«Самолет» «улетел» от Миннахметова: московский девелопер отказался от 113 гектаров земли в Казани

Теперь, по всей видимости, компании Джаудата Миннахметова придется искать других инвесторов Фото: «БИЗНЕС Online»

«Самолет» покинул земли Миннахметовых…

«Дочка» ГК «Самолет» вышла из капитала специализированного застройщика «Самолет Лотос». 11 марта, согласно данным «Контур.Фокуса», все 100% компании оказались под контролем ООО «Р-Эстейт», принадлежащего Джаудату Миннахметову. Таким образом, федеральный девелопер №2, по всей видимости, отказался от идеи застройки 113 га земли у М7, в районе КП «Абу-Даби» и трассы KazanRing на границе с Высокогорским районом.

«БИЗНЕС Online» направил вопросы обеим сторонам, однако на момент публикации ответов не последовало.

В союзе с Миннахметовыми: где девелопер «Самолет» приземлится в Казани?

Напомним, что «Самолет» зашел в Казань через сделку с компанией «Р-Эстейт» летом 2022 года. Тогда был создан СЗ «Самолет Лотос», половина капитала которого принадлежала «Р-Эстейту», а половина — ООО «Самолет Регионы». Застройщик намеревался построить около 1 млн кв. м жилья на бывших сельхозугодьях, застройка которых возможна после утверждения проекта планировки территории. Отметим, что ППТ «Лотос» разрабатывался с 2015 года и в разное время здесь планировались то коттеджи, то многоэтажки. Одним из последних вариантов застройки занималось московское бюро KPLN — согласно мастер-плану «Лотос», предусматривается три типа застройки: строчная, квартальная и башенная с коммерческими площадями, паркингами, школами и детсадами.

По соседству с территорией застройки есть коттеджный комплекс «Абу-Даби», продолжается застройка «Литл Токио», за трассой М7 строится ЖК «Атмосфера». Территория принадлежит семье Миннахметовых с тех пор, как они выкупили пул участков у зверосовхоза «Бирюли».

Теперь, по всей видимости, компании Миннахметова придется искать других инвесторов. А попутно прорабатывать «дорожный» вопрос. Понятно, что с открытием Вознесенского тракта напряженность с въездом-выездом в этой части Казани снизится. Но в любом случае освоение крупных земельных участков требует куда большей проницаемости, а значит, надо прилагать усилия и в данном направлении. Добавим, что одним из вариантов новых коридоров на границе Советского и Высокогорского районов является платный дублер улицы Мира в Дербышках.

Некоторые собеседники не исключали, что «Самолет» и не собирался ничего строить. Смысл сделки для федерального девелопера, чьи акции обращаются на открытом рынке, был в пополнении земельного банка Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

…но остается в Казани

Почему «Самолет» отказался от застройки этого куска земли? Причин, скорее всего, несколько, но главная связана с дорогами, которых тут толком нет. Уже в момент сделки в 2022 году эксперты отмечали, что проблема с транспортной доступностью здесь встанет однозначно. И решить ее можно в рамках комплексной застройки, что, в общем-то, является сильной стороной федеральных девелоперов.

Однако другие собеседники не исключали, что «Самолет» и не собирался ничего строить. Смысл сделки для федерального девелопера, чьи акции обращаются на открытом рынке, был в пополнении земельного банка. Территория в 100 с лишним га поддерживает капитализацию компании, говорил один из игроков рынка.

С другой стороны, компания действительно прилагала усилия к развитию проекта, отмечает знакомый с его ходом собеседник «БИЗНЕС Online». Проект планировки разрабатывался вплоть до последнего времени и находится в высокой степени готовности. Была целая серия встреч с градостроительным блоком исполкома, остается только окончательно согласовать документы. «Мастер-план отличается функциональностью, даже пространство под линией электропередачи будет использоваться как озелененная прогулочная зона», — отмечают архитекторы KPLN.

Но, возможно, менеджменту «Самолета», который полтора года мечтал утереть нос ПИКу в Казани, просто надоело ждать реализации проекта, сроки которой эксперты оценивали в горизонте полутора-двух десятилетий. И он взялся за застройку участков, не требующих столь длительных процессов подготовки и строительства дорог и коммуникаций.

Напомним, что компания активно занималась поиском других участков. В частности, в конце 2023 года «Самолет» купил у ASG две площадки под застройку. Первый — на проспекте Победы и Вознесенского тракта. Второй — на Сибирском тракте — это территория бывшего завода электронных вычислительных машин по соседству с проектом ГК «ПИК». «Самолет» также интересовался участком «Горводзеленхоза» площадью в 3 га, однако в ходе жестких торгов земля досталась ПИКу. Кроме того, земельный банк пополнился участками на улице Минской, Технической и Кулагина (у поселка Воскресенский и спорткомплекса «Бустан»). В общей сложности 6 площадок. Как говорили ранее в компании, о первых проектах станет известно летом 2024 года.

Девелопер «Самолет» основан в 2012-м. Он возник как партнерство совладельца группы «Русское море» Максима Воробьева и малоизвестного бизнесмена Михаила Кенина. Фамилия Воробьева не раз служила поводом для разговоров о том, что за стремительным взлетом «Самолета» стоит административный ресурс. Брат Воробьева Андрей — с 2012 года губернатор Московской области, а отец Юрий — соратник и близкий друг министра обороны Сергея Шойгу. Оба не только товарищи, но и соседи по Рублевке. Впрочем, есть и другие версии причин успехов.

Возможно, менеджменту «Самолета», который полтора года мечтал утереть нос ПИКу в Казани, просто надоело ждать. И он взялся за застройку участков, не требующих столь длительных процессов подготовки Фото: «БИЗНЕС Online»

«Спрос не настолько большой, чтобы в этом месте покупать многоквартирное жилье»

В чем могут быть причины расторжения сделки, «БИЗНЕС Online» поинтересовался у экспертов в сфере недвижимости.

Адель Хасбиулин — генеральный директор ООО «МЕГАЛИТ»:

— Администрация разрешит только после строительства новых дорог, согласно генплану города, — такова сейчас позиция властей. Поэтому в большинстве запросов девелоперы ищут участки с согласованным рабочим проектом или хотя бы эскизным. Купил — и практически сразу в стройку пошел. Сроки, оборачиваемость денежных средств.

Так что причины разные могут быть. Может быть, какие-то сложности с переводом назначения земельного участка. Там же, около «Абу-Даби», все «сельхозка» была, то есть либо пообещали перевести, либо уже перевели к сделке, а может быть, не перевели. А где здесь точки подключения к водоснабжению и водоотведению? Электричество, понятно, из поселка Киндери вести нужно… Наконец, если рассмотреть предыдущий опыт согласования и реализации подобной комплексной застройки, то возникает чрезмерно большая точечная нагрузка на дорожно-транспортные сети.

Например, Царево — там какая нагрузка на Мамадышский тракт? Что бы пока ни делали, он пока не разгрузился, верно же? Или развитие Куюков, там нагрузка на дорогу, в Салмачах, на улицах Кул Гали, Габишева. А сколько участков за поселком Салмачи не может получить разрешения на строительство?

А если купил неподготовленный участок да еще в кредит, переводить целевое назначение, проектировать, согласовывать и все это время платить проценты по кредитам, то какую будущую стоимость квадратных метров нужно заложить, чтобы проект оказался прибыльным? Это все сложные вопросы. Видимо, такого роста цен и доступной ипотеки уже никто не ждет — ни банк, ни девелопер, ни инвестор, поэтому пересматриваются идеи, гипотезы, планы.

На рынок недвижимости никак это не повлияет, что у нас дефицит жилья, что ли? Данный проект реализуется, но несколько позже.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Мы делали анализ этого участка пару лет назад. И он показал, что, в принципе, строительство достаточно сложно в финансовом плане. Потому что реализация многоэтажки в таком месте, я бы сказала, преждевременна — спрос не настолько большой, чтобы покупать там по рыночной стоимости многоэтажное жилье.

Если бы это был проект малоэтажного строительства, он, конечно, имел бы оглушительный успех. Ну а по поводу намерений «Самолета» у меня большой вопрос: действительно ли они планировали строить там или это был просто заход для увеличения объема своего земельного банка? Или, скажем, такой шаг для начала сотрудничества и реализации проектов в республике?..

Вполне возможно, что это была многоходовка, которая не рассматривала именно строительство многоэтажки в этом месте. Также не исключаю вариант, что «Самолет», привыкший строить в Новой Москве и Подмосковье, шел по аналогии, исходя из своего опыта. Но, проанализировав спрос, посмотрев, как идут продажи в таких локациях, передумал и отказался от подобного проекта.

Что касается других земельных участков «Самолета», то я считаю, что данные проекты изначально обречены на успех, потому что это отличные локации. Они будут популярны у инвесторов всех видов и возрастов, а также, конечно, в целях покупки для себя. Вот поэтому на рынок Казани они, конечно, повлияют. Заход такого игрока — конкуренция для участников рынка. Ведь когда рядом строится «Самолет», то инвестиционная привлекательность других комплексов может быть под вопросом, особенно если они не бюджетные. Но все это хорошо для клиентов, покупателей. Потому что конкуренция всегда положительно влияет на рынок.

Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимости»:

— Я не могу сказать, зачем «Самолет» рассматривал проект — наверное, хотел очень громко зайти в Казань? Для меня, в принципе, [расторжение сделки] было ожидаемо — это очень затратный проект. Во-первых, коммуникации: там надо их тянуть на большое расстояние, вплоть до строительства, наверняка, своих собственных очистных сооружений и заканчивая транспортной логистикой. Там нужно строить достаточно большие новые магистрали. Суммы будут миллиардными.

На рынок недвижимости такая ситуация никак не повлияет. Этот объект [ППТ «Лотос], если мне память не изменяет, уже, наверное, лет 10 стоит на реализации. Ну что ж, реализуется позже, только и всего.