«Земельные войны» дошли до Когогина: Магдеев взвинтил «дочке» КАМАЗа плату в 14 раз

Исполком Челнов через суд лишил «КАМАЗжилбыт» прав на аренду земельного участка под девятиэтажным зданием 1/07 в центре города, наполовину «заселенном» торговлей и офисами Фото: Олег Спиридонов

БЫЛИ ОФИСЫ И ОБЩЕЖИТИЕ — СТАЛА ТОРГОВАЯ ПЛОЩАДЬ

Исполком Набережных Челнов в минувшую пятницу добился в Арбитражном суде РТ расторжения договора аренды с ООО «КАМАЗжилбыт» — дочерней компанией автогиганта, управляющей принадлежащей ему недвижимостью. Речь идет о земле под общежитием 1/07 с четырьмя блоками. Здание находится на бульваре Рубаненко — в центральной части города.

Впрочем, слово «общежитие» не вполне соответствует действительности. Изначально здесь на самом деле в основном жили заводчане, но в 90-е после сокращений на КАМАЗе  число жильцов уменьшилось. Освободившиеся помещения стали использовать под торговлю и офисы. Фактически район камазовских общежитий стал играть роль делового центра.    

Как следует из материалов дела, в 2014 году исполком и «КАМАЗжилбыт» заключили договор аренды участка общей площадью 5517 кв. метров. Земля предоставлялась для размещения общежития (51,66%) и офисов (30,34%). Договор был заключен сроком до октября 2053 года.

Однако исполком неожиданно поменял методику расчета платы. Если в 2014 и 2015 годах в указанной выше пропорции действовали поправочные коэффициенты 1 (под общежитие) и 2 (под офисы), то начиная с 2016 года на всю площадь был применен коэффициент 10 (торговля). «КАМАЗжилбыт» продолжал платить по-старому, а направленную исполкомом претензию проигнорировал. Это и заставило чиновников в конечном счете обратиться в суд.

Cлово «общежитие» не вполне соответствует действительности. Изначально здесь на самом деле в основном жили заводчане, но в 90-е после сокращений на КАМАЗе число жильцов уменьшилось Фото: Олег Спиридонов

Причем уже по второму разу — в прошлом году власти уже взыскали с «КАМАЗжилбыта» долг, накопившийся с января 2016 года по март 2017 года, в размере 3,2 млн рублей и неустойку в размере 709 тыс. рублей. Теперь речь идет о долге с апреля 2017 года по февраль 2018 года.

В документах арбитража поясняется, что спорный участок изначально был образован от земли площадью 5 580 кв. м с разрешенным использованием «под многоэтажную жилую застройку». Но в 2012 году новый участок был поставлен на кадастровый учет заново уже с использованием «для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие)». То есть здание по документам уже тогда превратилось в этакий многофункциональный комплекс, где предоставление комнат в общежитии рассматривается как гостиничная услуга.   

Что дало исполкому основания резко повысить плату? Оказывается, в ноябре 2015 года горсовет Набережных Челнов принял постановление «О земельном налоге», где содержался любопытный пункт №9: «В случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки земельного налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка».

Ссылаясь на это решение, суд делает логический вывод: «Следовательно, произведенный истцом расчет размера арендной платы с учетом примененного поправочного коэффициента 10 является обоснованным».

Справедливости ради заметим, что аналогичный челнинскому порядок, когда из всех видов разрешенного использования берется самый «дорогой», действует и в Казани, причем еще с 2013 года.

По информации «2ГИС», на сегодняшний день в здании общежития «КАМАЗжилбыта» располагаются более 80 различных организаций. Достаточно посмотреть на обилие вывесок на здании Фото: Олег Спиридонов

КАМАЗ: В РУКОВОДСТВЕ ГОРОДА ПРОИЗОШЛИ ИЗМЕНЕНИЯ...

По словам руководителя пресс-службы КАМАЗа Олега Афанасьева, величина стоимости аренды с первоначально установленных 189 тыс. рублей в год подскочила в 14 раз (то есть до 2,6 млн рублей). Автогигант это категорически не устраивает.

«В 1/07 у нас всегда находилось и находится общежитие. Но мы в связи с изменениями в законодательстве не имеем права называть это общежитием, поэтому я буду называть его „жилой дом“ — он по современным нормам классифицируется так. За землю под ним мы всегда платили как за жилой дом. Но у нас в руководстве города произошли изменения, после чего землю под объектами стали проверять — под что она была выделена и так далее. И почему-то наш 1/07 признали объектом с торговлей», — прокомментировал Афанасьев.

По информации «2ГИС», на сегодняшний день в здании общежития «КАМАЗжилбыта» располагается более 80 различных организаций. Здесь есть медицинские центры, кафе, парикмахерские, туристические и рекламные агентства, службы заказа такси, юридические фирмы, аптеки и охранные организации. Достаточно посмотреть на обилие вывесок на здании. При этом площади на первых этажах уже давно выкуплены в собственность предпринимателями. В этом же здании, к слову, находится офис самого «КАМАЗжилбыта» и представительства детских оздоровительных лагерей «Солнечный», «Крылатый» и «Звездный». Но не менее половины площади действительно занимают жилые помещения.

«Сейчас „КАМАЗжилбыт“ проиграл, но мы будем подавать апелляцию, — сообщил Афанасьев. — Неправильно жилые дома облагать налогами как предприятия, предназначенные для торговли. Мы считаем, что это несправедливо!»

Отметим, что всего у «КАМАЗжилбыта» шесть общежитий (здания 1/04, 1/06, 1/07, 1/16, 20/09, 23/10), так что исход поединка с исполкомом будет иметь характер прецедента. Расторжение же договора аренды под зданием на практике вряд ли будет грозить сносом здания. Как правило, городские власти в таких случаях начинают регулярно подавать иски о взыскании неосновательного обогащения — как раз в размере арендной платы.  

Наиль Магдеев: «Работу по земле продолжаем, все беспорядки, безобразия, которые есть, должны устраняться» Фото: «БИЗНЕС Online»

КАК МЭРИЯ РАСТИТ АРЕНДНЫЕ ДОХОДЫ

В исполкоме приводят свои доводы. В комментарии, предоставленном управлением информационной политики и по связям с общественностью, позиция излагается таким образом: «ООО „КАМАЗжилбыт“ на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 16:52:070101:5766. Согласно акту обследования данного земельного участка, расположенного по адресу РТ, г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 1/07, от 17.07.2017 на земельном участке расположено многоэтажное здание. Помещения первого этажа здания используются под магазины, офисы, кафе, парикмахерскую, турагентство, аптеку, стоматологию. Помещения второго этажа здания используется под магазин, офисы. Помещения выше второго этажа здания используются под жилые комнаты и офисы. Помещение четвертого подъезда полностью используются под офисы. Кроме этого, вид разрешенного использования данного земельного участка — для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие). В связи с этим был произведен перерасчет арендной платы в соответствии с видом разрешенного и фактического использования земельного участка».

Мотивация городских властей понятна: они сейчас стремятся максимально использовать муниципальную собственность для наполнения бюджета. Напомним, что борьба за эффективное использование муниципальных земель — одно из важных направлений в работе команды мэра автограда Наиля Магдеева. Напомним, что началось все с проверки управления президента РТ по вопросам антикоррупционной политики под руководством Марса Бадрутдинова в 2014 году. Как рассказывал журналистам сам Магдеев, именно тогда перед будущим мэром Челнов положили «документ с определенными поручениями и контрольными сроками их выполнения». На основании этой бумаги и была организована земельная работа. Самая громкая победа на этом фронте — возврат в муниципальную собственность 53 га земель предпринимателем Алексеем Мироновым. 

В начале этого года исполком отчитался об очередной победе в «земельных войнах» — в ходе масштабной инвентаризации было выявлено 223 участка, которые использовались без правоустанавливающих документов. 86 млн рублей город получил в качестве компенсации сумм неосновательного обогащения от арендаторов, использовавших земли не по целевому назначению.

Как заявил начальник управления земельных и имущественных отношений Ленар Гизатуллин, благодаря работе его ведомства в бюджет Челнов в прошлом году поступило 1,098 млрд рублей, что на 245 млн (или 28%) больше по сравнению с 2016 годом Фото: nabchelny.ru

Как заявил начальник  управления земельных и имущественных отношений исполкома Челнов Ленар Гизатуллин, благодаря работе его ведомства в бюджет автограда в прошлом году поступило 1,098 млрд рублей, что на 245 млн (или 28%) больше по сравнению с 2016 годом. Основная доля доходов — 70% — арендные платежи за землю.

На конец прошлого года в Челнах было заключено 2 968 договоров аренды. Доход, поступивший в бюджет города от арендной платы за землю за 2017 год, составил более 768 млн рублей, что на 85 млн больше, чем за 2016-й, а перевыполнение плановых показателей составляет 10%. Кроме того, исполком Челнов за год предъявил 791 претензию на 352 млн рублей по задолженности арендных платежей, подал 514 исков в суд для взыскания 239 млн рублей. «Разница в сумме между предъявленными претензиями и поданными исками в суд объясняется добровольным погашением в полном объеме своих обязательств арендаторами в ходе досудебного урегулирования претензий», — пояснил Гизатуллин. Всего же по исполнительным производствам было взыскано более 151 млн рублей, показатель увеличился более чем в два раза.

«Рост поступлений от земельных и имущественных налогов составил 245 миллионов рублей, плюсом к 2016 году 28 процентов, — прокомментировал доклад мэр автограда Наиль Магдеев. — Рынок муниципальной земли и имущества работает успешно. В прошлом году мы перешли рубеж в 1 миллиард рублей. Это достаточно хороший показатель работы управления. Наведение элементарного порядка в земельных и имущественных отношениях дает свои результаты... Работу по земле продолжаем, все беспорядки, безобразия, которые есть, должны устраняться».

Получается, что исключений нет ни для кого, в том числе и для КАМАЗа.