ЯНВАРСКИЙ СПУРТ: «ВИНОВАТЫ» ВЫБОРЫ, БАНКИ, ФИШКИ ЗАСТРОЙЩИКОВ И РЕКОРДЫ ДЕКАБРЯ

Январь вроде бы не месяц май. Но к ситуации на рынке недвижимости в текущем году это отношения не имеет. Рынок показал столь бурный рост, что этому удивляются и девелоперы, и риелторы. Показатели — весенние, иначе и не скажешь. 

Так, ипотека января-2018 обскакала данные годичной давности в 2,5 раза. Заключено 1499 договоров по ипотеке на жилые помещения — такую цифру «БИЗНЕС Online» сообщили в управлении татарстанского Росреестра. Январь-2017 показывал лишь 598 ипотек в столице РТ. По Татарстану зарегистрировано 3655 ипотек, что на 82% выше, чем в январе 2018 года. «Допингом» послужило снижение ставок по ипотеке — этот процесс шел весь прошлый год. «По сравнению с январем прошлого года ставка упала где-то процента на 2–3, — отметил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ Андрей Савельев, президент гильдии риелторов РТ и директор компании „НЛБ-Недвижимость“. — Второй момент — появилась субсидированная 6-процентная ипотека для тех, у кого после 1 января 2018 года родился второй или третий ребенок».

Также росли продажи по договорам долевого участия. Повторяя замечательные тренды января, «первичка» тоже показывала рост. Если год назад в РТ было 885 сделок, то в январе 2018 года зарегистрирована 1191 сделка (то есть плюс примерно 35%). На вторичном рынке в Казани зафиксировано 1852 сделки, что на 15% больше, чем годом ранее. По РТ же в январе этого года было куплено 4305 жилых помещений — на 321 больше, чем год назад.

По словам Савельева, причиной этому мог стать отложенный спрос. В декабре росло все — и на январь пришлись те сделки, которые не успели закончить в декабре. «В 2016 году не было такого спроса. Соответственно, очень немного сделок с декабря перетекло на январь. А в этом году декабрь был очень бурным — и часть регистраций прошла уже в январе. Из этих 1,5 тысяч процентов 10–20 — это декабрьские сделки».

«Исторически так сложилось, что перед выборами у нас бывают всплески продаж», — заметил Искандер Юсупов «Исторически так сложилось, что перед выборами у нас бывают всплески продаж», — заметил Искандер Юсупов Фото: «БИЗНЕС Online»

С этой оценкой согласны и девелоперы, в частности, в «#Суварстроит». По словам коммерческого директора компании Максима Николаева, сделки откладывались с декабря на январь, в том числе и по ипотеке. Банки могли не успеть оформить договор и переносили сделку на январь, привел он в пример возможную ситуацию. Кроме того, сказываются и выборы, говорил на круглом столе по комфортному жилью коммерческий директор «Унистроя» Искандер Юсупов. «Исторически так сложилось, что перед выборами у нас бывают всплески продаж», — заметил он. Выразила удовлетворенность от числа сделок в январе и глава компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.  Отмечала «невидимую руку» выборов и гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Февраль же, судя по прогнозам риелторов, «отыграл» ничуть не хуже — что ж, будем ждать, что покажет нам статистика Росреестра. «Февраль оказался на уровне — больше, чем в прошлом году, но меньше, чем в декабре 2017-го, — дал оценку Савельев. — Люди не знают, какая экономическая ситуация будет после, поэтому выбирают именно недвижимость. Она всегда была самым стабильным источником сохранения денег как минимум, инвестирования — как максимум. Ну и плюс повышается качество и комфортность строящегося жилья. Между крупными застройщиками идет достаточно жесткая конкуренция по внедрению каких-то фишек, новых сервисов, новых проектов, новых идей».

ЦЕНЫ: РОСТ ОЖИДАЕТСЯ СО ВТОРОЙ ПОЛОВИНЫ ГОДА

Какие районы Казани чаще всего пользуются спросом при покупке жилья в ипотеку? По данным ипотечного банка «ДельтаКредит», первичное и вторичное жилье в ипотеку чаще всего оформляют в Авиастроительном районе. На втором месте — Вахитовский район, на третьем — Кировский, сообщили в пресс-службе банка. Реже всего жители Казани брали ипотеку в Приволжском и Советском районе. В этой выборке — более тысячи кредитных договоров на сумму 1,6 млрд рублей как по первичному, так и по вторичному рынку. Самыми дорогими районами Казани стали Вахитовский (цена квартиры — 3,8 млн рублей), Ново-Савиновский (2,8 млн) и Приволжский (2,8 млн рублей).

«По сравнению с январем прошлого года ставка упала где-то процента на 2–3», — отметил Андрей СавельевФото: «БИЗНЕС Online»

Что в перспективе будет происходить с ценами? Падение маловероятно, считает Савельев. Уже скорее возможен рост — в преддверии новых правил игры в «долевку» с 1 июля. Если цена будет расти на первичном рынке, то это скажется и на вторичном. Хотя предпосылок для роста реальных доходов населения что-то не видать, резкое удорожание повлечет снижение спроса, считает он. Однако издержки застройщиков неизбежны, так что рост цен может достичь 20%, говорит Савельев. «Может быть, это произойдет не в первом полугодии. У многих застройщиков еще есть задел старых строек — те, которые не попали под изменения, и те, которые будут строиться по прежней схеме. Но во второй половине года мы уже можем ожидать, что пойдет этот рост», — предупреждает он.

По сведениям сервера недвижимости Tatre.ru, который анализирует ценовое предложение по данным сайтов Tatre.ru, IRR.ru, Domofond.ru, средняя цена квадратного метра в сегменте нового жилья в январе подросла на 3,33% по сравнению с декабрем-2017. В абсолютном выражении рост — с 69,1 до 71,4 тыс. рублей за метр. На вторичном рынке рост — 1,45%, метр в январе стоит 69,9 тыс рублей. А вот Domofond.ru по сравнению с январем-2017 констатирует снижение цены квадратного метра на 1,1% на первичном рынке Казани до 64,5 тыс. рублей за метр и рост «вторички» на 2,6% (до 69,1 тыс рублей).

Но в отрывающихся от котлована домах цены все равно будут подниматься, в один голос утверждают застройщики, так формируется их модель продаж.

НОВЫЕ СТРОЙКИ: «ДЛИННЫЙ ДОМ» ОСКАРА ПРОКОПЬЕВА, СКАНДАЛ В «МАЛИНОВКЕ» И «ЭЛЕМЕНТ» НА САРЫ САДЫКОВОЙ

С выходом на рынок новых проектов пока все еще «не айс». Судя по данным управления градостроительных разрешений исполкома, декабрь, январь, февраль прошли достаточно спокойно.

Отметим, что в декабре «Лизинг Трейд» получил разрешение на строительство первой очереди дома на улице Николая Столбова. Напомним, что объект за глобусом сада им. Кирова — это эдакая длинная «колбаса», монотонность фасадов которой архитекторам пришлось разбить за счет разноэтажных секций с различными фасадами и окнами. Фундамент был заложен в незапамятные теперь уж времена, что осложняло жизнь проектировщикам.

Компания «Бриз» получила разрешения на два дома по улице Серова, ООО «ТСИ» тоже заявило два дома. Есть подвижки у компании «Ак Барс Девелопмент» в «Солнечном городе» и микрорайоне М8, «Грань Девелопмент» продолжает свой ЖК на улице Родины. Стартовал новый ЖК «Триумф» от «Ак таша» — на тех самых землях, что компания получила за труды во спасение дольщиков «Фона» в ЖК «МЧС». ООО «Панорама» тоже теперь вправе начать «вписывание» 6-этажного «переходного элемента» на улице Сары Садыковой. Так что стройки «зашли» и на территорию исторического центра.

ООО «СМУ-88» успело зайти непосредственно на строительство своего ЖК «Малиновка» — и тут же застройщик столкнулся с опасениями некоторых жителей соседних домов. Вбили первую сваю — и побежали жалобщики: караул, трещины... Но трещины тут были давно, и застройщик даже загодя озаботился мониторингом состояния домов.

Итак, хоть и прогнозировали паломничество застройщиков за разрешениями на строительство в преддверии изменений в законы о долевом, но пока что-то очередь за ними не выстроилась. Заявок еще немного. Но, как намекнул в разговоре с «БИЗНЕС Online» один из застройщиков, до 1 июля компании действительно намерены по максимуму набрать разрешений на строительство.

Теперь статус обманутых дольщиков могут получить люди, чьи квартиры были замечены в двойных продажах Теперь статус обманутых дольщиков могут получить люди, чьи квартиры были замечены в двойных продажах Фото: «БИЗНЕС Online»

ВЕСТИ ИЗ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ПОЛЕЙ: ЭКСКРОУ ПОД 6% И НОВЫЕ ПРАВИЛА ДЛЯ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

Что происходит на федеральном уровне? Участники рынка все еще надеются, что фактический запрет долевого строительства, курс на который взяло правительство, будет мягко отыгран назад. Продлили же «дачную амнистию» до 2020 года, правда? Хотя в своем послании 1 марта президент РФ Владимир Путин снова дал понять: от долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, «когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане». И при этом он ставит задачу за предстоящие 6 лет поднять объем стройки в России до 120 млн кв. м в год (сейчас примерно 80 миллионов).

Дискуссии вокруг новшеств продолжаются. В публичном пространстве появилось, к примеру, понятие «системообразующий застройщик» (крупный игрок на региональном, допустим, рынке). Для такой компании продвигают идею значительного облегчения правил долевого строительства. До сих пор непонятно, какие банки получат право финансировать стройки: то ли с кредитным рейтингом на уровне А- (а таких банков в РФ всего 66), то ли ВВ-. В ЦБ так и не пришли к решению.

Объем долевого в России — примерно 3,5 трлн рублей. Михаил Мень высказал мнение, что такую сумму банкам заместить просто не удастсяФото: prav.tatarstan.ru

А ведь уже с 1 июля все застройщики, которые работают с долевым, должны продавать новые объекты через эскроу-счета... В списке допущенных — 22 банка, причем нет ни одного банка из РТ. Предполагается, что застройщик получит деньги на стройку под 6% годовых, то есть как минимум на эту цифру вырастет цена стройки. И минстрой РФ, похоже, подпускает нотку сомнения в способности банков кредитовать все строительные проекты. Напомним, что объем долевого в России — примерно 3,5 трлн рублей. Министр Михаил Мень высказал мнение, что такую сумму банкам заместить просто не удастся. Не получилось бы как со страховыми компаниями, которые, застраховав с 2014 года все стройки, просто «съели» 38 млрд рублей, сокрушался Мень на парламентских слушаниях в Госдуме РФ. 

Кроме того, с 23 февраля вступили в силу новые критерии отнесения граждан к категории обманутых дольщиков. Согласно приказу минстроя России от 24 января 2018 года расширен круг лиц, которые могут претендовать на этот статус. Теперь его могут получить люди, чьи квартиры были замечены в двойных продажах. А вот покупатели нежилых помещений, в том числе апартаментов, по новым правилам теряют право воспользоваться господдержкой.


ПРОБЛЕМЫ В СТАНЕ ДОЛЬЩИКОВ: «АКВАРЕЛЬ» ДЕЛИТ КВАРТИРЫ, А «СИМФОНИЯ» ЖДЕТ ДЕНЕГ ОТ СВОИХ ДОЛЬЩИКОВ

Дольщики «Свея» тем временем снова вязнут в трудностях. В частности, жители дома №5 в ЖК «Акварель» готовятся оспаривать начисленные им платежи за жилищно-коммунальные услуги. Заселиться в свои квартиры дольщики смогли только в январе 2018 года, однако им пришли счета-фактуры с требованием оплатить услуги ЖКХ и за последние месяцы 2017 года — за то самое время, когда они с боем пытались прорваться в уже зарегистрированное ими в собственность жилье.

Основная проблема, впрочем, в другом. Несмотря на то что большая часть владельцев, наконец, смогли заселиться в сданные квартиры, остались и те, кому предстоит доказывать свое право собственности в судах. Как рассказали «БИЗНЕС Online» сами дольщики, в процессе достройки дома было принято решение некоторые квартиры перепроектировать: они не соответствовали нормам по инсоляции. «Многие собственники заселились, делают ремонт, — говорит Шамиль Зайнутдинов. — Но я и еще несколько человек попали в непростую ситуацию. В проект были внесены изменения — и „однушки“ были объединены с рядом стоящими „двушками“. Получилась большая четырехкомнатная квартира. При этом нашего разрешения на объединение квартир никто не спрашивал, нас об этом даже не известили», — подчеркивает он. Теперь же власти, по словам мужчины, пожимают плечами и советуют обращаться в суд. Последовав совету и подав заявление о признании права собственности хотя бы на долю в этой квартире, дольщики получили неприятный сюрприз. Оказалось, что на эту же долю также претендует и ООО «Новатор» — аффилированная с «Тимер Банком» структура, на средства которой достраивался дом. Но весь трагизм ситуации в том, что эта же фирма и продала дольщикам их квартиры!

Со «свеевскими» объектами связываться, похоже, вообще надо крайне осторожно. Перепланированных квартир там десятки – и может получиться так, что узнают об этом люди в последний момент Со свеевскими объектами связываться, похоже, вообще надо крайне осторожно. Перепланированных квартир там десятки — и может получиться так, что узнают об этом люди в последний момент Фото: «БИЗНЕС Online»

«В свое время мы по уступке купили квартиры именно у этой компании, а сейчас она же заявляет на нее свои права, подав в Арбитражный суд иск на все свободные квартиры, которые имеются в доме, ведь эта фирма достраивала и теперь хочет вернуть свои деньги», — рассказывает Зайнутдинов. По его словам, получить внятного ответа от конкурсного управляющего «Новатора» дольщикам не удается — никто не выходит на связь. Теперь дольщики обращаются во все инстанции — от премьер-министра до следственного комитета — и сетуют на то, что оказались разменной монетой в битве двух компаний.

Со свеевскими объектами связываться, похоже, вообще надо крайне осторожно. Источник «БИЗНЕС Online» говорит, что проблемы с инсоляцией есть и на одном из других объектов — там также делили, дробили, умножали, чтобы вписаться в прокрустово ложе нормативов. Только перепланированных квартир там не пять, а десятки — и может получиться так, что узнают об этом люди в последний момент.

Взявшийся за достройку «фоновских» домов «Бриз» может приостановить работы – ему даже нечем заплатить за аренду подъемного крана на этом объекте Взявшийся за достройку фоновских домов «Бриз» может приостановить работы — ему даже нечем заплатить за аренду подъемного крана на этом объекте Фото: «БИЗНЕС Online»

Не все гладко и в «Симфонии». Несмотря на наличие договоренностей, некоторые дольщики третьего дома перестали платить по счетам. Естественно, что взявшийся за достройку фоновских домов «Бриз» теперь может приостановить работы — ему даже нечем заплатить за аренду подъемного крана на этом объекте. Гендиректор компании Андрей Беляков заявил: «Финансирование в течение февраля практически равно нулю. С прошлой нашей встречи ни одного рубля не поступило!» Хотя до сих пор все шло с опережением графика — и третий дом вполне могут сдать в ноябре этого года. Неплательщики ссылаются на собственные страхи и тот факт, что земля под домом все еще не передана новому застройщику.

Как заявил в ответ первый замруководителя исполкома Азат Нигматзянов, вопрос с землей, которая находится под обременением, будет решен еще до сдачи дома. Аналогичные вопросы вставали и при достройке первого дома, но вот сейчас он достроен и сдан, а люди уже регистрируют в собственность новые квартиры. И для этого дом надо банально достроить, что невозможно при неисполнении обязательств. «Беляков обратился к нам и сказал, что все свои возможности исчерпал. Неслучайно встреча с дольщиками организована рядом с объектом — чтобы каждый мог увидеть, что работы идут. Но если обязательства не исполняются одной стороной, то другой стороной они тоже не могут быть исполнены», — сказал первый замруководителя исполкома.

Дольщики попросили не останавливать стройку, заверяя, что вскоре выплаты будут сделаны. Хотя притащить на совещание тех, кто «встал в позу», невозможно — активисты обещали продолжать «уговоры». А «Бриз» тем временем готов тем, кто оплатил свои допвзносы полностью, произвести обмен и дать квартиры уже сейчас — в недавно сданном доме №5. Лишь бы был консенсус!

 «БИЗНЕС Online» продолжает следить за развитием событий.