В Казани скупают офисы, а не квартиры: в столице РТ бум спроса на коммерческую недвижимость?

Вячеслав Пимурзин: «Миссия нашей компании — делать офисные помещения доступными, поэтому чаще всего наше предложение даже ниже рынка на 10–20 процентов»Фото: Андрей Титов

Офисные пространства vs жилая недвижимость

— Вячеслав, что сейчас происходит с рынком коммерческой недвижимости в Казани? Насколько его лихорадит от геополитических событий?

— Очевидно, что шоковый геополитический фон в первую очередь задел жилую недвижимость — многие инвесторы перестали верить в нее: кто-то «снимает» сливки с пиковых цен, реинвестируя полученные средства в другие сферы. Но при этом есть граждане, которые не являются профессиональными инвесторами и продолжают вкладывать в жилье, поскольку в другие инструменты не верят исторически.

Если фокусироваться исключительно на коммерческой недвижимости Казани, в частности на офисах бюджетного класса, то здесь есть позитивные новости: во-первых, желающих инвестировать в офисные пространства становится все больше, поскольку при равных вложениях с жилой недвижимостью заработать можно в разы больше. Во-вторых, ценник на вторичку остался прежним, а в некоторых случаях даже слегка просел. Например, мы не зарабатываем на событиях на Украине, нас вполне устраивает прежняя маржинальность. Из неприятного — выросла стоимость на отделочные материалы. Что нас не очень радует как компанию, которая помимо приобретения и продажи помещений еще их и ремонтирует.

— Цены останутся в рынке даже по новым объектам, которые вы будете брать в работу?

— Да. Мы же не рисуем стоимость «из головы», на каждое предложение по покупке или продаже у нас есть финансовый отчет, который обосновывает ценообразование. Я напомню, миссия нашей компании — делать офисные помещения доступными, поэтому чаще всего наше предложение даже ниже рынка на 10–20 процентов. К слову, во время пандемии цены на офисную недвижимость особо не колыхались, хотя многие ушли на «удаленку».

«Средняя арендная ставка в Вахитовском районе — 700–800 рублей за квадратный метр. Следовательно, один офис в 100 квадратных метров может приносить его владельцу 70–80 тысяч рублей ежемесячно» Фото предоставлено ДОФ

— Есть ли вообще необходимость в офисе сейчас, когда многие так и продолжают работать дистанционно?

— Дистанционный формат работы подходит далеко не для всех видов деятельности. Да, если вы программист-фрилансер, вам нужен только компьютер и выход в интернет, но, если у вас штат сотрудников, есть документооборот, необходимо визировать договоры и проводить встречи с клиентами, нужен офис. Согласитесь, настораживает, если ваш деловой партнер предлагает подписать договор на миллионы рублей в кафе, коворкинге или тем более в квартире. Офис — определенный статус компании.

Особенность столицы Татарстана в том, что здесь на текущий момент нет того объема бюджетных офисов в хорошей локации, которые бы закрывали все потребности бизнеса. Поэтому почти нет свободных площадей. Поймите, бизнес не может взять и раствориться, а его владельцы — превратиться в наемных сотрудников. Предприниматель так устроен, что в сложные периоды он будет искать любые способы сохранить свое детище. Да, очевидно, что сейчас обороты многих предпринимателей снизятся. Следовательно, потребность в бюджетных коммерческих площадях вырастет еще, тем более учитывая текущие предложения.

— За сколько можно сейчас купить офис?

— Сейчас в центре Казани офис можно «урвать» за миллион рублей! И это не единичный вариант. У «Доступного офисного фонда» (ДОФ) есть объект на улице Зур Урам, там десятки офисных помещений от 12 квадратных метров и стоимость «квадрата» пока составляет от 80 тысяч рублей. Продажи стартовали лишь на днях, и уже 6 помещений продано, причем их купили два человека — они прекрасно понимают, что на фоне всего, что происходит с жилищным фондом, здесь можно получать стабильный доход при минимальных инвестициях.

Для тех, кто располагает чуть бо́льшим бюджетом — порядка 10 миллионов рублей, — у ДОФ также есть выгодные предложения: на некоторых из объектов, где мы еще не успели произвести ремонт, готовы обсуждать скидку в полмиллиона рублей. Например, на Вишневского, 24 помещение на 100 «квадратов» отдадим не за 8,5, а за 8 миллионов рублей. Напомню, что средняя арендная ставка в Вахитовском районе — 700–800 рублей за квадратный метр. Следовательно, один офис в 100 квадратных метров может приносить его владельцу 70–80 тысяч рублей ежемесячно.

«У «Доступного офисного фонда» (ДОФ) есть объект на улице Зур Урам, там десятки офисных помещений от 12 квадратных метров и стоимость «квадрата» пока составляет от 80 тысяч рублей» Фото предоставлено ДОФ

«Нас поддержали не только наши инвесторы, которых мы давно называем друзьями, но и новые деловые партнеры»

— Инвестиции в коммерческую недвижимость — сохранение или приумножение средств?

— В данный момент можно с уверенностью сказать, что это способ сохранить денежные средства. К сожалению, никто не знает, что будет через месяц, полгода или год. Очевидно одно — недвижимость никогда не дешевеет. Правда, в меньшей степени это коснется бюджетных офисных площадей — они изначально недорогие, их в последнюю очередь коснется повышение цен. 

— Ранее вы отмечали, что ваши клиенты могут приобретать офисные помещения при помощи льготных программ. Сейчас такая возможность есть?

— Буквально на днях несколько банков одобрило нам новую программу со ставкой 8,5 процента годовых! Прием заявок на нее всего полгода, поэтому всем желающим нужно отреагировать оперативно. Отмечу, что у программы есть определенные ограничения и одобрят такие условия только бизнесу с определенным ОКВЭДом. Вся подробная информация — по телефону +7 (965) 598-57-49.

Также нам удалось договориться с некоторыми банками о том, что наши покупатели смогут получать коммерческую ипотеку под 15 процентов годовых при условии, что первоначальный взнос составит не менее 30 процентов. Если вы приобретаете офис за 1–2 миллиона рублей, то переплата даже с такой ставкой будет очень небольшой, зато вы защитите свои средства.  

— Почти все здания вы покупаете благодаря своим инвесторам. Как они настроены: видят ли перспективу в развитии доступных офисных помещений в Казани, учитывая непростой геополитический фон?

— Нас поддержали не только наши инвесторы, которых мы давно называем друзьями, но и новые деловые партнеры. Они пришли к нам по рекомендации других клиентов. Очевидно, что состоятельные люди располагают целым штатом аналитиков и прекрасно оценивают риски. Раз у них есть планы на столицу Татарстана, значит, рынок будет развиваться. Более того, с их помощью мы можем позволить себе слегка отойти от привычной модели. Наша компания привыкла быстро работать: приобретать помещения от 350 до 1,5 тысячи «квадратов» и реализовывать их в течение нескольких месяцев.

Теперь инвесторы предлагают нам рассматривать здания и помещения по 4–5 тысяч квадратных метров со сроком реализации 12 и более месяцев. Для нас это новая модель, которую мы пока изучаем. Но, имея такое сильное финансовое плечо, склонен к тому, что будем реализовывать и ее.

«Изучив наши кейсы, некоторые люди решили, что делить большие помещения на маленькие и продавать их в розницу — очень простой и прибыльный бизнес» Фото: Андрей Титов

«Наши строители делали ремонты и в 90-е, поэтому их уже ничем не испугаешь»

— Ранее вы отметили, что расстраивает рост цен на отделочные материалы. Как будете выходить из положения?

— Наши партнеры делали ремонты и в 90-е, поэтому их уже ничем не испугаешь. Напомню, с нами работают 110 человек и лишь 10 процентов из них занимаются прямыми продажами. Остальные проводят невидимую для клиентов работу. С партнерами, отвечающими за ремонт, провели большую работу: изучили цепочки поставок строительных материалов в республику, доработали дизайн-проекты, чтобы снизить зависимость от импортных составляющих. Поэтому знаем наверняка, где взять тот или иной материал.

— Здания или помещения, которые вы выкупаете, ищете сами или их собственники проявляют инициативу и выходят с конкретным предложением?

— В основном на нас выходят сами собственники, но далеко не все предложения мы готовы рассматривать. Главная причина — ценообразование. В некоторых случаях нам просто не могут объяснить, откуда взялась такая стоимость, а порой она выше рынка на 10–20 процентов. Достаточно часто собственники «привязываются» к ценнику жилой недвижимости, расположенной в той же локации. Если владелец здания или помещения задался целью продать его, то нужно следовать рыночным условиям. Во всех случаях, где собственники готовы к диалогу с нами, мы находим взаимовыгодные решения, становясь некой буферной зоной, которая берет на себя множество рисков.

— Например?

— Изучив наши кейсы, некоторые люди решили, что делить большие помещения на маленькие и продавать их в розницу — очень простой и прибыльный бизнес. Я лично знаю несколько случаев, когда люди без опыта взялись за эту работу и в итоге собственник здания оказался в затруднительном положении: при межевании помещений и оформлении юридических документов они допустили ряд ошибок, что поставило под вопрос дальнейшую реализацию объекта в любом виде.  

Да, я уверен, что они через какое-то время переделают документы и приступят к поиску покупателей, но драгоценное время окажется потеряно, а вместе с тем может быть упущена выгода, которая нужна была собственнику здесь и сейчас.

Поэтому мы приглашаем к сотрудничеству владельцев офисных помещений от 350 «квадратов», готовых сотрудничать на рыночных условиях с опытной командой профессионалов, гарантирующих реализацию проекта всего за несколько месяцев.