Управляющая компания «Унистрой» становится акционерным обществом

«УНИСТРОЙ» ОБЪЕДИНИТСЯ?

Акционерное общество «УК „Унистрой“» — так будет называться ООО УК «Унистрой». Об этом накануне сообщила пресс-служба компании, отметив, что решение о начале реорганизации 3 декабря появилось на сайте федеральной налоговой службы. Как пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе, процесс акционирования займет несколько месяцев. «Смена организационно-правовой формы делает нас более открытой, более публичной и финансово прозрачной компанией. Мы делаем еще один шаг в осуществлении нашей стратегической задачи — войти в десятку крупнейших застройщиков России», — цитирует пресс-служба заявление гендиректора ООО «Управляющая компания „Унистрой“» Радика Салимгараева. Более определенно о целях реорганизации высказывается замгендиректора компании Искандер Юсупов: «Акционирование открывает для нас перспективу выхода на рынок IPO». 

Заявление выглядит сенсационно — для татарстанских компаний эпоха первичных размещений на бирже осталась где-то в 90-х, в последние годы о таких планах регулярно заявляет только ТАИФ, да и то воз и ныне там. Но, прежде чем предлагать себя инвесторам, группе «Унистрой» предстоит, по всей видимости, собрать воедино весьма разрозненный и запутанный клубок активов. Дело в том, что само акционируемое ООО УК «Унистрой» выглядит почти как пустышка. Согласно «Контур.Фокус», на конец 2017 года балансовая стоимость активов — 25 млн рублей, выручка — 111,5 млн рублей, при этом есть внушительный убыток — 75,7 млн рублей. Единственным владельцем выступает Салимгараев. По данным отчетности, с 2013 года компания сокращает свой баланс и показывает снижение прибыли, скатившись в минус с 2015-го. Параллельно объем кредитной нагрузки растет с 2 млн в 2013 году до почти 300 млн в 2017-м. 

При этом тот же Салимгараев связан с десятками различных компаний, которые так и иначе ассоциируются между собой через череду изменений совладельцев и руководителей. К примеру, Радик Ваккасович упомянут как владелец ООО «Вишневый пай» с балансом в 2 млрд рублей — директором там является Юсупов. Сосредоточившийся на операциях с ценными бумагами, «Инвесткапиталсервис» показывает баланс в 4,2 млрд рублей (а прибыль в 2017 году — 943 млн при выручке всего 180 тысяч). Ее владельцы — Фаридя Гильфанова (40%) и ООО «Джи-Групп», бенефициары которого спрятаны за кипрской компанией «Хансоло лимитед». Последняя была ранее совладельцем и в ООО УК «Унистрой», но теперь все 100% консолидировал Салимгараев. Гильфанова также владеет и другими компаниями, прописанными по соседству с «Унистроем» на Гаврилова, 1. С зарегистрированными по этому адресу структурами связан Ильдар Мулюков — он возглавлял ООО «СпектрПодряд» и «ЦентрСити», к которым имела отношение Гильфанова. Мулюков, к примеру, руководит ООО «Грандфинанс» с активами на 8,2 млрд рублей. Учредителями там являются основатель «Унистроя» Рашит Гильфанов и все то же ООО «Джи-Групп». В общем, если просто суммировать все активы, получается сумма в 14,4 млрд рублей. И это только активы в Татарстане.

Можно предположить, что в рамках акционирования всю эту разношерстную империю упакуют под единый «зонтик» «Унистроя». Иначе, как представляется, инвесторов, да и просто крупных кредиторов вряд ли устроят перспективы вложения в управляющую компанию с убытками на протяжении трех лет. Чем проще схема владения активами и прозрачнее отчетность, тем лучше для привлечения финансирования.

Искандер Юсупов: «Акционирование открывает для нас перспективу выхода на рынок IPO»

 «ДОГНАТЬ И ПЕРЕГНАТЬ»: В ПЛАНАХ — ПОКОРИТЬ ТОП-10 КРУПНЕЙШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ РОССИИ

Вполне возможно, что шаг «Унистроя» станет новым трендом для всех строительных компаний, работающих на рынке жилья. Потребность нравиться кредиторам становится все более насущной необходимостью, поскольку с 1 июля 2019 года привлекать под новые проекты средства дольщиков будет запрещено. Все деньги придется занимать у квалифицированных инвесторов, которые более требовательные и въедливые, чем дольщики-физлица.

Пока же участники строительного рынка, с которыми пообщался корреспондент «БИЗНЕС Online», восприняли новость довольно-таки индифферентно. «Унистрой» и раньше заявлял о планах стать федеральной компанией. Акционирование и IPO — логичный вариант получения средств на этом пути. Но развитие за пределами региона все же мало затрагивает интересы других девелоперов, отметил один из собеседников «БИЗНЕС Online».

Насколько реальны планы вхождения в десятку крупнейших застройщиков страны? В ноябре «Унистрой» вошел в топ-30 девелоперов по версии «Единого реестра застройщиков». В декабре компания опустилась на три позиции по показателю объемов строящегося жилья — 418 тыс. кв. метров. При этом девелопер — в топ-20 по объему сданного жилья: в 2018 году «Унистрой» ввел свыше 102 тыс. кв. м, обойдя, к примеру, московский концерн «ЮИТ». Для сравнения: ближайший республиканский «преследователь», компания «Домкор», находится на 39-м месте рейтинга, введя к декабрю 66 тыс. «квадратов». 

«Плох тот лейтенант, который не мечтает стать генералом, — шутливо приветствует амбиции «Унистроя» аналитик «Финама» Алексей Коренев. — Тем более что уход от „долевки“ и переход на систему проектного финансирования неизбежно „вымоет“ с рынка значительное количество малых и средних компаний, что освободит нишу для вхождения и роста новых амбициозных игроков».

Однако в топ-10 входят компании, которые строят одновременно около 1 млн «квадратов». Так что «Унистрою» для реализации данных планов необходимо нарастить объемы в 2,5 раза, перегнав при этом, к примеру, Urban Group или группу «Донстрой». Кажется проще догнать конкурентов по объему ввода — здесь уровень «десятки» примерно 150 тыс. «квадратов», то есть лишь в 1,5 раза больше, чем вводит «Унистрой» сейчас. Как пояснил «БИЗНЕС Online» Юсупов, оба показателя связаны между собой: сдаешь дома — снижаешь объем в застройке. Однако в компании считают наиболее релевантным показателем именно сдачу жилья. В декабре «Унистрой» намерен ввести еще 50 тыс. «квадратов». Но ведь и конкуренты по рейтингу на месте не стоят.

«Есть планы, конкретные проекты. В следующем году мы начнем строительство жилого комплекса в Сестрорецком районе Санкт-Петербурга. В Казани продолжим строительство ART City и начнем вторую очередь „Весны“». Приступим к подготовке площадки (25 га — прим. ред.) под строительство микрорайона „Лето“», — добавляет Юсупов. В портфеле также небольшой ЖК в Дербышках. Плюс девелопер активно ищет площадки в других регионах, строит в Башкортостане (ЖК «Венский лес») и Самарской области.

В декабре «Унистрой» намерен ввести еще 50 тыс. «квадратов»

«АКЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ В РОССИИ НЕ СЛИШКОМ ЛИКВИДНЫ, НО IPO ПОЗВОЛЯЕТ ПРИВЛЕЧЬ СРЕДСТВА ИНВЕСТОРОВ И ПОТОМ НЕ ВОЗВРАЩАТЬ ИХ»

За комментариями «БИЗНЕС Online» обратился к финансовым аналитикам. 

Наталья Мильчакова — заместитель директора аналитического департамента «Альпари»: 

— IPO строительных компаний — достаточно распространенная процедура во всем мире. В России на открытом рынке торгуются акции очень небольшого количества строительных компаний. Есть прецедент выхода на биржу крупных региональных девелоперов: ЛСР на Московской бирже, группа «Эталон», у которой акции торгуются за рубежом. Для бизнеса это в принципе полезный шаг, так как публичное размещение акций, в отличие от облигаций, позволяет привлечь средства инвесторов и потом их не возвращать, а также не обслуживать долг.

Главная сложность в этом процессе — то, что придется понести затраты. Но выход на публичный рынок, независимо от того, какие ценные бумаги размещает эмитент (акции или облигации), всегда требует затрат (аудит, инвестиционный банк-андеррайтер, проведение презентаций и роуд-шоу, юридический консультант и т. д.). Однако есть еще риски не разместить или не полностью разместить предлагаемый инвесторам выпуск из-за отсутствия у них спроса. Оптимальным объемом для выхода на IPO является 10 процентов акций. Меньшее количество может оказаться малоликвидным, а слишком большой выпуск есть риск разместить не полностью или разместить, но по цене значительно ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком (или значительно ниже пожеланий самого эмитента).

Акции строительных компаний в России не слишком ликвидны. Их основными покупателями являются инвестиционные фонды и профессиональные участники рынка, инвестирующие в ценные бумаги «второго» и «третьего» эшелона, то есть менее надежные, но зато позволяющие получить более высокий доход на курсовой разнице, чем при инвестициях в надежные акции. Ценные бумаги компании малой капитализации лучше предлагать физлицам, но они могут поинтересоваться дивидендной политикой эмитента или планами по выплатам будущих дивидендов, если компания развивающаяся.

Сергей Лысаков — руководитель центра аналитической информации ГК TeleTrade:

— Решение о проведении публичного размещения акций компании (IPO) можно назвать логичным, так как застройщики лишились важного дешевого ресурса — средств дольщиков. В случае с «Унистроем» компании необходимы собственные средства для расширения бизнеса на другие регионы — прежде всего Санкт-Петербург, Уфу и Екатеринбург. Банковские кредиты становятся дороже. Да и банки теперь при реализации проектов будут пристально оценивать финансовое состояние застройщика, создавая существенные резервы под реализуемые им проекты. Это автоматически означает надбавку к ставке кредита и, разумеется, к стоимости вводимого жилья.

Если смотреть на рынок жилья в Татарстане, то здесь у «Унистроя» планы выглядят пока скромно. Компания в большей степени ориентируется на достройку ранее начатых проектов. Но в целом свои позиции в республике «Унистрой» сохраняет на уровне третьего-четвертого места. 

Объем IPO зависит от финансовых потребностей компании, а также спроса на ее бумаги. Важна будет и цена размещения: это может быть как 15 процентов капитала, так и до 50 процентов капитала компании. Застройщики России давно не пользовались подобным каналом привлечения средств. С 2011 года только ГК «Самолет» объявила о планах по размещению 45,45 процента капитала в виде IPO на Московской бирже. Группа планирует привлечь 300 миллионов долларов в ходе размещения акций.

Покупателями акций девелоперов обычно выступают банки, инвестиционные фонды, а также другие девелоперы. Однако у последних сейчас не так много свободных средств, которые они могут направить на покупку конкурентов. Тем более в последние годы по рынку прокатилась волна банкротств, в том числе и крупных застройщиков, реализацию проектов которых передали их конкурентам. Разместить бумаги российской компании, тем более строительной, за рубежом сейчас практически нереально. Поэтому речь, видимо, будет идти о Московской бирже.

Что касается планов «Унистроя» войти в десятку лидеров на строительном рынке, то пока это выглядит как долгосрочная цель. В 2018 году компания занимает 20-ю строчку по объемам ввода жилья, а по объемам текущего строительства находится на 33-й позиции. Для того чтобы подобраться к первой десятке, объемы текущего строительства необходимо увеличить более чем в два раза. В текущих условиях для это потребуется резко нарастить свою активность сразу в нескольких регионах или получить проекты в Москве, что выглядит проблематичным.

Алексей Коренев — аналитик ГК «Финам»: 

— В России рынок публичных компаний в принципе не очень велик. Тем более если речь идет о девелоперах. Так что случаи, когда крупные застройщики выходили на IPO, можно пересчитать по пальцам. При этом основным владельцам компании следует понимать, что данный шаг несет в себе как плюсы, так и потенциальные минусы.

Действительно, публичное размещение позволяет владельцам бизнеса привлечь зачастую существенные денежные средства, которые могут быть использованы для расширения или модернизации бизнеса. С другой стороны, во-первых, существует риск недружественного поглощения в том случае, если у владельцев компании нет на руках контрольного пакета акций компании. Во-вторых, в случае существенного снижения стоимости акций на бирже вследствие каких-либо негативных факторов пропорционально снизится и капитализация всей компании. Это негативно скажется и на кредитных рейтингах корпорации, и на отношении к ней со стороны инвесторов.

Акции компаний, выходящих на IPO, покупают в первую очередь инвесторы, заинтересованные во вхождении в данный бизнес с тем, чтобы иметь возможность, во-первых, получать прибыль, приходящуюся на акционеров (например, в виде дивидендов), во-вторых, если речь идет о мажоритарном владельце акций, чтобы иметь возможность оказывать влияние на принятие стратегических решений в компании. Второй категорией, традиционно интересующейся акциями выходящих на IPO компаний, являются спекулянты, стремящиеся купить потенциально хороший актив подешевле, чтобы в последующем перепродать его с выгодой.