В корне пересмотрели взгляды на жизнь в компании «Ак Барс Девелопмент». Прежний проект, предполагавший застройку огромного массива возле «Меги» панельными башнями, выброшен в корзину — весной застройщик начинает строительство нового ЖК с новым, по крайней мере на словах, подходом. Таков будет дебют на коммерческом рынке Талгата Абдуллина, который взялся вытаскивать компанию из болота 20-миллиардных долгов. Эксперты «БИЗНЕС Online» соглашаются, что монолит в данном случае намного уместнее.
На стройплощадку «Ак Барс Девелопмент» зайдет весной-2018. Первый жилой массив из 9 домов планируется поднять к 2021 году — его планировка уже проработана детально
«МЫ НАЧАЛИ СЕРЬЕЗНО ПЕРЕСМАТРИВАТЬ НАШ ПРОДУКТ»
Завесу тайны над обликом нового микрорайона «Седьмого неба» компания «Ак Барс Девелопмент» (АБД) приоткрыла в ходе Рождественского саммита. В рамках одной из площадок, где речь шла о новых подходах к проектированию и реализации жилья, советник гендиректора по градостроительству и архитектуре Дмитрий Пузырев показал слайды с эскизами будущего микрорайона между ТЦ «Мега» и агропромпарком.
Напомним, летом 2015 года «БИЗНЕС Online» уже рассказывал о концепции застройки 70 га «золотой земли» вдоль проспекта Победы. Однако, как оказалось, компания с тех пор полностью пересмотрела принципы освоения территории.
«Если чуть-чуть оглянуться назад — то, что произошло в 2014 году, еще раз подхлестнуло застройщиков бороться за клиентов, — обратился к истории замгендиректора АБД Сергей Ураков. — Экономика заставляет думать о ценах, улучшать планировки квартир... Появилась тема „однушек“, студий по 22 квадратных метра. Но появились и новые подходы к общественным территориям — подъездам, дворам. Кризис оказался очень серьезным и для крупных компаний — рынок восстанавливается до сих пор. И сейчас начинается интересное время — клиенты диктуют новые запросы. И мы начали серьезно пересматривать наш продукт».
Дмитрий Пузырев: «Мы нашли свой стиль, который нам не стыдно показать даже на всероссийском уровне. Именно массовое жилье стандартного класса — каким оно может быть»
Теперь мало продать квадратный метр, надо продавать образ жизни, говорили спикеры Рождественского саммита. Главное теперь — то, как будет жить будущий покупатель, насколько его друзья и приятели захотят перебраться к нему поближе (то есть купить квартиру в том же ЖК — а почему бы нет?), насколько удобно ему будет переехать на новое место жизни из другого района города, а то и республики, какая будет инфраструктура, есть ли рядом школы, детсады, общественные пространства, транспорт и так далее, объяснял Ураков.
Эту философию в компании именуют концепцией «Жилье 2.0», а сам подход — модным словом «лайф-программирование». Тренд современности — социокультурное проектирование, добавил в ходе дискуссии московский урбанист, финалист конкурса реновации Москвы Юрий Шередега. Примерно так же описывает процесс и Пузырев.
«Мы нашли свой стиль, который нам не стыдно показать даже на всероссийском уровне. Именно массовое жилье стандартного класса — каким оно может быть», — отмечает Пузырев. Пассаж не случайный — как раз в декабре заканчивается всероссийский конкурс на новый проект типового жилья, объявленный минстроем РФ.
Своеобразным дебютом крупномасштабного строительства на конкурентном рынке проект станет и для Талгата Абдуллина, без одобрения которого в компании с прошлого года ничего не делается
КАК ВЕРНУТЬ 20 МИЛЛИАРДОВ ЗА 15 ЛЕТ
Пробой пера «перековавшегося» АБД как раз и станет первая очередь территории возле «Меги». Это примерно 160 тыс. кв. метров. Кроме того, с таким же подходом достроят оставшиеся 4 га «Солнечного города» — это 44 тыс. кв. м жилья. Своеобразным дебютом крупномасштабного строительства на конкурентном рынке проект станет и для главы Госжилфонда Талгата Абдуллина, без одобрения которого в компании с прошлого года ничего не делается.
Напомним, что в феврале 2016 года стало известно о национализации погрязшего в долгах «Ак Барс Девелопмента». До того момента компания принадлежала группе офшоров, зарегистрированных на Британских Виргинских островах.
В сентябре 2016 года Абдуллин подтвердил «БИЗНЕС Online», что АБД переходит под его крыло. На уточняющий вопрос, получит ли Госжилфонд контрольный пакет компании, Абдуллин ответил так: «Да. Считайте, весь». Это его «считайте» обернулось тем, что сейчас, согласно справочно-информационной системе «Контур.Фокус», 30% уставного капитала компании в руках ГЖФ, остальное — под контролем ведомства Азата Хамаева.
Вся схема стала известна позже. Национализация компании стала частью плана по поддержке «АК БАРС» Банка. Вначале Госжилфонд выкупил допэмиссию акций банка, став владельцем 25,8% капитала. Под залог этих акций он получил долгосрочный займ в СИНХе и на все деньги выкупил у «АК БАРСа» старые долги АБД — речь идет о сумме свыше 20 млрд рублей.
«Экономика в компании была такая, что она уже не могла справляться с обслуживанием кредитов, — говорил Абдуллин в ходе интернет-конференции „БИЗНЕС Online“. – Мы были вынуждены решить эту проблему, сохраняя промышленность... Мы решили погасить эти долги в течение 15 лет за счет того, что будет развиваться экономика „Ак Барс Девелопмент“».
Сумма в 20 млрд рублей в течение 15 лет некритична, считает Абдуллин. «В конце концов, если не получится, мы оценим все их имущество и распорядимся им как следует», — сказал он.
Тем не менее заработать такую сумму в виде прибыли не так просто, даже за полтора десятилетия. А значит, АБД предстоит наращивать масштабы стройки, осваивая свой грандиозный земельный банк.
Высотный акцент всего комплекса — доминанта из трех башен в 20–25 этажей, а в целом этажность переменная, 10–17 этажей
НОВЫЙ МИКРОРАЙОН «СЕДЬМОГО НЕБА»
На стройплощадку компания зайдет весной-2018. Первый жилой массив из 9 домов, по словам Пузырева, планируется «поднять» к 2021 году — его планировка уже проработана детально. Это микрорайон М-2 из состава проекта планировки территории «Седьмое небо». Площадь первого застраиваемого участка — 12,4 га, где будет четыре жилых пусковых комплекса. Строительство первых домов начнется со стороны агропромпарка и затем двинется в сторону «Меги». Здесь будет высотный акцент всего комплекса — доминанта из трех башен в 20–25 этажей, а в целом этажность переменная, 10–17 этажей.
Напомним, что ранее АБД готовил здесь планы по продаже 10 тыс. квартир, но это для всего «мегапустыря» в 70,4 гектара. Сколько квартир будет в первом жилом массиве квартала, компания пока не называет. В перспективе рядом — еще три жилых микрорайона, всего здесь будут жить 22 тыс. человек — примерно как в половине «Салават Купере».
Число парковочных мест, включая и уличные стоянки, соответствует числу квартир
ДВОР БЕЗ МАШИН И БУЛЬВАР В 700 МЕТРОВ
Ключевой особенностью микрорайона должен стать внутренний пешеходный бульвар протяженностью 700 метров — единое общественное пространство. Первые этажи зданий, выходящих на этот променад, отведены под коммерческую недвижимость. Часть этой коммерции — из разряда социальной: предусмотрены почта, аптеки, библиотека, активности для детей вроде кружков за рамками школы, физкультурно-оздоровительные комплексы. Предусмотрено и два детсада на 220 мест каждый.
«Мы разработали подробный лайф-код, где заложили функции, которые необходимы для нормальной полноценной жизни человека, — уточняет Пузырев. — Уже сейчас выстраиваются предварительные договоренности по обеспечению микрорайона необходимой инфраструктурой и объектами обслуживания».
От шумного проспекта Победы отгородятся 7-этажными парковками. К слову, в сумме число парковочных мест, включая и уличные стоянки, соответствует числу квартир. Разработчики не теряют надежды, что когда-нибудь возле «Меги» будет станция метро, место под нее в проекте планировки есть, а вопрос внутренней логистики дорог, как добавил директор компании-заказчика «Ак Барс Инжиниринг» Илья Лекарев, будет обсуждаться с комитетом по транспорту казанского исполкома.
Помимо жилых дворов с набором нормируемых спортивных площадок архитекторы разработали дополнительную крытую спортплощадку площадью 2,2 тыс. кв. метров. Зимой там может заливаться каток, а в ненастную летнюю погоду она может выполнять функции беговой, волейбольно-баскетбольной и мини-футбольной площадки. Она будет общедоступной, чтобы у людей была возможность заниматься хотя бы минимально какими-то доступными видами спорта. Логика проста: фитнес-клубы могут позволить себе не все, а тут бесплатная альтернатива.
Еще одна прогрессивная идея — двор без машин. Для этого во всех домах предусмотрены проходные подъезды с выходами как с лицевой, так и с внутренней стороны здания.
Одной из особенностей микрорайона должен стать внутренний пешеходный бульвар протяженностью 700 м — единое общественное пространство
«Хочу обратить внимание на качество среды, — резюмирует Пузырев. — И бульвар, и благоустройство территории, и организация дворов — серьезные вещи, на которые смотрят наши потребители. — Сейчас уже мало просто построить хороший дом с хорошим фасадом или просто двор с хорошим благоустройством и стандартными детскими площадками. Чем дальше мы движемся, тем лучше и привлекательнее для клиентов должны становиться наши комплексы — в этом смысл нашего развития».
Когда-нибудь возле «Меги» будет станция метро, место под нее в проекте планировки есть
АБД НАШЕЛ ДЛЯ «ПАНЕЛИ» ДРУГИЕ ПРОЕКТЫ
Особенно Пузырев гордится внешним обликом будущего микрорайона. «Наши старания были оценены, новые предложенные архитектурные решения получили предварительное одобрение главного архитектора города Татьяны Прокофьевой, — говорит он. — Учитывая все возрастающие потребности людей иметь в базовой комплектации жилья стандартного класса больше современных и удобных опций, мы пересмотрели подходы к созданию среды на этой территории и поменяли архитектурную концепцию».
И это весьма любопытный момент: ранее компания намеревалась застроить последний мегапустырь Казани цветными «панельками», но теперь о них речи нет. «Это будут каркасно-монолитные дома с кирпичным заполнением», — заявил советник гендиректора АБД.
В чем причина? В самом «Ак Барс Девелопмент» объясняют это тем, что модернизированный КДСК загружен под завязку и попросту нет свободных объемов. Он выпускает панель и для домов в «Солнечном городе», и для микрорайона в Иннополисе, и для «Светлой долины». Кроме того, Абдуллин обещал заказ Госжилфонда: 2-й и 3-й микрорайоны «Салават Купере», около 200 тыс. кв. м — это панельные дома. А мощность КДСК — все-то 150 тыс. «квадратов» в год.
С одной стороны, эксперты в области архитектуры, с которыми побеседовал корреспондент «БИЗНЕС Online», соглашаются, что современная «панель» — далеко не та, что так плохо зарекомендовала себя в позднесоветские годы. Она позволяет сделать яркие фасады, «уйти» от проблем со швами, промерзания стен и прочих радостей «тех» «панелек». Так что вряд ли переход к монолиту в этом районе — влияние, допустим, городских властей. Однако плохая слава на рынке до сих пор сильна. Тем более что АБД пока что не поставил цель переубедить массового покупателя, продемонстрировав журналистам и широкой публике образцово-показательные панельные дома.
По оценке Андрея Савельева, ценник нового панельного жилья в Казани ниже монолита лишь на 5–10%. Но покупатели с деньгами всегда просят «кирпич»
Причина все-таки, вероятно, в смене целевого сегмента. Можно предположить, что, формируя красивые общественные пространства, компания явно нацеливается на сегмент выше эконом-класса, а «панель» пока ассоциируется с самым дешевым жильем. При этом на самом деле стоимость хорошей «панели» очень близка к монолитным метрам. По оценке главы гильдии риелторов РТ, директора «НЛБ-Недвижимость» Андрея Савельева, ценник нового панельного жилья в Казани ниже монолита лишь на 5–10%. Но покупатели с деньгами всегда просят «кирпич». Так что дело не в цене — дело в заявке АБД на уровень комфорт-класса, считает эксперт. Место между «Мегой» и агропромпарком просто не создано для «панели» — тут просится что-то более престижное.
Монолит любят больше, чем панельное жилье, соглашается директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Возможно, „Ак Барс Девелопмент“ хочет позиционировать себя в категории жилья повыше по качеству строительства и с другим ценником или хочет вписаться в уже существующую концепцию. Например, „Победа“ — это монолит. Может повлиять и выбор архитектурного решения», — считает она.
Архитекторы разработали дополнительную крытую спортплощадку. Зимой там может заливаться каток, а в ненастную летнюю погоду она может выполнять функции беговой, волейбольно-баскетбольной и мини-футбольной площадки
«ЕВРОКВАРТАЛ» М-8 ОСТАЕТСЯ В ЗАГАШНИКЕ
Напомним, что проект «Седьмое небо» — это застройка территории старого аэропорта, общая площадь земли здесь — свыше 445 гектаров. Участок ограничен улицами Патриса Лумумбы и Мамадышским трактом на севере, проспектом Победы на востоке, улицами Сахарова и Назиба Жиганова на юго-востоке, Вознесенским трактом на юге, Аделя Кутуя на юго-западе и Шуртыгина на западе. Этот участок в свое время был выкуплен АБД у структур Фоата Комарова, жилищные проекты тут развиваются с середины 2000-х годов.
Планируется, что жемчужиной всей этой территории станет квартал М-8, который находится за башней «Лазурные небеса». К работе над созданием концепции застройки АБД привлек известного московского архитектора Сергея Скуратова, отметившегося своими проектами класса luxury. В его портфолио — небоскреб на Мосфильмовской, срезать этажи которого не удалось даже тогдашнему московскому градоначальнику Юрию Лужкову. В портфеле мастерской «Сергей Скуратов Architects» — проект элитного столичного микрорайона «Садовые кварталы», который реализуют структуры Михаила Гуцериева.
Квартал М-8 имеет площадь 25,7 гектара. Ожидается, что здесь будет более 1,8 тыс. квартир общей площадью 256 тыс. кв. метров. В АБД его называют «Еврокварталом» и держат «в загашнике» как микрорайон повышенной комфортности. Здесь застройка пока не ведется и не заявляется — это резерв на будущее.
Первые этажи зданий, выходящих на 700-метровый пешеходный бульвар, отведены под коммерческую недвижимость
«ВОПРОС ЛИШЬ В РЕАЛИЗАЦИИ: У НАС ЧАСТО БЫВАЕТ, ЧТО ХОТЯТ ОДНО, А ПОЛУЧАЕТСЯ ДРУГОЕ»
«Важно отметить такой момент — в ближайшие три года в России анонсирован переход от долевого строительства к проектному финансированию, — отметил директор агентства „Премьер“, вице-президент гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев. — Думаю, АБД недаром торопится со строительством этого комплекса, потому что в ближайшие годы будет уменьшаться количество выдаваемых разрешений на строительство, а долевое участие года через три и вовсе канет в Лету».
Руслан Садреев: «В ближайшие годы будет уменьшаться количество выдаваемых разрешений на строительство, а долевое участие года через три и вовсе канет в Лету»
Так что тем, кто еще хочет поиграть в «долевку», не стоит об этом забывать. В целом же застройка этого района окончательно свяжет район Азино и старую Казань. А пока Азино смотрится скорее как крыло Приволжского района. Кроме того, эксперт выразил надежду, что в проекте компания применит разнообразие планировок, предложив рынку и студии, и квартиры больших размеров.
«Если будет вариативность выбора, будет и спрос на этот проект, особенно учитывая „образ жизни“, который компания планирует продавать потенциальным клиентам. Эта фраза сейчас популярна: „Новые Горки“ у „Граней“, Art City у „Унистроя“. Составляющие современных жилых комплексов — наличие хороших благоустроенных дворов, парковок (лучше, кстати, подземных), прозрачные подъездные двери, современные детские площадки — как раз сейчас очень востребованы покупателями, — говорит эксперт. — Благодаря этому они выбирают именно такие комплексы, а не комплексы-„одиночки“, когда посреди хрущевок стоит один высотный монолит, пусть даже и с благоустроенной территорией».
Стоить «квадрат» может от 55 тыс. на начальной стадии до 85 тыс. рублей к окончанию строительства, считают эксперты
Что касается цены, то Садреев предложил взглянуть на проект «XXI век», что находится по соседству. «Предположу, что на начальном этапе строительства „квадрат“ в новом комплексе будет стоить порядка 55 тысяч рублей, а к окончанию строительства — 65–70 тысяч рублей за 1 квадратный метр», — добавил он.
Гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова полагает, что этот проект АБД будет пользоваться спросом, причем как для решения своих жилищных проблем, так и с точки зрения инвестиций, пока еще можно играть в долевое. «Как правило, „Ак Барс“ строит достаточно быстро, у них низкий порог вхождения, это еще долевое, — отмечает она. — Этот район получит свое логическое завершение, тем более что это все-таки город, не окраина. Участков, готовых для строительства, без предварительной подготовки вроде переноса промзон, в Казани почти нет — и мы видим, что застройщики сосредоточили усилия на периферии. А тут много хороших магнитов для покупателя». Гизатова также рекомендует смотреть на различные акции — если человек собирается что-то покупать, то рынок нужно вдумчиво и скрупулезно мониторить.
Сам проект в компании вызревает уже несколько лет. Гизатова объясняет эту паузу различными обстоятельствами. Если смотреть с точки зрения других проектов, то, возможно, в АБД хотели выйти на завершающие этапы по «Светлой долине» и «XXI веку», чтобы нивелировать конкуренцию между собственными близкорасположенными объектами. Стоит помнить также о ЖК «Победа», который находится на стадии завершения, но Гизатова далека от мысли, что это могло хоть как-то «напугать» «Ак Барс». А ждать, пока другой застройщик завершит свой проект, чтобы начинать свой, — слишком рискованно. Просто так сложились обстоятельства.
Анастасия Гизатова полагает, что проект будет пользоваться спросом, причем как для решения своих жилищных проблем, так и с точки зрения инвестиций, пока еще можно играть в долевое
Конкурентов у «Ак Барс Девелопмент» в этом районе нет, заметил Савельев. «Проект интересный, место достаточно хорошее, спрос там будет тоже хороший. Вопрос только в реализации — у нас частенько бывает, что хотят одно, а получается другое. Если компания действительно сделает все хорошо и красиво, спрос будет достаточным. Местоположение предполагает, что сегмент должен быть выше среднего», — считает он. Стоить «квадрат» может от 55 тыс. на начальной стадии до 85 тыс. рублей к окончанию строительства, считает глава гильдии риелторов РТ.
«Проект может стать успешным при двух составляющих. Первое — при качественном строительстве. Второе — если не будет каких-то потрясений в экономике, — подчеркивает эксперт. — Если долевое строительство полностью уйдет и вместо него придет проектное финансирование, первичный рынок может вообще сильно загнуться. Насколько я понимаю, первые квартиры будут сданы не раньше чем через три года (по опыту подобных проектов). Предсказывать, что будет к 2020 году на первичном рынке, крайне тяжело. Все эти изменения однозначно повлекут за собой рост цен, а как это отразится на рынке, учитывая, что доходы населения не растут, неизвестно. Рынок может встать».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 298
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.