750 тыс. рублей в месяц — столько просят за самый дорогой вариант дома, попавший в обзор «БИЗНЕС Online». «Клиенты чаще всего ищут дома с качественным ремонтом, благоустроенной территорией и желательно в клубных поселках. Однако такие варианты либо сдаются с оверпрайсом, либо очень далеко от Казани», — говорят эксперты о рынке долгосрочной аренды загородных домов. За последний год предложение там только упало, да и спрос поубавился: все дело в отсутствии собственников, готовых строить для того, чтобы сдать свой дом в аренду. Зато посуточная аренда чувствует себя прекрасно. За последний год она прибавила до 40% к объему предложения. О том, сколько стоят дома со спа-комплексами и спортзалами, — в нашем материале.
Аренда загородного жилья всегда пользовалась спросом. Чаще всего дома снимают на выходные, праздники, дни рождения, семейные встречи или просто для отдыха с друзьями на природе. Популярны форматы домов с баней, бассейном, зоной барбекю, красивой территорией и хорошей атмосферой для отдыха
Ввод ИЖС продолжает разогревать рынок татарстанских дачек
Погода наконец разыгралась. Солнце, хоть и по-майски прохладное, подталкивает горожан к началу дачного сезона, ну или хотя бы к тому, чтобы снять домик и отметить Первомай на природе. В преддверии выходных на Avito было доступно всего 112 из 1 тыс. домиков, коттеджей и дач. Еще 525 домов можно было снять на 8 и 9 мая.
При этом, как мы отмечали в прошлый раз, продолжается взрыв предложения на рынке посуточной аренды загородки. На Avito наблюдают плюс 37% объявлений в марте — как раз в это время начинают планировать загородный отдых самые ответственные арендаторы. Еще о 22% прибавки говорит Алексей Попов, главный аналитик «Циана». По его словам, на площадке опубликовано 1,1 тыс. объявлений о сдаче домов посуточно в Татарстане. И динамика налицо. Напомним, что еще в 2023 году объем предложения в Казани составлял 329 домов — это в 3 раза меньше, чем сейчас.
«Если говорить о продолжительности поездки, то загородные дома бронируют в среднем на одну ночь, что связано с короткими майскими в этом году. Проживать гости планируют компанией из 6 человек, причем в среднем трое из них дети. Это говорит о том, что россияне стремятся уделить майские праздники размеренному отдыху в кругу семьи», — отметил в разговоре с «БИЗНЕС Online» особенности отдыха татарстанцев руководитель по развитию сервисов для арендодателей «Avito Путешествий» Рауль Салахов.
Почему стало больше предложений в этом сегменте? На первый взгляд, это могут быть фейковые объявления, но нет. Все-таки этим больше грешит рынок долгосрочной аренды, а все дома посуточно обычно можно забронировать прямо на площадках — это делает риск попадания на липовое объявление минимальным. Главная причина роста скрывается в рынке строительства индивидуального жилья в целом. Итоги прошлого года выглядят так: в республике сдали 3,5 млн кв. м жилья, из которых аж 70% пришлось на ИЖС. Простой житель Татарстана зарегистрировал 2,4 млн «квадратов» — это 17,7 тыс. домов, что на 400 штук больше, чем в 2024-м. Понятно, что в этом объеме есть свежепостроенные домики. И конечно, нашлись те, кто предпочел сдавать дом в аренду, а не жить в нем самостоятельно.
«Предприниматели, которые строят дома для сдачи, были, есть и будут. Но такие люди уходят на рынок посуточной аренды, потому что это прибыльнее, чем сдавать свой дом долгосрочно», — считает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Этажи» Диана Каримова.
Популярность съема загородных домов разогнала и ценник. Дороже всего аренда обходится в Казани — 14 тыс. рублей за сутки. В выходные и праздничные дни эта цифра может увеличиваться на 30–40%. В Нижнекамске, Челнах и Зеленодольске цены примерно одинаковые — около 11,9 тыс. рублей. Самая недорогая аренда в Альметьевске — 8,2 тыс. рублей
«Посуточная аренда всегда пользовалась спросом и, скорее всего, будет пользоваться дальше. Чаще всего такие дома снимают на выходные, праздники, дни рождения, семейные встречи или просто для отдыха с друзьями на природе. Популярны форматы домов с баней, бассейном, зоной барбекю, красивой территорией и хорошей атмосферой для отдыха. Новые форматы тоже появляются, потому что собственники стараются выделиться на фоне конкурентов», — также соглашается с коллегами агент по недвижимости компании «ФЛЭТ» Никита Тимофеев.
Популярность съема домиков посуточно разогнала и ценник. В Татарстане теперь в среднем снимают за 12,7 тыс. рублей в сутки на Avito. Еще в прошлом году мы писали о 10 тыс. рублей — рост на 20%.
Ежегодно происходит индексация цен, дорожает содержание недвижимости, обслуживание, коммунальные расходы и ремонт. Поэтому рынок постепенно движется в сторону повышения стоимости.
Дороже всего аренда обходится в Казани. Здесь арендодатели просят 14 тыс. рублей за сутки. В выходные и праздничные дни, напомним, эта цифра может увеличиваться на 30–40%, т. е. вплоть до 20 тыс. рублей за средний арендный дом. В Нижнекамске и Челнах цены примерно одинаковые — 11,9 тыс. и 11,1 тыс. рублей соответственно. Столько же (11,9 тыс. рублей) запрашивают в Зеленодольске. Самая недорогая аренда в Альметьевске. Там можно снять дом посуточно за 8,2 тыс. рублей.
Дома снимают в основном семьи с детьми
Закат долгосрочной аренды дач — рынку нужны предприниматели
Есть и такой тип арендаторов, которые предпочитают не ограничивать себя парочкой дней отдыха за городом, а снимают дома на все лето или даже круглый год. И здесь все не так хорошо, как на посуточном рынке. По данным «Циана», за год предложение упало на 15%. Сейчас арендовать на месяц и больше на площадке предлагают всего 90 домов. На Avito, кстати, тоже отмечается небольшое снижение. В прошлый раз в Казани сдавали 160 объектов, а сегодня уже на 10 меньше.
«В Казани это направление не развито, — наблюдает Каримова. — Дома по востребованной цене обычно находятся все-таки далековато. Поэтому, конечно, основная масса тех, кто арендует недвижимость, предпочитает квартиры».
У клиентов, которые планируют снять частный дом, запрос часто один: хотим в городе или поближе к городу, соглашается с коллегой руководитель отдела аренды «Альтеры» Константин Зайцев. «Дома снимают в основном семьи, — говорит он. — А это значит, что нужно будет добираться до школ, детских садов, города в целом. Начинаем искать и натыкаемся на то, что таких вариантов не так уж и много».
При этом спрос на загородные объекты в долгосрочную аренду все еще остается высоким. И причин здесь несколько, резюмирует Тимофеев. Во-первых, люди устают от шума города, негативного информационного поля и ищут спокойствия где-нибудь в лесу или у речки. «Во-вторых, аренда становится своего рода тестовым этапом перед покупкой собственного дома. Например, у меня был клиент, который снимал дом на несколько месяцев именно для того, чтобы понять, подходит ли ему такой формат жизни на постоянной основе», — называет еще один повод переезда в арендный загородный дом эксперт.
«Если на рынке квартир остается высоким число тех, кто покупает квартиры специально под сдачу, то с загородной недвижимостью ситуация обратная. Сдают дома в основном те, кто построил дом для себя, но по какой-то причине оттуда съехал»
Почему же произошел такой дисбаланс: спрос есть, а вариантов, для того чтобы его реализовать, не так много? Первую и основную причину видят в отсутствии инвесторов, которые бы строили дома специально для того, чтобы сдавать их долгосрочно. Тут правильнее будет сравнить происходящее с рынком арендных квартир: там в мае прошлого года опубликовано 4,2 тыс. объявлений — их стало в 2,1 раза больше всего лишь за полгода.
«Если на рынке квартир остается высоким число тех, кто покупает квартиры специально под сдачу, то с загородной недвижимостью ситуация обратная. Сдают дома в основном те, кто построил дом для себя, но по какой-то причине оттуда съехал», — объясняет Зайцев. Получается так: есть инвесторы, готовые сдавать свои квартиры для того, чтобы сохранить или приумножить капитал. С домами все сложнее: мало тех, кто предпочитает сдать построенный дом в долгосрочную аренду. Они скорее сдадут этот же дом посуточно! Даже небольшой каркасный дом в часе езды от центра Казани можно сдавать за 10–15 тыс. рублей в сутки. Если посчитать, что такой объект будет обеспечен гостями половину летнего месяца, то получится 225 тыс. рублей дохода. «Такой же дом не сдастся дороже 50 тысяч рублей в месяц при условии небольшой площади и удаленности от Казани», — считает один из экспертов.
Тем не менее локальный интерес к строительству домов под аренду начинает появляться. «Ко мне лично приходили с запросом: „А что происходит с рынком? Хотим построить, чтобы потом сдавать“, — рассказывает свой опыт участник рынка. — Нечастое явление, но иногда бывает и такое, что человек строит для себя и еще пару домов — под сдачу».
Востребованной остается и аренда для специалистов, приезжающих в Казань на предприятия или стройки. Строителей из ближнего зарубежья, что интересно, часто стараются заселить именно в дома. Объекты там кратно больше по площади, а арендаторы лояльнее. «У нас был запрос — заселить 30 узбеков. Нашли дом за 300 тысяч рублей в месяц. Логика ценообразования простая: одно койко-место для рабочего обошлось в 10 тысяч рублей, — рассказывает другой эксперт издания. — А дома, которые могут разместить такое количество человек, иногда появляются. Собственник, предположим, его достроил, но на ремонт для семьи не хватило по каким-то финансовым причинам. В итоге сделал простенькую отделку, разместил кровати и сдал в аренду предприятию».
Найти подходящий по цене и качеству дом очень сложно
«Ликвидные варианты можно пересчитать по пальцам»
Среди других причин отставания долгосрочной аренды загородных домов называют дефицит ликвидного предложения на рынке. По-другому говоря, снять, может быть, и хотят, но найти подходящий по цене и качеству объект очень сложно, обозначают эксперты.
Клиенты чаще хотят дома с качественным ремонтом, благоустроенной территорией, желательно в поселках клубного типа и так далее. Но такие варианты, без преувеличения, можно пересчитать буквально по пальцам. Либо они будут сдаваться за оверпрайс, либо находятся очень далеко от Казани.
В Казани в среднем сдавали дома за 76 тыс. рублей в месяц. Причем ставки, по словам экспертов с Avito, поднялись не сильно — всего на 4% за год. Если же сравнивать этот показатель с осенними месяцами, то даже наблюдается небольшое снижение — правда, всего на 1%. Но увидеть падение перед самым пиком сезона все равно несколько странно. Вероятно, сработала общая стагнация рынка: новое интересное предложение не появляется, спрос тухнет. Цены, по словам экспертов, распределились таким образом:
- Бюджетный сегмент — 40–50 тыс. рублей в месяц. Это чистые, ухоженные дома без лишних изысков и дополнительных удобств.
- Средний сегмент — 50–100 тыс. рублей в месяц. Здесь уже можно рассчитывать на качественный ремонт, современную технику и часто даже баню. Плюсом обычно становится близость к лесу или реке.
- Премиум-сегмент — от 100 тыс. рублей в месяц и выше. В эту категорию входят дома с дизайнерским интерьером, продуманной инфраструктурой, бассейном и профессиональной охраной. Важно сказать, что этот класс редко имеет какой-то потолок. К примеру, сегодня участники рынка сигнализируют о появлении в закрытом формате дома под сдачу в поселке нефтяников за 1,5 млн рублей в месяц.
«Хороших предложений здесь действительно мало, — соглашается с тенденцией Зайцев. — На первое место по запросам встает даже не баня, как многим может показаться, а хороший ремонт и облагороженная территория, а это отметает до половины всех предложений, который сейчас есть на рынке». По его словам, у собственников таких объектов обычно есть очередь из нескольких потенциальных арендаторов, поэтому они, как на рынке квартир, вольны выбирать, кто будет жить в их имении. Семьи с животными, а иногда и с детьми не проходят этот строгий отбор, хотя традиционно рынок загородной недвижимости всегда ассоциировался с более лояльными арендодателями. «Был у меня клиент с небольшим спаниелем. Частое требование от арендодателей было такое: собака должна жить на улице — иначе не сдадим. Хотя раньше дома специально снимали для того, чтобы разместиться с животным», — поясняет Зайцев.
Камнем преткновения порой становится и вопрос цены. «Ликвидным можно считать то предложение, которое соответствует рыночной цене, а лучше — если оно немного выгоднее конкурентов при хорошем состоянии объекта. Это сочетание адекватной стоимости, качественного ремонта, удобной локации, хорошей транспортной доступности и общей привлекательности дома», — отмечает Тимофеев. К слову, во «ФЛЭТе» дефицита ликвидного предложения по рынку не видят. Скорее наоборот: рынок перенасыщен. «У арендаторов достаточно большой выбор, и собственникам приходится конкурировать за клиента», — сообщает эксперт.
Всего за 15 тыс. рублей можно, к примеру, снять небольшой домик на участке в 11 соток рядом с Березовой рощей в Дербышках
От 15 тыс. до 750 тыс.: как сейчас выглядит рынок аренды домов и дач под Казанью
В столице республики рынок формируют в первую очередь дома — они уверенно занимают 81% всей экспозиции. Коттеджи составляют заметные 11%, таунхаусы набирают скромные 5%, а дачи остаются на периферии с минимальными 3%. Для понимания: из общего списка всей загородной недвижимости в Казани и пригороде в категории дач предлагают всего 22 объекта. Именно здесь можно найти самые дешевые предложения. Всего за 15 тыс. рублей можно, к примеру, снять старенький домик на участке в 11 соток рядом с Березовой рощей в Дербышках. Есть и предложение ближе, так сказать, к «лакшери» — дача на берегу Волги с несколькими спальнями и верандами. Ее предлагают снять либо на пару недель, либо на месяц — отличный летний вариант. Правда, две недели в июне тут стоят 55 тыс. рублей — это 110 тыс. за месяц.
Если ваша цель по-настоящему комфортно отдохнуть в частном доме под Казанью или навсегда перебраться ближе к природе, выбор становится по-настоящему широким. Здесь можно свободно разгуляться и по бюджету: нюансов и возможностей заметно больше, чем на рынке аренды квартир. Кому-то достаточно небольшого уютного домика с участком для вечерних шашлыков и тихих закатов, а кто-то выбирает настоящий загородный лайфстайл — с бассейном, банным комплексом и просторной террасой, утопающей в собственном саду.
На позиции самого дорогого дома в аренду близ Казани — объявление за 750 тыс. рублей. Напомним, что в предыдущем обзоре «БИЗНЕС Online» самое дорогое объявление было в разы дешевле — всего 400 тыс. рублей в месяц. Домик предлагают на улице Тургай, в непосредственной близости от Мамадышского тракта. И сдают его, что интересно, сразу два агентства в Казани: предложение дублируется на Avito. Это дом на 8 комнат площадью 520 кв. метров. Есть собственный спортзал, спа-комплекс, гараж на две машины, совмещенный с домом. Снаружи есть беседка с зоной барбекю, теплица с автоматическим поливом, плодово-фруктовый сад. По интерьеру заметно, что в доме, скорее всего, раньше жила семья собственников. Все сделано, как говорится, под себя, ремонт уже несколько устарел, зато ощущается простор…
На 2-м месте коттедж на 360 кв. м за 360 тыс. рублей в месяц. Сдается он в СНТ «Тетеево» — Лаишевский район. Из преимуществ этого места — непосредственная близость к берегу Волги. Владельцы подчеркнули эту особенность панорамными окнами. Кстати, в прошлый раз коттедж уже появлялся в рейтинге самого дорогого арендного жилья в Казани — правда, за 300 тыс. рублей. Новое объявление опубликовали в апреле. Вероятно, арендаторы съехали, и теперь собственники запрашивают ценник побольше.
270 тыс. рублей стоит аренда дома в Боровом Матюшино. Вероятно, стоит он столько из-за расположения прямо на берегу реки, потому что ремонт здесь не проходил уже давненько. Следующий претендент — современный небольшой дом в 130 кв. м за 250 тыс. рублей. Находится он на улице Анатолия Казакова в Царицыно. Видно, что дом построен совсем недавно, имеется баня и терраса.
За ту же цену предлагают сразу несколько коттеджей на улицах Тыныч, Александра Коваля и Батырлык. Одно из таких также находится в деревне Матюшино. На первой линии у соснового бора сдается стильный трехэтажный коттедж в 250 кв. м на ухоженном участке в 6 соток. Здесь, конечно, все дышит роскошью — натуральный камень и шпон, камин из оникса, а в спа-зоне — сауна из тика с мозаикой ручной работы, спортзал и прачечная. На участке — мангальная зона, автоматические ворота и брусчатка.
Замыкает рейтинг дом за 200 тыс. рублей в деревне Зимняя Горка Лаишевского района. Уютный двухэтажный дом из клееного бруса 2016 года постройки площадью 150 кв. м на просторном участке в 10 соток. На участке расположены отдельная баня, мангальная зона с террасой, теплица, детская площадка и батут.
На фоне развития ИЖС в Татарстане будет появляться все больше предпринимателей, сдающих дома в аренду — и не только в посуточную
Что будет с рынком аренды дач дальше?
Рынок аренды загородной недвижимости в Татарстане продолжает развиваться, однако до пика летнего спроса пока далеко. Многие потенциальные арендаторы не ощутили устойчивого тепла и не начали активно подбирать дачи, дома и коттеджи на летние месяцы. Эксперты сходятся во мнении, что настоящую картину сезона можно будет оценить ближе к июню.
По мнению Каримовой, рынок пока до конца не раскачался. «Судить о том, как идет аренда загородной недвижимости на летний период, можно ближе к началу лета или вовсе к концу второго квартала», — говорит она.
«Если учесть постоянное развитие города, рынок аренды, в том числе и загородной недвижимости, будет постоянно расти, — считает Зайцев. — Сколько человек еще приедет работать, а сколько студентов учится и останется жить здесь… Поэтому потребность в арендном жилье будет продолжать повышаться». Он же считает, что на фоне развития ИЖС в Татарстане будет появляться все больше предпринимателей, сдающих дома в аренду — и не только в посуточную.
«Такие инвесторы были всегда и, скорее всего, будут дальше. Загородная аренда остается интересным инструментом для вложений, особенно если речь идет о качественных объектах в хороших локациях. Сейчас конкуренция становится выше, поэтому важно не только построить дом, но и сделать его действительно привлекательным для арендатора», — поддерживает мнение коллеги Тимофеев. По его словам, собственникам придется сильнее вкладываться в качество своей недвижимости: ремонт, благоустройство участка, мебель, инфраструктуру, сервис. Просто выставить дом в аренду уже недостаточно — арендаторы стали более требовательными и внимательно сравнивают варианты. И конкуренция будет расти, особенно в среднем сегменте.
Комментарии 27
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.