«Ничего подобного в Набережных Челнах пока не строилось – это будет достаточно дорогое жилье»

Юрий Мочалин: «Годовая программа «Домкора» тоже не претерпела изменений и будет реализована в полном объеме — это 170 тысяч квадратных метров жилья, включая 85 тысяч по соципотеке и два детских сада» Фото: Олег Спиридонов

«2020–2021 ГОДЫ СТАНУТ ДЛЯ ВСЕХ УЧАСТНИКОВ ЭТОГО РЫНКА «ЛАКМУСОВЫМИ БУМАЖКАМИ»

— Юрий Анатольевич, что сейчас происходит со строительным рынком? Сообщалось о существенном отставании от графика ввода жилья в Набережных Челнах, Нижнекамске. Будет ли выполнен план в Челнах, на ваш взгляд? Каковы предварительные итоги года для «Домкора»?

— Отставание по плану, которое пока есть, связано с множеством факторов, в том числе и с переносом сроков ввода жилья из-за новых правил долевого строительства. Но думаю, что в итоге весь объем — в 310 тысяч квадратных метров — будет выполнен.

Годовая программа «Домкора» тоже не претерпела изменений и будет реализована в полном объеме — это 170 тысяч квадратных метров жилья, включая 85 тысяч по соципотеке и два детских сада — в Челнах (Замелекесье) и Нижнекамске. До конца года заселим три дома по программе социальной ипотеки — 63/12, 63/01 и дом по ул. Гафиатуллина в Альметьевске, а также два коммерческих объекта — 20/04 в Набережных Челнах и 4/10 в городе нефтяников. Кроме того, у нас вводится ЖК «Тюльпан».

— Строительством детсадов и школ в Челнах обычно занимался «Евростиль», почему ваша компания тоже решила зайти на этот рынок?

— Микрорайон «Дружный» в Замелекесье — это территория нашего присутствия. «Домкор» строит и благоустраивает его своими руками, поэтому нам хотелось бы в рамках комплексного освоения полностью завершить работу в нем, включая и такой важный объект инфраструктуры, как детский сад. Кроме того, у города были серьезные планы по вводу социальных объектов в этом году, в том числе и 6 детских садов. Мы подключились к решению задачи. Вообще, нашей компании близка любая тема в строительстве. В Нижнекамске, например, «Домкор» является постоянным подрядчиком в строительстве детсадов. В следующем году будем строить там еще два таких объекта.

— Каков план у «Домкора» по вводу жилья на 2020-й и последующие годы?

— Планы формируются на 3–5 лет исходя из специфики инвестиционного цикла в строительстве и загрузки всех подразделений холдинга. В целом по проектированию, производству ЖБИ на нашем заводе и монтажу снижения плана нет. Наоборот, идет рост. А вот коммерческого жилья в следующем году будет введено примерно на 10 процентов меньше. Это сознательная стратегия — мы заранее спрогнозировали, что наступит некоторое снижение потребительского спроса, и придержали часть объектов, чтобы вывести их на рынок в более благоприятной конъюнктурной обстановке.

Что касается программы соципотеки, то на следующий год у нас запланировано раскрытие фронтов второй очереди 63-го микрорайона. Будут сданы два дома — 63/21 и 63/23, работы уже начались.

Мы намерены продолжить развитие района Замелекесье (микрорайон «Дружный»), микрорайона «Красные Челны», а также приступить к строительству нескольких объектов в Новом городе.

«До конца года заселим в Челнах два дома по программе социальной ипотеки — 63/12, 63/01. Кроме того, у нас вводится ЖК «Тюльпан» (на фото) Фото предоставлено «Домкор»

— Ожидается ли повышение плана Челнам, который сегодня составляет 310 тысяч квадратных метров? Почему мы до сих пор отстаем от среднереспубликанских показателей? У нас нет возможности строить по 600 тысяч «квадратов» или нет покупательской способности на такой объем?

— Разговоры о повышении плана идут. Минстрой РТ сейчас занимается вопросом раскрытия новых площадок для комплексного освоения. Суть в том, насколько повышенный план будет обеспечен потребительским спросом? На протяжении 14 лет, которые я работаю в «Домкоре», мы всегда задавались вопросом: какова же емкость рынка в Набережных Челнах? Привлекали серьезные исследовательские институты, и разными методами подсчета выходили на 300 тысяч квадратных метров. Этот показатель оптимален для Челнов, поэтому, на мой взгляд, его увеличение может привести к «затовариванию» и не лучшим образом скажется на застройщиках.

— Какие риски ожидаете в 2020 году, в том числе по долевому строительству?

— Следующий год окажется знаковым для застройщиков с точки зрения адаптации к новым реалиям ФЗ-214. 2019-й практически все компании заканчивают относительно благополучно за счет того запаса разрешений на строительство, которые они получили по старой схеме. Влияние этого закона пока не сказывается заметным образом на взаимоотношениях застройщиков и клиентов с банками. Но 2020–2021 годы станут для всех участников этого рынка «лакмусовыми бумажками».

В этом году мы уже запустили два пилотных проекта с эскроу-счетами — жилые дома в 25-м микрорайоне Замелекесья и в Альметьевске. На данный момент на эти счета поступило более 250 миллионов рублей, и данный процесс продолжается. Но выводы еще делать рано, проекты не завершены.

«Я НЕ ДУМАЮ, ЧТО КОМУ-ТО ИЗ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ИГРОКОВ ИНТЕРЕСНЫ НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ»

— Начался ли уже передел рынка, уход каких-то компаний в нашем городе, регионе в связи с новыми правилами долевого строительства?

— Я бы сказал, что происходит определенная санация рынка. Считаю, что на рынке останется 5–7 компаний-застройщиков, обладающих индустриальными, финансовыми, административными и другими ресурсами. Укрупнение в таком бизнесе — это нормальное явление.

— Есть угроза поглощения федеральными игроками? Или же в «Домкор» готовы войти какие-то местные компании? Вопросы слияния стоят вообще на повестке?

— Прогнозы по рынку разные. Кто-то считает, что есть угроза поглощения местных застройщиков федералами, другие говорят о национализации отрасли. Я не думаю, что кому-то из федеральных игроков интересны Набережные Челны из-за сравнительно малых объемов строительства и низкой стоимости продаж.

Что касается нашего слияния с другими компаниями, то речь скорее можно вести о различных формах сотрудничества (коллаборации). Нам поступают, и мы рассматриваем предложения от инвесторов с земельными участками и другими ресурсами. Но говорить о конкретных сделках пока рано. Взаимоотношения партнеров — дело тонкое. Мы видим много альянсов, распавшихся при отсутствии видимых проблем в бизнесе. Иногда происходит головокружение от успеха, и на этой почве возникают конфликты.

— Доля вашей компании на рынке Татарстана в прошлом году составляла 12 процентов. Есть ли планы по масштабированию, в том числе в других городах республики и регионах?

— Мы стараемся удерживать долю в 12–14 процентов. Но это не самоцель, поскольку планы ввода жилья каждый год примерно те же, как и игроки на данном рынке. Главное, чтобы наше предложение было подкреплено спросом. Если он начнет расти, то мы станем масштабироваться. В нашем бизнесе действует закон сообщающихся сосудов: если увеличивается объем строительства по соципотеке, то, соответственно, снижается спрос на рынке коммерческого жилья. И наоборот. На данном этапе стратегически важно удержать те позиции, объемы, которые у нас есть, пережить реалии нового законодательства. Поэтому в ближайшие 2–3 года какого-то серьезного масштабирования не ожидается.

Сегодня регион нашего присутствия как застройщика — это Закамье (Набережные Челны, Альметьевск, Елабуга, Нижнекамск). У завода «Домкор Индустрия» география шире — это еще и Ижевск, Казань, Зеленодольск, а на днях челябинский застройщик выразил намерение приобрести у нас домокомплекты для строительства в Уфе. Дальнейшие планы по расширению холдинга будут зависеть от завода, который является и нашим потенциалом как производитель железобетона, и тормозом — с точки зрения рентабельности, логистики, расходов на перевозку продукции на расстояния свыше 300 километров. В этой связи можно рассматривать, наверное, только регионы с высокой маржинальностью.

«В 15-м комплексе мы попытаемся воплотить все новые тренды, включая отделку фасада фиброцементными плитами. В оформлении будет прослеживаться аналогия с минаретами мечети» Эскиз предоставлен «Домкор»

— Только ли в логистике дело? Отличается ли менталитет покупателя в разных городах?

— Да, это прослеживается даже в Закамье. В Елабуге, например, раньше не особо пользовались популярностью высотные дома. Хотя в 2019 году мы довольны, как отработали в этом городе, — спрос оживился. Но ментальность еще сохраняется: как правило, люди старшего поколения — консерваторы, приверженцы малоэтажных домов с индивидуальным отоплением. Молодежи, напротив, нравятся высотки с благоустроенной территорией. На эту аудиторию мы и делаем ставку, ведь 80 процентов покупателей квартир от «Домкора» — в возрасте до 35 лет, остальные — родители, которые приобретают жилье детям.

Спрос разный не только по причине менталитета. Нам, например, предлагали вести строительство в Нижнекамске, где в основном высотки, но возводить, грубо говоря, один дом нам неинтересно. Если мы заходим в город, то перспектива должна быть как минимум 10-летняя. А у наших соседей спрос на жилье падает — 2019-й лишь подтвердил наши прогнозы. Однако каждый год специфичен. Пока же в Нижнекамске мы строим детсады.

— Вы упомянули «Домкор Индустрию», на базе которой ранее планировалось создать домостроительный кластер с размещением производства окон, утеплителей и других материалов. Этот проект уже реализуется?

— Да, мы сейчас работаем над составом резидентов, в том числе челнинских, и готовим площади под их проекты. Например, хотим выделить отдельное пенополистирольное производство. Еще есть вариант приобретения франшизы у московской компании по производству сантехкабин, полностью укомплектованных плиткой, сантехникой, ванной, — остается только в готовом виде установить их на объект. Этот проект совпадает с нашим намерением держать тренд на чистовую отделку квартир.

— Какую часть квартир вы сейчас сдаете в чистовом варианте?

— Практически 100 процентов. Есть экспериментальные дома с квартирами white box (белая коробка), когда все стены оштукатурены, готовы. Но будущее за чистовой отделкой: мы видим эту тенденцию и по московским застройщикам. На мой взгляд, черновая отделка — признак незрелости рынка.

Мы уже сейчас закладываем дома с частичной меблировкой квартир. Но, по данным наших опросов, немногие пока готовы к полностью «укомплектованному» жилью. Только 10–12 процентов покупателей хотят видеть в приобретаемой квартире кухонный гарнитур, прихожую или встроенные шкафы. Очень низкий процент тех, кто хотел бы полностью обставленное застройщиком жилье. Понятно, что есть личные предпочтения и желание выделиться интерьером. Но рынок тем не менее постепенно движется в сторону квартир с мебелью.

«Будущее за чистовой отделкой: мы видим эту тенденцию и по московским застройщикам. На мой взгляд, черновая отделка — признак незрелости рынка» (На фото: отделка квартиры в ЖК «Тюльпан») Фото предоставлено «Домкор»

«КАК МЫ ВИДИМ, ВОЗМОЖНОСТИ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕ РАСТУТ»

— Осенью вы отмечали, что спрос после летнего сезона восстановился, однако люди пока еще откладывают покупки, рассчитывая на снижение ипотечных ставок. Ситуация на рынке недвижимости к концу года начала меняться?

— Да, на уровне очередного существенного снижения ипотечных ставок лидерами банковского сектора рынок недвижимости воспрял. Речь идет об исторических значениях процентной ставки — по некоторым программам она достигает 8,4–8,7 процента. И это на фоне соципотечной в 7 процентов.

— Снижение ипотечных ставок не влечет за собой рост цен на жилье?

— Если только опосредованно. Считаю, что в основном подорожание вызвано новыми правилами долевого строительства.

— Недавно во время пресс-тура с участием представителя ГЖФ озвучивалась цена на квадратный метр жилья «Домкора» по социальной и коммерческой ипотеке — это 32,5 и 55 тысяч рублей. На сколько подорожал квадратный метр за год и каков прогноз на следующий год? Некоторые аналитики прогнозируют увеличение цен на жилье до 25 процентов! Вы с этим согласны? Потянет ли кошелек челнинцев такие цены?

— Вопрос злободневный. Этими «играми» с 214-м законом был открыт некий ящик Пандоры — за последние 1,5 года мы наблюдаем рост цен у всех поставщиков комплектующих от 10 до 20 процентов. Кроме того, не последнее влияние на конечную стоимость жилья оказывают НДС и рынок труда, который на фоне дефицита кадров диктует свои расценки. Повсеместный рост цен на товары и услуги практически во всех отраслях требует других зарплат. В итоге за год цены на жилье поднялись примерно на 20 процентов.

— То есть в три раза выше официальной инфляции?!

— Дело в том, что, когда начался кризис, года три цены на недвижимость оставались почти без изменений. Я еще тогда говорил, что рано или поздно рынок отыграет такую разницу. Принятие новых законодательных инициатив послужило для этого спусковым крючком. В 2020 году существенного роста цен можно ждать только на жилье с улучшенными потребительскими характеристиками. Все застройщики уже пришли к пониманию, что сегодня людям нужны не просто квадратные метры, а комфортная среда обитания. Естественно, это влечет дополнительные расходы для компании — на материалы отделки подъездов, холлов, на достойное благоустройство. Этот тренд, заданный два года назад, явно прослеживается и сейчас. Что касается озвученных прогнозов роста цен на 25 процентов, то такое подорожание может быть вызвано существенным потребительским спросом. Но, как мы видим, возможности покупателей не растут.

— Как решаете кадровую проблему? Переманивают ли у вас специалистов конкуренты?

— У нас полный соцпакет, есть собственная жилищная программа для сотрудников. В зависимости от стажа работник холдинга может получить скидку до 7 процентов на приобретение жилья, что в пересчете от цены реализации квартиры составляет весьма существенную сумму.

Вообще, мы работаем вбелую на таком достаточно сером рынке. И это нам на самом деле сегодня помогает в части проектного финансирования — когда мы предоставляем документы банку, нашу бухгалтерию полностью раскладывают. Видя нашу прозрачную систему работы, кредитные организации более лояльно к нам относятся. Нам не приходится перестраиваться, менять свою финансовую модель.

Трудовые ресурсы привлекаем не только из города и республики, но и из ближнего зарубежья. Дефицит рабочих профессий остается самой острой проблемой. Сейчас не считается престижным работать на стройке. Хотя хороший каменщик, например, может зарабатывать у нас до 80 тысяч рублей в месяц.

Проблема перетекания кадров, сезонности в нашем бизнесе остается. Все строительные компании, наверное, сталкивались с тем, что весной-летом все каменщики, отделочники разбегаются на объекты индивидуального строительства, а осенью обратно прибегают. И среди вернувшихся мы уже выбираем лучших — наша зарплата позволяет это делать.

«Повсеместный рост цен на товары и услуги практически во всех отраслях требует других зарплат. В итоге за год цены на жилье поднялись примерно на 20 процентов» Эскиз предоставлен «Домкор»

«ТА ПАНЕЛЬ, КОТОРАЯ БЫЛА РАНЬШЕ И КОТОРАЯ ЕСТЬ СЕЙЧАС, — ЭТО СОВЕРШЕННО РАЗНЫЕ ВЕЩИ»

— Когда квадратный метр в Казани станет дешевле, чем квадратный метр в Майами? (Читательница.)

— Такой саркастический вопрос (улыбается). Я знаю, сколько стоит квадратный метр в Майами — от 5 тысяч долларов. В Набережных Челнах стоимость приблизилась к 1 тысяче долларов. Таких цен нет и на жилищном рынке в Европе. В Финляндии, например, стоимость начинается от 2,5 тысячи долларов за квадратный метр.

— Почему дом по социалке и дом коммерческий выглядят у вас одинаково, а сто́ят по-разному? (Читатель.) Из чего складывается цена квадратного метра соципотечного и коммерческого жилья?

— Дома неодинаковые. Возможно, внешние отличия сильно не видны, но качество отделочных материалов в коммерческом жилье однозначно выше, там применяются и другие инженерные системы. В благоустройство тоже вкладываются иные суммы. При строительстве соципотечного жилья у города есть обязательства по возведению магистральных сетей, дорог. Кроме того, бесплатно предоставляется земельный участок. На соципотеке мы не зарабатываем, это больше социальная нагрузка. На некоторых объектах, чего уж скрывать, мы даже несем убытки. В коммерческом строительстве все по-другому — земля под такие дома стоит дорого, и это отражается на конечной цене жилья.

Себестоимость коммерческого жилья складывается из стоимости земельного участка, затрат на проектирование, строительство инженерных сетей, строительно-монтажные работы, поэтому она разная у соципотечных и коммерческих квартир.

— Какая часть жилья продается вами по договорам долевого участия и купли-продажи?

— По договорам долевого участия реализуется 75 процентов жилья, готовых квартир — 25 процентов. При этом 70 процентов объектов продается с привлечением ипотечных средств и 30 процентов — за счет собственных, то есть в качестве инвестиционной покупки. В связи со снижением банковских ставок мы сейчас опять наблюдаем интерес к приобретению недвижимости в качестве ликвидного капитала. Думаю, жилье будет оставаться одним из самых выгодных вложений средств на протяжении ближайшего 10-летия.

«Кто бы что ни говорил, за 14 лет существования «Домкор» не сорвал сроков сдачи ни по одному объекту. А это, на минуточку, более 150 домов, 25 тысяч квартир» Фото предоставлено «Домкор»

— Каков процент рекламаций от жильцов по новым домам? Как он меняется? Где замечаний больше — в соципотечном или коммерческом жилье? Какие сильные и слабые стороны есть у вас как у застройщика?

— Скажу откровенно, рекламации, конечно же, есть. Невозможно строить такое большое количество жилья без замечаний. Кроме того, чистовая отделка всегда влечет за собой больше претензий, нежели черновая. При этом покупатели становятся более требовательными, и это абсолютно нормальный эволюционный процесс. Мы ведем достаточно серьезную работу по рекламациям. И сейчас разрабатываем автоматизированную систему по отработке заявок на базе CRM (система управления взаимоотношениями с клиентами — прим. ред.). Думаю, в ближайшей перспективе мы значительно улучшим ситуацию в этом направлении. Наше руководство и собственники понимают, что работа с замечаниями — действительно важный фактор, и вкладываются в автоматизацию и трудовые ресурсы.

По поводу наших сильных сторон. Это, во-первых, надежность. Кто бы что ни говорил, за 14 лет существования «Домкор» не сорвал сроков сдачи ни по одному объекту. А это, на минуточку, более 150 домов, 25 тысяч квартир. Много вы знаете таких компаний в нашем городе?

Во-вторых, вертикальная структура нашего холдинга. Мы ведем объект на всех этапах его жизненного цикла: от проектирования и производства ЖБИ до строительства, продажи готовых квартир и их эксплуатации. Это позволяет более оперативно и качественно решать все возникающие вопросы.

Кроме того, одним из наших конкурентных преимуществ я могу назвать благоустройство придомовой территории. Обычно застройщики благоустраивают территорию исходя из показателя 0,4 квадратных метра на 1 квадратный метр жилья, а в наших жилых комплексах этот показатель — 1:1. Тренд на готовые квартиры также считаю нашей сильной чертой. Мы каждый год обновляем стандарт отделки квартир.

Мы понимаем, что нам надо и дальше повышать качество отделки. Этот вопрос тесно связан с дефицитом трудовых ресурсов. Но мы над этим работаем.

— Ваша компания объясняла, что не намерена отказываться от строительства панельных домов, поскольку они пользуются спросом. Однако читатели задали вопрос: когда перестанете строить панельки? На ваш взгляд, что именно не устраивает горожан в панельных домах? Как вы учитываете критику?

— Отношение к панелькам объясняется сохранившимся советским менталитетом. Нужно понимать, что если мы хотим обеспечивать горожан квадратными метрами в необходимом количестве, которое не повлечет за собой дефицит на рынке недвижимости и рост цен, то без строительства индустриального жилья не обойтись. Кроме того, хочу подчеркнуть, что та панель, которая была раньше и которая есть сейчас, — это совершенно разные вещи. Несколько лет назад мы модернизировали свой завод, установив новейшее немецкое оборудование с абсолютно иными характеристиками как по утеплению, так и по качеству поверхности плиты. У нас каждый день начинается с лабораторных исследований бетона, смесей, добавок. Не уверен, что у кого-то из застройщиков осуществляется такой же серьезный контроль.

Другое дело, что все видят в первую очередь фасады. И, возможно, они уже наскучили горожанам.

«У нас каждый день начинается с лабораторных исследований бетона, смесей, добавок. Не уверен, что у кого-то из застройщиков осуществляется такой же серьезный контроль» Фото предоставлено «Домкор»

— Да, наши читатели интересовались, планируете ли иное оформление домов? По их мнению, крашеные фасады выгорают и не смотрятся.

— Другие фасады уже есть. Например, башня «Европа Тауэр» застройщика «Еврогрупп» построена из наших панелей, так же, как и дома нашего ЖК «Тюльпан», но над ними основательно поработали архитекторы. Сейчас мы реализуем проекты из однослойных панелей — при этом внутренние стены производятся на заводе, наружные, из керамогранита и утеплителя, оформляются по новой технологии. Первый дом с однослойными панелями — 20/04 — вводится на днях. У его фасада сплошной закрытый контур, то есть нет ни одного стыка. Кроме того, в 9-м комплексе планируем строить дом, облицованный керамогранитом, в 15-м комплексе применим фиброцементные плиты. Сейчас в «Красных Челнах» возводятся башни, и когда мы их построим, многие будут приятно удивлены, что панельные дома могут быть такими.

— То есть крашеных фасадов не будет?

— Я считаю эту тему надуманной и раздутой. Нет никакой проблемы с покраской фасадов. Если их освежить, они выглядят как новые. А вот дома, облицованные мелкой плиткой, так не обновишь.

— Каков срок службы панельных домов, построенных в 1970–80-е годы, и тех, что вы возводите сегодня? Панельные Челны одномоментно строились и так же одномоментно стареют. Видите в этом потенциальный рынок нового строительства взамен ветхого жилья?

— Нормативные сроки эксплуатации остались прежними — до 100 лет, но качество самой панели, повторю, совершенно иное. Железобетон — это, наверное, единственный материал, который с годами только наращивает свою прочность, а не разрушается, как тот же газобетон или пенобетон.

Что касается потенциального рынка, то нам это, конечно, интересно. Но нужна законодательная база по типу той, что сейчас апробируется в Москве. Я имею в виду программу реновации.

«Башня «Европа Тауэр» застройщика «Еврогрупп» построена из наших панелей, так же, как и дома нашего ЖК «Тюльпан», но над ними основательно поработали архитекторы» Фото: «БИЗНЕС Online»

«В 2022 ГОДУ ПОЛУЧАТСЯ ОБЪЕКТЫ, ДОСТОЙНЫЕ ЦЕНТРА ЧЕЛНОВ»

— На какой стадии строительства и заселения ЖК «Тюльпан»? Стоимость квадратного метра в нем была заявлена выше средней (от 53 тысяч рублей). Насколько активно продается жилье по такой цене в старой части города? Отмечалось, что сделают акцент на благоустройство территории вокруг ЖК. Это будет какой-то особенный проект?

— «Тюльпан» — жилой комплекс комфорт-класса с подземным паркингом, исходя из этого формировалась и его стоимость. Свой покупатель у него есть — в основном это жители поселка ГЭС, которых очень сложно переманить в Новый город. Для того чтобы оживить спрос, нам нужно полностью закончить этот микрорайон, связать пешеходные дорожки с парковой зоной, завершить благоустройство, в рамках которого уже установлены оригинальные малые архитектурные формы.

Третий дом в этом ЖК мы возводим за счет собственных средств и хотим предложить некую кастомизацию нашим покупателям: клиент на этапе приобретения сможет выбрать тональность обоев, линолеума и других элементов интерьера в своей квартире. Реализация квартир будет вестись по договорам купли-продажи, без долевого участия и привлечения денег через 214-й ФЗ, то есть без проектного финансирования через банки. Это такой пилотный проект, но не последний. Сейчас мы определяем пул домов, которые будем строить по такой же схеме. Это связано с желанием сократить издержки строительства. Не неся затраты по выплате процентов банку, мы сможем смягчить себестоимость жилья. Вообще, я считаю, что рынок будет двигаться в эту сторону. В 2018–2019 годах мы сознательно наращивали количество готовых квартир — для нас это другая цена, нежели на начальном этапе строительства, а для покупателя — возможность сразу въехать в то жилье, которое бы ему хотелось.

— В последнее время «Домкор» строит по окраинам города, что вряд ли является привлекательным для ваших покупателей. (Читатель.) Что планируется строить в центре, помимо двух заявленных 25-этажных башен возле мэрии?

— Да, планируются объекты не только в 15-м комплексе Нового города (рядом со строящейся мечетью Джамиг»), но и проекты премиум-класса, малоэтажного строительства.

Три башни ЖК «Красные Челны» на Сармановском тракте Эскиз предоставлен «Домкор»

— На согласовании проекта башен возле мэрии директор службы градостроительного развития Ленар Сальманов отметил: «Это не те панельные дома, которые строятся в Замелекесье и других районах по соципотеке». А что значит «не те»? Какие технологии там будут применены? И когда начнется строительство?

— Мы планируем приступить к строительству в следующем году. Это будут архитектурно выразительные дома комфортного класса с увеличенными оконными проемами, отличным видом из окна, с площадками, закрытыми от машин, с подземными парковками, замечательным благоустройством. Зоны отдыха там будут огорожены и поделены по возрастам — для малышей установим детскую площадку, для подростков — спортивную, для мам с колясками обустроим отдельные места. В 15-м комплексе мы попытаемся воплотить все новые тренды, включая отделку фасада фиброцементными плитами. В оформлении будет прослеживаться аналогия с минаретами мечети. Думаю, в 2022 году получатся объекты, достойные центра города.

— Вы упомянули о строительстве дома премиум-класса. О каком доме идет речь, что означает премиум-класс и сколько такое жилье будет стоить?

— Проект 8-этажного дома на 20 квартир разрабатывали архитекторы из «Творческой мастерской Токаревых», которая специализируется на строительстве элитного жилья в Казани. Ничего подобного в Челнах пока не строилось. Это будет достаточно дорогое жилье — более 100 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Для каждой квартиры проектом предусмотрены два парковочных места, кладовая на первом этаже. Точное местоположение дома в Новом городе мы озвучим позже.

— В последние годы наблюдается повышение этажности в Челнах. У этой тенденции есть и противники, которые не приветствуют «человейники». На ваш взгляд, в дальнейшем город продолжит расти вверх?

— Все зависит от стоимости земли и, соответственно, жилья. В центре земля дорогая, поэтому данная часть Челнов, как и во многих других городах, будет развиваться по пути небоскребов. Оптимальным же для России считаю жилье от 4 до 8 этажей. В «Красных Челнах» у нас построен четырехэтажный одноподъездный дом 17А-3-15 с индивидуальными котлами отопления, кладовыми и двором, закрытым от машин. Этот дом небольшой, и все его жители будут знать друг друга, а значит, там сложится атмосфера добрососедства, что как раз-таки поощряет и стимулирует наша компания.

На мой взгляд, именно такое жилье будет востребовано рынком в ближайшем будущем. Подобный микрорайон из 23 четырех- и пятиэтажных домов с закрытыми от автотранспорта территориями и детскими зонами отдыха у нас запроектирован в Замелекесье. Конечно, такое жилье будет дороже, чем в 10-этажном доме: наценка по сравнению с нашими домами эконом-класса составит 10–15 процентов.

«Проект 8-этажного дома на 20 квартир разрабатывали архитекторы из «Творческой мастерской Токаревых». Ничего подобного в Челнах пока не строилось» Эскиз предоставлен «Домкор»

— Каковы перспективы дальнейшей застройки Набережных Челнов? На сколько лет «Домкору» хватит земельного банка?

— Специфика строительного бизнеса такова, что для инвестирования, как я отмечал, необходимо понимание 10-летней перспективы. И вот этот 10-летний запас земель мы и пытаемся сохранять. Пока город будет расти за счет внутренних территорий, потенциал для этого еще есть. Ну а с точки зрения массового строительства — в сторону Шильны. Там есть свои нюансы с грунтами, но строить можно.

— Какие участки и где ваша компания получила за помощь обманутым дольщикам?

— Ранее президентом РТ была одобрена схема, по которой застройщик мог достроить за обанкротившимся коллегой дом, заселить его и взамен получить земельный участок. Мы предложили другую схему: передать обманутым дольщикам готовые квартиры с чистовой отделкой в уже построенном доме. Опробуем эту процедуру в 63-м: квартиры для 25 семей зарезервированы в нашей новостройке 63/09. В этом же микрорайоне нам обещан и земельный участок в качестве компенсации.

«Микрорайон из 23 четырех- и пятиэтажных домов с закрытыми от автотранспорта территориями и детскими зонами отдыха у нас запроектирован в Замелекесье» Эскиз предоставлен «Домкор»

«ЕСЛИ РАЗРУБИТЬ ЭТОТ ГОРДИЕВ УЗЕЛ, ТО МОЖНО ПОЛУЧИТЬ ПЕРСПЕКТИВНУЮ ПЛОЩАДКУ ДЛЯ ЗАСТРОЙКИ»

— Рассматриваете ли в качестве застройки промзону? Например, территорию «КамГЭСЗЯБ» — предприятие ранее предлагал вывести за город мэр Наиль Магдеев.

— Это достаточно непростой процесс. На территории «КамГЭСЗЯБ» масса анклавных производств, которые имеют грандиозные фундаменты, там есть котельные, которые несут социальную нагрузку, есть действующее бомбоубежище. Подготовка площадки для строительства будет очень затратной. Кроме того, по соседству с заводом находится Комбинат строительных материалов, имеющий свою санитарно-защитную зону. Поэтому данную территорию можно осваивать только в случае ликвидации обоих предприятий. Если разрубить этот гордиев узел, то можно получить перспективную площадку для застройки, обеспеченную инженерными сетями и имеющую интересное географическое положение.

— На недавнем объезде строек озвучили, что в очереди по соципотеке состоят 2130 человек. В этом году 1166 квартир будет введено вашей компанией, и следующим годом практически вся программа может быть закрыта. Вы не планируете больше строить жилье по программе соципотеки? Кроме того, было сказано о дополнительных жилищных программах. Какими вы их видите?

— Считаю, что программа соципотеки за столько лет уже решила бо́льшую часть своих задач и требует видоизменения как в условиях, так и в расширении круга участников. ГЖФ сейчас активно занимается этим. Пока рано об подобном говорить, могу только сказать, что это будет и молодежная программа, и программа по второму, третьему ребенку и другие.

«В «Красных Челнах» у нас построен четырехэтажный одноподъездный дом 17А-3-15 с индивидуальными котлами отопления, кладовыми и двором, закрытым от машин» Фото предоставлено «Домкор»

— Уже несколько лет территория вдоль моста, соединяющего ЗЯБ и ГЭС, огорожена забором с вашей рекламой, но ничего не строится. Что там будет? (Читатель.)

— Мы поступательно осваиваем территорию «Красных Челнов». Сейчас, как я уже говорил, идет освоение участков вдоль Сармановского тракта, где будет построено три башни. Затем мы приступим к следующему участку, достаточно знаковому. Его можно назвать «воротами Челнов». Нам бы хотелось видеть там что-то особенное, выделяющееся своей архитектурой. И это вряд ли будут башни. Но скажу честно, мы не торопимся с концепциями, поскольку наши планы зависят и от того, как будет застроена территория Междуречья.

— Недавно компания «Профит» призвала челнинцев инвестировать в строительство 6-этажного паркинга. Как вы относитесь к подобной схеме строительства? Считаете ее перспективой? Как ваша компания решает проблему парковок?

— Я не думаю, что инвесторы выстроятся в очередь. Мы рассчитывали разные варианты по парковкам, в том числе рассматривали ведение арендного бизнеса на их территории. Но заполняемость паркинга при этом должна быть минимум 75 процентов. И то, при таком показателе при среднем чеке 1500 рублей за машино-место (больше наш рынок не осилит) окупаемость будет доходить до 15 лет. Ну кому интересны такие инвестиции? Мое глубокое убеждение, и я об этом неоднократно говорил, что без угрозы штрафов никто парковки покупать не будет. Можно и дальше обязывать застройщиков создавать автостоянки (сейчас мы должны строить по одному машино-месту на каждую квартиру, хотя, по нашим подсчетам, достаточно 75-процентной обеспеченности), а мы, в свою очередь, будем перекладывать затраты на покупателей жилья, понимая, что машино-места у нас не купят. Правильнее было бы предупредить транспортный коллапс во дворах, к которому мы уже близки, и подключить административный ресурс.

— Когда будет введен запланированный в 63-м микрорайоне многоуровневый паркинг?

— В следующем году приступим к строительству. В 2021-м, возможно, введем. Концепция нашего многоуровневого паркинга предполагает наличие в нем и нежилых помещений, которые могут представлять коммерческий интерес. Но даже при этом мы пока не можем найти соинвесторов, что и оттягивает начало строительства.

«Мы рассчитывали разные варианты по парковкам, в том числе рассматривали ведение арендного бизнеса на их территории. Но заполняемость паркинга при этом должна быть минимум 75 процентов» Фото: Олег Спиридонов

— Концепцию «двор без машин» планируете реализовывать в дальнейшем?

— Да, наши новые проекты подразумевают дворы без машин.

— В Елабуге в ваших домах установлены тепловые счетчики на входе, это здорово уменьшает плату за отопление. Не может ли ваша фирма сделать то же и других домах, но не вами построенных, так как у нас никто этим не хочет заниматься. Вы можете помочь? (Гумер.)

— Да, в квартирах наших домов в Елабуге установлены счетчики учета тепла, позволяющие жильцам существенно экономить на оплате коммунальных услуг. Но установка таких приборов возможна только в квартирах с горизонтальной разводкой системы отопления, которую мы применяем на наших объектах. К сожалению, установка счетчиков учета тепла на вертикальной разводке в елабужских домах, построенных до 2000-х годов, невозможна.

— Читаете ли «БИЗНЕС Onine»? Какие пожелания, замечания есть к нашему изданию?

— Да какие к вам могут быть замечания (улыбается)? Вы единственное издание, объективно освещающее все события, происходящие в нашем городе, республике и за ее пределами. Являюсь вашим постоянным читателем. Можно сказать, что практически каждое утро начинаю с «БИЗНЕС Online» (улыбается).

— Спасибо за интересную беседу!