Офисная недвижимость Казани: между переизбытком и дефицитом

«БИЗНЕС ONLINE» СОСТАВИЛ РЭНКИНГ 37 САМЫХ ЗАМЕТНЫХ БИЗНЕС -ЦЕНТРОВ СТОЛИЦЫ РТ: ОТ «КОРСТОНА» ДО ДОМА КЕКИНА

Впервые за последние три года рынок татарстанской нежилой недвижимости показал серьезный рост. По подсчетам Росреестра, число сделок с коммерческими площадями за 7 месяцев выросло почти на 60%. «БИЗНЕС Online» вместе с экспертами постарался найти объяснение серьезным изменениям, произошедшим на таком консервативном рынке, и разобраться в особенностях сертификации и классификации казанских бизнес-центров.

НЕЖИЛАЯ ОЖИЛА

В распоряжении газеты «БИЗНЕС Online» оказались итоги татарстанского управления Росреестра за последние 7 месяцев 2011 года. Что интересно, именно в этот период, татарстанский рынок коммерческой недвижимости, казавшийся негибким и остававшийся инертным последние три года, показал первые признаки оживления. О чем можно судить, как минимум, по числу зарегистрированных сделок. Так, в Татарстане было зарегистрировано 8009 сделок с нежилыми помещениями, что на 59,7% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (5 013 сделок).

Правда, следует отметить, что рынок коммерческой недвижимости еще далек от ажиотажного спроса, пока происходит только его восстановления. Достаточно взглянуть на таблицу с данными за последние 4 года, в том числе за 1-е полугодие 2011 года (см. ниже).

КАЗАНЬ НЕПЛОХО СМОТРИТСЯ НА ФОНЕ СОСЕДЕЙ

Достаточно продолжительное время рынок предложений коммерческой недвижимости Татарстана и, в частности, Казани был слабо изучен. Одной из первых попыток систематизировать данные предприняла гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), которая в июле этого года сертифицировала тридцатку казанских бизнес-центров

Классификация объектов офисной недвижимости велась в рамках реализации всероссийской программы классификации бизнес-центров, разработанной экспертами ГУД. Дополнительную пикантность топ-30 придало то, что сертификация проходила порой без ведома хозяев и управляющих офисных центров.

Что интересно, в Казани из прошедших классификацию 30 объектов только три оказались класса «А» и пять «В+». Для сравнения: в Санкт-Петербурге – 169 объектов, 23 – класса «А», 37 – «В+»; в Самаре – 8 объектов, из которых 3 класса «А»; в Тюмени – 14 объектов, 2 – «А», один – «В+»; в Екатеринбурге – 48 объектов, из которых 4 - «А», 8 – «В+»; в Нижнем Новгороде – 12 объектов, 2 – класса «А», 3 – «В+».

Сравнительная таблица зарегистрированных в Татарстане прав и сделок с нежилой недвижимостью

А И В СИДЕЛИ НА ТРУБЕ

Газета «БИЗНЕС Online» не только расширила список ГУД, но внесла дополнительные сведения о каждом деловом центре с текущими ценами аренды. В список попало 37 бизнес-центров общей площадью 165,4 тыс.кв.м.

Офисные помещения класса «А», как говорилось выше, в Казани можно найти только в трех центрах - "Корстон", "Булак" и "Suvar Plaza" (занимают почти 20 тыс. кв. м).

По мнению представителя ЗАО "МИАН-Казань" Алексея Шишкина, сегодня офисные центры класса «А» и «В+» заполнены практически целиком, есть даже лист ожидания. «Офисных центров такого класса явно недостаточно. Поэтому вполне можно ожидать строительство подобных ТОЦ крупными местными инвесторами», - говорит эксперт.

Директор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов считает, что «если построить еще один «Корстон» или «Сувар-Плазу», то и они будут заполнены под 90-100 процентов».

С коллегами согласна и консультант отдела региональных проектов Cushman & Wakefield Елена Стрюкова. «Рынок офисной недвижимости Казани достиг высокого уровня развития. Об этом свидетельствует множество факторов. В том числе готовность собственников бизнес-центров к добровольной оценке для целей классификации имеющихся на рынке офисных зданий, - считает консультант. - Уровень свободных помещений на рынке на текущий момент составляет меньше 7 процентов (речь идет о бизнес-центрах класса «А», «В+» и «В-») Практически все помещения в бизнес-центрах класса «А» и «В+» полностью заняты, что говорит о высоком спросе на качественные помещения».

ПЯТЬ ПЛЮС СЕМЬ МИНУС

Что касается ТОЦ класса «В+», то их в Казани насчитали целых пять – технопарк: "Идея", бизнес-центр "Татария", КРЦ "Родина" на Баумана, ОРЦ "Сфера" и бизнес-центр на Ибрагимова, 58а (БТА-банк) - общая площадь 40,5 тыс. кв. м.

По оценке Стрюковой, именно класс «В+» был бы наиболее востребован рынком, если строить новые центры, а вот класс «В-» имеет наибольший уровень вакантных помещений в Казани - порядка 14%. «Уверена, что в классе «С» свободных помещений еще больше», - считает представитель Cushman & Wakefield. По подсчетам ГУД, в Казани помещений класса «В» – семь и их общая площадь 30 тыс. кв. м. Cushman & Wakefield насчитало 31 бизнес-центр класса «В+» и «В-» общей площадью 171 тыс. кв. м.

ПЕРЕНАСЫЩЕНИЕ ИЛИ НА ГРАНИЦЕ С ДЕФИЦИТОМ?

Общий фонд офисных помещений в Казани, по подсчетам специалистов Cushman & Wakefield, представлен более чем 70-ю бизнес-центрами общей площадью 350 тыс. кв. м., а также многочисленными неспециализированными предложениями. Из них предложение офисов класса «А» и «В» в Казани на текущий момент составляет 204 тыс. кв. м.

«Думаю, мы в самое ближайшее время ощутим такой дефицит, так как новых объектов практически не строится. Уже сейчас мы сталкиваемся со сложностями в поиске крупных площадей. Так, недавно для одной международной компании мы искали 500 квадратных метров под call-center, и количество предложений было ограничено», - делится Стрюкова.

Правда, директор агентства «Мегалит» Адель Хасбиуллин придерживается диаметрально противоположной точки зрения. «Считаю, что офисной недвижимости в Казани сейчас слишком много, поэтому цена во многих из них завышена, из-за чего средняя заполненность бизнес-центров порядка 75-80 процентов», - говорит риэлтор.

НЕ РОСЛО, А СЕЙЧАС ВДРУГ ВЫРАСТЕТ

Правда, практически все участники рынка отмечают, что в кризис сфера коммерческой недвижимости показала негибкость (этот рынок оказался консервативнее даже земельного) и инертность. Цены в кризис практически не росли, но и не снижались.

«Изменения цен на офисные помещения были незначительными. Если в период кризиса цены понизились, то сейчас снова приближаются к докризисным, то есть идет медленный рост. Но думаю, что большого роста не ожидается. Опять же из-за несоответствия спроса и предложения, - считает Вячеслав Егоров, директор АН «Авангард-Риэлт». И тут же оговаривается. «Думаю, что рынок недвижимости Казани в целом ожидает период бурного роста - имею в виду активный спрос. Появляются достойные предложения по аренде в новых офисных центрах. Активизируется перевод жилых помещений, находящихся на первой линии, в нежилой фонд. В связи с предстоящей Универсиадой, развитием инфраструктуры города, притока инвестиций, будет развиваться малый и средний бизнес. А это не может не отразиться на развитии рынка недвижимости».

Похожий сценарий предсказывает и Адель Хасбиуллин. «Возможно, могут вырасти цены на продажу площадей, в связи с тем, что после окончания кризиса закончился период массового сброса коммерческой недвижимости, а сейчас деньги подешевели, банки дают кредиты на выгодных условиях, «пожарить» смысла нет. Думаю, что цены на аренду кардинально не изменятся», - говорит эксперт.

Алексей Шишкин также считает, что цены в Казани практически вернулись на докризисный уровень и ждать их снижения явно ожидать не стоит, - в связи с нехваткой привлекательных мест для покупки и аренды.

Комментарии

Вячеслав Егоров - генеральный директор ООО «Авангард-Риэлт»:

- Мне кажется, что рынок офисной недвижимости еще недостаточно оживлен. Хотя спрос на офисы потихоньку начинает расти. Но, конечно, это прежде всего первая линия и небольшие площади: 40-60 квадратных метров. Наблюдается некоторое несоответствие спроса предложению. Предлагаются, как правило, либо большие площади, либо дорогие. В аренде офисной недвижимости ситуация похожая. Офисных центров, где качество предлагаемых площадей соответствует цене, не так уж и много. Либо цена завышена, либо качество оставляет желать лучшего.

Вообще, рынок коммерческой недвижимости недостаточно оживлен. Причем, предложение в целом превышает спрос, а на ликвидные помещения, напротив, спрос выше. Руководители коммерческих организаций работают, исходя из принципов экономии, и не готовы приобретать либо арендовать дорогие помещения. Это последствия кризиса и, вероятно, пройдет еще какое-то время, прежде чем бизнесмены перестанут выбирать экономию в ущерб имиджу.

Адель Хасбиуллин - гендиректор ООО «Мегалит»

- Мы видим, что в данный момент бизнес и в стране, и в Казани, в частности, показывает признаки роста, - увеличивается товарооборот, растет выручка. Это дает основание полагать, что и недвижимостью рынок интересуется со все большим вниманием. Часть фирм, обладавших сумасшедшими кредитами, безусловно, не оправились, но более везучие игроки не только оклемались, но и стали разумнее подходить к вопросам размещения. Многие теперь стараются брать помещения не в аренду, а уже в собственность, развивая ее затем под свои требования. Это относится, в первую очередь, к банкам, сетям магазинов, кафе, ресторанов.

Вопреки распространенному мнению, далеко не всем нужен офис обязательно в центре, с прекрасным видом и прочим. Даже наоборот, ведь некоторые люди испытывают неудобство, попадая в огромный офисный центр, где нужно сдать паспорт, получить пропуск, поднять на лифте, найти нужный офис. Многие фирмы, особенно те, которые в своей работе не ориентированы на прямое общение с клиентами и которым не нужна некая помпезность, наоборот, выезжают в более доступные части города, иногда даже ближе к своим производственным площадкам на окраинах. Да и у людей срабатывает логика, что если организация сидит в «крутом» офисе, значит, и сама она очень дорогая, надо же как-то расходы отбивать.

Алексей Шишкин – представитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО "МИАН-Казань":

- Рынок оживился. Стало появляться много компаний из других регионов, которые заморозили программу экспансии из-за недоступности кредитных средств.

Ожидаем роста продаж (аренды) на рынке коммерческой недвижимости по сегментам производственных площадей, стрит-ритейла, офисов класса "А", "В+", "В"... Самые значимые события для Казани: чемпионат мира по водным видам спорта, Универсиада-2013, чемпионат мира по футболу 2018 года.

Состав арендаторов бизнес-центров очень различен. От представительств крупного российского бизнеса, банков, офисов туристических агентств, сетевых компаний по распространению косметики и БАДов, до крупных западных компаний, ИТ-компаний и т.д. Естественно, они занимают площадь от одной комнаты до целого этажа.

В собственность выкупают представители крупного бизнеса, с большим количеством рабочих мест, высокими требованиями к системам коммуникаций, возможностью организовать полноценный зал переговоров, зал для презентаций… В основном, это ИТ-компании, инженерные службы, обслуживающие отрасль нефтедобычи и нефтепереработки, банки, медиахолдинги.

P.S. «БИЗНЕС Online» сегодня опубликовал впервые ренкинг 37 самых заметных бизнес -центров столицы РТ. Этим исследованием мы открываем ежеквартальные обзоры нежилой офисной недвижимости Казани, где будем отслеживать изменение цен, расстановку сил и появление новых игроков на этом рынке. Кроме того, мы обращаемся к собственникам тех бизнес -центров, которые по каким-то причинам не вошли в нынешний реестр. Выходите на редакцию, присылайте свои данные, чтобы мы включали вас в следующие обзоры.

Крупнейшие офисные центры Казани

51,2

Итого 165,4