Тенденции казанского рынка жилья традиционно обсуждаются на ежегодном Рождественском саммите недвижимости, который в этом году прошел в Kazan Palace by Tasigo Тенденции казанского рынка жилья традиционно обсуждаются на ежегодном рождественском саммите недвижимости, который в этом году прошел в Kazan Palace by Tasigo

«Квартирное помешательство»: даже те, кому не нужно жилье, СПЕШИЛИ КУПИТЬ ДО ИЮЛЯ

Тенденции казанского рынка жилой недвижимости — традиционно одна из тем, которые обсуждаются на ежегодном рождественском саммите. Как заметила организатор IX саммита Елена Стрюкова, 2019 год был для столицы РТ особенным, даже, можно сказать, оскароносным: сразу несколько объектов казанского рынка отмечено федеральными премиями. Среди них — Kazan Palace by Tasigo, в котором проходил форум, жилые комплексы «Мой Ритм» и Savin House, коттеджный поселок «Примавера». «Что это, тренд?» — поинтересовалась она, на правах модератора передавая слово гендиректору агентства «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой. 

Последняя, впрочем, предпочла говорить о цифрах. «Всего на территории РТ сегодня работает 88 застройщиков. И очень хорошо, что три объекта в части жилой недвижимости прогремели на российском уровне», — согласилась она. По ее словам, в 2020 году конкуренция между застройщиками усилится: грядет битва за покупателя. Ведь даже те, кто не предполагал, что ему нужна квартира, в итоге приобрели ее до июля, заметила гендиректор агентства «Счастливый дом». В результате в июне наблюдался огромный скачок по количеству заключенных сделок по ДДУ: их было более 2 тысяч. Очень многих к покупке подтолкнули слухи о повышении цен, связанные с переходом застройщиков на эскроу-счета. Цены, конечно же, выросли: был бы спрос, а уж за стоимостью застройщик точно не постоит! 

Организатор саммита Елена Стрюкова заметила, что 2019 год был для столицы Татарстана особенным, даже, можно сказать, оскароносным: сразу несколько объектов казанского рынка были отмечены федеральными премиями Организатор саммита Елена Стрюкова заметила, что 2019 год был для столицы РТ особенным, даже, можно сказать, оскароносным: сразу несколько объектов казанского рынка отмечено федеральными премиями

Впрочем, статистика несколько лукавая, поскольку в данных цифрах «сидят» квартиры, которые застройщики продали сами себе, а точнее, аффилированным компаниям. Делалось это ради того, чтобы иметь возможность строить по старым правилам — напрямую продавая квартиры дольщикам, без всяких банковских посредников. «Сегодня на рынке мы видим много квартир, которые реализуются по переуступкам от физических и юридических лиц. Хотя на самом деле это квартиры застройщиков», — констатировала Гизатова. Впрочем, приобретать такое жилье выгодно не всем. Например, покупатель, у которого двое и более детей, в этом случае «слетает» с программы приобретения жилья по субсидированной ипотечной ставке. «То есть человек, который покупает квартиру по уступке, возьмет ее по ипотечной ставке в 2 раза дороже, чем он бы приобрел, если бы брал у застройщика. Это единственный минус», — пояснила спикер. 

А затем она перешла к прогнозам. В будущем году рынок неминуемо просядет. Собственно, как ранее писал «БИЗНЕС Online», объемы продаж уже скатились к показателям трехлетней давности. И в 2020 году сделки будут происходить по объективным условиям — для расширения жилплощади, обмена, и в целом спрос окажется сопоставим с продажами тех времен, когда еще не существовало эскроу-помешательства. «Юношеский максимализм, когда покупатели без оглядки брали любой, даже некачественный, продукт, уходит в прошлое», — уверена гендиректор агентства «Счастливый дом». Трендом следующего года станет острая конкуренция на уровне качества. Заметного повышения цен при этом ждать вряд ли стоит: ведь одномоментно с переходом на эскроу застройщики уже подняли стоимость всех своих объектов.

«МЫ УВИДИМ ТЕНДЕНЦИЮ ПЕРЕХОДА К НЕБОЛЬШИМ ДВУХКОМНАТНЫМ КВАРТИРАМ»

Затем настало время вопросов и ответов. «Каковы рекомендации для инвесторов в части жилья на 2020 год? Покупать, продавать или ждать?» — поинтересовалась Стрюкова от имени всех инвесторов. Ответ предсказуем: надо анализировать перспективу застройки. «Ново-Савиновский и Вахитовский районы достаточно перспективы. Но я бы усомнилась в эффективности и успешности инвестиций в части Приволжского и Советского района — не всего, а определенных локаций», — озвучила она свою оценку и добавила, что нужно тщательно анализировать и стоимость квадратного метра: некоторые объекты сегодня сильно переоценены, но их все равно покупают. 

«Ждать ли прихода новых федеральных игроков?» — поинтересовались у Гизатовой журналисты. «Да», — подтвердила она. Но, вероятно, ближе к 2021 году. «Интерес к казанскому рынку проявляют очень многие. Но с земельными участками возникают трудности: цена либо завышена, либо участок требует работы — перевода в другую зону, обмена с городом, изъятия. Эти моменты очень пугают федеральных игроков. Они считают, что в Татарстане достаточно сложные правила делового оборота. Говорят, что, к примеру, в Нижнем Новгороде все прозрачнее и проще: и нормативы, и отношение», — констатировала спикер. Притом, по ее словам, в ближайшие годы мы так или иначе услышим о многих новых сильных игроках. Пока же самым ярким новым проектом федеральных девелоперов в Казани можно назвать строящийся ЖК Savin House.

Если роста цен не окажется, будет ли их снижение? А вот тут оставьте ложные надежды: застройщики сегодня и без того балансируют на грани рентабельности. «Снижение возможно лишь в части трехкомнатных и больших двухкомнатных квартир площадью более 65 квадратных метров, потому что есть затоваривание по этому сегменту», — пояснила гендиректор агентства «Счастливый дом». 

«Ждать ли дальнейшего уменьшения площадей квартир?» — поинтересовалась корреспондент «БИЗНЕС Online». Гизатова уверена: тренд, который рынок взял несколько лет назад, будет продолжен. В целом площади уже уменьшились. И потому среди застройщиков станет происходить борьба в части того, как обыграть это небольшое пространство, как его максимально эффективно использовать. Притом в дефиците сегодня небольшие двухкомнатные квартиры площадью 45 кв. метров. Да-да, покупатель, похоже, мечтает о «хрущевских двушках» в современном исполнении! И именно такие «малометражки» будут в перспективе закладывать застройщики, отметила спикер. «Однокомнатных сейчас большое количество, и дополнительно увеличивать их долю в домах застройщики не станут. А вот доступные по цене двухкомнатные будут пользоваться спросом, потому что тем покупателям, кто в свое время насытился студиями, нужно расти дальше, а это как раз небольшие двухкомнатные квартиры», — резюмировала она.

Одна из секций была посвящена трендам в продажах жилой недвижимости Одна из секций была посвящена трендам в продажах жилой недвижимости

«ВКАЛЫВАЮТ РОБОТЫ»? НЕТ! РИЕЛТОРА КОМПЬЮТЕРОМ ПОКА НЕ ЗАМЕНИШЬ

Следующая секция была посвящена трендам в продажах жилой недвижимости. Коммерческий директор компании «Самолет Девелопмент» Андрей Останин из Санкт-Петербурга не смог присутствовать на мероприятии лично, но записал для собравшихся довольно детальную презентацию, в которой говорил о необходимости меняться и отслеживать тренды. Тему подхватили уже очно: меняться действительно нужно, в противном случае тебе грозит уход с рынка, согласился заместитель гендиректора по продажам ГК «Садовое Кольцо» (той самой, что строит в Казани ЖК Savin House) Сергей Кропанев. При всей моде на диджитализацию в ближайшие 3–5–7 лет людей в девелоперском бизнесе вряд ли кто-то заменит, подчеркнул он. «Наш потребитель еще не готов покупать у роботов. Наш рынок очень низкочастотный — приобретения совершаются раз в 7–10 лет. Это покупки с высокой стоимостью. А тот автомат, который мне позвонил и спросил металлическим голосом о том, интересно ли мне приобретение квартиры… Когда он начнет со мной разговаривать человеческим голосом, наверное, это будет более эффективно. Но пока нет», — высказал спикер свою позицию.

«Покупатели осторожны в связи с обманами, недобросовестными застройщиками, недостроенными домами», — присоединился к обсуждению кто-то из зала. Коллегу поддержал и директор IT-платформы bnMAP.pro (облачной IT-системы мониторинга и анализа рынка новостроек) Сергей Лобжанидзе, заметивший, что диджитал никогда не придет на пустое место — в компанию, где не выстроены бизнес-процессы. Технологии призваны не сделать что-то за вас, а сократить скорость коммуникации, пояснил он. В целом же бизнесу (в том числе и девелоперскому) и IT-компаниям вместе работать достаточно сложно. В идеальном мире айтишников все процессы расписаны на полгода вперед, а бизнес, как правило, все время выдвигает новые требования. 

Коммерческий директор компании «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова рассказала, что в организации в этом году пересматривали стратегию работы с покупателем, внимательно изучая целевую аудиторию. В 2019-м СК впервые вышла на рынок с объектом класса элит — жилым комплексом «Август-Астры», где, по словам спикера, реализовано уже 67% квартир. Отметим, что срок сдачи — 2021 год. Таких результатов, как она отметила, помогли добиться глубинные интервью-исследования: оказалось, что хорошие соседи, комфорт и безопасность семьи интересуют целевую аудиторию в возрасте 28–44 лет, которую, к слову, составили топ-менеджеры (36,4%), предприниматели (36,4%) и домохозяйки (27,2%). А максимальная сумма, которую могут позволить себе потратить покупатели такого жилья, — 12–25 млн рублей… В общем, этот опрос компания, видимо, проводила еще и с целью познакомить потенциальных покупателей со своим ЖК. Что ж, вот она, хитрость маркетологов: соцопросы — тоже инструмент продаж!

Коммерческий директор компании «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова рассказала, что в компании в этом году пересматривали стратегию работы с покупателем, внимательно изучая целевую аудиторию Коммерческий директор компании «#Суварстроит» Эльвира Галяутдинова рассказала, что в организации в этом году пересматривали стратегию работы с покупателем, внимательно изучая целевую аудиторию

РАБОТАЙТЕ С ЭМОЦИЯМИ: «НЕ МОЖЕТЕ сделать БАССЕЙН — ВНЕДРЯЙТЕ ЧЕРЕМУХУ!» 

Заместитель гендиректора по продажам ГК «Садовое Кольцо» из Москвы фактически провел для коллег мастер-класс по разработке маркетинговой стратегии. Перед тем как выйти на казанский рынок, в компании три месяца потратили на качественные исследования и полгода — на предпроектную работу. Чтобы продукт был конкурентоспособным, важно, чтобы его значимость оказалась выше, чем у конкурентов, озвучивал в общем-то известные истины Кропанев. Но, когда он начал на примерах объяснять, как в компании работали с «болью» казанцев, стало ясно: дьявол, как всегда, в деталях.

Речь о простой работе со страхами и возражениями. ЖК Savin House с трех сторон окружен Казанкой — это бывшая заболоченная местность. Как показал опрос, потенциальных клиентов сильно беспокоил не шум магистралей, а… комары! В ответ в компании изменили проект благоустройства, отказавшись от пихт и заменив их черемухой: она выделяет фитонциды, которые отпугивают комаров. Озвучивались и другие страхи: казанцы просто боятся, к примеру, панорамных окон в пол. Москвичи, по словам спикера, такой обеспокоенности, как правило, не выражают! Само собой, от окон в пол отказались. Еще один страх — нежелание иметь в доме мусоропровод, но и не ходить ночами выбрасывать мусор на улицу. Что ж, организовали комнаты для раздельного сбора мусора в паркинге. «Найдите эмоции, включайтесь с ними. Не можете сделать бассейн — внедряйте черемуху!» — напутствовал он казанских маркетологов. Реплика про бассейн касалась замечания коммерческого директора «КамаСтройИнвеста» Антонины Дарчиновой: она сказала, что покупатель зачастую сам не всегда знает, чего хочет, точнее, чтобы в доме было все — от бассейна и фитнеса до салона красоты. Но потом это тупо простаивает, поскольку люди не пользуются. 

Гендиректор по продажам и маркетингу ГК «Садовое Кольцо» из Москвы фактически провел для коллег мастер-класс по разработке маркетинговой стратегии Заместитель гендиректора по продажам ГК «Садовое Кольцо» из Москвы фактически провел для коллег мастер-класс по разработке маркетинговой стратегии

Кропанев продолжил. По его словам, в результате среза мнений казанцев компания серьезно переработала проект комплекса. Изначально девелопер предполагал, что будет строить небоскребы а-ля «Москва-Сити». Однако выяснилось, что покупатели хотят совсем другое, заметил он, демонстрируя составленный мудборд — так называемую карту настроений, составленную по итогам глубинных интервью. Покупатели разделились на две части: одни высказались за здания в стиле нью-йоркского ар-деко — упрощение, террасированность, прямые линии. «Ар-деко — это на самом деле упрощенная классика. Американское воплощение наших классических вещей», — объяснил спикер. Вторая часть казанцев же обнаружили в себе любителей экологии и скандинавов. «Я не знаю, откуда это тут. Но я предположил потом: подобное из-за того, что у нас Казань — столица урбанистики России, — кажется, полуиронично заметил он. — И жители очень привыкли к белому — Скандинавия, дерево, набережные и так далее. Но это моя гипотеза».

В итоге архитекторы добавили комплексу, с одной стороны, черты Нью-Йорка. Сходство придают, в частности, прямые террасированные здания. Но при этом фасады будут белыми и с деревянными вкраплениями. На вопрос, планирует ли «Садовое кольцо» начинать в Казани следующие проекты, прямого ответа пока не прозвучало. Но, кажется, скорее да, чем нет: в компании находятся в процессе переговоров и ищут новые площадки. Так что, возможно, скоро город увидит новые образцы архитектуры, за которой захотят тянуться и казанские застройщики.