Казань стала третьей складской столицей

КАЗАНЬ КАК ИСКЛЮЧЕНИЕ

Международная компания Knight Frank, специализирующаяся на операциях с недвижимостью, опубликовала отчет по рынку складской недвижимости по итогам первого полугодия 2012 года.

По подсчетам аналитиков компании, общий объем рынка качественных складских площадей в России составляет более 11,2 млн. кв. метров. При этом основная доля предложения сконцентрирована в Московском регионе – 59,2%. Второе место, как и следовало ожидать, по объему площадей занимает северная столица - Санкт-Петербург (включая Ленинградскую область). На остальные регионы, где сосредоточено около 83% населения и 69% оборота розничной торговли, располагают лишь 23,3% от общего фонда качественных складских площадей России.

Говоря об особенностях рынка складской недвижимости в регионах, надо отметить, что налицо концентрация складских комплексов вблизи крупнейших городов с высокой численностью населения и значительным оборотом розничной торговли: более половины качественных складских площадей расположено в городах-миллионниках, которые являются центрами федеральных округов России. Единственным исключением в этом списке стала Казань.

Из этого аналитики Knight Frank делают вывод о точечном развитие логистического рынка России, когда операторы организуют не малые объекты в местах конечного потребления, а крупные распределительные центры в точках, где потребление находится на наибольшем уровне и которые рассчитаны и на рынки городов, расположенных в радиусе до 500 - 600 км от склада. Одновременно с этим с начала кризиса снизилась активность девелоперов складской недвижимости, констатируют составители отчета. К примеру, в Казани за последние несколько лет не было введено ни одного логистического комплекса класса А.

ПЛОЩАДЕЙ СВОБОДНЫХ НА УРОВНЕ 1 - 2%

Основной спрос на рынке складской недвижимости, как и предложение, сосредоточен в Москве и области: более 70% качественных складских площадей в 2011 году было арендовано или куплено именно здесь. Доля сделок в городах России (исключая Москву и Санкт-Петербург) составила 16%. И такая ситуация наблюдается в течение трех лет подряд.

Что касается регионов, то основной спрос в 2011 году был также сконцентрирован в крупнейших городах-миллионниках. Так, в Казани, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге спрос догоняет или превышает текущее предложение, и уровень вакантных площадей очень низок – около 1 - 5%. В Казани этот показатель составляет 1 - 2%. Напомним, что весной 2010 года в «Биек тау» процент заполненных площадей был на уровне 10%, похожая ситуация была и в других логопарках.

В этих условиях, когда невозможно арендовать качественные площади, компании сами вынуждены строить, считают в Knight Frank.

Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса А в региональных городах находятся на уровне $100/м2/год (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), что на 35% ниже, чем в Московском регионе, и на 15% – чем в Ленинградской области. Несмотря на большое количество вакантных площадей, самый высокий уровень ставок аренды зафиксирован в Новосибирске – $105 - 115/м2/год, самый низкий – в Самаре (около $65/м2/год). Богатая Казань же находится ближе к зоне максимальных ставок - $100/м2/год.

ТРЕТЬЯ СКЛАДСКАЯ СТОЛИЦА

Что касается Казани, то по оценкам Knight Frank общий объем складских помещений класса А оценивается на уровне 320 тыс. кв.м. Главными логопарками являются складской комплекс «Биек Тау» девелопера «Евразия Логистик» и логистический комплекс «Q-парк», принадлежащий ирландской Quinn Group. Помимо этого в этот перечень включают индустриальные парки (КИП «Мастер», «Алабуга» и другие).

В то же время, по данным составителя доклада, ряд локальных и даже федеральных девелоперов заявляют о планах по строительству новых объектов либо о готовности возводить объекты «под ключ» по заявке клиента. До конца 2012 г. прогнозируется рост объема нового предложения более чем на 250 тыс. кв.м. В ближайшие время на рынок могут выйти новые площади в логистическом комплексе «Биек Тау».

На фоне интенсивного развития промышленности и торговли в городе в последние годы зафиксирован высокий спрос на качественные складские помещения. За 2011 г. город занял третье место по общему объему – он составил более 55 тыс. кв.м – поглощения складских помещений среди городов-миллионников России (сразу после Москвы и Санкт-Петербурга), что почти в 4 раза больше, чем в 2010 г.

«СЕГОДНЯ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ ПО ТАТАРСТАНУ НА НИЗКОМ СТАРТЕ»

Газета «БИЗНЕС Online» попросила прокомментировать участников рынка ситуацию с заполнением складских помещений в РТ и Казани.

Азат Нагуманов - заместитель директора ООО "ТрастИнвестСтрой"

- В Татарстане сегодня, в зависимости от типа складских помещений, есть и нехватка, и достаточное количество помещений. Если брать класс А, то есть небольшая нехватка. Сегодня ведется строительство складской недвижимости такого типа, например, технополисом «Химград», агропарком. После завершения строительства площадей этого класса должно быть достаточно.

Складские помещения класса В+ достраиваются сейчас в Кировском районе. На мой взгляд, это самодостаточный класс. Новые проекты появляются регулярно, складские помещения строились всегда. Также есть крупные операторы, которые построили одну-две очереди, но в целом комплекс не достроили. Это Q-Парк, Биек Тау. После прошлых годов, учитывая, что был небольшой кризис, было достаточно площадей, а сейчас снова чувствуется нехватка.

Ставки на складские помещения примерно везде одинаковы. Ставки зависят только от коммунальных услуг, которые предоставляет та или иная компания. Самые дешевые предложения сегодня на рынке – 90 евро за 1 кв.м. Изначально сформировались ставки от 70-90 евро и держатся, в основном, на этом уровне. Но если даже рынок был на уровне 70-80 евро, то сейчас меньше 90 евро уже нет. Компании предлагают площади в аренду, если быть точным, по цене от 300 до 400 рублей в месяц. Биек Тау предлагают площади по 400 рублей за 1 кв.м., Q-Парк – 90 евро, мы предлагаем за 375 рублей в месяц. Рынок складских помещений, на мой взгляд, сегодня насыщен. Свободных площадей практически нет.

Складская недвижимость сегодня интересна, в основном, таким операторам, как X5, Эльдорадо, те, которые занимаются комплексной деятельностью: не только продовольствие, но и бытовые товары, косметика. Промышленность имеет свои складские помещения и к услугам аренды, как правило, не прибегает. Обращаются также операторы, торгующее электробытовой техникой, продавцы канцтоваров («Комус», например), компании, которые работают с архивами, документацией.

Фарит Юнусов - генеральный директор ООО «Логистический центр «Мастер»

- Ситуация по сравнению с прошлым годом практически никак не поменялась, это касается наполняемости, клиентов и бизнес-процессов. Уровень все тот же, но есть ожидания увеличения спроса, в числе потому, что Россия вступила в ВТО. Наверное, по всей стране будет большое движение на данном рынке. Процент наполняемости площадей – порядка 75%.

Мы недавно мониторили ставки (в Челнах - ред.), и пришли к выводу, что они очень низкие по сравнению с Москвой, Питером, Нижним Новгородом, Казанью. Поэтому в ближайшее время будем вынуждены поднимать стоимость своих услуг. В целом же сегодня цены по Татарстану на низком старте.

Я считаю, что те проекты, которые намечены сейчас в Татарстане и должны появиться в ближайшее время, например, Свияжский логистический центр, закроют ту нишу, которая сейчас пустует. Этот мультимодальный центр призван привлечь федеральные грузы, это больше макрологистический рынок. Заполняемость складских помещений зависит от успешности менеджеров, внутреннего валового оборота внутри рынка.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (Инвестиционная группа компаний ASG):

- Последний год рынок складской недвижимости демонстрирует завидную популярность. Если говорить о наших площадях, а это несколько тысяч метров складов, то они заняты на 95 процентов, и на них есть постоянный спрос. Это неудивительно, ведь любая торговля подразумевает необходимость в складах. Ставки на помещения колеблются от 100 до 300 рублей за квадратный метр в зависимости от расположения, удобства подъездных путей и того, отапливается ли помещение. Рост их находится в пределах роста инфляции плюс-минус 2-3 процента. На мой взгляд, инвестиции в складскую недвижимость сейчас довольно актуальны, ведь объемы торговли только растут. Да, арендные ставки по складам ниже, чем в офисном сегменте или торговле, однако и вложений требуется на порядок меньше. Землю в коммунально-складской зоне в пригороде Казани сейчас можно приобрести не так уж дорого, вложения в строительство тоже минимальны, особенно если не подразумевается отопление. И то, что мы сейчас не можем удовлетворить все более растущий спрос на склады – лучшее тому подтверждение.