Коммерческий директор Sawatzky PM Наталья АфанасоваФото предоставлено Sawatzky PM

«В УПРАВЛЕНИИ SAWATZKY НАХОДИТСЯ БОЛЕЕ 2 МИЛЛИОНОВ КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ»

— Наталья, краткая история управляющей компании Sawatzky: как возникла, этапы развития, когда пришел первый успех?

— История компании в России началась в 1990 году, когда представители канадской группы компаний F.W. Sawatzky Ltd учредили СП «Пушкинская Десять». В 1993 году в группе компаний Sawatzky в России был создан департамент управления и эксплуатации недвижимости. Тогда в Москву пришли такие компании, как General Electric, Norton Rose, Occidental Petroleum, Mobil, Baker&Botts, они арендовали свои первые офисы — и этими объектами недвижимости надо было управлять в соответствии с западными стандартами, чего никто в Москве еще не умел. Sawatzky, по сути, тогда стали пионерами в этой сфере. Мы начинали с небольших объектов, накапливая опыт. Постоянные улучшения и гибкий подход к клиентам помогли нам обрести стабильность и востребованность на рынке. И вот уже более 25 лет мы работаем именно в области эксплуатации объектов недвижимости.

Сегодня в зоне ответственности нашей компании — 64 знаковых объекта недвижимости в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Казани: образовательные, офисные, торгово-развлекательные и многофункциональные центры, жилые комплексы и апартаменты.

— Какие экономические показатели характеризуют Sawatzky?

— В основном мы представлены в Москве, где у нас больше 90 процентов проектов. Сейчас также работаем над тремя проектами в Санкт-Петербурге. Один из них — знаковый объект для города: уникальный парк «Новая Голландия», другие два — апарт-отели в стадии строительства, на которых мы оказываем услуги предэксплуатации и консультируем девелопера. Несомненно, стоит отметить наш новый проект в Казани – Urban Business Center.

Если говорить об общей площади, то сейчас в управлении Sawatzky находится более 2 миллионов квадратных метров. Кроме этого, мы оказываем услуги для арендаторов зданий коммерческой недвижимости: в портфеле компании более 300 тысяч квадратных метров помещений арендаторов.

Сейчас в Sawatzky работают 1000 человек, из них 75 процентов сотрудников — это инженерный состав, а 25% — административный, включая центральный офис компании. В штате компании — люди с опытом работы в разных областях недвижимости, и, что особенно важно, наши ключевые сотрудники работают в Sawatzky от 10 до 25 лет. 

Мы контролируем качество услуг по  международному стандарту качества ISO 9001:2015. Отдел менеджмента качества Sawatzky внимательно следит за тем, чтобы оказываемые услуги по управлению и эксплуатации объектов соответствовали стандартам компании. Мы проводим регулярные аудиты общего технического состояния и качества обслуживания объектов с документированием результатов, анализируем удовлетворенность наших клиентов качеством услуг управления и эксплуатации.

«Бизнес-центр «Балчуг Плаза». Здесь разместилась российская штаб-квартира Google»Фото предоставлено Sawatzky PM

«ОТВЕЧАЕМ ЗА ВСЕ, ЧТО ВЛИЯЕТ НА КОМФОРТ В ЗДАНИИ И ОФИСЕ»

— Кстати, кто ваши основные заказчики сегодня?

— Клиенты Sawatzky — это более 200 российских и международных компаний. Из основных заказчиков — группа Millhouse, O1 Properties, ТПС «Недвижимость», Central Properties, Prime Property Management, Vesper, Google, Lenovo, Saint-Gobain, Wella, Abbot, Samsung, Adidas, Microsoft.

— Насколько высока конкуренция на этом рынке?

— Конечно, как и на любом другом рынке, конкуренция довольно высокая. Мы наблюдаем, что в тендерах участвуют, как правило, 5–7 компаний. Но своими конкурентами мы считаем те компании, которые работают и думают с нами в одной парадигме. Это касается и качественного подхода к каждому объекту, и финансовых показателей.

— Какие услуги в вашем портфеле? За что отвечает Sawatzky на объекте?

— В зависимости от контракта на объектах мы оказываем услуги технической эксплуатации и управления инфраструктурой. Это комплексное инженерно-техническое обслуживание объектов недвижимости, охрана, комплексная уборка, служба ресепшен и т. д. Другими словами, отвечаем за все, что влияет на комфорт в здании и офисе.

«Для арендаторов, особенно класса «А», важно, чтобы управлением занималась профессиональная компания, а не собственная структура»Фото предоставлено Sawatzky PM

— Какие требования обычно предъявляют собственники офисов класса «А»? 

— Для арендаторов, особенно класса «А»,  важно, чтобы управлением занималась профессиональная компания, а не собственная структура. Для международных компаний наличие на объекте управляющей и эксплуатирующей компании с именем — это всегда повышение статуса объекта.

— Самый непростой в управлении объект можете назвать?

— У нас все клиенты особенные, и нет легких объектов. Но благодаря этому мы получаем новый опыт и полноценное развитие. Есть объекты, для которых важна стабильность. При этом есть клиенты, которые активно развиваются и нацелены на глобальную модернизацию. Именно здесь наша экспертиза всегда в помощь. Есть объекты с очень сложной инфраструктурой: социальные проекты, объекты рекреации, где мероприятия идут в режиме нон-стоп, и логистику необходимо выстраивать так, чтобы обеспечить безопасность всех посетителей. При этом абсолютно весь персонал должен быть приветливым и незаметным.

— И во сколько в среднем обходятся владельцу услуги УК?

— Конкретную ставку назвать практически невозможно, потому что каждый объект уникален и «начинен» по-разному.

Услуги управляющей компании условно делятся на базовые и дополнительные. Базовые услуги: комплексное инженерно-техническое обслуживание, обеспечение безопасности, клининг, служба ресепшен. Цена на базовую составляющую формируется стандартно: стоимость трудозатрат, подрядных организаций и расходных материалов. Далее объект диктует дополнительные требования, исходя из назначения здания, состава арендаторов, расположения. Здесь за базовыми услугами идут дополнительные сервисы: шаттл-бас, содержание авторского ландшафта, консьерж-сервис, valet-parking и т. д.

Каждый раз при бюджетировании мы делаем срез по проектам, на которых уже есть наработанный эксплуатационный опыт. Здесь имеет смысл сравнивать объем инженерного оборудования, площади для комплексной уборки и ее регламенты, специфику объекта с точки зрения охраны и безопасности Мы заранее стараемся спрогнозировать штат сотрудников: как инженерный, так и административный: в одном случае нужно учесть расходы на хаус-мастера, который будет заниматься ремонтом при большом объеме территории. В другом случае — усилить штат с точки зрения той или иной системы, например слаботочного оборудования и т. д.

«Казань нам интересна. Это очень динамичный город, он перспективен с точки зрения новых идей и входит в топ-10 городов для бизнеса по данным Forbes»Фото предоставлено Sawatzky PM

«В РЕГИОНАЛЬНЫХ ГОРОДАХ В ОСНОВНОМ РАБОТАЮТ ЛОКАЛЬНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ, НО…»

— Выходя в регионы, столкнулись с местными игроками, ощутили конкуренцию с их стороны?

— Мы наблюдаем, что в региональных городах в основном работают локальные управляющие компании или собственная структура управления и эксплуатации объекта. Это может быть связано с историческим восприятием рынка эксплуатации, отсутствием глобального доверия или с финансовыми причинами.

Но мы отмечаем, что к нам все чаще поступают запросы из регионов. Мы помогаем подбирать и обучать персонал, разрабатываем необходимую эксплуатационную документацию, сопровождаем и оказываем поддержку при запуске объекта в эксплуатацию. Мы помогаем минимизировать организационные, управленческие и технические ошибки при эксплуатации объекта, помогаем оптимизировать расходы собственников.

— А можете подробнее рассказать об услугах, которые ваша компания предоставляет в регионах?

— Аудит — одна из востребованных услуг. Например, технический аудит может быть полезен для анализа рабочей или исполнительной документации, для инструментального и визуального обследования зданий. По результатам технического аудита мы предоставляем заказчику соответствующий отчет о техническом состоянии объекта, включая рекомендации и список основных дефектов, обнаруженных на момент проведения инспекций.

Кроме технического, у нас заказывают и производственный аудит. Он позволяет заказчикам понять, эффективно ли работает их служба эксплуатации. В этом случае мы в течение определенного промежутка времени наблюдаем за персоналом заказчика и его подрядчиками, анализируем деятельность персонала, регламенты, эксплуатационную документацию, составляем подробные маршрутные карты, проверяем качество выполнения регламентных работ. Далее в форме графиков, отчетов, обновленных регламентов и других документов мы формируем набор рекомендаций заказчику. Производственный аудит довольно актуален, такие услуги мы предоставляли нашим клиентам в нескольких регионах.

— Да, почему вообще обратили внимание на Казань?

— Мы смотрим на проекты Петербурга, Казани, другие крупные города, в том числе Сочи, Краснодар. Это важные точки для нашего развития. В Санкт-Петербурге, как я уже говорила, у нас несколько контрактов. В Казани в течение продолжительного времени мы работали на проекте Q-Park, где оказывали консультационные услуги и участвовали в предэксплуатации. С Urban Business Center мы начали работать в прошлом году в рамках консультационных услуг, а сейчас подписали договор уже на предэксплуатацию. Конечно же, Казань нам интересна. Это очень динамичный город, он перспективен с точки зрения новых идей. Казань входит в топ-10 городов для бизнеса по данным Forbes. В рейтинге лучших городов России, составленном издательским домом «Коммерсант», Казань вошла в десятку, а по другим исследованиям в 2017 году — заняла первое место. По индексу покупательской способности она на 9-м месте в стране. Сегодня Казань показывает активное развитие новых проектов, и, я надеюсь, нам будет интересно поработать в столице Татарстана.

«Не только сотрудники, но и обычные посетители будут приходить в Urban Business Center, чтобы посидеть в кафе, пообщаться, провести переговоры. Здесь будет парковая зона, ретейл и уличный паркинг для всех посетителей»Фото: ООО «Урбан»

«ЭТО БУДЕТ НОВАЯ ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ»

— Что особенного, на ваш взгляд, в казанском Urban Business Center, какие преимущества центр может предложить арендаторам?

— Urban Business Center находится в правильном месте: в пешей доступности от центральных станций метро, парка Тысячелетия и озера Нижний Кабан, с выездами на основные улицы города. Благодаря этому сюда удобно добраться из любой части Казани и здесь приятно находиться. В планах сделать из бизнес-центра новую точку притяжения в Казани. Не только сотрудники арендаторов, но и обычные посетители будут приходить сюда, чтобы посидеть в кафе, пообщаться, провести переговоры. Здесь будут созданы просторные террасы, их можно использовать и для мероприятий, и для отдыха. Также здесь будет парковая зона, ретейл и уличный паркинг для всех посетителей. На подземном паркинге в Urban Business Center 253 машино-места, чтобы проект был наиболее привлекательным и удобным для арендаторов. Отдельного упоминания заслуживают инженерные коммуникации: например, в помещениях будет реализован трехкратный воздухообмен. Это действительно знаковый проект для Sawatzky, и мы очень рады, что участвуем в нем.

— Urban Business Center проходит сертификацию по стандарту LEED v4 на уровень Gold. В теории это не только снижает негативное влияние на окружающую среду, но и сокращает эксплуатационные расходы. На практике насколько это выгодно?

— LEED (The Leadership in Energy & Environmental Design) — «Руководство в энергетическом и экологическом проектировании» — это международная рейтинговая система сертификации для так называемых Зеленых зданий, которая используется как строительный стандарт измерения энергоэффективности и экологичности проектов и зданий. Мы видим, что сертификация LEED становится популярнее и в регионах. В Казани это будет, возможно, один из первых объектов недвижимости, сертифицированный по стандарту LEED. Если говорить об эксплуатационных расходах, мы предположим потенциальную оптимизацию коммунальных расходов.

— Вы привезете свой штат работников или будете нанимать местных специалистов?

— На любых проектах, где мы выступаем в рамках эксплуатационных услуг, на старте мы привлекаем опытную команду, которая имеет накопленную экспертизу по запуску объектов. Это команда глубоко вовлеченных в процессы Sawatzky сотрудников. Далее мы формируем штат из местных специалистов, погружаем в стандарты и процессы, проводим обучение, при необходимости стажировку на других релевантных объектах. Мы поддерживаем распространение наших знаний и навыков в регионах, ведь это способствует развитию рынка в целом.