С 10 августа банковское учреждение, возглавляемое Германом Грефом, пошло на беспрецедентное снижение ставок по ипотечным кредитам, после чего средняя ставка в России достигла своего исторического минимума. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в материале для «БИЗНЕС Online» анализирует новости рынка и сравнивает ипотечные ставки в России и Европе.
СБЕРБАНК РЕШИЛ РЕАБИЛИТИРОВАТЬ АВГУСТ
Возможно, это совпадение, но большинство трагических событий в России — путчи, катастрофы и финансовые кризисы — происходят именно в последний летний месяц. Например, 17 августа 1998 года из-за тяжелой экономической ситуации, сформировавшейся в РФ после распада СССР, был объявлен технический дефолт. Это привело к обесцениванию рублевых накоплений россиян, обвалу рубля по отношению к доллару и небывалому росту инфляции. В этом году Сбербанк решил реабилитировать август и с 10 августа пошел на беспрецедентное снижение ставок по ипотечным кредитам — до 7,4%, и минимизировал первоначальный взнос до 15%. Таким образом, средняя ставка по ипотеке в России достигла исторического минимума и составила на покупку жилья в новостройках от 7,4 до 10%, а на вторичном рынке — 8,9–10%.
1. СНИЖАЮТСЯ СТАВКИ — РАСТЕТ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА?
Многие эксперты и застройщики предрекают рост цен, обусловленный снижением ипотечного бремени. Возможно, при другой экономической ситуации в нашей стране эта обратная пропорция и сработала, но не сейчас: сдерживающим фактором станет приостановка внутреннего спроса во всех секторах экономики. И неудивительно: по данным Росстата, за первое полугодие 2017 года реальные доходы населения снизились на 1,4%. И это при том, что зарплаты в реальном выражении выросли на 2,7%, а пенсии на 5,9%.
А если мы оценим последние три года, то ситуации более грустная: с октября 2014 года, согласно исследованию института социальной политики НИУ ВШЭ, мы стали беднее на 19,2%. Получается, что улучшение условий кредитования станет эффективным стимулированием рынка и сохранения спроса со стороны потенциального покупателя недвижимости. Более того, статистика по строительному сектору выглядит более позитивно, чем по обработке и сельскому хозяйству: в июле объем работ вырос на 7,1%, активный фаза роста наблюдается с мая.
Рассмотрим на примере банка «ВТБ24» — совместная акция с застройщиком «Унистрой». Даже снижение ставки на 1% дает существенную экономию.
«Унистрой» 10,7% (до понижения) | «Унистрой» 9,7% |
Срок: 15 лет Стоимость квартиры: 3000 000 Первоначальный взнос: 450 000 Кредит: 2 550 000 Платеж: 28 505 Переплата 2 590 000 (переплата составит 2 390 465 с учетом экономии на компенсации 7 платежей по акции «кредитные каникулы» за счет застройщика) | Срок: 15 лет Стоимость квартиры: 3000 000 Первоначальный взнос: 450 000 Кредит: 2 550 000 Платеж: 26 936 Переплата 2 302 000 (переплата составит 2 113 448 с учетом экономии на компенсации 7 платежей по акции «кредитные каникулы» за счет застройщика) |
Ипотека очень популярна у россиян. За первые шесть месяцев 2017 года было выдано почти 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 772,6 млрд рублей. Несмотря на низкую деловую активность, даже июнь показал хорошие результаты: выдано 84,9 тыс. кредитов на общую сумму свыше 157,6 млрд рублей.
Последние несколько лет были заявления как от главы государства, так и от различных чиновников о повышении доступности ипотеки. Например, премьер-министр Дмитрий Медведев допустил снижение средней ставки до 6% годовых в ближайшее время.
2. А КАКИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДЛАГАЮТ НА ЗАПАДЕ?
Ставка
Средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию в западных странах составляет 1,5–2% годовых и зависит от размера первоначального взноса (чем больше взнос, тем дешевле процент), а также от предмета кредитования (на жилую недвижимость ставка процента будет ниже, чем на коммерческую недвижимость).
Также есть зависимость от срока кредитования. Ставка процента на кредит сроком 5 лет на 0,5% ниже, чем на кредит сроком на 10 лет.
Первоначальный взнос
Для покупки квартиры или дома нужно только самому оплатить расходы, связанные с покупкой (агентское вознаграждение, расходы на нотариальное оформление и сборы за регистрацию, налог на покупку). Все вместе это около 11%.
Однако, чтобы банк выдал кредит на хороших условиях, необходимо иметь хорошую стабильную заработную плату. Она должна в 5 - 7 раз превышать годовой платеж, общий платеж в год (проценты + возврат тела кредита). Например, если годовой платеж 20 000 евро, зарплата должна быть минимум 100.000 евро в год.
Срок кредита
Среднестатистический европеец берет ипотеку на 5 - 10 лет. Окончание срока можно пролонгировать. Максимальный срок выдачи 20 лет. Можно получить кредит с возможностью досрочного погашения, но тогда процент по кредиту будет плавающим.
Требования к получателю
- Налоговые декларации за последние 3 года.
- Доказательства текущих доходов
- Документы, по владению другим имуществом
- Копия ID (аналог паспорта)
Пример расчета для бюджетной квартиры:
— 250.000 евро — покупная цена,
— 25.000 евро — дополнительные расходы на оформление,
— 50.000 евро — первоначальный взнос,
— 175.000 евро — кредит.
2% — возврат тела кредита,
1,7% — процентная ставка.
Годовой платеж 6475 евро, срок кредита 10 лет.
Расчет согласно данным банк Sparkasse. В принципе, он аналогичен Deutsche Bank, Sparkasse, Commerzbank и другим.
3. РЕФИНАНСИРОВАНИЕ
Еще более актуальным при снижении ставки становится рефинансирование, особенно для заемщиков 2014–2015 годов, где ставка превышала 13%. Объем рефинансирования по итогам шести месяцев составил порядка 35 млрд рублей, или 4,5% от всего ипотечного рынка. Таким образом, перейдя в другой банк по программе «рефинансирования ипотеки сторонних банков», можно сэкономить более 1 млн рублей, суть которой в получении более дешевого кредита для погашения ранее взятой в другом банке ипотеки. Давайте посмотрим на примере. Семья Пестрецовых сэкономила 3 609 826 рублей:
До рефинансирования 13,5% | После рефинансирования 10,25% |
Срок: 30 лет Стоимость квартиры: 2650 000 Первоначальный взнос: 980 000 Кредит: 1 670 000 Платеж: 19 128 Переплата: 5 216 218 | Срок: 15 лет Стоимость квартиры: 3000 000 Первоначальный взнос: 980 000 Кредит: 1 670 000 Платеж: 18 202 Переплата: 1 606 392 |
Для клиентов процедура рефинансирования обычно не связана с большими временны́ми или денежными издержками. И результат того стоит! К сожалению, не все банки, выдавшие вам ипотеку, приветствуют рефинансирование в своем кредитом учреждении. Но бывают исключения, поэтому уточните у кредитного инспектора наличие такой возможности.
4. НЕДВИЖИМОСТЬ: СПОСОБ СОХРАНЕНИЯ ИЛИ ПРИУМНОЖЕНИЯ НАКОПЛЕНИЙ?
В сентябре традиционно увеличивается покупательская активность, и отложенный спрос «выливается» на рынок недвижимости. Многие задаются вопросом, выгодно ли вкладывать свои денежные средства в долевое строительство. Давайте проведем небольшой анализ в краткосрочной перспективе, возьмем популярные у казанцев жилые комплексы и покажем эффективность вложения.
ЖК «Весна» (ул. Азата Аббасова, 12)
1-комн. на 6/10-эт. кирпичного дома, 42,33 кв. м
в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)
Куплена в январе 2015 г. за 2 268 888 руб. | Продана в июле 2017 г. за 2 450 000 руб. (дом сдан) |
Срок: 2 года 6 месяцев | Разница 181 112 |
ЖК Art City (ул. Николая Ершова, 62г)
1-комн. на 6/10-эт. кирпичного дома, 36,81 кв. м
в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)
Куплена в сентябре 2015 г. за 2 622 712 руб. | Продана в июле 2017 г. за 3 100 000 руб. (дом сдан) |
Срок: 1 год 10 месяцев | Разница: 477 288 |
ЖК Art City (ул. Николая Ершова, 62г)
2-комн. на 3/10-эт. кирпичного дома, 53,95 кв. м
в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)
Куплена в сентябре 2015 г. за 3 768 000 руб. | Продана в июле 2017 г. за 4 350 000 руб. (дом сдан) |
Срок: 1 год 10 месяцев | Разница: 582 000 |
ЖК «Казань XXI век» (дом 6.24)
1-комн. на 2/10-эт. монолитного дома, 34,6 кв. м
в доме 6.24 (срок сдачи 1-й квартал 2019 г.)
Куплена в декабре 2016 г. за 1 750 000 руб. (по акции от застройщика) | В июле 2017 г. цена продажи 2 200 000 руб. (дом не сдан, переуступка) |
Срок: 7 месяцев | Разница: 450 000 |
ЖК «Светлый» (пос. Куюки)
1-комн. на 3/3-эт. дома, 34,6 кв. м
в доме 5 квартал 9 (срок сдачи 4-й кв. декабря 2016 г.)
Куплена в апреле 2016 г. за 1 600 000 руб. | В июле 2017 г. не продается и за 1 600 000 руб. (дом сдан) |
Срок: 1 год 3 месяца | Разница: 0 |
ЖК «Сказочный лес» (ул. Рауиса Гареева дом 1.1)
1-комн. на 6/23-эт. монолитного дома, 31,6 кв. м (студия)
Куплена в декабре 2017 г. за 1 590 000 руб. | В июле 2017 г. цена продажи 1 950 000 руб. (дом не сдан, переуступка) |
Срок: 7 месяцев | Разница: 360 000 |
ЖК «Соловьиная роща» (дом 5)
1-комн. на 9/9-эт. кирпичного дома, 34,39 кв. м
Рауиса Гареева д. 100 (сдан в июне 2016 г.)
Куплена в октябре 2014 г. за 2 183 000 руб. | Продана в июле 2017 г. за 2 500 000 руб. (дом сдан) |
Срок: 2 года 9 месяцев | Разница: 317 000 |
Таким образом, мы видим, насколько разнообразно с точки зрения инвестиций «ведут себя» те или иные квадратные метры. Поэтому до принятия решения о покупке необходимо просчитать возможные перспективы роста или падения стоимости вашей недвижимости.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 60
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.