«Это был подарок отделам продаж застройщиков»: напуганные эскроу казанцы сметали квартиры

Застройщики используют возможность не возводить с 1 июля по эскроу-счетам Фото: «БИЗНЕС Online»

«ЗАСТРОЙЩИКИ ПЕРЕПИСЫВАЛИ НА АФФИЛИРОВАННЫХ ЛИЦ КВАРТИРЫ, ЧТОБЫ ПРЕОДОЛЕТЬ 10-процентнЫЙ ПОРОГ»

На фоне перехода застройщиков на эскроу-счета июнь 2019 года демонстрирует рекордные показатели роста. По данным управления Росреестра по РТ, в первый месяц лета количество сделок по ДДУ по сравнению с маем выросло более чем вдвое — до 2,7 тысячи. Это в 1,8 раза больше, чем годом ранее, когда тоже было довольно тревожно.

«Этот месяц — подарок отделам продаж застройщиков, когда без усилий с их стороны квадратные метры активно реализовывались, — отмечает гендиректор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Основная причина — перспектива повышения стоимости квадратного метра в новостройках, связанная с введением эскроу-счетов. Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля и таким образом обеспечили штурм отдела продаж». Введение эскроу, по ее словам, подтолкнуло к покупке инвесторов — как небольших, так и крупных, многие из которых скупали жилье этажами. Впрочем, компаний, поднявших цены с 1 июля на 10–12%, всего несколько, уточняет глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Остальные придут к повышению цен постепенно, возможно, с осени, прогнозирует он.

Глава гильдии причину роста сделок объясняет и еще одним фактором: застройщики используют возможность не возводить с 1 июля по эскроу-счетам. Для этого, напомним, строящийся объект должен быть готов на 30% и иметь не менее 10% квартир, реализованных по договорам долевого участия. «Застройщик в кратчайшие сроки быстро-быстро продавал, а точнее, переписывал на аффилированных лиц квартиры, чтобы преодолеть 10-процентный порог», — считает Савельев. Поэтому, к примеру, в июле количество сделок в Росреестре будет значительно ниже, так как квартиры уже переоформились. Но в целом уменьшения спроса, по его словам, в ближайшие месяцы ждать не приходится. Он не разделяет расхожую точку зрения, что ажиотаж первой половины года «проел» запас платежеспособных покупателей и теперь застройщиков ждут голодные времена: «Говорить о том, что спрос пойдет вниз, можно при двух факторах. Первый — если стоимость продолжит расти. Второй — повышение ставок по ипотеке». И если последний нам пока не грозит, то первый гораздо более реален. Поэтому спрос, возможно, окажется не такой хороший, как в прошлом году, но тем не менее будет, уверен эксперт.

НАЛИЦО СНИЖЕНИЕ ЧИСЛА ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛОК: ЗА МЕСЯЦ СПАД СОСТАВИЛ 12%

Несмотря на рост числа заключенных ДДУ, количество сделок по ипотеке снизилось: за месяц в РТ оно упало на 4%, а по Казани — на 12%. Объясняется это, судя по всему, как раз наличием фиктивных сделок с переписанными квартирами. «Возможно, дело также в том, что растет процент отказов по ипотеке, ведь платежеспособность населения не увеличивается», — предполагает директор агентства недвижимости «Портал 116» Ильдар Файзуллин. Часть покупателей вступают в ЖНК, а кто-то прибегает к рассрочке, хотя этот инструмент нельзя назвать полноценной заменой ипотеке, констатирует он.

На вторичном рынке фиксируется незначительный рост числа сделок: в Казани за месяц их количество увеличилось на 3%, в Татарстане — на 7%. Но по сравнению с 2018 годом в целом по РТ наблюдается падение: в июне 2019-го эта цифра снизилась на 19% до 4,9 тыс. сделок.

Активность вторичного рынка неоднородна, констатирует Гизатова. Популярностью здесь пользуются ликвидные предложения — бюджетные варианты и квартиры с хорошей локацией. «Остальные (например, крупногабаритные двухкомнатные и трехкомнатные), наоборот, приобретаются все реже, и размер дисконта все больше», — отмечает она. Файзуллин же добавляет, что в последнее время цены на «вторичку» и новостройки практически сравнялись, поэтому и произошел некоторый отток в сторону вторичного жилья. Но сейчас из-за роста кредитования по семейной ипотеке возможен обратный процесс, считает эксперт: «Условия кредитования под 5–6 процентов очень привлекательны. В нашем агентстве такая программа пользуется повышенным спросом, поскольку квартиры чаще приобретаются именно для семейного проживания. И обычно это альтернативные сделки с трейд-ином, когда вторичное жилье продается, чтобы купить квартиру в новом ЖК».

«АВГУСТ АСТРЫ» ОТ «СУВАРА», ЖК «БЕСЕДА» ОТ «УНИСТРОЯ» И ВТОРАЯ ОЧЕРЕДЬ «СОЛНЕЧНОГО ГОРОДА»: ЧТО ВЫЙДЕТ НА РЫНОК В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ

На фоне максимально разогретого рынка особым контрастом выглядит количество выданных в первом полугодии разрешений на строительство. В Казани их всего 37 — это на 65% меньше, чем в прошлом году. Тогда за аналогичный период, напомним, было выдано 104 разрешения на возведение — застройщики запасались впрок. В этом году картина выглядит куда более скудной: новые проекты составляют всего около 20% от общей массы, остальное — новые очереди ранее начатых проектов и соципотечные дома ГЖФ. 

Среди наиболее заметных — комплекс жилых домов в квартале улиц Деловая, 25 Октября и 1 Мая: ЗАО «ИтильТехноСервис» планирует возвести на территории пару жилых 6-этажных домов. СК «Капри» получила разрешение на строительство ЖК переменной этажности на улице Горького, «Унистрой» — на возведение ЖК «Весна-2». «Грань» продолжает строительство жилого комплекса на улице Родины, а московский «Правовой гарант» получил новое разрешение на 5-этажный жилой дом на улице Хади Такташа. Также новое разрешение в мае выдали ООО «Специализированный застройщик Конграда» (на возведение жилого дома №3 в рамках ЖК «Живи на Портовой») и ООО «Торговая компания „Глобалсити“». Последняя уже вовсю ведет строительство ЖК на улице Комиссара Габишева.

Некоторые эксперты видят в этом поводы для волнения: выступая на круглом столе в Казани, президент национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков назвал динамику выданных разрешений пугающей. «Новые проекты на сегодняшний день не проектируют, разрешения не получают», — констатировал он, напомнив, что в июле прошлого года в целом по стране было выдано 27 тыс. разрешений, а в этом все пошло на спад. Однако игроки рынка, опрошенные нашей газетой, считают, что волноваться не стоит. Застройщики сейчас стартуют с продажами заявленных в прошлом году объектов, поэтому о дефиците предложения говорить не придется, отмечают эксперты. «Огромное количество предложений снивелирует небольшое число новых проектов, поэтому коллапса не произойдет. До 2020 года в Казани будет большое количество строительных площадок и предложений», — прогнозирует Гизатова. При этом, по ее словам, по некоторым позициям мы увидим превышение предложения над спросом, а по Ново-Савиновскому и Вахитовскому районам — дефицит.

В ближайшее время в столице РТ действительно стартуют продажи в новых комплексах: «#Суварстроит» выводит на рынок свой новый комплекс «Август Астры» — два 5-этажных дома по 30 квартир на улице Островского. Сам застройщик ранее презентовал эти объекты как комплекс элитного класса. На рынке в ближайшее время появится ЖК «Беседа» от «Унистроя» — новый 10-этажный комплекс из двух домов в Солдатском лесу в Дербышках. Также эксперты ожидают выхода на рынок второй очереди ЖК «Солнечный город» от ГК «Ак Барс Недвижимость».

В следующие полгода стоит ждать роста стоимости квадратного метра Фото: ИТАР-ТАСС/Интерпресс/Дмитрий Михаевич

«ЗАСТРОЙЩИКИ НЕ ДЕЛАЮТ РАЗНИЦЫ МЕЖДУ ДОМАМИ ПО ЭСКРОУ И СТАРОЙ СХЕМЕ»

В ожидании получения заключений часть застройщиков были вынуждены приостановить продажи, констатирует директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев. По оценкам игроков рынка, таковых более половины. Многие просто не успели получить заключение о соответствии критериям (согласно которым застройщик имеет возможность строить без эскроу). «Насколько я знаю, их начали выдавать только с 1 июля, — объясняет он, прогнозируя, что в среднем на получение заключения у застройщиков уйдет две-три недели. — На этой и следующей будут выдаваться первые заключения».

По факту же они начали предоставляться чуть раньше: к примеру, директор компании «Бриз» Андрей Беляков сообщил, что разрешение на строительство с привлечением средств дольщиков организации выдали в последних числах июня. По его словам, все объекты были в высокой степени готовности, поэтому особых проблем не возникло — на получение разрешительной документации ушло не более двух недель. А в компании «СМУ-88» дали понять, что приостановка продаж по ДДУ в ожидании получения документов не мешает покупателю выбирать и бронировать квартиру. «Мы бронируем ее и продолжим оформление сделки после получения разрешения», — объяснял неделей ранее гендиректор компании Илья Вольфсон.

У застройщиков, которые успели подготовиться и уже перевелись на эскроу-счета, продажи идут так же, как и раньше. Однако говорить о разнице в цене между старыми проектами и с нагрузкой в виде эскроу не приходится, объясняют эксперты. «Застройщики, которые подняли цены, повысили их на все объекты и не делают разницы: этот дом по эскроу-счетам, а тот — по старой схеме», — раскрывает секреты внутренней кухни Савельев. Если нет разницы в цене, покупателям, конечно, выгоднее брать квартиры с эскроу, ведь так их вложения будут защищены банком и 10-миллионной страховкой от государства.

По факту новостройки начали дорожать гораздо раньше заявленных сроков: по данным свежего исследования «Avito.Недвижимость», в Татарстане стоимость квадратного метра на первичном рынке за год увеличилась на 18% с 47,8 тыс. до 56,5 тыс. рублей. Республика вошла в пятерку регионов с резко возросшими ценами: нас опередили только Амурская и Кемеровская области, а также Камчатский край. В Казани цены поднимались особенно ощутимо: за год новостройки здесь подорожали на 16,5% до 82,6 тыс. рублей за «квадрат». Но и это, по оценкам экспертов, не предел, и в следующие полгода стоит ждать роста стоимости квадратного метра.

«Достигли ли цены своего потолка, покажет только рынок. Если цены на квартиры станут неподъемными для населения, мы, скорее всего, увидим их коррекцию. Держать большой объем нераспроданного жилья, особенно если речь идет о домах, возводящихся по эскроу, застройщику невыгодно. Но, судя по тому, как активен рынок, это еще не потолок», — резюмирует Файзуллин.