«Распродажа» «Перекрестка» на миллиард: как X5 Group избавляется от недвижимости в Татарстане

Торговый дом «Перекресток» выставил на продажу площадь в ТЦ «Савиново» на Ямашева за 650 млн рублей, где в собственности компании находится более 6,7 тыс. «квадратов» помещений, в том числе сам супермаркет Фото: «БИЗНЕС Online»

Большая распродажа X5 Group в Татарстане: что продают?

Торговый дом «Перекресток» (входит в структуру X5 Retail Group) выставил на продажу сразу три объекта в Татарстане общей стоимостью почти в 1 млрд рублей. Самый дорогой из них — в ТЦ «Савиново» на Ямашева за 650 млн рублей, где в собственности компании находится более 6,7 тыс. «квадратов» помещений, в том числе сам супермаркет. В объявлении на сайте Avito сказано, что в стоимость входит три объекта на трех этажах. Это 6,3 тыс. «квадратов» на первом, 383,5 кв. м на втором и 12 кв. м на третьем этаже. Отмечается, что земельный участок под зданием площадью 17,5 тыс. «квадратов» оформлен в аренду до 2064 года.

Как отмечает продавец, на реализуемых помещениях расположен супермаркет «Перекресток» и ряд арендаторов с высоким покупательским спросом. «Но в связи со сменой концепции занимаемая площадь супермаркета будет уменьшена на 300 кв. метров. У будущего собственника появляется возможность на освободившихся площадях расположить своих арендаторов», — сообщается на сайте. Из преимуществ локации отмечается бесплатная парковка, остановки общественного транспорта, высота потолков почти в 5 м, несколько входов в здание. Сказано, что действующий арендатор — супермаркет — остается на условиях, которые обсуждаются. Это площадь под магазин в 1,9 тыс. «квадратов» с арендной ставкой в 800 рублей с квадратного метра (т. е. 1,5 млн в месяц), а также долгосрочный договор аренды на 20 лет. То есть новый собственник, заплатив 650 млн, гарантированно вернет полсуммы за два десятилетия — плюс сможет заработать на сдаче в аренду оставшихся площадей. 

В ТЦ «Азино» на Юлиуса Фучика «Перекресток» продает площади в 2 раза меньше. Речь идет о почти 3 тыс. кв. м торгового центра на первом и цокольном этажах. Причем стоимость объекта за четыре месяца заметно выросла: если ранее площади продавали здесь на 137 млн рублей, то сейчас помещения оценили в 180 миллионов. Помещения оснащены двумя действующими разгрузками, выходящими в хозяйственный двор, а также двумя лифтами. На территории есть стихийная парковка.

В пресс-службе X5 «БИЗНЕС Online» ранее сообщили, что компания постоянно рассматривает точечные варианты оптимизации портфеля недвижимости. «При получении выгодных предложений продажа принадлежащих объектов является частью этого процесса. Но смена собственника вовсе не означает, что расположенный по этому адресу магазин закроется. Решение о закрытии супермаркета принимается в первую очередь исходя из показателей его рентабельности», — отвечали в компании ранее. Издание также запросило X5 о нынешних лотах на продажу — ответ будет опубликован при получении.

Еще один любопытный объект находится в Нижнекамске. Это двухэтажное здание с супермаркетом «Перекресток» общей площадью 4,3 тыс. кв. метров. Судьба магазина уже известна — его закроют. «В связи со сменой концепции помещение будет высвобождено и реализовано», — сообщает продавец. Здание можно использовать под торговлю, локация весьма привлекательная — проспект Вахитова, по соседству с парками «Семья» и Нефтехимиков. Объект продают за 94 млн рублей. Есть подвал, центральное водоснабжение, потолки почти под 4 метра. Сейчас в Нижнекамске работает 8 филиалов «Перекрестка», некоторые из них располагаются в крупных ТЦ.

«Супермаркет — это трафик для прикассовых зон. И он явно просядет, если «Перекресток» уйдет. Просядут те, кто существовал на трафике «Перекрестка» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Им выгодно сейчас продать объект недвижимости, учитывая, что рост цен вслед за жильем все-таки произошел»

X5 Retail Group избавляется от «Перекрестков» сразу в нескольких городах России. Так, ряд помещений продается в Москве и Московской области, реализуются площади в Твери, Нижнем Новгороде и Краснодаре. Опрошенные эксперты по коммерческой недвижимости связывают это с оптимизацией расходов ретейлера. Содержание площадей в торговых центрах обходится значительно дороже. «На собственника ложится до 250 рублей в месяц за квадрат эксплуатационной нагрузки», — говорят источники издания. К тому же устарели и сами концепции торговых центров в Казани, где «сидит» «Перекресток». К примеру, в «Савиново» второй этаж сделали полностью мебельным. Верхние этажи также по большей части продают товары для дома. А в ТЦ «Азино» в основном «прописались» мелкие арендаторы, не считая фитнес-клуб.

96 тыс. рублей за квадратный метр площадей «Перекрестка» в ТЦ «Савиново» — это дорого, хоть и место очень развитое в плане инфраструктуры и проходимости, считает заместитель гендиректора компании A-Development Владимир Шайхиев. «Лот дорогой. Я бы на их месте сделал „нарезку“ по 200–500 квадратных метров. Времена непростые — где у нас сейчас найдется желающий купить весь объект на 650 миллионов рублей?» — говорит он. Помещения могли бы быть интересны инвесторам, которые занимаются торговлей.

«Каждый должен заниматься своим делом. Видимо, у X5 Retail Group есть те направления, куда можно направить ресурсы, высвобождаемые после продажи недвижимости — пустить в оборот, в реконцепцию других точек сети в России. Однозначно, это оптимизация расходов. Возможно, есть кредитная нагрузка, которая давит, и им выгодно сейчас продать объект недвижимости, учитывая, что рост цен вслед за жильем все-таки произошел», — предполагает гендиректор агентства недвижимости «РеАгентство» Юрий Чикиров.

Что касается стоимости объекта в «Савиново», Чикиров считает: это «не пугающая» цена. Все-таки первый этаж и активный деловой и «спальный» район. X5 Retail Group, по его словам, развивает те проекты, которые показывают наибольший рост и рентабельность. «Скорее всего, X5 занята тем, что выбирает правильные формы ведения продуктовых сетей на региональных рынках. В приоритете сейчас „Пятерочка“ и дискаунтер „Чижик“, который вот-вот откроется в Казани», — говорит эксперт.

Чикиров сомневается, что «Перекресток» может полностью уйти с рынка в РТ. Но если это произойдет, остальные прикассовые арендаторы потеряют клиентов. «Супермаркет — это трафик для прикассовых зон. И он явно просядет, если „Перекресток“ уйдет. Просядут те, кто существовал на трафике „Перекрестка“», — говорит эксперт. По его словам, супермаркет в Казани пользовался не такой популярностью, как та же «Пятерочка», — ценник несколько выше, да и ассортимент другой. «В Москве себя „Перекресток“ чувствует очень хорошо — толпы народа. То ли рынок в Москве более бездонный, то ли покупательская способность позволяет. Причем ценник там не самый низкий по сравнению с Казанью», — отмечает Чикиров.

Казань штурмуют «магазины для бедных»: скачет «Чижик», прорастает «Доброцен»

Почему же сособственники ТЦ, где сидит «Перекресток», сами не выкупают эти объекты и X5 решил реализовывать их публично? Эксперты предполагают: возможно, стороны не договорились о цене. Напомним, большая часть площадей в ТЦ «Савиново» принадлежит семье Сулеймановых, которые владеют здесь и в соседнем ТЦ XL почти 90% помещений. Что же касается условий «Перекрестка», которые они выдвигают при продаже помещений в «Савиново», чтобы супермаркет остался там в качестве арендатора на 20 лет, это не какое-то окончательное требование, предполагают брокеры. X5 сможет уйти в любое время, заплатив штрафные санкции, — в конце концов, все это прописывается в договоре.

Как ранее писал «БИЗНЕС Online», на балансе X5 Retail Group (компания является владельцем сетей супермаркетов «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель») через московское ООО «Красноборское» находится 12,8 тыс. кв. м торговых площадей в торговых центрах Казани — это «Савиново» и «Тандем». В X5 ранее сообщали, что переформируют отдел развития сети «Перекресток» — компания приостановила программы открытия и реконструкции магазинов для пересмотра капитальных инвестиций на текущий год. Добавим, что в августе у «Перекрестка» сменился владелец. Им стал бывший генеральный директор авиакомпании «Победа» Андрей Калмыков.