Инсайдер – приемщик новостроек: «Отличников здесь нет! Качество жилья в Казани – на троечку»

О героях

Нашим собеседникам 27 и 35 лет. До того, как стать экспертами по приемке квартир, работали на стройке, образование — высшее техническое, прошли курсы переподготовки. В профессии с 2016 и 2014 годов соответственно.

«Как правило, 99 процентов квартир застройщики предлагают принять со строительным браком, а 90 процентов собственников сталкиваются с дефектами и недоделками»

Топ-10 косяков застройщиков, портрет заказчика и влияние коронакризиса

• Задача независимого эксперта-приемщика — помочь покупателю принять квартиру, выявить скрытые и явные строительные дефекты, которые затем должен устранить застройщик.
• Конечно, часто люди рассчитывают на собственные силы при подписании акта приема-передачи. Некоторые просто не знают, что есть возможность инструментальной проверки с привлечением сторонних экспертов. Каков портрет нашего клиента? Чаще других услугами пользуются незамужние девушки, на втором месте — молодые пары, на третьем — клиенты от 50 лет, которые заказывают приемку для детей.
• Как правило, 99% квартир застройщики предлагают принять со строительным браком, а 90% собственников сталкиваются с дефектами и недоделками. У каждого застройщика свой период устранения недостатков, но в среднем берут 30 дней.
• Качество зависит не от класса жилья, а от квалификации и добросовестности бригады, которая работала непосредственно на объекте. Бывает, принимаешь несколько квартир в одном доме: где-то будет пара замечаний, а где-то пишешь два листа! Практика показывает, что у одних застройщиков чаще проблемы со стенами, у других — с окнами. Например, в квартире бизнес-класса на днях забраковал 17 стеклопакетов с окалиной от искр болгарки.
• Вот 10 наиболее распространенных недоделок в новостройках Казани:

1. сколы, вмятины, окалины на стеклах, нарушение геометрии окон и дверей;

2. неровные стены и полы;

3. продувание и промерзание окон из-за их неправильной установки;

4. промерзание стен по причине нарушений в пироге утепления;

5. отсутствие тяги вентиляции — часто бывает из-за мусора в шахтах;

6. низкое напряжение в сети;

7. отсутствие заземления в розетках;

8. коротко обрезанная плитка, отстающие обои, трещины сантехники в квартирах с чистовой отделкой;

9. протечки в санузлах, трубах канализации и водопровода;

10. Отклонение площади квартир в меньшую сторону.

• Отклонения по площади оговаривают в договоре со строительной компанией. У одного застройщика может быть 1% в большую или меньшую сторону, у другого — 5%. В последнем случае при покупке квартиры в 100 кв. м дольщик может недосчитаться ощутимых 5 кв. метров. 
• Не скажу, что рекордные продажи новостроек 2020 года и увеличение стоимости квадратного метра жилья Казани до 100 тыс. рублей ощутимо разогрели спрос на услуги строительных экспертов. Наоборот, из-за коронакризиса покупатели торопятся принять и переехать в новую квартиру, чтобы не платить за аренду жилья. Ведь устранение недостатков оттягивает переезд.

«Сезонности в нашем деле нет. Пики спроса приходятся на одновременную сдачу домов несколькими застройщиками»

О цене оборудования, «сюрпризах» строителей, «приемочных оборотнях» и ежемесячном заработке

• Приемка занимает от полутора до двух часов. Стоимость осмотра квартиры составляет средние по рынку 50 рублей за квадратный метр. Летом в однокомнатной квартире нахожу в среднем недостатков на 60–70 тыс. рублей. В холодное время года набегает и 100 тыс. рублей — например, если тепловизор показывает потери тепла в области окон, стен.
• Встречаются и квартиры с «сюрпризами» — с запахом мочи и даже неубранными фекалиями. Оставленные бутылки с мочой тоже не редкость. Строителям лень спускаться, поэтому нужду справляют на месте, а убрать забывают.
• Нечасто, но выезжаю на объект по 2–3 раза — проверить качество устранения недоделок. Например, обнаруженные при первом осмотре трещины в штукатурке могут прикрыть смесью, хотя стоит отбить и уложить участок заново. Криво установленное окно идет под замену, но в некоторых случаях оконный блок пытаются выгнуть, а он ломается.
• Сезонности в нашем деле нет. Пики спроса приходятся на одновременную сдачу домов несколькими застройщиками.
• За месяц зарабатываю до 80 тыс. рублей. График работы ненормированный, потому что квартиры передают с понедельника по воскресенье.
• Стоимость оборудования приемщиков новостроек колеблется от 150 тыс. до 300 тыс. рублей и зависит производителей. В список входят следующие приборы:

— лазерная рулетка для измерения расстояний и проверки результатов обмера бюро технической инвентаризации;

— лазерный построитель плоскостей для определения ровности пола и стен;

— индикатор радиоактивности;

— анемометр для измерения температуры и скорости воздушного потока вентиляции;

— тепловизор;

— кабельный тестер для прозвонки электроцепи, измерения напряжения;

— прибор для измерения электромагнитного фона;

— резиновая киянка для простукивания стен и поиска отслоений штукатурки.

• Зачем все это нужно? Конечно, можно и самому увидеть сколы и вмятины — невелика премудрость. Но напряжение в сети без прибора не измерить. Отклонения стен на глазок тоже трудно заметить, как и оценить нормативную тягу вентиляции с использованием спички или листа бумаги.
• На рынке Казани полсотни компаний-приемщиков новостроек. Но некоторые выдают себя за экспертов для контакта с покупателем. Цель — не найти дефекты, а продать ремонт. Из-за этого часть брака пропускают, а клиенты тратят больше денег на отделку. Эксперты без инструментов тоже не редкость: приходят и с одной рулеткой!
• Чтобы не нарваться на таких «приемочных оборотней», рекомендую покупателям интересоваться наличием у приемщика сертификата профессиональной переподготовки и поверенного оборудования.

«Три из пяти баллов ставлю казанским застройщикам за качество строительства жилья. Отличников здесь нет»

О потребительском терроризме, заслонах от застройщиков и оценке качества строительных работ

• В Казани работают как добросовестные строительные компании, так и оставшиеся в 2000-х с мышлением в духе «построил и сбежал». Например, был случай — клиент пожаловался на неприятный запах в квартире, а под обоями обнаружил плесень. Осмотр показал протечку скрытых подводов к радиаторам. Застройщик отказался устранять последствия по гарантии, поэтому остался один вариант — суд. 
• Денежное взыскание за выявленные недостатки в суде — последняя мера на случай отказа застройщика устранять брак.
• Я за устранение недостатков самим застройщиком, потому что суды часто затягивают новоселье минимум на полгода. За юридическое сопровождение в суде покупателю придется заплатить до 25 тыс. рублей. Но и эти расходы меньше, чем стоимость выявленных недостатков.
• Редко, но сталкиваюсь с покупателями, которые спрашивают: «Сколько можно выбить с застройщика?» С такими не работаю принципиально, у меня другая политика. Моя цель — чтобы и покупатель, и застройщик остались довольны.
• Застройщики по-разному встречают покупателей квартир с экспертами-приемщиками. Например, один застройщик Казани пускает покупателя и эксперта только с нотариальной доверенностью, а ее приходится оформлять за 2 тыс. рублей. Это незаконно, поскольку дорожает услуга оценщика и отсекаются желающие проверить квартиру профессионально. Остальные стройкомпании Казани нотариальную доверенность не просят. Но такую бумагу приходится оформлять покупателям из других городов, которым приехать в Казань ради приемки квартиры просто дороже.
• Некоторые стройкомпании ограничивают время просмотра квартиры с экспертом до 30 минут. Но это требование обычно игнорируют.
• Еще один способ затянуть приемку — оставить передачу квартир собственникам с приемщиками напоследок. Это законно, а процедура приемки проходит в присутствии экспертов застройщика. Но срок передачи затягивается на месяц, потому что в первую очередь квартиры передают покупателям без экспертов. Ждать месяц клиенты часто не готовы.
• Строительные компании считают, что работа экспертов-приемщиков — это проявление потребительского терроризма и рэкета. На мой взгляд, потребительский терроризм — это квартиры с недостатками! Потому что я и другие эксперты находят повреждения, которые не соответствуют действующим строительным нормам и правилами, государственным стандартам. Если бы застройщики соблюдали СНИПы и ГОСТы, то и обвинений экспертов, покупателей в потребительском терроризме не было.
• Три из пяти баллов ставлю казанским застройщикам за качество строительства жилья. Отличников здесь нет.