«Что происходит с «элиткой» и бизнес-классом в Казани? Это война маркетологов!»

Участники круглого стола:

• Антонина Дарчинова — коммерческий директор «КамаСтройИнвест»;
• Максим Николаев — коммерческий директор «#Суварстроит»;
• Евгений Прокофьев — профессор КГАСУ, кандидат архитектуры;
• Андрей Симаков — генеральный директор ГК «ДАР»;
• Михаил Фельдман — директор по стратегическому развитию ГК «Садовое кольцо»;
• Ирина Ахметвалеева — руководитель службы продаж СМУ-88;
• Марсель Искандаров — архитектор, член правления СА РТ, архитектор-проектировщик дома «Падишах»;
• Адель Хасбиулин — генеральный директор АН «Мегалит».

Модераторы — Рашид Галямов (издатель «БИЗНЕС Online»), Дмитрий Катаргин (руководитель отдела недвижимости).

Марсель Искандаров: «Кто смел, тот и называет свое жилье элитным!»

«НЕТ ЧЕТКИХ КРИТЕРИЕВ: КТО СМЕЛ, ТОТ И НАЗЫВАЕТ СВОЕ ЖИЛЬЕ ЭЛИТНЫМ!»

— Добрый день! Спасибо, что откликнулись на приглашение. Существует множество интерпретаций темы элитного жилья. Но каковы его параметры? Что такое, на ваш взгляд, элитное жилье в современной России, в Казани в Москве? Это первый блок вопросов. Марсель Мансурович, начинаем с вас. Вы являетесь автором проекта «Падишах»^[1] на улице Бехтерева.

Марсель Искандаров: Я в данном случае выступаю не только как архитектор, но и как дизайнер, который контактирует с конечным потребителем, переваривающим продукт, который мы условно называем элитным жильем. В этой сфере отсутствуют четкие критерии — как маркетинговые, так и архитектурные.

В традиционной архитектурной типологии понятия элитного жилья не было. Были, условно, дома повышенной комфортности. Тем не менее мы вырастаем из тех норм и представлений, которые традиционно сложились в советские годы, когда существовали по-настоящему элитные дома — так называемые обкомовские, цековские. В этом плане есть неплохой опыт, который мы в 90-х годах не особо принимали на вооружение. Но сейчас, работая в Москве, я вижу, как спроектированные в те годы дома отвечают вновь созревшим потребностям. Да, есть вопросы эстетического, материального несоответствия — эти дома морально устаревают, ветшают. Тем не менее багаж в советской архитектуре есть и на него можно опираться.

Сейчас в элитном жилье отсутствуют сформулированные архитектурно-типологические характеристики, наборы параметров, на которые мы опираемся. Кто смел, тот и называет свое жилье элитным! Дома, которые строились в начале 2000-х годов, все поголовно называются элитными. Но от элитных у них, наверное, только метражи и некое отличие от существующей реальности. Поэтому, на мой взгляд, элитное — это прежде всего отличающееся от массового.

— Элитное — значит дорогое?

Марсель Искандаров: Это значит отличное от массовой застройки и, соответственно, дорогое в том числе, но это не первый фактор. Есть еще одна проблема, она внутрицеховая, внутриархитектурная — это конфликт проектировщика и конечного потребителя. Он отчасти выражается в стилистических предпочтениях. Если говорить о Казани, то представление потребителя об элитном жилье — это сумма двух сложившихся представлений. Первое — квартира в ЖК «Панорама», после которого пошло много повторов и развитие этого типа зданий. Второе — это проекция на казанскую почву неких московских прототипов домов высокого класса.

Андрей Симаков: «Сколько бы ты ни поднимал цену на квадратный метр по своему желанию, лучше от этого не станет»

«ЗА ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ ПРАКТИЧЕСКИ НИКОГДА НЕ ТОРГУЮТСЯ»

Антонина Дарчинова: Элитное жилье — прежде всего продукт высокого качества, неправильно называть элитными просто дорогие квартиры, не соответствующие определенным критериям. Если бы основным критерием была цена, то все бы подняли цены на свое жилье и все квартиры стали бы элитными.

— Да, подняли бы и обанкротились — рынок рассудит!

Андрей Симаков: Сколько бы ты ни поднимал цену на квадратный метр по своему желанию, лучше от этого не станет. При застройке «Экопарка «Дубрава»^[2] мы для себя определили, что у нас часть домов, в которых не очень много квартир и они на первой линии около леса, отвечают требованиям элитности. Почему мы для себя это решили? Чем отличается элитное от неэлитного? За элитное жилье практически никогда не торгуются.

— Хороший критерий!

Андрей Симаков: Причем большинство клиентов при покупке элитного жилья выходят на уровень руководства застройщика. Ну и цена все-таки определяет элитность. Для себя мы решили, что стоимость элитного жилья начинается от 80 тысяч рублей за квадратный метр. Если раньше к элите относились представители власти, то сейчас элита — это успешные бизнесмены, у кого есть реальные деньги. В любом случае элитное жилье сегодня должно отвечать современным требованиям, тенденциям.

— Лифты, удобная парковка, окружающая среда?

Андрей Симаков: Да все что угодно! Суперскоростной Wi-Fi или возможность поставить консьержа-робота! Прежде всего должно быть удобство для жителей. В доме или в шаговой доступности должны быть какие-то услуги для занятия здоровьем: салон красоты, бассейн. Важна экология.

Антонина Дарчинова: Предоставляемые застройщиком общественные сервисы переоценены. У аудитории уже есть сложившиеся предпочтения, и человек такого класса не захочет ходить к нашему дантисту, ведь у него давно есть свой дантист...

— Но если внизу прачечная, то почему бы ей не воспользоваться?

Антонина Дарчинова: У покупателей элитного жилья обычно есть домработница, им не надо ходить в прачечную. Поэтому на первом этаже мы предусматриваем просто коммерческие площади.

— А разве совместима жизнь в нормальном доме с коммерцией на первом этаже?

Антонина Дарчинова: Эти функции должны быть совмещены, и перед проектировщиками стоит задача предусмотреть разгрузку и погрузку на той стороне дома, где нет выходящих на него окон квартир.

— Андрей Анатольевич, а в Москве какие тренды? Есть отличия от казанского рынка?

Андрей Симаков: В Москве разброс цен шире. Элитное жилье там, я считаю, начинается от 1 миллиона рублей за квадратный метр. У нас такой элитности, как на Западе, еще нет. Там в цене  дома-особняки, которые стоят 200–300 лет, и элитное жилье там строится мало.

Ирина Ахметвалеева: «Стоимость элитного жилья с хорошими видовыми характеристиками, транспортной доступностью, я считаю, должна быть не ниже 100 тысяч рублей за квадратный метр»

«ВЫСОКАЯ ЭТАЖНОСТЬ С ХОРОШИМ ВИДОМ — ЭТО СКОРЕЕ ПРЕИМУЩЕСТВО»

— Слово компании «СМУ-88», которая реализует проект «Пять звезд»^[3].

Ирина Ахметвалеева: Мы предлагаем концепцию пятизвездочного отеля. Это жилье, совмещенное с сервисными услугами.

— А у элитного жилья есть ограничения по высоте? Некоторые считают, что оно должно быть не выше 5–6  этажей!

Ирина Ахметвалеева: Небольшая этажность создает ощущение закрытости, уединенности. Но, к примеру, на Западе квартиры с хорошими видовыми характеристиками стоят дороже и ценятся выше. Поэтому я бы не назвала высокую этажность недостатком — это скорее преимущество. У нас, к примеру, доступ на этажи с 18-го по 21-й открыт только жителям этих этажей благодаря специальному чипу. «Пять звезд» — это квартиры в категории «бизнес», а часть — элитные, где есть хорошие видовые характеристики.

— А как по стоимости? Наверное, есть отсечение клиентов ценой? Цена способствует фильтрации соседей?

Ирина Ахметвалеева: Люди покупают в том числе и соседство. И стоимость элитного жилья с хорошими видовыми характеристиками, транспортной доступностью, я считаю, должна быть не ниже 100 тысяч рублей за квадратный метр. В нашем комплексе есть квартиры и до 72 тысяч рублей с видом «во двор». Подчеркну, все зависит от предпочтений людей. Кому-то в городе нужна тишина, кому-то — виды, движение.

Антонина Дарчинова: «Я считаю, что людей нужно максимально возвращать в центр и сделать жилье максимально качественным и доступным»

МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ, АРХИТЕКТУРА И СЛОЖНОСТИ ВОЗВЕДЕНИЯ «ЭЛИТКИ» В ЦЕНТРЕ

— А вот «КамаСтройИнвест», как мне кажется, строит только элитное жилье, в отличие от коллег...

Антонина Дарчинова: Мы в прошлом году только зашли на рынок комфорт-класса с ЖК «Красное яблоко»^[4] в Авиастроительном районе. До этого мы строили только «элит» и «бизнес». На наш взгляд, работать в этом сегменте сложнее и интереснее, поэтому мы остаемся в своей нише. Сейчас мы продаем последние четыре квартиры в Kalinina house^[5], строим клубный дом Legato^[6] на улице Муштари и комплекс апартаментов Odette^[7] на Черном озере.

— При таком опыте — охарактеризуйте рынок элитного жилья.

Антонина Дарчинова: Мы ежегодно участвуем в федеральных архитектурных конкурсах элитного жилья. Чтобы номинироваться на них, надо обладать определенными критериями. Так, площадь однокомнатных квартир должна быть не менее 45 квадратных метров, трехкомнатных — не меньше 100 квадратных метров, потолки — не ниже 3 метров. На площадке не может быть больше трех-четырех квартир. Нам есть с чем сравнить — сейчас можно встретить «свечки» коридорного типа с 16 квартирами на этаже... Конечно, при этом должно быть не более 4–5 этажей и не более 15–20 квартир во всем доме. Это критерии  в элитном сегменте. Что нам говорят потребители? С огромным отрывом на первом месте стоит месторасположение. Кроме того, в последние годы для клиентов большое значение имеет архитектура. Я вообще против того, чтобы мерить «элитку» по цене — надо мерить по качественным характеристикам.

— Тогда возникает вопрос: совместима ли доступность и элитность?

Антонина Дарчинова: Я считаю, что людей нужно максимально возвращать в центр и сделать жилье максимально качественным и доступным. Мы строим из керамического кирпича и бетона, но огромные расходы несем по земле. И у нас очень длинные проекты из-за того, что нам требуются согласования в городе, с минкультуры, геологами, археологами... Как девелоперы мы несем очень большие расходы на формирование проекта. Следующая задача — следовать выше перечисленным критериям «элитки».

Я лично отвечаю за цены и стараюсь их держать. Жилье в центре всегда будет дорожать. Разбег цены между котлованом и сдачей объекта достаточно большой — удорожание на 20–30 процентов. На котловане квадратный метр может стоить от 75 тысяч рублей, а готовое жилье — уже до 100–180 тысяч.

— А чем «бизнес» отличается от «элит»? Назовите критерии.

Антонина Дарчинова: «Бизнес» может быть и 10-этажным, до 100 квартир в доме. Естественно, должен быть закрытый двор, благоустройство территории. Но в целом Казани есть куда стремиться. Москва впереди нас на три-пять лет. И в планах нашей компании — привлечение иностранных архитекторов, дизайнеров интерьеров.

Максим Николаев (в центре): «Сейчас элитность — это, наверное, больше маркетинг»

«БИЗНЕС-КЛАСС И ЭЛИТ-КЛАСС МОГУТ РАСПОЛАГАТЬСЯ АБСОЛЮТНО НА РАЗНЫХ ТЕРРИТОРИЯХ»

— Компания «#Суварстроит» — вы тоже строите все?

Максим Николаев: Да, мы строим все и не сосредотачиваемся только на сегментах «бизнес-класс», «элит». Мы выстраиваем концепцию жилых комплексов в соответствии с месторасположением и с тем, какой продукт будет пользоваться спросом на этом месте. Следует учитывать, что, несмотря на сегмент «бизнес-класс», люди не готовы переплачивать, лишние площади коридоров им не нужны. Все разумно и рационально подходят к выбору. В бизнес-классе мы представляем комплексы «Столичный»^[8], «Манхэттен»^[9], «Времена года»^[10].

Лет 10 назад, когда многие только начинали работать на рынке, было распространено мнение: главным критерием является расположение. На различных форумах те же иностранные спикеры не раз и не два говорили: «Location, location, location». И эта фраза стала крылатой. Мы все это помним, но в последнее время видим тенденцию того, что бизнес-класс и элит-класс могут располагаться на абсолютно разных территориях. Кто-то предпочитает центр города, кто-то — новые деловые районы, а кому-то по душе экологические поселки клубного формата, причем не коттеджные. Появилась целевая аудитория (и мы ее четко ощущаем) — это люди, которые хотят жить за городом, но не готовы лишиться городского комфорта.

— Условно говоря, сами снег чистить не хотят?

Максим Николаев: Мы приняли для себя решение попробовать данный формат. И сейчас жилой комплекс «Времена года» находится на начальной стадии. К нему очень большой интерес, и мы относим его к клубному формату бизнес-класса. Это дома не выше пяти этажей, с лифтами, подземными парковками.

— «Бизнес» в чистом поле, наверное, не может находиться? Все же далековато от города...

Максим Николаев: Не соглашусь! Мы застраиваем 14 гектаров, полностью окруженных лесом. Если мы с вами сейчас поедем на стройплощадку, то окажемся там через 14–17 минут. Мы ездим туда каждый день, вопросов здесь не возникает. В Азино, Авиастроительный район во время пробок доехать сложнее. Мы же говорим: это другой формат бизнес-класса. Это философия загородного дома с городским комфортом. Первые дома будут сданы в этом году, и в данном ЖК пока очень доступные цены.

Кроме того, «#Cуварстроит» может предложить бизнес-класс и в центре. Сдана «Барселона»^[11] — это исторический центр. Неподалеку от центра в Приволжском районе строится ЖК «Манхэттен». А если вы привыкли жить на Кварталах, есть «Столичный»: первая очередь комплекса введена в эксплуатацию, вторая — строится на Чистопольской, а это еще и виды на Казанку, Кремль. Так что у нас есть предложения в разных районах.

— Каковы критерии элитности в Казани по сравнению с другими городами?

Максим Николаев: Сейчас элитность — это, наверное, больше маркетинг, потому что материалы строительства одинаковы. Застройщик может взять стандартный конструктив и привести его к премиум-классу. Для этого надо обеспечить сервис, закрытую территорию, консьерж, интересное архитектурное решение — и вот совершенно другая картина. Люди обращают на это внимание.

— Как отличаются цены в Казани по сравнению с другими миллионниками и Москвой?

Максим Николаев: Цена имеет значение. Но ведь рядом с объявлением по элитной квартире за 100–120 тысяч рублей метр может стоять гостинка, которая будет стоить столько же, если она находится, к примеру, в историческом центре. Стоит также учитывать, что продажи начинаются со стадии котлована — и цена растет по мере строительства. Тот же самый жилой комплекс «Манхэттен» мы начинали продавать с 50 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас цена выросла до 76 тысяч. «Барселона» тоже начиналась с 75 тысяч с копейками, сейчас это 120 тысяч за квадратный метр: дом сдан! Тут стадию строительства нужно рассматривать: готов ли человек вкладывать в готовое жилье, либо это какие-то инвестиционные вещи, на которых затем можно заработать.

Я бы не сказал, что от Москвы мы отстаем на 10 лет, скорее лет на 5–7. И опять-таки сравнивать элитное жилье Москвы и Казани... или Дубай и Казани — это вещи несопоставимые. И та же Европа сейчас достаточно серьезно переформатируется. Многим европейцам не нужно то, что есть у нас. И наоборот: нам не подходит то, что строят они. Надо смотреть каждый ЖК индивидуально.

Михаил Фельдман (справа): «Не хочу никого обидеть, но нужно сразу делить элитное жилье и бизнес-класс. Между ними — пропасть!»

«ИНОГДА РАЗНИЦА МЕЖДУ «КОМФОРТОМ» И «БИЗНЕСОМ» В ПРИНЦИПЕ НЕВЕЛИКА»

— Слово Евгению Ивановичу — он как архитектор-проектировщик реализовал множество удачных проектов, работал вместе с ныне покойным Виталием Логиновым...

Евгений Прокофьев: Критерий элитного жилья начинается с местоположения, социального статуса жильцов, отдаленности от крупных транспортных развязок. Важны конструктивно-эстетические особенности дома. Внешне он должен быть вызывающим — в хорошем смысле этого слова. Важна планировочная структура дома. Кухня не меньше 20 квадратных метров, ванная — 7–8 квадратных метров. Вот тогда получается элитное жилье.

Обязательно наличие дополнительной инженерии — это очистка воздуха, система «Умный дом», высокие требования к качеству строительных материалов. Нужна и охрана построенного дома, причем не такая, где охранники сидят перед экранами и постоянно семечки лузгают, а постоянно контролирующая территорию и все, что на ней происходит.

Далее — число квартир в доме и на этаже должно быть ограниченным. Я уж не говорю о благоустройстве придомовых территорий, число парковочных мест должно доходить до двух на каждую квартиру. Нужна в принципе развитая инфраструктура — частные детские сады, сервис поблизости. На мой взгляд, в Казани элитный дом один — это так называемый «зеленый дом» (ЖК «Кристалл»^[12]), который строили москвичи. Там и квартиры по 200–400 квадратных метров.

— Насколько мы от Москвы отстаем? Может, наоборот, опережаем с «зеленым домом»?

Евгений Прокофьев: Там таких домов больше! Стоимость элитного жилья должна быть не меньше 200–300 тысяч за квадратный метр — вот это настоящий «элит»!

— А за рубежом?

Евгений Прокофьев: За рубежом элитным жильем считается загородная вилла, дом. Там все стараются выехать из центра города.

— Это был взгляд мэтра архитектуры. У нас в обсуждении принимает участие представитель московской компании «Садовое кольцо» Михаил Фельдман. Ваш взгляд вдвойне интереснее. Есть с чем сравнить, показать. С чем вы пришли в столицу РТ? Какая разница между Москвой и Казанью?

Михаил Фельдман: В Казани я реализовывал проекты с 2011 года и город знаю хорошо. Сейчас много что говорили, но сразу видно, кто занимается элитным жильем. Не хочу никого обидеть, но нужно сразу делить элитное жилье и бизнес-класс. Между ними — пропасть! Возьмем сталинские высотки в Москве, где деревянные перекрытия, квартира площадью 63 квадратных метра. Это что — элитное жилье или бизнес-класс? Я считаю, что элитное, потому что стоимость его начинается от миллиона долларов, потому что это location. Во всем мире есть элитная недвижимость, где все правильно, — четыре-шесть этажей, малое количество жильцов. Но существуют исторические памятники, куда есть определенная очередь, в которую записываются для того, чтобы их приобрести.

Что происходит в Москве и в Казани с точки зрения бизнес-класса? На мой взгляд, мы видим «войну маркетологов», принимаем желаемое за действительное. Иногда разница между «комфортом» и «бизнесом» в принципе невелика. И маркетологи идут на хитрости. Например, придумывают градацию — «комфорт минус», «комфорт плюс»... То же самое с экономклассом и так далее. В 2012 году российская гильдия риелторов попробовала сделать классификацию элитного жилья — это метраж, высота потолков и так далее. Независимо от этого каждый проект надо оценивать индивидуально.

Что касается казанских проектов... Для меня элитное жилье — это проекты «Антики». Они номер один. На втором месте — «Вишневый сад». Проект «Зеленый дом» считаю хорошим «бизнесом». По моему мнению, установка суперсистемы очистки воздуха не делает его элитным. Вид-то из окон лучше не стал. В данном случае маркетологи сделали акцент именно на этой суперсистеме, правильно использовали ее технические характеристики.

Вот «КамаСтройИнвест» видит принципиальную разницу между жильцом «элитки» и квартиры бизнес-класса. В первом случае не нужна инфраструктура. Это лишние движения в доме, рядом с домом. Никто не пойдет к косметологу на первом этаже, потому что «элитка» — люди с сформировавшимся вкусом и своим кругом. А вот если бизнес-класс, тогда — да, может быть.

Отвечая на вопрос об отставании Казани от Москвы, скажу — разница в 5–7 лет. Сегодня Казань очень изменилась в лучшую сторону с точки зрения новых выходящих проектов.

Отдельно хочу отметить, что сейчас, по моему мнению, на рынке элитного жилья произойдет ломка. Мы ведь всегда ментально хотели прикоснуться к прекрасному. Была возможность накопить на большую квартиру. Классно жить в квартире площадью 200–300 квадратных метров, правда? Но мы были избавлены от высоких налогов!

— Но даже загородные дома с такой площадью уже не в тренде...

Михаил Фельдман: Все уменьшается, а почему? Потому что мы стремимся к Америке. 7 лет назад никто и знать не знал, что такое лофт, а сейчас Москва уже побила рекорды по всем лофтам, они появились в Казани. Лофт в классическом варианте — это переделанное жилье, в другом варианте — это стиль. Но мы идем к росту налогов, росту стоимости обслуживания элитного жилья — и вот это может стать препятствием для больших площадей квартир.

Адель Хасбиулин: «Когда мы говорим о строительстве чего-то идеального, то нужно ориентироваться на платежеспособный спрос. И мы видим, что в нашем городе он не такой, как в Москве»

«ВЫСТАВИМ ДВА «ЗЕЛЕНЫХ ДОМА» НА ПРОДАЖУ. ОКАЖЕТСЯ, ЧТО КВАРТИРЫ В НИХ НИКОМУ И НЕ НУЖНЫ!»

— В дискуссии принимает участие глава компании «Мегалит» Адель Хасбиулин, который имеет большой опыт продаж жилья различного класса.

Адель Хасбиулин: Когда мы говорим о строительстве чего-то идеального, то нужно ориентироваться на платежеспособный спрос. И мы видим, что в нашем городе он не такой, как в Москве. Например, квартиры в панельных домах в районе проспекта Вернадского стоят 250–280 тысяч рублей за квадратный метр, а в элитных домах центра Москвы стоимость «квадрата» доходит до 1,5 миллиона рублей.

При подобном бюджете застройщик может такое предложить! К примеру, у нас во всей Казани всего 5–6 объектов, где применен оконный профиль Schuco, а в Москве этот профиль не просто в каждой «элитке», его изнутри еще и инкрустируют благородным деревом или обтягивают кожей.

В Казани покупательная способность ограничена, а перед девелопером стоит сложная задача — удивить покупателя, предложить приемлемую цену, при этом получить прибыль.

Если оснастить дом самым дорогим инженерным оборудованием, то можно столкнуться с тем, что покупатель на этот объект по такой цене так и не найдется.

Между тем в Казани есть достойные объекты, предлагающие комфортные условия жизни для его обитателей. ЖК «Дворцовая набережная»^[13] с необычной архитектурой, высотой потолков в 3,6 метра и потрясающим видом на парк, набережную Казанки и Кремль.

В ЖК «Суворовский» прекрасные планировки, красивейший зеленый двор, высокий уровень безопасности. Например, если ваш ребенок гуляет во дворе и вы потеряли его из виду, служба охраны сообщит вам, в какой части двора он находится.

А настоящей жемчужиной я считаю комплекс апартаментов премиум-класса «Европейский»^[14] — за его локацию непосредственно на берегу Казанки, собственную просторную придомовую территорию, выходящую прямо на пешеходную набережную, прекрасные умиротворяющие виды на Казанку. Аналог «Европейскому» по уровню строительства и инженерному оснащению вряд ли появится в Казани в ближайшие 5–7 лет.

Если с нуля повторить этот проект в нынешних ценах, то придется продавать конечный продукт по московским ценам, а на них покупатель в Казани может не найтись.

— От Москвы насколько отстаем?

Адель Хасбиулин: Отстаем не на годы, а на гигантское количество потенциальных покупателей. В Москве элитное жилье покупают в целях инвестиций, деловой необходимости по причине частых командировок, идет активная миграция.

В Казани концентрация нуждающихся в «элитке» не такая высокая. Те, кто хотел и мог, уже имеют элитную недвижимость в Казани, а их дети нередко выбирают для жизни Москву, Санкт-Петербург или зарубежные страны.

Михаил Фельдман: Я тут хотел бы поддержать казанских застройщиков, чтобы не расстраивались по поводу того, что в Москве очень высокая стоимость квадратного метра. Это не означает, что в столице прямо-таки сверхвысокая маржинальность! Я вам скажу, что застройщиков там в 10 раз больше, а затраты на строительство в Москве (на вынос сетей, техусловия и так далее) в пределах Третьего транспортного кольца таковы, что... Вот и получается там высокая себестоимость. Так что не расстраивайтесь, коллеги! Казань имеет большой потенциал. Поэтому наша компания решила начать проект в столице РТ, видя реально возможности рынка и возможность строить здесь бизнес-класс в нашем понимании, так как мы видим здесь хороший спрос.

Михаил Фельдман (слева) и Адель Хасбиулин (справа)

«ПЕРСПЕКТИВНЫХ ПЛОЩАДОК В ЦЕНТРЕ ГОРОДА ПРАКТИЧЕСКИ НЕТ. ЗАСТРОЙЩИК БУДЕТ ИСКАТЬ ОСОБЕННОСТИ ЛЮБОЙ ЛОКАЦИИ»

— Вторая часть нашего обсуждения касается спроса. Многие рынки скукоживаются в последнее время. Совокупный спрос падает. Что происходит на рынке элитного, бизнес-жилья?

Марсель Искандаров: Тенденция этого рынка в том, что сегодня нередко элитное жилье покупают не как основное, а как дублирующее. Кому-то надо до работы быстрее добираться, кому-то — чтобы детей удобно было в школу возить. Иногда при высоком и уже сложившемся уровне потребления элитное жилье воспринимают просто как качественный продукт. То есть моя квартира, мой дом и мое ближайшее окружение должны быть высокого качества, причем не только с точки зрения технологии, но и с точки зрения эстетики. Это не просто качество, это высокое архитектурно-дизайнерское оформление дома — и не только снаружи, но и мест общего пользования и так далее.

Я бы адресовал застройщикам вопрос: почему главным входом в здание воспринимается подъезд, а не выход с парковки? Хотя в 90 процентах случаев мы соприкасаемся с паркингом. На такие моменты люди начинают обращать внимание только при уже сложившемся уровне потребления и где-то даже от избыточности потребления. И избыточность лежит в основе элитности. В основе того, что нельзя повторить. Элитные дома повтору не подлежат.

Какие мы видим тренды? Перспективных площадок в центре города — без шума, с хорошим окружением — уже практически нет. Соответственно, застройщик будет искать особенность любой локации с точки зрения максимального выстраивания на этом преимуществ конкретного продукта. Здесь путь только один — повышение архитектурного качества и его распространение не только на дом, но и — по возможности — на ближайшую среду.

Удобно кафе на первом этаже или неудобно? Живущие в «Береге», например, считают одним из удобств возможность выйти из дома и зайти в кафе... Все-таки очень важен и состав людей этого закрытого ближнего круга. Он категорически не лежит только в плоскости денег. Это некий круг людей, которые объединены по какому-либо признаку и принципу.

«НА ЭТОМ КРИЗИСЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО ПОЯВИТСЯ НОВАЯ ЭЛИТА»

— Андрей Анатольевич, что, по-вашему, происходит с рынком?

Андрей Симаков: Элитное жилье пользовалось и всегда будет пользоваться спросом, а вот портрет элиты может корректироваться. Сегодня в элиту может попасть, условно, какой-нибудь клуб любителей биткоина. И они могут сформировать какое-то новое IT-общество. Я считаю, что преобразований в элитном жилье с каждым годом будет все больше и больше. И, по моим оценкам, к элитной прослойке можно отнести всего 1 процент населения. Я согласен: большое значение будет иметь архитектура и единые интересы жильцов.

— То есть кризис никак не затронул элитный сегмент?

Андрей Симаков: Кризис затронул ту элиту, которая в тот момент считала себя элитой. Кризис произошел для старой элиты. Но сейчас (а, собственно, постоянно!) появляется новая элита. Если искать новые возможности, то на этом кризисе обязательно кто-то появится — новая элита, обладающая новыми ценностями. Это тот же покупатель, но с корректированным, немного другим набором потребностей. И застройщику важно понимать, что происходит в глобальном плане.

Ирина Ахметвалеева: Соглашусь! Все зависит от того, как мы смотрим на потребителя, и застройщик должен под него подстраиваться. Поэтому мы снижения спроса не чувствуем. У нас помимо «Пяти звезд» есть IQ DOM^[15], который тоже относится к бизнес-классу. «Элитку», конечно, покупают для себя. Бизнес-класс, если это какие-то небольшие квартиры, бывает, приобретают для инвестиций. Надо смотреть, как развиваются люди, приобретающие это жилье.

МЕЧТА ОБ «ЭЛИТКЕ» ПОД КЛЮЧ, РЕКОРДНЫЙ РЫНОК-2017 И НОВЫЕ ЗАПРОСЫ

— Какова динамика продаж у «КамаСтройИнвест»?

Антонина Дарчинова: Сужения нет, но есть серьезные изменения. Мы пока еще, коллеги,  работаем на неудовлетворенном рынке. На рынке продавца. Жители Казани решили еще не все свои вопросы с жильем.

Мы условно делим покупателей на три категории. Первая — это молодая семья, которая хочет увеличить свою жилплощадь. Таких покупателей процентов 10. Второй небольшой для нас сегмент — это инвестиционный спрос, который с 2014 года сократился. Третья — наша основная категория — это люди, у которых есть жилье в достаточном количестве, но они хотят улучшить его качество. Они уже живут в центре, но в пятиэтажном доме без лифта или без парковки. Их не устраивает «элит» 90-х, 2000-х годов. И с этой аудиторией очень интересно работать, последнюю аудиторию я уважаю, потому что это умные люди! Они иногда знают больше меня об объекте. Это предприниматели, руководители, которые привыкли во всем разбираться самостоятельно. Они вникают в каждую деталь.

Какие мы видим тенденции? Людям нужны кухни от 20 квадратных метров. Почему? Ушли в прошлое застолья со столами-книжками в гостиных. Люди могут позволить себе кафе и рестораны, чтобы собрать большую компанию гостей. А кухня теперь стала местом встречи ближнего круга друзей. Стали больше площади ванных комнат, есть, например, спрос на ванные с окном: это модно и красиво! А вот сауны в ванных уже ушли в прошлое — это была мода нулевых.

Основной наш спрос — это квартиры от 70 до 100 квадратных метров. Большая площадь — это уже дополнительный спрос. Да и в целом уже нет потребности в больших кладовых для хранения солений и шуб. В этом плане мы идем по пути европеизации.

Перспективу вижу в отделке, причем в дизайнерской, качественной. Но пока основной спрос идет на черновую отделку.

— А элитное жилье когда-нибудь будет сдаваться с ремонтом?

Антонина Дарчинова: Это мечта! Мы смотрим на европейский рынок, на рынок Москвы. Там бы задали вопрос: «А зачем вы мне продаете незаконченный продукт в черновой отделке?» Поэтому рано или поздно — будет под ключ. Но отделка и меблировка должны быть дизайнерскими, ни в коем случае не стандартными для всех. И конечно, важно качество работ.

— А как вы в целом оцениваете рынок?

Антонина Дарчинова: В 2017 году рынок рос, причем значительно. Мы получили рекордный рынок, в том числе за счет ипотечных ставок. Есть вероятность, что в 2018 году этот тренд будет продолжаться. Элитный рынок более стабильный, там меняются потребности, но спрос есть.

Евгений Прокофьев: «Процент элитного жилья на рынке совершенно небольшой. Те, кто хотел, уже насытились»

«РЫНОК БУДЕТ ИДТИ НЕ В КОЛИЧЕСТВО, А В КАЧЕСТВО»

— Что происходит с рынком, по мнению «#Суварстроит»?

Максим Николаев: В кризисы увеличивается количество инвесторов, как ни странно. В 2009 году мне посчастливилось работать на рынке загородной элитной недвижимости — это был первый год после кризиса 2008-го. И тогда этот рынок удержался, сохранив стабильность спроса. Следующий кризисный этап также продемонстрировал тенденцию: сегменты «элит» и «бизнес» более устойчивы, продажи сохраняются и могут расти.

Дискутировать о перспективах можно долго, но меняется покупатель. Одни уходят, насытившись продуктом, другие как раз становятся состоятельными. У людей появляются свои потребности. Как минимум они хотят быть не хуже, а лучше, чем их друзья, знакомые.

Если говорить о высоких сегментах, то у нас спрос стабилен — этот рынок имеет больший запас прочности. Пиковые взлеты, падения мы отмечаем на рынке доступного жилья — есть сезонные колебания, зависимость от доступности кредитов, уровня процентных ставок. Рынок дорогого жилья показывает стабильные значения, думаю, с этим согласятся все участники дискуссии.

— Какие тренды просматриваются на рынке элитного жилья?

Евгений Прокофьев: Процент элитного жилья на рынке совершенно небольшой. Те, кто хотел, уже насытились. А кто подрастет — и этих людей будет не много. Мы должны строить комфортное жилье — должны быть хорошие материалы, удобные квартиры, красивые дома.

— Но это же денег стоит! Откуда такие деньги у населения?

Евгений Прокофьев: А почему мы должны стремиться к «стандарту»? Мы застраиваем город, и он должен быть красивым — с хорошими домами. К этому надо стремиться всем. Но риелторы и застройщики требуют от проектировщиков очень маленьких однокомнатных квартир, которые покупают очень быстро в качестве инвестиций. И это понятно, ведь вкладывать деньги некуда. В банки? Мы в прошлом году видели, что происходит с ними...

Деньги вкладывают в квартиры, в недвижимость. Но здесь есть другой тренд: высокие налоги. Если имеешь пять квартир, то это уже бизнес. Квартиры же не могут просто стоять — их сдают в аренду, на них зарабатывают.

— А когда может произойти повышение налогов? Об этом пока ничего не говорят.

Евгений Прокофьев: Я думаю, такой период наступит. Почему сначала строили загородные дома по 400–500 квадратных метров, а сейчас это не в моде? Все эти площади надо убирать, отапливать, обслуживать! Поэтому есть тенденция к сокращению площадей. Я полагаю, что и наш массовый сегмент будет стремиться к росту качества. Такой будет тенденция.

«Едешь по дороге, сидишь в интернете и видишь — скидки, скидки, скидки! Борьба идет за каждого покупателя»

«РУБЛЕВАЯ» ЛИКВИДНОСТЬ, УМЕНЬШЕНИЕ КВАРТИР, РОСТ ТРЕБОВАНИЙ И ВОЙНА МАРКЕТОЛОГОВ

— Михаил, какова ваша точка зрения на перспективы рынка?

Михаил Фельдман: Если говорить совсем об «элитке-элитке», то ее процент небольшой. И она всегда самая ликвидная. Понятно, что в долларах все упало. Но в рублях все ликвидно. Вернусь к фразе «location, location, location^[16]». В Москве есть проекты с сумасшедшим местоположением — Цветной бульвар, Патриаршие пруды, где все раскупается еще на момент получения декларации. И никто не смотрит на то, что это апартаменты или квартиры. Это элитное местоположение.

С точки зрения бизнес-класса стало больше ипотечных договоров. Около 70–80 процентов даже в бизнес-классе. Основной тренд — уменьшение площади квартир и рост требовательности покупателей.

Что мы видим в Казани? На рынке действительно есть запросы окон в ванных, с видовыми характеристиками. Мы учли эти пожелания и многие другие запросы клиентов в нашем проекте, который будет возводиться на улице Фатыха Амирхана и до недавнего момента принадлежал турецкой компании Rumi. Это будет шесть домов разной этажности: три башни 19-этажные, три — 14-этажные, а две — пятиэтажные. Проект бизнес-класса, максимально раскрывающий видовые характеристики местоположения.

Перспективы рынка мы видим в войне маркетологов. Конкуренция заставит повышать качество. Это очевидно, так как уже сейчас создана уникальная ситуация: едешь по дороге, сидишь в интернете и видишь — скидки, скидки, скидки! Борьба идет за каждого покупателя. Это касается и бизнес-класса. В Казани ситуация несколько другая, потому что, по нашим исследованиям, рынок «бизнеса» в 2017 году рос. Но это произошло за счет изменения структуры самого рынка недвижимости. Несмотря на то что есть тенденция к сокращению площадей квартир в бизнес-классе, фасады таких домов будут все красивее, окна — дороже, входные двери — супердизайнерскими. Но от этого жилой комплекс все равно не станет элитным, он останется «бизнесом».

— Адель Искандарович, а вы как видите ситуацию?

Адель Хасбиулин: Лучше жить хотят 100 процентов людей, все живут с этой мечтой. Рано или поздно «мечтатель» начинает действовать и становится покупателем, которых я делю на три группы. К первой относятся те, кто созрел финансово. Ко второй, условно говоря, — те, кому стало невмоготу: человек живет в элитном доме, но его стали раздражать соседи, или он живет в пятиэтажном доме в центре, но без лифта и т. д. Третья группа покупателей рассматривает элитное жилье в качестве инвестиций.

Хочу отметить, что в последние две недели участились запросы на покупку жилья в новостройках. Причем активизировались покупатели-инвесторы в самых разных классах. Думаю, возросшая покупательская активность связана в том числе с приближающимися президентскими выборами. Жилая недвижимость в любые, даже самые неспокойные, времена остается тихой гаванью, гарантирующей сохранность вложений.

Категория покупателей «элитки» притязательна: много путешествует, видит самое лучшее, сравнивает дома по архитектуре, планировкам, инженерному оснащению.

У каждого своя картинка идеального жилья, и ей нелегко найти воплощение. В итоге приходится идти на компромиссы и выбирать из того, что есть. Вот, скажем, в «Береге» многим нравятся террасы и виды, открывающихся с них. И если бы они были в соседних домах, то их стоимость была бы выше, так как на них есть спрос.

Конечно, часть элитного жилья приобретается с расчетом относительно будущей ликвидности. Купил в черновой отделке, вложился в ремонт, а сможет ли он потом продать это? Сейчас на ликвидность, конечно же, чаще обращают особое внимание, а отделочные материалы, мебель и техника заметно подорожали.

В большинстве случаев покупателю элитного жилья не обязательно что-то продавать, чтобы купить новую квартиру. В этом сегменте невысокая возобновляемость продаж квартир — такая, как в спальных районах города, где, чтобы купить одну квартиру, надо продать другую. Владелец квартиры в центре может жить, например, во Франции и несколько лет здесь не появляться, но это не будет поводом для продажи этой квартиры. В том числе поэтому объем предложения в «элитном» сегменте ограничен.

Если говорить об эволюции жилья высоких классов, то Казань ограничена площадками для его строительства, притом что удачная локация — один из важнейших критериев для жилья высоких классов. 

Премиум-объекты уровня «зеленого дома» ЖК «Кристалл» или комплекса апартаментов «Европейский» вряд ли появятся на рынке в ближайшие годы. А если и появятся, то это будут не девелоперские проекты, рассчитанные на рынок, а клубные дома «для своих».

В будущем могут появиться проекты элитного жилья с сегментацией покупателей по интересам или по возрасту. Например, за рубежом есть жилые комплексы для возрастной категории 55+.

Сейчас большинство застройщиков выбирают классы «стандарт», «эконом» или «комфорт» — такое жилье быстро строится и быстро продается, а вот в самом дорогом сегменте нужно проводить большую предварительную — аналитическую, маркетинговую — работу, чтобы не просто выйти на рынок с новым продуктом, но и хорошо заработать. И это очень сложно.

—  Большое спасибо всем за участие в обсуждении!