«Вы знаете, что мы сегодня обсуждаем то, что не существует? То, что наш законодатель запретил!» — звучало накануне на семинаре, посвященном ЖСК, в Казани. Жилищно-строительные кооперативы сегодня создаются через единственную лазейку по программе «ДОМ.РФ», пока что сдано лишь 150 тыс. «квадратов» жилья. Вместе с тем это — один из инструментов выполнения «майских указов» Путина, считает депутат Госдумы Галина Хованская. Тем временем в Казани уже был скандал вокруг ЖСК, созданного под проект КФУ.
Выездное обучающее мероприятие для органов государственной власти субъектов РФ на тему создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов прошло накануне в Казани
«МНОГИМИ ЖСК ВОСПРИНИМАЕТСЯ КАК НАСЛЕДИЕ СОВЕТСКОГО ПЕРИОДА»
Выездное обучающее мероприятие для органов государственной власти субъектов РФ на тему создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов прошло накануне в Казани. Открывая мероприятие, первый зампред комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко напомнил собравшимся о поручении президента РФ Владимира Путина по увеличению объемов строящегося жилья до 120 млн кв. метров в год (сейчас — около 80). В своих «майских указах» президент ставил задачу обеспечения ежегодного улучшения жилищных условий 5 млн российских семей.
Рост объемов строительства может достигаться в том числе и за счет такой формы организации строительства, как ЖСК, отметил Шевченко. «Сегодня количество жилых объектов, вводимых в эксплуатацию в ЖСК, в общем количестве вводимых объектов — всего около 0,7–1 процента. Многими ЖСК воспринимается как наследие советского периода. Думаю, что да, наследие. И очень даже неплохое», — сказал он.
Сенатор напомнил, что с 1970 по 1980 год в РСФСР ежегодно вводилось в эксплуатацию более 32,3 млн кв. м жилой площади, из которых примерно 8% возводилось ЖСК. Люди объединялись по профессиональному признаку, месту жительства и сами строили жилье. Впоследствии эта практика резко сократилась. И причиной тому, по словам Шевченко, стал печальный опыт: банкротство застройщиков, нарушение ими градостроительного законодательства, нецелевое расходование средств участников кооператива. Летом этого года комитет Совфеда провел опрос субъектов РФ, который показал, что из 70 регионов, принявших участие в опросе, только в 25 созданы и действуют жилищно-строительное кооперативы. А сами субъекты обозначили целый ряд проблем, препятствующих созданию ЖСК. Среди них — недоступность инструментов ипотечного кредитования с целью внесения паевых взносов, недостаточный уровень гарантий прав участников кооператива, низкая инициативность людей по вступлению в кооператив.
В связи с этим президиум совета законодателей РФ вынес решение проработать законодательную инициативу в области ЖСК. «Мы предлагаем сейчас создать законодательную базу для того, чтобы возродить давно забытое старое. На новом витке новой спирали развития создать нормальные, жилищно-строительные кооперативы. Мы говорим о социальных кооперативах — туда попадут люди, перед которыми есть обязательства у государства», — объяснила председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Андрей Шевченко: «Многими ЖСК воспринимается как наследие советского периода. Думаю, что да, наследие. И очень даже неплохое»
«Предположим, еще при царе Горохе, еще до принятия Жилищного кодекса, гражданин встал на социальное жилье. Потом ситуация в семье поменялась. Он не может пойти на рынок, он не может „играть“ в ипотеку. Но на более мягких условиях он готов решить свою проблему — не стоять в этой безнадежной очереди, которая от 25 до 30 лет уже, в некоторых регионах и больше», — обратила внимание Хованская. По мнению законодателей, актуализация практики ЖСК поможет вернуть людям чувство собственника с большой буквы — когда ты интересуешься не только состоянием собственной квартиры, но и подъезда, и двора.
«Вспоминаем те кооперативы (которые существовали в 70–80-х годах — прим. ред.). Главное — люди понимали, что они собственники. Это их дом, их совместное имущество. И тогда не будет проблем, кто будет убирать общие площади», — согласился с ней Шевченко.
ПАЙ ВМЕСТО ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ: «ПОКА ИМ НУЖНО ЭТО ЖИЛЬЕ — ОНИ БУДУТ ПОЛЬЗОВАТЬСЯ»
Государство должно активно участвовать в этом процессе — как в выделении земли, так и в предоставлении каких-то льгот по кредитам, которые тоже неизбежны, продолжила Хованская. Причем льготные кредиты нужны как самому кооперативу на период строительства, так и членам-пайщикам. Депутат акцентировала внимание на том, что в собственность людей эта квартира переходить не будет. Они так и останутся собственниками пая. «Пока им нужно это жилье — они будут им пользоваться. Не нужно — тут же будет прописана схема …» — разъяснила она журналистам.
«Мы должны так выстроить цепочку решения жилищных проблем, чтобы каждый нашел свою нишу. Сейчас у нас идет социальное жилье, некоммерческий наем. Потом в цепочке пользования должен возникнуть ЖСК, а дальше уже идет собственность. Мы собственностью увлеклись, дорогие мои! Слишком!», — эмоционально констатировала Хованская. Затем она вспомнила о своем недавнем визите в Женеву, где представители разных европейских стран обсуждали проблему отсутствия социального жилья. «Вот главная проблема. Мы забыли о том, что право пользования для человека иногда гораздо интереснее», — резюмировала она. Среди обременяющих факторов Хованская назвала и уплату налога на недвижимость (который во многих субъектах РФ пересмотрен с точки зрения кадастровой стоимости земли), и взнос на капитальный ремонт. «И когда люди начинают это прикидывать, они понимают, что не по Сеньке шапка. Тяжело нести бремя собственности. Надо иметь нормальные, гарантированные условия, чтобы жить в собственном жилье», — подвела итог спикер.
Галина Хованская: «Мы забыли о том, что право пользования для человека иногда гораздо интереснее»
Досконально разъяснить детали существующего механизма ЖСК взялась президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. «Я начну с плохого, а закончу хорошим. Вы знаете, что мы сегодня обсуждаем то, что не существует? То, что наш законодатель запретил?» — обратилась она к собравшимся. Мошенники от строительства запросто мимикрировали под ЖСК. И закон о долевом строительстве 2014 ФЗ «Привлечение денежных средств граждан с обещанием им квартиры в собственности» (а кооператив — это именно такая история) — запрещает. Единственную лазейку оставляет 161 ФЗ, позволяющий создавать ЖСК по программе взаимодействия с акционерным обществом «Дом.рф», объяснила Косарева.
Подробнее о схеме рассказал управляющий директор АО «Дом.рф» Максим Розов. Обращаться за получением земельного участка в фонд сегодня может орган или организация (определенные социальные группы — работники бюджетной сферы, многодетные семьи), получившие согласие на вовлечение земельного участка от правообладателя. В случае принятия правительственной комиссией положительного решения АО передает им в безвозмездное пользование участок земли (из федеральной или муниципальной собственности), за счет чего стоимость строительства для них сокращается на 25–30%. На данных земельных участках можно строить как многоквартирные дома любой этажности, так и таунхаусы-дуплексы, и индивидуальные жилые дома.
Розов рассказал, что всего при участии «Дом.рф» в стране создано 113 ЖСК с более чем 11 тыс. членами. Введено в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м жилья. Далее собравшимся продемонстрировали примеры успешного строительства многоквартирных домов посредством ЖСК в разных городах России: Владивостоке, Новосибирске, Уфе, Казани (речь об «Университетском городке КФУ», который, к слову, в эксплуатацию еще не введен). Впрочем, отметил он и парочку грустных прецедентов, когда застройщик не выполнял взятые на себя обязательства.
Сегодня в ЖСК «Университетский городок КФУ» входят 128 членов из достаточно широкого круга сотрудников КФУ — это и профессура, и доценты, и преподаватели, и ассистенты кафедр
СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В «УНИВЕРСИТЕТСКОМ ГОРОДКЕ КФУ» ВЫРОСЛА ДО 38,5 ТЫС. РУБЛЕЙ ЗА КВАДРАТ
Собравшимся рассказали о двух примерах создания ЖСК в Казани. Это построенный Госжилфондом в 2012 году многоквартирный дом ЖСК «Горсоветская» и строящийся «Университетский городок КФУ». Социальный проект по строительству жилья для сотрудников университета, напомним, стартовал в июне 2014 года. По обращению руководства КФУ федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) передал специально созданному ЖСК «Университетский городок КФУ» в безвозмездное срочное пользование (сроком на четыре года) участок площадью 289 тыс. кв. метров. Когда-то, еще в 1984 году, университет планировал создать там Ботанический сад, однако на это не нашлось денег. Было решено, что жилье важнее.
Однако, как писал в начале этого года «БИЗНЕС Online», в ходе строительства возникли проблемы — серьезно выросла стоимость квадратного метра. А некоторые участники и вовсе стали выходить из ЖСК. Впрочем, на сегодняшнем мероприятии эту тему не афишировали. Глава правления ЖСК и старший преподаватель юрфака Алишер Ходжиев, напротив, обратил внимание на положительные стороны создания ЖСК.
Он рассказал, что затягивание сроков (а участок образовательному учреждению, напомним, был выделен в 2015 году) связано с долгим утверждением документации. Непосредственно с момента начала строительства прошло менее двух лет. При этом изначально, получив участок, в правлении не имели опыта создания подобных объектов, поэтому решили проехаться по стране для ознакомления с опытом создания ЖСК в других субъектах. Например, посетили кооператив «Оазис» в Краснодаре.
Сегодня в ЖСК «Университетский городок КФУ» входят 128 членов из достаточно широкого круга сотрудников КФУ — это и профессура, и доценты, и преподаватели, и ассистенты кафедр. «Есть из федеральной налоговой службы один человек», — признался Ходжиев под одобрительный смех в зале. «Правильное решение», — пошутил кто-то.
При этом, отвечая на вопрос Косаревой, откуда у «ученых мужей» имеется необходимая сумма «налом», эксперт пояснил, что пай разбивали на несколько частей и люди несли деньги поэтапно. Первоначальный взнос составил 20% — это было условием фонда, который предоставил землю университету. Кто-то использовал маткапитал. Вопрос с предоставлением кредита на уровне республики удалось решить с помощью Акибанка — он разработал специальный продукт для ЖСК под 11% и банка «Уралсиб» (ставка — 10,5%). Сейчас строительство домов близится к концу. Внутриплощадочные сети (водоснабжение и водоотведение) и газ проведены, завершается электрика.
Ходжиев обратил внимание собравшихся на проблему. В фактическое владение дома уже передаются, но с оформлением собственности возникают сложности. Виной тому — коллизия в 161 ФЗ и Градостроительном кодексе: пока строились дома, закон изменился. «Сейчас нет ввода в эксплуатацию индивидуального жилого дома, а есть уведомительная система. И вот этот порядок мы пока, на сегодняшний день согласовываем с „Дом.рф“ — теми, кто нам предоставил земельный участок», — рассказал глава правления. Розов в ответ, впрочем, сообщил, что о проблеме знает, коллизии будут улажены, и дома в собственность сотрудников вуза все-таки перейдут. Поясним — такие условия предусмотрены договором. В последующем, если разрабатываемый Хованской законопроект все-таки примут, дома в собственность пайщиков переходить не будут: функция жилья не в этом…
Оказалось, что цена за квадрат в «Университетском городке» все же выросла — сегодня она составляет 38,5 тыс. рублей за «квадрат», то есть почти 40 тыс. рублей (на четверть), о чем наша газета и писала в начале года. В разговоре с журналистами Ходжиев признал, что случаи выхода из кооператива уже были: при этом в соответствии с уставом ЖСК обязан в течение двух месяцев вернуть пайщику его деньги. «У нас не было ни одного случая, чтобы пайщик остался недоволен тем, что ему не вернули деньги. Вернули деньги всем, кто пожелал», — заверил он, впрочем, не конкретизировав, сколько же было недовольных возросшими ценами.
В заключение Косарева выразила надежду, что законодатель «одумается» и примет правильное законодательное регулирование, которое позволит стране развивать ЖСК
«МЫ НЕ ХОТИМ, ЧТОБЫ БЫЛИ ОБМАНУТЫЕ ПАЙЩИКИ»
В заключение Косарева выразила надежду, что законодатель «одумается» и примет правильное законодательное регулирование, которое позволит стране развивать жилищно-строительные кооперативы.
«Я уверена, что Галина Петровна убедит всех наших законодателей, что эта форма — замечательная», — отметила она, подчеркнув, что механизм, предлагаемый Хованской, подразумевает защиту от недобросовестных застройщиков. Осуществить же данную идею удастся посредством того, что жилье будет предоставляться не в собственность, а в пользование. Членами ЖСК смогут стать только граждане (никаких юридических лиц). Наконец, для возведения одного дома будет создан один кооператив, есть и многие другие нюансы, которые планируется прописать.
Отвечая на вопрос журналистов о том, когда будет готов документ, регулирующий создание ЖСК, Хованская навскидку назвала цифру в 1,5–2 года. Шевченко поспешил добавить, что полтора-два года — оптимистичный сценарий, поскольку законотворцы хотят сделать по-настоящему работающий документ, защищающий людей от недобросовестных застройщиков. «Потому что-то, о чем мы говорим сегодня — когда очень многие начинания переходят в так называемые серые схемы, и мы опять начинаем тему обманутых дольщиков… Мы не хотим, чтобы были обманутые пайщики», — подытожил он.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 17
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.