Месяц назад люди забирали вклады из банков и конвертировали рубли в квадратные метры. Застройщики на фоне наступающего кризиса фиксировали рост продаж, но к концу апреля ситуация кардинально изменилась. Ажиотаж поутих, а покупатели стали гораздо более осторожны и требовательны. О том, что на самом деле происходит с рынком недвижимости сейчас, стоит ли ждать падения цен и как не пополнить армию «обманутых дольщиков», — в аналитическом обзоре девелоперской компании «Унистрой».
40% КАЗАНЦЕВ БОЯТСЯ ПОТЕРЯТЬ ПОСТОЯННЫЙ ЗАРАБОТОК
Аналитики девелоперской компании «Унистрой» провели исследование по выявлению страхов, с которыми сталкиваются казанцы при покупке квартиры в период самоизоляции. В опросе приняли участие 384 жителя города. Выяснилось, что почти 40% опрошенных откладывают покупку квартиры из-за боязни потерять работу или из-за возможного сокращения заработной платы. На втором месте — страх стать «обманутым дольщиком» (22%). 17% респондентов уверены, что цены на жилье упадут и они окажутся в минусе.
В РТ ЛИШЬ 42,5% ЗАСТРОЙЩИКОВ УДАЛОСЬ ПЕРЕЙТИ НА ЭСКРОУ
Для опасений есть причины. Несмотря на то что новые правила для застройщиков вступили в силу с 1 июля 2019 года, начать работать по ним удалось далеко не всем. По данным минстроя РТ на апрель 2020 года, лишь 42,5% татарстанских компаний ведут строительство с применением проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Остальные 57,5% продолжают работать по старым правилам на основании постановления правительства РФ от 22.04.2019 года №480.
Если же сравнивать по количеству договоров долевого участия, то разница становится еще более заметной. На сегодняшний день 74,7% сделок от общего числа регистрируется по «старой схеме» и лишь 25,3% ДДУ проходит по эскроу.
Это означает, что достройка объектов, где отсутствует гарантированное банковское финансирование, напрямую зависит от поступления денег от продаж. Именно поэтому большинство экспертов советуют отдавать выбор в пользу проектного финансирования. Такие застройщики изначально защищены финансовой гарантией банка, а значит, им нет необходимости устраивать ценовой демпинг, привлекая покупателей скидками и распродажами. Также финансирование по эскроу-схеме дает гарантию сдачи объекта в срок и исключает появление обманутых дольщиков.
Ситуацию комментирует эксперт — заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов:
Искандер Юсупов: «Большие скидки — первый признак того, что в компании существуют финансовые дыры»
«Большие скидки — первый признак того, что в компании существуют финансовые дыры. Нет никакой гарантии, что такой застройщик не поставит строительство и продажи домов на паузу. Для него первостепенная задача — собрать недостающие деньги. Отсюда и бешеный демпинг, распродажи. Но думающие клиенты, которых сегодня, к счастью, большинство, тоже понимают, что сумасшедшие скидки — повод задуматься. Пример компании „Свей“ или того же „Фона“ многих научил.
Если же анализировать цены застройщиков, работающих по эскроу-системе, то вы не увидите снижения. Такие проекты изначально более устойчивы и инвестиционно привлекательны, поэтому играть ценой компаниям нет смысла — объект будет достроен вне зависимости от темпов продаж. Компании, которые строят по старым правилам, зависят от продаж, так как стройка финансируется за счет денег дольщиков, а не банком, если продаж нет, то стройка может остановиться. Мы открыты всегда и для всех, наши клиенты могут контролировать процесс строительства онлайн в мобильном приложении и на сайте компании».
Напомним, что компания «Унистрой» первой в РТ перешла на эскроу-систему. Летом этого года 100% объектов девелопера будут переведены на новую модель строительства. По данным независимого сайта единого ресурса застройщиков РФ erzrf.ru, «Унистрой» является лидером РТ и занимает 27-ю позицию в топе строительных компаний страны по объемам ввода жилья за 2019 год. Также компания обладает максимальной оценкой 5 баллов по соблюдению сроков ввода объектов.
ОБРАТНЫЙ ВЫКУП КВАРТИР КАК ГАРАНТИЯ ОТ ПАДЕНИЯ ЦЕН
Возвращаемся к результатам исследований: 17% респондентов уверены, что цены на жилье упадут и они окажутся в минусе. Проверим динамику цен на жилую недвижимость начиная с 2014 года на примере объектов Унистрой.
Как мы видим из графика, за 6-летний промежуток цены росли на 5–12% в год. Объективность данных подтверждает и гильдия риелторов РТ.
Андрей Савельев: «Сейчас многие покупатели застыли в неуверенности, в ожидании, когда закончится карантин, и, соответственно, после окончания режима самоизоляции спрос существенно вырастет»
«Стоимость жилья всегда только растет. Даже в самые кризисные времена, когда цены откатывались назад, недвижимость потом все равно всегда отыгрывала в плюс, — отмечает президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Сейчас многие покупатели застыли в неуверенности, в ожидании, когда закончится карантин, и, соответственно, после окончания режима самоизоляции спрос существенно вырастет. Я могу с уверенностью сказать, что цены будут только расти, поэтому, если есть желание и необходимость покупки жилья, нужно просто изучить рынок, и делать это надо уже сейчас».
У компании «Унистрой» есть уникальное предложение, адаптированное под потребности таких клиентов и дающее дополнительную гарантию.
«В середине апреля мы запустили новую программу обратного выкупа квартир, — рассказывает Искандер Юсупов, — по условиям которой клиенты могут инвестировать сбережения в стройку, а после ввода дома в эксплуатацию или продать недвижимость самостоятельно и получить доход 10–15 процентов, или же вернуть ее обратно нам, мы без вопросов заберем ее и вернем деньги. В любом случае покупатель новостройки всегда будет в плюсе. Насколько нам известно, подобных предложений на рынках нашего присутствия сегодня нет».
СДЕЛКА СО СТРАХОВКОЙ ОТ ПОТЕРИ РАБОТЫ И ИПОТЕЧНЫЕ КАНИКУЛЫ
По данным Торгово-промышленной палаты РФ, из-за пандемии коронавируса рискуют потерять работу более 8,6 млн человек, 3 млн предпринимателей. В первую очередь пострадали сферы туризма и авиасообщений, гостиничного и ресторанного бизнеса. Эксперты центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования подсчитали, что, если режим самоизоляции продлится год, работу могут потерять более 15 млн человек. В этих условиях бизнесу необходимо принимать меры стимуляции спроса и поддержки покупателей.
«По результатам наших исследований порядка 40 процентов потенциальных клиентов боятся потерять работу и постоянный заработок. Специально для них мы запустили дополнительные программы, так называемые подушки безопасности, которые могут спасти их от этих рисков, — комментирует Искандер Юсупов. — К примеру, при покупке квартиры по ипотеке или в рассрочку до 7 лет мы дарим клиенту страховку от потери работы. Вместе с банками-партнерами предлагаем совместную программу по господдержке, когда наши клиенты могут взять ипотеку под 4,8 % на весь срок либо под 0,5 % на первый год и 6,5 % на остаток срока.
Помимо этого, спасти финансовое положение в случае потери работы помогут ипотечные каникулы. Суть этой программы в том, что клиент может полгода вообще не оплачивать ипотеку, либо, например, целый год вносить только половину платежа. Если даже вдруг он потеряет работу, то у него будет полгода, чтобы найти новую и восстановить финансовую стабильность. Думаю, это более чем достаточный срок».
ОНЛАЙН-СДЕЛКИ
Всеобщая изоляция не лучшим образом сказывается на бизнесе. Пока часть бизнеса терпит убытки, застройщики осваивают онлайн-пространство. Каким образом происходит процесс дистанционной покупки квартиры, рассказал Искандер Юсупов.
«1 апреля мы открыли онлайн-офис Унистрой. Теперь купить квартиру можно прямо из дома, в дистанционном режиме, — говорит Искандер Юсупов. — Процедура состоит из следующих этапов. Первый — консультация. Мы консультируем наших клиентов по телефону, Skype, WhatsApp, им лишь необходимо оставить свой контакт в мобильном приложении „Унистрой“, на сайте unistroyrf.ru или в аккаунтах компании в социальных сетях. Второй этап — онлайн-экскурсии. Мы подготовили видеоролики и 3D-туры, где клиенты могут посмотреть, как выглядит комплекс, как и из чего мы строим. В мобильном приложении UnistroyAR в режиме дополненной реальности можно увидеть, как будет выглядеть будущий дом. Третий этап — выбор программы покупки. Если это ипотека, то клиенту необходимо всего лишь отправить заявку со смартфона, и одновременно она уйдет во все наши банки-партнеры. После того как ипотека одобрена, необходимо выехать в банк для подписания документов. Выезд в банк входит в перечень разрешенных причин для выхода из дома. Четвертый этап — заключение онлайн-сделки. Клиенту необходимо отправить скан или фотографию паспорта, специалисты готовят договор на покупку квартиры, заявление и сертификат для выпуска электронно-цифровой подписи для взаимодействия с Росреестром. Покупатель проверяет документы, если у него есть дома принтер — распечатывает их, подписывает и отправляет нам фотографии. Если нет — к нему приезжает наш курьер, у которого есть разрешение на передвижение по городу и который, естественно, соблюдает все санитарные нормы и правила. Далее документы проходят электронную регистрацию в управлении Росреестра. После завершения регистрации мы отправляем документы клиенту по электронной почте. Они имеют полную юридическую силу наравне с офлайн-сделками. В среднем на регистрацию онлайн-сделки уходит не более одной недели».
В среднем на регистрацию сделки уходит не более одной недели
ЧТО БУДЕТ ПОСЛЕ КАРАНТИНА
По прогнозам центра стратегического развития, до трети всего бизнеса может разориться из-за кризиса. Не исключением будет и строительная отрасль. Очевидно, что на рынке останутся сильные устойчивые компании с успешным опытом прохождения прошлых кризисов 1998, 2008, 2015 годов и обладающие достаточной финансовой стабильностью. На что же обратить внимание клиентам при покупке квартиры сегодня? Мнение эксперта — регионального директора Единого ресурса застройщиков РФ в Республике Татарстан Дмитрия Мищенко:
Дмитрий Мищенко: «Необходимо выбирать надежных застройщиков. Проверить репутацию компании можно на независимом портале «Единый ресурс застройщиков РФ»
«Во-первых, необходимо выбирать надежных застройщиков. Проверить репутацию компании можно на независимом портале „Единый ресурс застройщиков РФ“ erzrf.ru. Обязательно надо учитывать место девелопера по стране, региону. Идеальный вариант — выбирать лидеров, которые точно сдадут свои объекты в срок или даже раньше. Проверить это можно в разделе „Топ застройщиков“, там есть данные по объемам ввода и строящегося жилья, оценки по соблюдению сроков строительства. Также в рейтинге можно увидеть, как часто застройщик переносит сроки сдачи жилья, и сделать соответствующие выводы о его компетенции и надежности. Помимо этого, есть отдельная информация по проектам. В разделе „Топ жилых комплексов“ можно посмотреть оценку жилого комплекса, которая формируется экспертами на основе основных показателей „Стандарта комплексного развития территорий“, разработанного минстроем России и „Дом.РФ“ вместе с КБ „Стрелка“ по поручению правительства РФ: локации, транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры и так далее», — подытожил Дмитрий Мищенко.
Очевидно, что сегодня строить прогнозы и уж тем более делать выводы о том, с какими последствиями строительный бизнес выйдет из нынешнего кризиса совершенно бессмысленно. Федеральный центр и региональные власти, понимая всю значимость отрасли для экономики, делают все возможное, чтобы максимально сохранить рабочие места и не останавливать процесс строительства.
В этой связи все опрошенные нами эксперты и крупные игроки строительного рынка повторяют одни и те же тезисы и дают одинаковые советы: при покупке недвижимости будьте бдительны и доверяйте только проверенным, надежным компаниям с многолетней историей. И обязательно узнайте форму финансирования проекта, оцените его будущую ликвидность.
Ведь, согласитесь, лучше, все тщательно взвесив, смотреть на мир из окна своей квартиры, чем, рискнув, пополнить ряды «обманутых дольщиков».
Застройщики: ООО Специализированный застройщик «СтройУслуги», ООО Специализированый застройщик «Строительная компания „УнистройДом“». Проектные декларации размещены в единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф. Копии проектных деклараций возможно получить в офисах продаж по адресам: Казань, ул. Аббасова, 11 (офис продаж ЖК «Весна»), ул. Октябрьский городок, 1/124 (офис продаж ЖК ART City), ул. Гаврилова, 1, ул. Гвардейская, 16в; Пестречинский р-н, с. Новое Шигалеево, ул. Тукая, 28а (офис продаж в ЖК «Усадьба Царево»). Условия программы: при заключении договоров участия в долевом строительстве на квартиры с привлечением кредитных средств Банка ВТБ (ПАО), расположенных в жилых комплексах: ЖК ART City, строительные номера домов 6, 11, 12, 14, 15, ЖК по ул. Умырзая, строительные номера домов 3, 7, 8, устанавливается процентная ставка, исходя из следующего расчета: 1. Процентная ставка в рублях РФ в размере 4,1% годовых, при первоначальном взносе не менее 20% от цены договора участия в долевом строительстве, действует в течении 1 (одного) года с даты заключения кредитного договора в случае оформления полного комплексного страхования. Ставка обеспечивается за счет субсидирования из средств застройщика. Со второго года до полного погашения кредита ставка устанавливается в размере 8,6% годовых в случае оформления комплексного страхования, с учетом дисконта 0,3% к базовой ставке в размере 8,9% годовых. 2. Процентная ставка в рублях РФ в размере 4,8% годовых, при первоначальном взносе не менее 20% от цены договора участия в долевом строительстве, действует в течение 2 (двух) лет с даты заключения кредитного договора в случае оформления полного комплексного страхования. Ставка обеспечивается за счет субсидирования из средств застройщика. С третьего года до полного погашения кредита ставка устанавливается в размере 8,6% годовых в случае оформления комплексного страхования, с учетом дисконта 0,3% к базовой ставке в размере 8,9% годовых. 3. Процентная ставка в рублях РФ в размере 6,4% годовых, при первоначальном взносе не менее 20% от цены договора участия в долевом строительстве, действует до 7 (семи) лет включительно с даты заключения кредитного договора в случае оформления полного комплексного страхования. Ставка обеспечивается за счет субсидирования из средств застройщика, с учетом дисконта 0,3% к базовой ставке в размере 8,9% годовых. 4. Процентная ставка в рублях РФ в размере 6.9% годовых, при первоначальном взносе не менее 20% от цены договора участия в долевом строительстве действует до 15 лет включительно с даты заключения кредитного договора в случае оформления полного комплексного страхования. Ставка обеспечивается за счет субсидирования из средств застройщика, с учетом дисконта 0,3% к базовой ставке в размере 8,9% годовых. Сумма кредита — от 600 тыс. до 60,0 млн рублей. Срок кредитования — до 30 лет. Первоначальный взнос — от 10%. Частично-досрочное и полное досрочное погашение возможно без дополнительных штрафов и комиссий. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения клиентом обязательств по возврату основного долга и процентов банк взимает неустойку в размере 0,06% величины неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства за каждый календарный день просрочки. Банк ВТБ (ПАО) оказывает исключительно банковские услуги и не участвует в строительстве объектов или продаже недвижимости. *Банк ВТБ (ПАО). Генеральная лицензия Банка России №1000. Программа не суммируется с программой лояльности. Срок программы: с 27.11.2019 года до 31.03.2020 года. Подробнее о данном предложении можно узнать в офисах продаж и по тел. (843) 295-53-83. Настоящее предложение не является публичной офертой.
