Складской рай от Миннахметова: вместо «Агромира» на М7 появится логопарк для всех

Контроль над ООО «Агромир «Казань», а также землями в 152 га перешел к «Татспиртпрому» Фото: president.tatar.ru

КАК СТРУКТУРЫ СЕРГЕЯ ЛИСОВСКОГО ПОТЕРЯЛИ 157 ГА ЗЕМЛИ ПОД КАЗАНЬЮ

«Племконзавод „Казанский“» (входит в структуру «Татспиртпрома») сообщает о приобретении ООО «Агромир „Казань“». «ООО „Агромир“ принадлежит имущественное право на земельные участки промышленного назначения в Пестречинском районе Республики Татарстан общей площадью 152,9 гектара, — говорится в сообщении на сайте ТСП. — Таким образом, ООО „Племконзавод „Казанский“ получил имущественное право на данные земельные участки, на которых было принято решение реализовать проект по строительству логистического парка. В связи с этим АО „Татспиртпром“ объявляет о старте приема заявок от компаний, заинтересованных в строительстве складских помещений».

Напомним, что проект многопрофильного оптово-логистического комплекса ООО «Агромир „Казань“» в 2015 году ознаменовался торжественной церемонией начала строительства с участием президента РТ Рустама Минниханова. Среди представителей инвесторов оказался Владимир Воронченко, друг детства, доверенное лицо (и по совместительству держатель коллекции яиц Фаберже) председателя совета директоров группы компаний «Ренова» Виктора Вексельберга. А учредителем ООО «Агромир „Казань“» выступило АО «НПК». Номинально владельцы там два кипрских офшора, но компанию связывают с Сергеем Лисовским — первым замглавы комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, президентом национальной ассоциации оптово-распределительных центров (ОРЦ). В общем, серьезные люди вознамерились вложить в проект крупного логистического центра, направленного на сбыт и хранение сельхозпродукции, серьезные деньги. Объем инвестиций в проект а-ля испанской Mercabarna был заявлен на уровне 16 млрд рублей. Их источником мог стать российский бюджет и китайские инвестиции: 18 июня 2015 года с подачи вице-премьера РФ Игоря Шувалова «Агромир» был внесен в список приоритетных проектов на заседании межправительственной российско-китайской комиссии по инвестиционному сотрудничеству.

Владимир Воронченко (в центре) входил в состав группы частных инвесторов, которые вкладывают свои средства в ОРЦ «Агромир» Фото: president.tatar.ru

Но все это осталось на бумаге. «Мы очень нуждаемся в данном объекте, но „Агромир“ нас подводит, — ранее говорил „БИЗНЕС Online“ замминистра сельского хозяйства и продовольствия РТ Николай Титов. — Дело в том, что под „Агромир“ мы проработали всю инфраструктуру, согласовали с руководством республики, руки пожали, земляные работы начали производить — и вот так случилось».

Республика щедрою рукою успела посодействовать в выделении земель: «Агромир „Казань“» получил в собственность 157 га земли в Пестречинском районе у трассы М7. Тогда прозвучало, что это муниципальные земли. Но на самом деле территорией поделилось ООО «Племконзавод „Казанский“», сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе «Татспиртпрома». «Агромир» заплатил за участки сельхозназначения примерно 7,9 млн, то есть по 50 тыс. рублей за гектар. В общем, деньги символические. Самая крупная часть угодий — 144,4 га — превратилась в земли промышленности. Участок в 8,5 га остался в категории сельхозназначения, но затем также был переведен в земли промышленности. А еще один, площадью 4,6 га, находится теперь в собственности ООО «Русремстрой» (в Татарстане «прописана» одна такая компания, ее владелец — некто Руслан Булатов). «Агромир» задолжал этой организации, но, поскольку денег у него не было, «Русремстрой» подал в суд. 4,6 га отмежевано и передано «Русремстрою» в счет покрытия долгов. 

Дела у «Агромира» пошли как-то не очень. Китайских миллиардов не возникло, федеральный центр тоже не раскошелился, инвесторы и банки финансировать не спешили. К весне 2018 года «Агромир» задолжал за обустройство участка, охрану, аренду и налоги 55 млн рублей. Налоговики и кредиторы потребовали банкротства, была введена стадия наблюдения. А один из кредиторов потребовал взыскать с компании 144 га участка. Земля, резко подорожавшая после перевода в категорию промышленности, вполне могла «уплыть» на сторону, и юристы заявили, что это ударит по интересам Пестречинского района и правительства республики.

В общем, по всей видимости, на уровне президента РТ было принято решение о возвращении земли под контроль республиканской компании.

ЛОГОПАРК ДЛЯ МАЛОГО И СРЕДНЕГО БИЗНЕСА

«Мы полюбовно договорились с инвесторами, что они вернут нам эти земли, — рассказал гендиректор „Татспиртпрома“ Ирек Миннахметов газете „БИЗНЕС Online“. — Мы возмещаем расходы, которые они понесли — землеустройство, проектирование и так далее. И теперь с президентом республики согласована реализация на этой земле примерно такой же концепции: логопарк для среднего и малого бизнеса. Любой желающий на рыночных основаниях публично сможет купить земельный участок, чтобы построить там промышленный объект или склад. Сделки будут абсолютно прозрачными».

Таким образом, владельцам ООО «Агромир „Казань“» были возмещены расходы. После чего земельные активы оказались снова подконтрольны «дочке» «Татспиртпрома». Однако сейчас, после перевода земли в категорию промышленных, гектар стоит уже не 50 тыс. рублей, а от 5 млн до 10 млн, полагает Миннахметов. Поэтому «джентельменское соглашение» достаточно выгодно: актив сейчас стоит как минимум миллиард. Но, вероятно, экс-инвесторы прекрасно понимали, что отказ от сделки был бы прямым обманом интересов Татарстана и президента РТ, который поручил отдать эти земли под конкретный проект.

Площадь участков будущего логоцентра может варьироваться в зависимости от интересов будущих владельцев, например от 1,5 до 5 га, это будет решено на стадии проектирования. Объем инвестиций пока оценить сложно, но они вряд ли будут велики. ТСП намерен грамотно упаковать проект, разработать территориальное планирование, подвести необходимые коммуникации и обеспечить управление всем комплексом. А вложения в строительство непосредственно складов — за инвесторами, которым последние нужны. Идея родилась пару месяцев назад, сейчас компания юридически вернула земельные активы под свой контроль и готова к выходу на рынок. ТСП планирует собрать заявки с бизнеса, которому необходимы склады на М7, чтобы сформировать техзадание на проектирование комплекса. Он станет необязательно аграрным, как это планировали прежние инвесторы: ТСП будет делать то, чего захочет рынок.

Есть ли в Татарстане дефицит складских мощностей? Миннахметов уверен, что спрос на них имеется. «Все крупные компании всегда находятся в поиске складов, особенно те, что пользуются неприспособленными площадями», — отмечает он. При этом ни одна крупная компания не стремится арендовать готовые склады. Они предпочитают найти инвестора, который построит мощности под их нужды и требования, а затем заключается договор долгосрочной аренды.

Ирек Миннахметов: «Любой желающий на рыночных основаниях публично сможет купить земельный участок, чтобы построить там промышленный объект или склад. Сделки будут абсолютно прозрачными» Фото: «БИЗНЕС Online»

ГИГАНТЫ E-COMMERCE ПРИСМАТРИВАЮТСЯ К ТАТАРСТАНУ: 75% ОНЛАЙН-РЫНКА СОСРЕДОТОЧЕНо В 12–15 ЧАСАХ ЕЗДЫ ОТ КАЗАНИ

«БИЗНЕС Online» предложил экспертам оценить перспективы сделки.

Интерес к Татарстану с точки зрения логистики высок, полагает владелец онлайн-магазина KazanЕxpress Линар Хуснуллин. К примеру, по его данным, на днях в Казань приезжали представители площадки Wildberries, позиционирующей себя как крупнейший интернет-магазин России. Она рассматривает возможность строительства в Казани склада площадью 200 тыс. кв. метров. Еще раньше к логистическому рынку РТ присматривался Ozon, «Яндекс.Маркет». Компания Хуснуллина тоже намерена построить логоцентр, правда, в Иннополисе — там действуют льготы особой экономической зоны, да и до Москвы ближе, а она тоже входит в сферу интересов Хуснуллина.

Интерес онлайн-магазинов к Казани неслучаен. Ссылаясь на данные исследований ассоциации компаний интернет-торговли и Сбербанка, Хуснуллин рассказал, что в 2018 году темпы роста e-commerce составили 59%, а объем оффлайн-торговли в среднем увеличился на 4–6%. «При практически нулевом росте экономики 59 процентов — это не с неба свалилось, только наша компания ежемесячно растет на 30–50 процентов», — подчеркивает он.

При стабильно высоком росте заказов компании ищут новые возможности и для их быстрой доставки. «Казань в целом имеет выгодное расположение, так как вокруг рынок Поволжья — это 12–15 процентов всего рынка интернет-торговли России, примерно столько же у рынка Урала, — комментирует планы ТСП для рынка интернет-торговли Хуснуллин. — В 12–15 часах езды от Казани располагается 75 процентов онлайн-рынка в денежном выражении. Мы, например, рассчитывали и поняли, что аренда склада за пределами Татарстана будет для нас дороже, чем строительство здесь».

Возведение склада класса А, В+, по словам Хуснуллина, в среднем обходится от 22 тыс. до 50 тыс. рублей за квадратный метр, без учета дорог и коммуникаций. Многое зависит и от внешнего вида, например, в Иннополисе есть требования к фасаду, поэтому там цена «квадрата» минимум 50 тыс., тогда как в среднем по рынку она составляет 30 тыс. рублей, говорит он. Предположим, что ТСП разместит на этой площадке 1 млн кв. м складов. В таком случае объем инвестиций в среднем можно оценить на уровне 30 млрд рублей. 

Хуснуллин отмечает, что вокруг Казани вообще есть дефицит земель промышленного назначения, которые можно использовать под склады. «Толком-то ничего и нет, — говорит владелец онлайн-магазина. — Да, есть земли сельхозназначения, но перевод их в зону промышленности занимает 9 и более месяцев. Кто будет ждать? Таких компаний немного! Выгоднее, когда земля уже подготовлена. Сколько стоит земля промназначения у М7? Нам в прошлом году предлагали купить 10 гектаров по 10 миллионов рублей за гектар неподалеку от М7, но мы отказались».

Загрузка логоцентров класса А и В+ в РТ составляет 95%, в складах класса В- и С примерно 20% свободных площадей. Последние два класса перестают быть востребованными Фото: «БИЗНЕС Online»

ЛОГИСТИЧЕСКИЙ РЫНОК РТ: НИЗКИЕ СТАВКИ, ПОСТКРИЗИСНЫЙ ТРЕНД НА ФОРМАТ BUILD-TO-SUIT

Кризис 2008–2009 годов, падение курса рубля 2014-го, санкции оказали серьезное влияние на развитие логистического рынка Татарстана. Собственную версию о состоянии логистического рынка опубликовал ранее «БИЗНЕС Online». Так, три из пяти крупнейших складских комплексов РТ — «Биек Тау», Q-Park и «Константиновский» (каждый свыше 40 тыс. кв. м) — затронула процедура банкротства. С тех пор девелоперы стали крайне осторожно относиться к большим площадям для всего сразу, переориентировавшись на схему built-to-suit: строительство под арендатора с учетом его пожеланий.

По словам руководителя отдела маркетинга петербургского ООО «А Плюс Девелопмент» Ярослава Звягинцева, формат built-to-suit наиболее приемлем в нынешних условиях, так как из-за кризиса в России практически исчезла потребность в возведении новых спекулятивных распредцентров и складских помещений. «Начинаем стройку, только когда есть конкретный проект. Само возведение занимает год максимум, у арендатора за это время ничего не поменяется», — подчеркивал он ранее. У питерской компании есть в РТ свой индустриальный парк — «А Плюс Парк Алабуга» со складом «Данафлекса», она же ввела в поселке Новониколаевский Зеленодольского района складской комплекс в формате built-to-suit площадью 22 тыс. кв. м для дистрибьютора электротехники ЭТМ.

В этом же формате в ТОСЭР «Зеленодольск» возводится оптово-распределительный центр X5 Retail Group площадью 40 тыс. кв. м, срок ввода в эксплуатацию — сентябрь 2019 года. Еще один показательный пример склада под заказ — логоцентр ФГУП «Почта России» площадью 36 тыс. кв. м у аэропорта Казани. Да и под основного дистрибьютора «Татспиртпрома» («Алкоторг») на Мамадышском тракте ранее был построен склад площадью 8,3 тыс. «квадратов», который в марте 2019 года выставили на продажу в комплекте с арендатором (договор до 2026-го) за 410 млн рублей.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании ILM, руководитель проекта Skladium Александр Перфильев ранее называл еще одну причину формата built-to-suit — склады площадью более 5 тыс. кв. м стали редкостью, поэтому проще строить под заказ, чем ждать.

Не располагают к инвестициям в крупные складские комплексы для всех и размеры арендных ставок складских помещений в Казани. По данным направления аналитики торговой и складской недвижимости Jones Lang LaSalle, ставки аренды в столице РТ ниже, чем в других городах-миллионниках, и держатся они на уровне 3,1 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов).

Всего вокруг столицы республики насчитывается 10 крупных общедоступных логистических центров класса А, В и А+, которые находятся в Казани, Зеленодольском, Лаишевском и Высокогорском районах. География расположения крупных собственных логоцентров (формата built-to-suit) чуть шире — к уже указанным районам добавляется ОЭЗ «Алабуга» и Набережные Челны. Классы отличаются друг от друга высотой потолков (в классе А они свыше 10 м, в классе В — не менее 6), наличием систем пожаротушения, отопления, регулировок температурного режима, качеством использованных при строительстве материалов и рядом других параметров. Загрузка логоцентров класса А и В+ в РТ составляет 95%, в складах класса В- и С примерно 20% свободных площадей. Причем последние два класса перестают быть востребованными, чаще всего клиенты ищут качественные складские помещения площадью от 1,5 тыс. до 3 тыс. кв. метров. А собственники низкоуровневых складов разной степени износа не знают, как от них избавиться, — только в начале года на рынке было свыше 80 предложений об их продаже на сумму 2,5 млрд рублей.