рынка и вовсе осталось недостижимой вершиной. По сравнению с первыми 6 месяцами 2014 года за нынешнее первое полугодие было реализовано на 20% меньше квартир в новостройках Казани.

Неудивительно, что «Сувар» оказался в малочисленной компании смельчаков, решившихся замахнуться на новое строительство. За первое полугодие прошлого года в столице РТ было выдано 49 разрешений на строительство многоквартирных домов, а за тот же период 2016-го — всего 21, большая часть которых — продление ранее выданных разрешений.

Это может сыграть на руку компании, поскольку в будущем слабая активность девелоперов приведет к возникновению дефицита на рынке новостроек. Впрочем, это, что называется, спорный момент. «В настоящее время наблюдается затоваривание рынка: достаточно предложений в сданных домах и домах высокой степени готовности. И я не согласна с прогнозами насчет грядущего дефицита предложений, скорее, наоборот, у застройщиков находится в разработке множество проектов. Как сейчас, так и в будущем основополагающими критерием является сумма величин: месторасположение дома плюс стоимость квартиры», — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом».

И это при том, что ипотечный бум в республике набрал такой оборот, что, кажется, достиг своего пика. 6 месяцев этого года стали самыми успешными в истории ипотечного кредитования. В Казани было заключено почти 6,2 тыс. ипотечных сделок против 3,8 тыс. за первые 6 месяцев 2015 года и 5,7 тыс. — 2014-го. Радует и отдельно взятый июнь, когда было зарегистрировано 1170 сделок, что в 1,5 раза больше, чем в июне прошлого года, и на 25 сделок больше, чем еще в благополучном июне 2014 года. Ситуация в целом по Татарстану с ипотекой совершенна аналогична: успешный июнь в частности и первое полугодие в целом. С начала года в РТ было заключено 21 тыс. ипотечных сделок, что на 6 тыс. больше, чем в прошлом году, и на 1,5 тыс. — чем в первом полугодии 2014 года.

Где же это приложение ипотечной силы? Оказывается, на рынке вторичного жилья. Он, в отличие от ипотеки, не смог преодолеть показатели 2014 года, но приблизился к ним на минимальное расстояние. Ну а показатели за первое полугодие 2016 года в Казани и вовсе превзошли предыдущий пик 2014 года — было заключено 15,1 тыс. сделок, что пусть на скромные 160 сделок, но больше, чем за первые 6 месяцев 2014 года. В июне казанская «вторичка» чуть-чуть не дотянула до нового рекорда — не хватило 156 сделок до показателей июня-2014.

В целом по республике за полугодие на вторичном рынке было совершено 38,4 тыс. сделок, что менее чем на 200 сделок меньше, чем в 2014 году. При этом первые 6 месяцев прошлого года с их 33 тыс. сделок остались далеко позади.

Цены на «вторичке» с начала года выросли на символичные 0,9%, или 550 рублей за метр / Фото: metshin.ru

Отметим еще один интересный фактор. В 2013 и 2014 годах на Казань за первое полугодие приходилось 70% сделок на первичном рынке жилья, независимо от того, лучше или хуже шли продажи по республике. Оставшиеся 30% приходились на все остальные города Татарстана. В первом полугодии 2015 года на фоне новостей про «Свей» и «Фон» доля казанских сделок с ДДУ упала до 55%. Теперь же Казань вновь пытается увеличить свою долю, за первое полугодие она взяла 62% республиканского рынка. Можно только представить, какие усилия прилагают игроки рынка (то есть какие скидки предлагают), чтобы вернуть доверие казанских покупателей к новостройкам.

Цена на жилье замерли в ожидании завершения общеэкономического кризиса и возрождения роста доходов населения. В Казани за полгода цены на новостройки, согласно данным reportal.ru, выросли на 5,4% (в среднем до 63,3 тыс. рублей за квадратный метр). С одной стороны, последний раз так быстро цены на первичное жилье росли еще в далеких 2012 и 2011 годах (плюс 5,8% и 8% соответственно), а в прошлом году и вовсе снизились на 3,4%. Но с другой стороны, инфляция в России с начала этого года составила 7,3 - 7,5%. То есть фактически цены на квадратный метр казанских новостроек снижаются, и это вряд ли радует девелоперов.

Игроки вторичного рынка более свободны в своих действиях, в отличие от девелоперов, вынужденных нести затраты. Возможно, поэтому цены на «вторичке» с начала года выросли на символичные 0,9%, или 550 рублей за метр. Хуже для продавцов ситуация была лишь в кризисных 2015 (нулевой рост), 2009 (минус 11,2%) и 2008 (плюс 1,1%) годах. Покупателей, конечно, это может только порадовать.